Guide officiel du Golden Visa grec
Cette page distingue le cadre officiel actuellement applicable aux demandes immobilières du Golden Visa grec des anciennes clarifications. Elle sert de guide documentaire aux investisseurs qui étudient des projets de conversion de locaux commerciaux en logements au seuil de 250 000 EUR. Il s’agit d’informations générales, et non d’un conseil juridique, fiscal ou migratoire.
Sources officielles actuelles pour les projets de conversion à 250 000 EUR
La fiche de procédure en anglais du Registre national des services publics administratifs décrit la délivrance initiale du titre de séjour permanent d’investisseur pour un bien dont les espaces principaux ont été convertis d’un usage commercial à un usage résidentiel au titre de l’article 100 de la loi 5038/2023. Elle doit être lue avec la législation en vigueur, les textes publiés au Journal officiel grec et les documents propres à la transaction.
- Voie de l’article 100 : la fiche officielle indique une valeur d’acquisition minimale de 250 000 EUR pour un seul bien dont les espaces principaux sont convertis en logement. Le minimum ordinaire de 120 m² ne s’applique pas à cette catégorie spéciale.
- Date du changement d’usage : la conversion doit être achevée après le 5 avril 2024 et avant le dépôt de la demande de titre de séjour. Si l’autorisation pertinente est antérieure à la réforme, la fiche décrit une exigence supplémentaire de mise à jour ou de révision ; le dossier technique doit être contrôlé au cas par cas.
- Preuves techniques : le rapport d’un ingénieur doit identifier l’autorisation, l’approbation, la mise à jour ou la révision pertinente et confirmer la conversion des espaces principaux en logement. Les anciens bâtiments industriels exigent aussi la preuve qu’aucune activité industrielle n’y a été exercée pendant les cinq années précédentes.
- Preuve du paiement : la procédure officielle exige un paiement traçable par les moyens admissibles. L’acte notarié et la piste de paiement doivent être cohérents.
- Dépôt : la demande est déposée par voie électronique auprès du ministère. Un mandataire peut intervenir lorsque les conditions officielles de procuration sont remplies ; la biométrie et les autres présences personnelles restent propres au dossier.
Décision ministérielle conjointe 214926/2025
La décision 214926/2025, publiée au Journal officiel B 6014 en novembre 2025, précise les justificatifs spéciaux et leur certification pour les cas de l’article 100, paragraphe 2, points c et d, notamment les changements d’usage. Elle ne remplace pas la loi et ne rend pas automatiquement tout local commercial admissible au seuil de 250 000 EUR.
Le titre, la preuve du paiement et le dossier d’ingénierie doivent concerner le même bien admissible et la même conversion achevée. Une description commerciale ne constitue pas une preuve d’admissibilité.
Clarifications ministérielles de 2020
Les documents publiés en 2020 restent utiles pour comprendre l’historique administratif, la pratique des dossiers familiaux et la terminologie. Ils ne doivent pas être présentés comme le seuil ou la règle de conversion actuels et ne prévalent pas sur l’article 100 modifié, les orientations d’application de 2024, la décision documentaire de 2025 ou des instructions officielles ultérieures.
Vérification avant tout engagement
Avant toute signature ou réservation, un avocat grec et un ingénieur indépendants devraient vérifier la propriété, l’enregistrement, l’historique exact du changement d’usage, les autorisations, le rapport d’ingénieur, le mode de paiement, la rédaction notariale, tout usage antérieur du bien pour un Golden Visa et les règles en vigueur à la date du dépôt.
L’admissibilité reste soumise à une vérification juridique finale. Santheos peut expliquer et coordonner le dossier du projet ; l’autorité compétente décide du titre de séjour.