投资者实施路径
黄金签证实施路径：从路径确认到房产交付
希腊黄金签证购房是一系列有文件依据的决策。以下步骤说明应索取什么资料、由谁审核，以及继续前应确认什么。
路径
确认适用路径与投资要求
先明确预算、申请家庭成员、目标区域和产权结构，再比较房产。
- 投资者行动
- 明确预算、申请人结构和决策时间表。
- 待核对文件
- 核对护照、家庭资料和书面投资要求。
- 专业审核
- 由独立顾问确认当前可能适用的路径。
- 继续前确认
- 不要把价格视为符合申请条件的唯一证据。
团队
安排独立法律与工程审核
明确谁代表买方、谁审核产权，以及谁核实建筑记录和用途变更。
- 投资者行动
- 选择在希腊执业的独立律师和工程师。
- 待核对文件
- 核对委托条款、必要的授权书和申请人身份文件。
- 专业审核
- 明确职责、报告方式和利益冲突。
- 继续前确认
- 重要结论应以书面形式提供给买方。
项目
比较房产、项目阶段与资料
按同一套书面标准比较位置、单位、价格、可售状态、交付阶段及用途转换依据。
- 投资者行动
- 按统一标准比较项目。
- 待核对文件
- 核对当前项目文件、图纸、规格、可售状态和交付计划。
- 专业审核
- 区分营销说明与需要核实的证据。
- 继续前确认
- 确认具体单位及项目当前状态。
预订
只按明确的书面条件预订
预订文件应说明房产、金额、时间表、审核条件及条件未满足时的处理方式。
- 投资者行动
- 付款前请买方律师审核预订条款。
- 待核对文件
- 核对预订协议、付款指示和退款或放款条件。
- 专业审核
- 确认收款人、房产编号及可追溯的支付方式。
- 继续前确认
- 不要依赖口头的申请资格或退款承诺。
审核
完成法律、产权与工程尽职调查
产权文件、登记记录、许可历史和工程证据应指向同一房产及同一用途转换。
- 投资者行动
- 审核书面的法律及工程调查结论。
- 待核对文件
- 核对产权、登记、许可、图纸、用途历史和工程师报告。
- 专业审核
- 确认权属、限制、用途转换证据及尚未解决的风险。
- 继续前确认
- 签署购房合同前处理重大例外事项。
购买
核对合同、公证证明与付款证据
公证文件和付款记录应一致识别买方、卖方、房产及交易。
- 投资者行动
- 仅在专业审核后批准最终文件。
- 待核对文件
- 核对购房契约、公证证明、付款凭证及登记证据。
- 专业审核
- 比对姓名、金额、资金路径和房产信息。
- 继续前确认
- 为居留申请保留完整交易记录。
申请
准备、递交与跟进居留申请
按当前官方程序，将房产证据与申请人及家庭所需文件协调成完整档案。
- 投资者行动
- 遵循个案的递交、指纹及出席要求。
- 待核对文件
- 核对申请档案、递交回执和预约记录。
- 专业审核
- 确认申请反映已完成的交易和现行规则。
- 继续前确认
- 通过受委托的专业人士回应主管机关要求。
交付
完成交付并维护产权档案
接收房产及项目记录，记录交付状况，保留持有、使用和未来续签所需证据。
- 投资者行动
- 检查交付、记录例外事项并安排持续管理。
- 待核对文件
- 核对交付记录、钥匙、保修、最终图纸和产权档案。
- 专业审核
- 确认未完成事项、使用限制和续签时间表。
- 继续前确认
- 持有期间保留法律、工程和付款记录。
官方来源优先
官方文件中心
以现行法律和官方程序登记为准。历史说明仅提供背景，不能替代当前规则。
专题资料库
探索希腊黄金签证商改住项目图书馆
需要解决的法律、技术或实际问题的开放式焦点指南。
希腊黄金签证官方指南
本页将希腊黄金签证不动产申请的当前官方框架与历史澄清分开,目的是为投资者提供文件指南,其中考虑到EUR 250,000的商业用途改为住宅用途希腊黄金签证商改住项目,这是一般信息,而不是法律、税收或移民咨询。
希腊黄金签证商改住项目25万欧元当前官方来源
国家行政公共服务登记处公布的现行英文版程序记录描述了根据第5038/2023号法律第100条将主要空间从商业用途改为住宅用途的房产的初始永久投资者许可证,应结合现行法律、适用的《政府公报》材料和具体交易文件阅读。
- 第100条路线: 官方记录说明,主要空间被改为住宅使用的单一房产的购置价值至少为EUR 250,000,普通120平方米的最低限度不适用于这一特殊转换类别。
- 用途变更的时间: 转换必须在2024年4月5日之后和在居留证申请提交之前完成,如果有关许可证是在改革日期之前签发的,则正式记录说明进一步更新或修订要求;技术档案必须逐案检查。
- 技术证据: 工程师报告必须确定相关的许可证、核准、更新或修订,并确认将主要空间转为住宅用途。
- 付款证据: 正式程序具体规定了可追踪的付款路线,包括合格的银行支票、信贷转账或合格卡/POS付款,公证文件和付款线索必须前后一致。
- 申请路线: 在符合正式的主管权力要求的情况下,代理人可在入境前提交申请;生物鉴别技术和其他任何个人出勤要求仍根据具体案件而定。
第214926/2025号联合部长级联合决定
2025年11月在政府公报B 6014中公布的第214926/2025号联合部长决定具体规定了第100条第(2)款(c)项和(d)项中特殊不动产案件的特殊证明文件和认证方法,包括使用变更案件,这是一项文件和认证决定,不取代基本法规,也不将每件商业房产变成符合资格的25万欧元投资。
对于商改住项目来说,实际审查重点十分明确:法定所有权、付款证据和工程档案必须都指向相同的合格房产和相同的已完成的转换。
2020年部委澄清:如何使用
该部的黄金签证澄清档案包括:2020年发布的文件,包括2020年1月31日家庭文件指南、2020年2月6日投资者许可证澄清、2020年3月4日公布的信息、2020年9月29日辅助文件指南、2020年11月和12月的进一步澄清,这些文件对于了解行政历史、家庭档案惯例和文件术语仍然有用。
这些文件不得作为现行门槛值或现行转换规则提出,它们是根据先前的法律框架发布的,不违反经修订的第100条、2024年执行指南、2025年文件决定或后来的正式指示,如果历史文件和当前来源不同,则根据现行立法和现行官方程序管制。
承诺前文件审评
在买方签字或支付保留款之前,应由独立的希腊律师和工程师对项目档案进行审查,审查范围应包括所有权和登记、准确的商业到居住历史、建筑许可证行为、工程师报告、付款路线、公证措辞、以前对房产的任何黄金签证使用、购买后打算使用以及申报日的现行要求。
资格须经最后法律审查。 Santheos可以解释项目材料和协调项目档案,但由主管当局作出许可证决定。