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Guía oficial de la Golden Visa de Grecia
Esta página distingue el marco oficial vigente para las solicitudes inmobiliarias de la Golden Visa griega de las aclaraciones históricas. Está concebida como una guía documental para inversores que consideran los proyectos de conversión de uso comercial a residencial para la Golden Visa de Grecia. Ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio.
Fuentes oficiales vigentes para los proyectos de conversión de uso comercial a residencial para la Golden Visa de Grecia
El procedimiento vigente en inglés publicado en el Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos describe la concesión inicial del permiso permanente de inversor para un inmueble cuyos espacios principales hayan cambiado de uso comercial a residencial conforme al artículo 100 de la Ley 5038/2023. Debe leerse junto con la legislación vigente, el material aplicable del Boletín Oficial y los documentos de la operación concreta.
- Vía del artículo 100: el registro oficial establece un valor mínimo de adquisición de EUR 250,000 para un único inmueble cuyos espacios principales se conviertan a uso residencial. El mínimo ordinario de 120 m² no se aplica a esta categoría especial de conversión.
- Momento del cambio de uso: la conversión debe completarse después del 5 de abril de 2024 y antes de presentar la solicitud del permiso de residencia. Cuando la licencia correspondiente sea anterior a esa reforma, el registro oficial exige una actualización o revisión adicional; el expediente técnico debe comprobarse caso por caso.
- Prueba técnica: el informe de un ingeniero debe identificar la licencia, aprobación, actualización o revisión correspondiente y confirmar la conversión de los espacios principales a uso residencial. Los casos de edificios industriales requieren además acreditar que no se desarrolló actividad industrial durante los cinco años anteriores.
- Prueba de pago: el procedimiento oficial especifica medios de pago trazables, entre ellos un cheque bancario admisible, una transferencia bancaria o un pago admisible mediante tarjeta/POS. La documentación notarial y la trazabilidad del pago deben ser coherentes.
- Vía de solicitud: las solicitudes se presentan electrónicamente mediante los servicios en línea del Ministerio. Un apoderado puede presentarla antes de la entrada cuando se cumplan los requisitos oficiales del poder notarial; la biometría y cualquier otro requisito de comparecencia personal dependen de cada caso.
Decisión Ministerial Conjunta 214926/2025
La Decisión Ministerial Conjunta 214926/2025, publicada en el Boletín Oficial B 6014 en noviembre de 2025, especifica la documentación justificativa especial y el método de certificación para los supuestos inmobiliarios especiales del artículo 100(2)(c) y (d), incluidos los casos de cambio de uso. Es una decisión sobre documentación y certificación. No sustituye la ley de base ni convierte cualquier inmueble comercial en una inversión apta de EUR 250,000.
En un proyecto de conversión, la conclusión práctica es clara: el título jurídico, la prueba de pago y el expediente técnico deben referirse al mismo inmueble apto y a la misma conversión ya completada. Una descripción comercial, por sí sola, no demuestra la elegibilidad.
Aclaraciones ministeriales de 2020: cómo utilizarlas
El archivo de aclaraciones sobre la Golden Visa del Ministerio incluye documentos emitidos en 2020: orientaciones sobre documentos familiares de 31 de enero de 2020, aclaraciones sobre permisos de inversor de 6 de febrero de 2020, información publicada el 4 de marzo de 2020, orientaciones sobre documentación justificativa de 29 de septiembre de 2020 y otras aclaraciones de noviembre y diciembre de 2020. Estos documentos siguen siendo útiles para comprender la evolución administrativa, la práctica de los expedientes familiares y la terminología documental.
No deben presentarse como el umbral vigente ni como la regla vigente de conversión. Se emitieron bajo el marco jurídico anterior y no prevalecen sobre el artículo 100 en su versión modificada, las orientaciones de aplicación de 2024, la decisión documental de 2025 ni las instrucciones oficiales posteriores. Si un documento histórico difiere de una fuente vigente, prevalecen la legislación y el procedimiento oficial actuales.
Revisión documental antes de asumir un compromiso
Antes de que un comprador firme o pague una cantidad de reserva, el expediente del proyecto debe ser revisado por un abogado griego y un ingeniero independientes. La revisión debe abarcar la titularidad y el registro, el historial exacto del cambio de uso comercial a residencial, los actos relativos a la licencia de construcción, el informe del ingeniero, el medio de pago, la redacción notarial, cualquier uso previo del inmueble para la Golden Visa, el uso previsto tras la compra y los requisitos vigentes en la fecha de presentación.
La elegibilidad está sujeta a una revisión jurídica final. Santheos puede explicar la documentación del proyecto y coordinar el expediente, pero la decisión sobre el permiso corresponde a la autoridad competente.
Fuentes oficiales
- Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos: Golden Visa permanente (cambio de uso) – Concesión inicial
- Orientaciones de aplicación de la Circular Ministerial 9/2024
- Archivo de aclaraciones del Ministerio sobre la Golden Visa, incluidos los documentos de 2020
- Preguntas y respuestas sobre la Golden Visa de Grecia