Orientación oficial sobre la Golden Visa de Grecia
Itinerario del inversor
Itinerario Golden Visa: de la verificación a la entrega
Comprar un inmueble para la Golden Visa en Grecia requiere decisiones documentadas. Este itinerario explica qué solicitar, quién debe revisarlo y qué confirmar antes de avanzar.
Vía
Confirme la vía aplicable y los requisitos de inversión
Defina el presupuesto, los familiares solicitantes, la zona y la estructura de propiedad antes de comparar inmuebles.
- Acción del inversor
- Defina el presupuesto, los solicitantes y el calendario de decisión.
- Documentos que revisar
- Revise los pasaportes, los datos familiares y los requisitos por escrito.
- Revisión profesional
- Solicite a un asesor independiente que confirme la vía aplicable.
- Antes de avanzar
- No considere el precio como única prueba de elegibilidad.
Equipo
Organice una revisión jurídica y técnica independiente
Determine quién representa al comprador y quién comprueba la titularidad, los registros y el cambio de uso.
- Acción del inversor
- Seleccione un abogado y un ingeniero independientes en Grecia.
- Documentos que revisar
- Revise el encargo profesional, los poderes necesarios y la identificación.
- Revisión profesional
- Confirme las responsabilidades, los informes y los conflictos de interés.
- Antes de avanzar
- Exija que las conclusiones importantes se entreguen por escrito.
Proyecto
Compare el inmueble, la fase del proyecto y la documentación
Compare ubicación, unidad, precio, disponibilidad, entrega y fundamento de la conversión con los mismos criterios escritos.
- Acción del inversor
- Compare los proyectos con criterios comunes.
- Documentos que revisar
- Revise el expediente actual, los planos, las especificaciones y el calendario.
- Revisión profesional
- Distinga la información comercial de las pruebas que deben verificarse.
- Antes de avanzar
- Confirme la unidad concreta y el estado actual del proyecto.
Reserva
Reserve únicamente con condiciones claras por escrito
La reserva debe identificar el inmueble, el importe, los plazos, las condiciones de revisión y las consecuencias de su incumplimiento.
- Acción del inversor
- Pida al abogado del comprador que revise las condiciones antes de pagar.
- Documentos que revisar
- Revise el acuerdo, las instrucciones de pago y las condiciones de devolución.
- Revisión profesional
- Confirme el beneficiario, la referencia del inmueble y el pago trazable.
- Antes de avanzar
- No dependa de garantías verbales sobre elegibilidad o devolución.
Revisión
Complete la revisión jurídica, registral y técnica
Los títulos, los registros, las licencias y las pruebas técnicas deben corresponder al mismo inmueble y a la misma conversión.
- Acción del inversor
- Revise las conclusiones jurídicas y técnicas por escrito.
- Documentos que revisar
- Compruebe títulos, registros, licencias, planos e informe del ingeniero.
- Revisión profesional
- Confirme la titularidad, las restricciones, las pruebas y los riesgos pendientes.
- Antes de avanzar
- Resuelva las excepciones importantes antes de firmar la compra.
Compra
Concilie el contrato, los documentos notariales y los pagos
Los documentos notariales y los pagos trazables deben identificar de forma coherente al comprador, al vendedor, al inmueble y a la operación.
- Acción del inversor
- Apruebe los documentos finales únicamente tras una revisión profesional.
- Documentos que revisar
- Revise la escritura, el certificado notarial, los pagos y la inscripción.
- Revisión profesional
- Compare nombres, importes, recorrido de los fondos y datos del inmueble.
- Antes de avanzar
- Conserve el registro completo de la operación para la solicitud de residencia.
Solicitud
Prepare, presente y siga el expediente de residencia
Combine las pruebas del inmueble con la documentación personal y familiar conforme al procedimiento oficial vigente.
- Acción del inversor
- Siga las instrucciones específicas de presentación, biometría y asistencia.
- Documentos que revisar
- Revise el expediente, el justificante de presentación y las citas.
- Revisión profesional
- Confirme que el expediente refleja la operación realizada y las normas vigentes.
- Antes de avanzar
- Responda a los requerimientos mediante el profesional designado.
Entrega
Complete la entrega y conserve el expediente de propiedad
Reciba los registros del inmueble, documente la entrega y conserve las pruebas necesarias para el uso y la renovación.
- Acción del inversor
- Inspeccione la entrega, registre las incidencias y organice la gestión.
- Documentos que revisar
- Revise el acta de entrega, las llaves, las garantías y los planos finales.
- Revisión profesional
- Confirme trabajos pendientes, restricciones de uso y fechas de renovación.
- Antes de avanzar
- Conserve los registros jurídicos, técnicos y de pago durante la propiedad.
Primero, las fuentes oficiales
Centro de documentación oficial
Consulte la legislación vigente y los registros oficiales del procedimiento. Las explicaciones históricas aportan contexto, pero no sustituyen las normas actuales.
PÁGINAS DE RESPUESTAS EN PROFUNDIDAD
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Guía oficial de la Golden Visa de Grecia
Esta página distingue el marco oficial vigente para las solicitudes inmobiliarias de la Golden Visa griega de las aclaraciones históricas. Está concebida como una guía documental para inversores que consideran los proyectos de conversión de uso comercial a residencial para la Golden Visa de Grecia. Ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio.
Fuentes oficiales vigentes para los proyectos de conversión de uso comercial a residencial para la Golden Visa de Grecia
El procedimiento vigente en inglés publicado en el Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos describe la concesión inicial del permiso permanente de inversor para un inmueble cuyos espacios principales hayan cambiado de uso comercial a residencial conforme al artículo 100 de la Ley 5038/2023. Debe leerse junto con la legislación vigente, el material aplicable del Boletín Oficial y los documentos de la operación concreta.
- Vía del artículo 100: el registro oficial establece un valor mínimo de adquisición de EUR 250,000 para un único inmueble cuyos espacios principales se conviertan a uso residencial. El mínimo ordinario de 120 m² no se aplica a esta categoría especial de conversión.
- Momento del cambio de uso: la conversión debe completarse después del 5 de abril de 2024 y antes de presentar la solicitud del permiso de residencia. Cuando la licencia correspondiente sea anterior a esa reforma, el registro oficial exige una actualización o revisión adicional; el expediente técnico debe comprobarse caso por caso.
- Prueba técnica: el informe de un ingeniero debe identificar la licencia, aprobación, actualización o revisión correspondiente y confirmar la conversión de los espacios principales a uso residencial. Los casos de edificios industriales requieren además acreditar que no se desarrolló actividad industrial durante los cinco años anteriores.
- Prueba de pago: el procedimiento oficial especifica medios de pago trazables, entre ellos un cheque bancario admisible, una transferencia bancaria o un pago admisible mediante tarjeta/POS. La documentación notarial y la trazabilidad del pago deben ser coherentes.
- Vía de solicitud: las solicitudes se presentan electrónicamente mediante los servicios en línea del Ministerio. Un apoderado puede presentarla antes de la entrada cuando se cumplan los requisitos oficiales del poder notarial; la biometría y cualquier otro requisito de comparecencia personal dependen de cada caso.
Decisión Ministerial Conjunta 214926/2025
La Decisión Ministerial Conjunta 214926/2025, publicada en el Boletín Oficial B 6014 en noviembre de 2025, especifica la documentación justificativa especial y el método de certificación para los supuestos inmobiliarios especiales del artículo 100(2)(c) y (d), incluidos los casos de cambio de uso. Es una decisión sobre documentación y certificación. No sustituye la ley de base ni convierte cualquier inmueble comercial en una inversión apta de EUR 250,000.
En un proyecto de conversión, la conclusión práctica es clara: el título jurídico, la prueba de pago y el expediente técnico deben referirse al mismo inmueble apto y a la misma conversión ya completada. Una descripción comercial, por sí sola, no demuestra la elegibilidad.
Aclaraciones ministeriales de 2020: cómo utilizarlas
El archivo de aclaraciones sobre la Golden Visa del Ministerio incluye documentos emitidos en 2020: orientaciones sobre documentos familiares de 31 de enero de 2020, aclaraciones sobre permisos de inversor de 6 de febrero de 2020, información publicada el 4 de marzo de 2020, orientaciones sobre documentación justificativa de 29 de septiembre de 2020 y otras aclaraciones de noviembre y diciembre de 2020. Estos documentos siguen siendo útiles para comprender la evolución administrativa, la práctica de los expedientes familiares y la terminología documental.
No deben presentarse como el umbral vigente ni como la regla vigente de conversión. Se emitieron bajo el marco jurídico anterior y no prevalecen sobre el artículo 100 en su versión modificada, las orientaciones de aplicación de 2024, la decisión documental de 2025 ni las instrucciones oficiales posteriores. Si un documento histórico difiere de una fuente vigente, prevalecen la legislación y el procedimiento oficial actuales.
Revisión documental antes de asumir un compromiso
Antes de que un comprador firme o pague una cantidad de reserva, el expediente del proyecto debe ser revisado por un abogado griego y un ingeniero independientes. La revisión debe abarcar la titularidad y el registro, el historial exacto del cambio de uso comercial a residencial, los actos relativos a la licencia de construcción, el informe del ingeniero, el medio de pago, la redacción notarial, cualquier uso previo del inmueble para la Golden Visa, el uso previsto tras la compra y los requisitos vigentes en la fecha de presentación.
La elegibilidad está sujeta a una revisión jurídica final. Santheos puede explicar la documentación del proyecto y coordinar el expediente, pero la decisión sobre el permiso corresponde a la autoridad competente.
Fuentes oficiales
- Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos: Golden Visa permanente (cambio de uso) – Concesión inicial
- Orientaciones de aplicación de la Circular Ministerial 9/2024
- Archivo de aclaraciones del Ministerio sobre la Golden Visa, incluidos los documentos de 2020
- Preguntas y respuestas sobre la Golden Visa de Grecia