دليل تنفيذ مسار المستثمر
من تأكيد المسار المؤهل إلى تسليم العقار
شراء عقار للتأشيرة الذهبية اليونانية سلسلة من القرارات الموثقة. يوضح هذا المسار ما يجب طلبه ومن يراجعه وما يجب تأكيده قبل المتابعة.
تحديد المسار
تأكيد المسار المؤهل ومتطلبات الاستثمار
حدد مسار الإقامة المقصود والميزانية وأفراد الأسرة والمنطقة المفضلة وهيكل الملكية قبل مقارنة العقارات.
- إجراء المستثمر
- حدد الميزانية وهيكل المتقدمين والجدول الزمني للقرار.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع نسخ جوازات السفر وبيانات الأسرة ومتطلبات الاستثمار المكتوبة.
- المراجعة المهنية
- اطلب من مستشار مستقل تأكيد المسار الحالي الذي قد ينطبق.
- قبل المتابعة
- لا تفترض أن السعر وحده يثبت الأهلية.
الفريق المهني
تعيين مراجعين قانونيين وفنيين مستقلين
حدد من يمثل المشتري ومن يراجع الملكية ومن يتحقق من سجل المبنى وتغيير الاستخدام.
- إجراء المستثمر
- اختر محامياً ومهندساً مستقلين في اليونان.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع شروط التكليف والتوكيلات عند الحاجة والوثائق المدنية للمتقدمين.
- المراجعة المهنية
- أكد المسؤوليات وآلية تقديم التقارير وتعارض المصالح.
- قبل المتابعة
- يجب إتاحة كل نتيجة جوهرية للمشتري كتابةً.
اختيار المشروع
مقارنة العقار ومرحلة المشروع والمستندات
قيّم الموقع وتفاصيل الوحدة والسعر والتوافر ومرحلة التسليم والأساس القانوني المقدم لمسار التحويل.
- إجراء المستثمر
- قارن المشاريع وفق المعايير المكتوبة نفسها.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع ملف المشروع الحالي والمخططات والمواصفات والتوافر وجدول التسليم.
- المراجعة المهنية
- افصل المعلومات التسويقية عن الأدلة التي تحتاج إلى تحقق.
- قبل المتابعة
- أكد الوحدة المحددة والحالة الحالية للمشروع.
حجز منضبط
الحجز وفق شروط واضحة ومكتوبة فقط
يجب أن يحدد الحجز العقار والمبلغ والجدول الزمني وشروط المراجعة والنتائج إذا لم يتحقق شرط موثق.
- إجراء المستثمر
- اطلب من محامي المشتري مراجعة شروط الحجز قبل الدفع.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع اتفاق الحجز وتعليمات الدفع وشروط الاسترداد أو الإفراج.
- المراجعة المهنية
- تحقق من المستفيد ومرجع العقار وطريقة الدفع القابلة للتتبع.
- قبل المتابعة
- لا تعتمد على ضمانات شفهية للأهلية أو الاسترداد.
مراجعة الأدلة
إتمام الفحص القانوني وفحص الملكية والهندسة
يجب أن تصف وثائق الملكية وسجل العقار وتاريخ التراخيص والأدلة الهندسية العقار نفسه والتحويل المؤهل نفسه.
- إجراء المستثمر
- راجع نتائج الفحص القانوني والهندسي المكتوبة.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع الملكية وبيانات السجل العقاري والتراخيص والمخططات وتاريخ الاستخدام وتقرير المهندس.
- المراجعة المهنية
- أكد الملكية والقيود وأدلة التحويل والمخاطر العالقة.
- قبل المتابعة
- عالج الاستثناءات الجوهرية قبل توقيع عقد الشراء.
الشراء لدى كاتب العدل
مطابقة العقد والشهادات وأدلة الدفع
يجب أن تحدد وثائق كاتب العدل وسجلات الدفع القابلة للتتبع المشتري والبائع والعقار المؤهل والمعاملة بصورة متسقة.
- إجراء المستثمر
- اعتمد الوثائق النهائية بعد المراجعة المهنية فقط.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع سند الشراء وشهادة كاتب العدل وإيصالات الدفع وأدلة التسجيل.
- المراجعة المهنية
- طابق الأسماء والمبالغ ومسار الدفع وتفاصيل العقار.
- قبل المتابعة
- احتفظ بسجل كامل للمعاملة لطلب الإقامة.
ملف الإقامة
إعداد طلب الإقامة وتقديمه ومتابعته
نسق أدلة العقار مع وثائق المتقدم وأسرته المطلوبة وفق الإجراء الرسمي الحالي.
- إجراء المستثمر
- اتبع تعليمات التقديم والبصمات والحضور الخاصة بالحالة.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع ملف الطلب وإيصال التقديم وسجلات المواعيد.
- المراجعة المهنية
- أكد أن الطلب يعكس المعاملة المكتملة والقواعد الحالية.
- قبل المتابعة
- تابع طلبات الجهة المختصة وأجب من خلال المهني المكلف.
التسليم والاستمرارية
إتمام التسليم والحفاظ على ملف الملكية
استلم سجلات العقار والمشروع ووثق الحالة عند التسليم واحتفظ بالأدلة اللازمة للملكية والاستخدام والتجديد مستقبلاً.
- إجراء المستثمر
- افحص التسليم وسجل الاستثناءات ونظم الإدارة المستمرة.
- المستندات المطلوب مراجعتها
- راجع محضر التسليم والمفاتيح والضمانات والمخططات النهائية وملف الملكية.
- المراجعة المهنية
- أكد الأعمال المفتوحة وقيود استخدام العقار وجدول التجديد.
- قبل المتابعة
- احتفظ بالسجلات القانونية والهندسية وسجلات الدفع طوال مدة الملكية.
أولوية المصادر
مركز الوثائق الرسمية
اعتمد التشريعات الحالية والسجلات الرسمية للإجراءات. التوضيحات التاريخية سياق معلوماتي وليست بديلاً عن القواعد الحالية.
أدلة متخصصة
مكتبة مشاريع تحويل العقارات للتأشيرة الذهبية اليونانية
فتح دليل مركز على المسألة القانونية أو التقنية أو العملية التي تحتاج إلى حلها.
وثيقة توجيه التأشيرة الذهبية لليونان
وهذه الصفحة تفصل بين الإطار الرسمي الحالي لتطبيقات اليونان العقارية في إطار التأشيرة الذهبية وبين التوضيحات التاريخية، وهي مصممة كوثيقة إرشادية للمستثمرين الذين ينظرون في مشاريع تحويل التأشيرة الذهبية لليونان التي تبلغ قيمتها EUR 250,000، وهي معلومات عامة وليست قانونية أو ضريبية أو مشورة بشأن الهجرة.
المصادر الرسمية لمشاريع تحويل التأشيرة الذهبية لليونان
ويصف سجل الإجراءات الحالي باللغة الإنكليزية المنشور في السجل الوطني للخدمات الإدارية العامة ترخيص المستثمر الدائم الأولي للممتلكات التي تم تغيير أماكنها الرئيسية من الاستخدام التجاري إلى الاستخدام السكني بموجب المادة 100 من القانون 5038/2023، وينبغي قراءته بالاقتران مع القانون الحالي، والمواد السارية في الجريدة الرسمية الحكومية، والوثائق المتعلقة بالمعاملة المحددة.
- المادة 100 المسار: لا ينطبق الحد الأدنى العادي البالغ 120 مترا مربعا على هذه الفئة الخاصة من فئات التحويل.
- (أ) توقيت تغيير الاستخدام: وإذا كان الترخيص ذا الصلة يسبق ذلك الإصلاح، فإن السجل الرسمي يصف شرطا آخر للاستكمال أو التنقيح؛ ويجب فحص الملف التقني كل حالة على حدة.
- الأدلة التقنية: ويجب أن يحدد تقرير المهندس الترخيص أو الموافقة أو التحديث أو المراجعة ذات الصلة، وأن يؤكد تحويل الأماكن الرئيسية إلى استخدامات سكنية، وتتطلب حالات البناء الصناعي أدلة إضافية على عدم تشغيل أي نشاط صناعي خلال السنوات الخمس السابقة.
- أدلة الإثبات: ويجب أن تكون المستندات الموثقة ومسار الدفع متسقين.
- مسار العرض: ويجوز للوكيل أن يقدم طلباً إلكترونياً عن طريق الخدمات الإلكترونية للوزارة، ويجوز للوكيل أن يقدم طلباً قبل الدخول إذا استوفيت الشروط الرسمية المتعلقة بسلطة النيابة العامة؛ وتظل القياسات الحيوية وأي شروط أخرى تتعلق بالحضور الشخصي خاصة بكل حالة على حدة.
المقرر الوزاري المشترك 214926/2025
ويحدد القرار الوزاري المشترك 214926/2025، المنشور في الجريدة الرسمية B 6014 في تشرين الثاني/نوفمبر 2025، الوثائق الداعمة الخاصة وطريقة إصدار الشهادات للحالات العقارية الخاصة في المادتين 100 (2) (ج) و (د)، بما في ذلك حالات تغيير الاستخدام، وهو قرار يتعلق بالوثائق والتصديق، ولا يحل محل القانون الأساسي الأساسي أو يحول كل ممتلكات تجارية إلى استثمار مؤهل قدره EUR 250,000.
وفيما يتعلق بمشروع التحويل، تكون عملية الشراء عملية مباشرة: فالسند القانوني، وأدلة الدفع، والملف الهندسي يجب أن يشيروا جميعا إلى نفس الممتلكات المؤهلة وإلى نفس التحويل المكتمل، ولا يكون وصف التسويق وحده دليلا على الأهلية.
توضيحات الوزارة: كيفية استخدامها
وتتضمن أرشيف الوزارة لإيضاحات تأشيرة الدخول الذهبية وثائق صدرت في عام 2020، بما في ذلك إرشادات بشأن وثائق الأسرة في 31 كانون الثاني/يناير 2020، وإيضاحات بشأن السماح للمستثمرين في 6 شباط/فبراير 2020، ومعلومات نشرت في 4 آذار/مارس 2020، وتوجيهات داعمة بشأن الوثائق في 29 أيلول/سبتمبر 2020، وإيضاحات إضافية في تشرين الثاني/نوفمبر وكانون الأول/ديسمبر 2020، ولا تزال هذه الوثائق مفيدة لفهم التاريخ الإداري، والممارسة المتعلقة بملفات الأسرة، ومصطلحات الوثائق.
وقد صدرت بموجب الإطار القانوني السابق ولا تتجاوز المادة 100 بصيغتها المعدلة، وإرشادات التنفيذ لعام 2024، أو قرار الوثائق لعام 2025، أو التعليمات الرسمية اللاحقة، وإذا اختلفت وثيقة تاريخية ومصدر حالي، فإن التشريع الحالي والرقابة الحالية للإجراءات الرسمية.
استعراض الوثيقة قبل الالتزام
وقبل أن يوقع المشتري أو يدفع مبلغا للتحفظ، ينبغي أن يستعرض ملف المشروع محام ومهندس يوناني مستقل، وينبغي أن يشمل الاستعراض الملكية والتسجيل، والتاريخ الدقيق من التجاري إلى السكن، وإجراءات ترخيص البناء، وتقرير المهندس، ومسار الدفع، والصياغة الموثقة، وأي استخدام سابق للممتلكات في التأشيرة الذهبية، والاستخدام المزمع بعد الشراء، والمتطلبات السارية في تاريخ التقديم.
وتخضع الأهلية لمراجعة قانونية نهائية. ويمكن للسانتيوس أن يشرح مواد المشروع وينسق ملف المشروع، ولكن السلطة المختصة هي التي تتخذ قرار الترخيص.