Question 1

¿Qué es el programa Golden Visa de Grecia?

Accepted Answer

La Golden Visa de Grecia es una ruta de permiso de residencia para ciudadanos elegibles que no pertenecen a la UE o al EEE y que realizan una inversión calificada. La vía inmobiliaria es un permiso de residencia permanente para inversores, normalmente expedido por cinco años y renovado mientras se siguen cumpliendo los requisitos legales. No es ciudadanía y no es una promesa de aprobación.

Question 2

¿Aún puedo calificar para la Golden Visa de Grecia con 250.000 €?

Accepted Answer

Sí, pero solo a través de rutas de excepción específicas. Para los proyectos de conversión de Santheos, la ruta principal es la compra de una propiedad cuyos espacios principales hayan sido convertidos legalmente de uso comercial a uso residencial. La conversión debe cumplir con los requisitos legales de oportunidad y evidencia.

Question 3

¿Qué es un proyecto de conversión de comercial a residencial?

Accepted Answer

Es un proyecto inmobiliario en el que los espacios principales anteriormente se utilizaban comercialmente y se cambian legalmente a uso residencial. Para la excepción Golden Visa de €250,000, la elegibilidad depende del cambio de uso legal y técnico completado, no del lenguaje de marketing o de la intención de realizar una conversión más adelante.

Question 4

¿Pueden los proyectos de conversión de la Golden Visa de Grecia calificar en Atenas en la categoría de 250.000 EUR?

Accepted Answer

Puede. Atenas está dentro del Ática, donde el umbral residencial estándar es generalmente de 800.000 euros, pero las conversiones de comercial a residencial que califican son una excepción separada de 250.000 euros. La unidad específica y el expediente técnico de respaldo deben verificarse antes del contrato y la solicitud.

Question 5

¿Los proyectos de conversión de 250.000 € deben tener al menos 120 m2?

Accepted Answer

No. La excepción de cambio de uso de 250.000 EUR no está sujeta a la regla de superficie mínima de 120 m² de espacio principal. En las vías inmobiliarias estándar de 400.000 EUR y 800.000 EUR, la regla se aplica a una propiedad construida o a una propiedad con permiso de construcción, con arreglo al marco legal vigente.

Question 6

¿Cuándo se debe realizar el cambio de uso?

Accepted Answer

Para la excepción de conversión de 250.000€, el cambio de uso deberá realizarse después del 5 de abril de 2024 y antes de la presentación de la solicitud del permiso de residencia. Una promesa futura de conversión no es suficiente para la aplicación.

Question 7

¿Cuáles son los umbrales inmobiliarios estándar actuales?

Accepted Answer

Para adquisiciones inmobiliarias estándar, el mínimo aplicable es generalmente de 800.000 € en Ática, Salónica, Mykonos, Santorini y las islas con más de 3.100 residentes; en otros lugares suele ser de 400.000 euros. Esas rutas estándar están separadas de las excepciones de conversión y edificios catalogados de 250.000 €.

Question 8

¿Puedo combinar varios apartamentos pequeños para alcanzar el umbral?

Accepted Answer

Según el marco actual, la inversión mínima aplicable generalmente se requiere en una propiedad. Un comprador no debe asumir que se pueden combinar varios apartamentos separados. Las plazas auxiliares limitadas, como aparcamiento o trastero, podrán tratarse con la propiedad principal sólo cuando se cumplan las condiciones legales.

Question 9

¿Puedo comprar a través de una empresa?

Accepted Answer

En algunos casos, se puede utilizar una empresa establecida en Grecia u otro Estado miembro de la UE cuando el inversor demuestra la propiedad exclusiva de todas las acciones o intereses de la empresa. El abogado debe verificar la estructura de propiedad, el rastro de pago y los documentos de respaldo antes de comprometerse.

Question 10

¿Puedo presentar la solicitud antes de entrar en Grecia?

Accepted Answer

Un nacional de un tercer país que cumpla los requisitos puede solicitar que un apoderado presente la solicitud antes de la entrada, utilizando un poder debidamente ejecutado. El proceso práctico, el estado de visa/entrada y la posterior cita biométrica deben coordinarse con el abogado de inmigración.

Question 11

¿Qué documentos se suelen necesitar?

Accepted Answer

El archivo suele incluir copias del pasaporte, comprobantes de compra y pago, certificados notariales, comprobantes catastrales o de la propiedad, comprobantes del seguro médico, fotografías y, para proyectos de conversión, el informe técnico del ingeniero y las pruebas de cambio de uso. Los requisitos varían según la ruta y las circunstancias personales.

Question 12

¿Cuánto tiempo lleva el proceso de Golden Visa?

Accepted Answer

El proceso oficial contiene etapas de presentación, revisión de documentos, biometría y emisión. El tiempo varía según la calidad del archivo, la disponibilidad de citas y la carga de trabajo de las autoridades, por lo que Santheos no promete una fecha fija de finalización.

Question 13

¿Necesito una cuenta bancaria griega?

Accepted Answer

El pago debe seguir métodos permitidos y rastreables según el marco aplicable. Una cuenta bancaria griega puede resultar útil en la práctica, pero la estructura de pago correcta debe confirmarse con el notario, el abogado y el banco antes de transferir los fondos.

Question 14

¿Qué tasas gubernamentales se aplican?

Accepted Answer

Para la ruta de cambio de uso, el registro oficial enumera una tasa de permiso de residencia de 2.000 € más un cargo de impresión de tarjeta electrónica de 16 € para el solicitante principal. Los miembros de la familia, las renovaciones y otros costos pueden variar, y los honorarios profesionales son separados.

Question 15

¿Qué verifica Santheos antes de presentar un proyecto de conversión?

Accepted Answer

Santheos se centra en la evidencia a nivel de proyecto: el estado de conversión de la propiedad, los documentos técnicos básicos, la estructura de propiedad/transacción y la información necesaria para que los asesores legales del comprador completen la diligencia debida. La elegibilidad final se confirma a través del propio abogado del comprador, notario y las autoridades competentes.

Question 16

¿Se puede incluir a mi familia?

Accepted Answer

El programa puede extenderse a familiares elegibles según las normas vigentes en el momento de la solicitud. La composición familiar exacta, los límites de edad y la documentación deben verificarse para cada familia antes de presentar la solicitud.

Question 17

¿Se pueden incluir hijos mayores de 21 años?

Accepted Answer

Las categorías ordinarias de hijos del artículo 95(2)(b) y (c) abarcan a los hijos no casados menores de 21 años, sujetos a las condiciones de custodia aplicables. Al cumplir 21 años, un hijo de esas categorías recibe un permiso de residencia autónomo de tres años conforme al artículo 95(2), debiendo presentar el permiso anterior de reagrupación familiar. Esto no constituye una vía general de primera inclusión para cualquier hijo de 21–24 años. El artículo 95(2)(e) abarca por separado a los hijos adultos admisibles nacionales de terceros países que carecen de capacidad de obrar, conviven con el reagrupante y son mantenidos por él, independientemente de su edad, con las pruebas prescritas. Revise el permiso existente, la edad y la categoría aplicable del hijo; no describa la inclusión de hijos adultos ordinarios como automática.

Question 18

¿Mis padres necesitan hacer una inversión por separado?

Accepted Answer

Los padres elegibles pueden incluirse cuando se cumplan las disposiciones familiares pertinentes; no necesariamente necesitan una inversión inmobiliaria calificada por separado. La solicitud de familia debe estar estructurada y documentada correctamente.

Question 19

¿Puedo vivir en Grecia con la Golden Visa?

Accepted Answer

Sí. El permiso de residencia para inversores otorga al titular y a los miembros de su familia elegibles el derecho a residir en Grecia mientras el permiso siga siendo válido. No crea automáticamente derechos de residencia en otros países Schengen.

Question 20

¿Puedo viajar al Espacio Schengen?

Accepted Answer

Un permiso de residencia griego válido admite viajes de corta duración dentro del Espacio Schengen, sujeto a la regla Schengen de 90 días cada 180 días y a las condiciones de entrada. No es un derecho a residir, trabajar o establecerse en otro país Schengen.

Question 21

¿Puedo trabajar en Grecia con una Golden Visa?

Accepted Answer

El permiso de residencia permanente para inversores no proporciona acceso al empleo dependiente o al trabajo por cuenta propia en Grecia. Los titulares pueden constituir una sociedad o tener derechos corporativos como accionista o socio, pero no deben suponer que pueden actuar como representante legal de la sociedad.

Question 22

¿Pueden mis hijos estudiar en Grecia?

Accepted Answer

Un estado de residencia válido puede permitir que miembros elegibles de la familia residan en Grecia y continúen sus estudios, sujeto a los requisitos de admisión y escolares de la institución correspondiente. Las opciones educativas deben planificarse por separado del expediente de inmigración.

Question 23

¿La Visa Dorada otorga la ciudadanía griega automáticamente?

Accepted Answer

No. Una Golden Visa es un permiso de residencia, no la ciudadanía griega. Cualquier vía de ciudadanía posterior tiene condiciones legales separadas, incluida la residencia y otros requisitos, y debe evaluarse de forma independiente.

Question 24

¿Puedo alquilar mi propiedad Golden Visa?

Accepted Answer

El arrendamiento a largo plazo puede ser posible sujeto al marco legal, los documentos de la propiedad y los requisitos fiscales. Las reglas son diferentes a las de los alquileres de plataformas a corto plazo, por lo que se debe comprobar el modelo de alquiler previsto antes de la compra.

Question 25

¿Puedo utilizar Airbnb o plataformas de alquiler a corto plazo?

Accepted Answer

No para propiedades adquiridas para el permiso de inversor: la orientación actual prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento a corto plazo a través de la economía colaborativa/plataformas digitales. Los alquileres a largo plazo reciben un trato diferente, pero el comprador debe obtener asesoramiento fiscal y legal antes de operar cualquier modelo de alquiler.

Question 26

¿Puedo vender la propiedad después de recibir el permiso?

Accepted Answer

Vender la propiedad calificada sin obtener primero un reemplazo calificado puede afectar el permiso de residencia. La guía de 2026 dice que, al reemplazar una propiedad, primero se debe adquirir la nueva propiedad calificada, notificar a la autoridad, y solo entonces se debe vender la propiedad original.

Question 27

¿Se puede utilizar la misma propiedad para la Golden Visa de otro comprador más adelante?

Accepted Answer

No en el nivel de excepción de 250.000 € después de que ya se haya utilizado para un primer permiso a través de un cambio de uso o una ruta de construcción catalogada. Esa excepción podrá utilizarse sólo una vez para la propiedad. Por lo tanto, la reventa debe evaluarse cuidadosamente antes de la primera compra.

Question 28

¿Qué hace que una propiedad Golden Visa sea más segura desde una perspectiva legal?

Accepted Answer

Un archivo más seguro tiene un título de propiedad claro, un rastro de pago permitido, un estado de construcción y uso verificado, sin gravámenes legales no resueltos y documentos específicos de la ruta que coincidan con el contrato final. Se debe realizar la debida diligencia legal antes de firmar o pagar.

Question 29

¿Cuáles son los principales riesgos en proyectos de conversión de 250.000 €?

Accepted Answer

Los riesgos clave son evidencia de conversión incompleta o en el momento incorrecto, malentendidos de las reglas de propiedad única y uso único, registros de pago débiles, restricciones en alquileres a corto plazo y asumir que un permiso está garantizado. Estos deben verificarse antes de la ejecución del contrato.

Question 30

¿Todas las propiedades comerciales son elegibles para la ruta de 250.000 €?

Accepted Answer

No. Una propiedad comercial no es elegible simplemente porque podría convertirse. Los espacios principales del inmueble en cuestión deberán contar con el cambio de uso habilitado y cumplimentado y el expediente deberá cumplir con los requisitos legales y técnicos vigentes.

Question 31

¿Puedo confiar únicamente en la declaración del desarrollador de que el proyecto califica?

Accepted Answer

No. La información del desarrollador es útil, pero el comprador también debe recibir una revisión legal y técnica independiente. La elegibilidad depende de los documentos finales de la transacción, la evidencia de pago y los requisitos oficiales al momento de la solicitud.

Question 32

¿Por qué Santheos se centra en proyectos de conversión?

Accepted Answer

Las conversiones de comercial a residencial que califiquen pueden acceder a la excepción de 250.000 € cuando se cumplan sus condiciones legales y técnicas. Santheos se centra en identificar y presentar proyectos en esta categoría de especialistas, con un fuerte énfasis en información clara del proyecto y diligencia debida.

Question 33

¿Qué significa “calificado para el programa Golden Visa de 250 000 €” en los proyectos de Santheos?

Accepted Answer

Significa que el proyecto se presenta como diseñado para cumplir con la categoría de 250 000 EUR para los proyectos de conversión de Golden Visa de Grecia. No reemplaza la debida diligencia legal y técnica independiente del comprador, y no es una garantía de que la autoridad competente aprobará una solicitud individual.

Question 34

¿Santheos puede garantizar la aprobación?

Accepted Answer

No. Santheos puede coordinar la información del proyecto y el proceso de compra, pero sólo la autoridad competente decide sobre una solicitud de permiso de residencia. La elegibilidad final de cada comprador depende del expediente de propiedad, la evidencia de la transacción y la documentación personal.

Question 35

¿Cómo debo empezar?

Accepted Answer

Comience con una discusión sobre elegibilidad y objetivos, luego compare proyectos adecuados, designe asesores legales y fiscales independientes, complete la diligencia debida, acuerde la estructura de la transacción y prepare el expediente de inmigración. Una primera revisión cuidadosa evita suposiciones costosas más adelante.

Question 36

¿Qué fue la Circular 9 del 25 de septiembre de 2024?

Accepted Answer

La Circular 9 fue la guía de implementación del Ministerio tras la reforma legal de abril de 2024. Explicó cómo se aplicarían los nuevos umbrales, la regla de una sola propiedad, las excepciones de 250.000 euros, la regla de los 120 m², las restricciones de alquiler y las disposiciones transitorias.

Question 37

¿Qué cambió la orientación de 2024 para las compras estándar en Ática?

Accepted Answer

Para una nueva compra de propiedad estándar en Ática, el umbral aplicable es generalmente de 800 000 €, en lugar de los umbrales históricos de 250 000 € o 500 000 €. La cifra de 250.000 euros sigue siendo relevante sólo para excepciones cuidadosamente definidas, como los proyectos de cambio de uso calificados.

Question 38

¿Por qué la guía para 2024 distingue áreas de 800 000 € y 400 000 €?

Accepted Answer

La guía aplica un umbral estándar más alto de 800 000 € en áreas de alta demanda y un umbral estándar de 400 000 € en otros lugares. La ubicación de la propiedad, no la nacionalidad o la intención del comprador, determina qué umbral estándar se aplica.

Question 39

¿Se aplica la regla de los 120 m² a todas las propiedades Golden Visa?

Accepted Answer

No. El requisito de espacio principal mínimo de 120 m2 se aplica a las rutas estándar de 800.000 € y 400.000 € para propiedades construidas o propiedades con permiso de construcción. No se aplica a la conversión de 250.000 € ni a la excepción de edificio catalogado.

Question 40

¿Se pueden incluir en el valor de la inversión el aparcamiento y el trastero?

Accepted Answer

Podrán incluirse en el cálculo del valor cuando sean adquiridos por el mismo inversor en el mismo contrato, estén en el mismo edificio y sean espacios auxiliares. No cuentan para el requisito de espacio principal mínimo de 120 m2 cuando se aplica ese requisito.

Question 41

¿Quién puede completar el cambio de uso de comercial a residencial?

Accepted Answer

El vendedor o el comprador puede completar el cambio de uso, pero para la solicitud de 250.000 € debe completarse antes de que se presente la solicitud de permiso de residencia y debe cumplir la regla sobre el calendario después del 5 de abril de 2024.

Question 42

¿Por qué es importante el 5 de abril de 2024 para los proyectos de conversión?

Accepted Answer

Es la fecha de entrada en vigor de la reforma legal que creó la actual excepción de conversión de 250.000 €. El cambio de uso deberá realizarse después de esa fecha; Es posible que una conversión anterior no califique a menos que haya sido actualizada o revisada adecuadamente después de que la ley entró en vigencia.

Question 43

¿Cuál es la regla especial para la reconversión de un edificio industrial?

Accepted Answer

Cuando el proyecto incluya un edificio industrial o parte de él, el expediente debe demostrar que no se ha instalado y operado en él ninguna actividad industrial durante al menos los cinco años anteriores. El informe de un ingeniero y la evidencia de respaldo son importantes.

Question 44

¿Cuál es la ruta de 250.000 € para edificios catalogados?

Accepted Answer

Se aplica una excepción separada a ciertos edificios catalogados que van a ser restaurados o reconstruidos. No es lo mismo que una conversión de comercial a residencial y conlleva sus propios requisitos, incluidas obligaciones de restauración antes de la primera renovación.

Question 45

¿Qué sucede si un edificio catalogado se vende antes de que se complete la restauración?

Accepted Answer

La guía para 2024 establece que la transferencia antes de que se complete la restauración o reconstrucción completa requerida no es válida para esa ruta. Los compradores deben tratar esto como un escenario legal especializado y obtener asesoramiento legal por escrito.

Question 46

¿Qué decía la guía 2024 sobre los alquileres a corto plazo?

Accepted Answer

Prohibió el arrendamiento y subarrendamiento a corto plazo dentro de la economía colaborativa de propiedades utilizadas para la concesión inicial o renovación de un permiso de residencia para inversores. Las violaciones pueden dar lugar a sanciones, incluidas consecuencias de permisos y multas administrativas.

Question 47

¿La regla del alquiler a corto plazo afecta a los arrendamientos a largo plazo?

Accepted Answer

La guía para 2024 distingue el arrendamiento a largo plazo de los alquileres a corto plazo en la economía colaborativa. Sin embargo, la estructura exacta, el tratamiento fiscal y las condiciones específicas de la ruta aún necesitan confirmación legal y fiscal antes de comercializar la propiedad.

Question 48

¿Se puede utilizar una propiedad reformada de 250.000 € como oficina de empresa?

Accepted Answer

No. La guía para 2024 establece que las propiedades adquiridas bajo la excepción de cambio de uso comercial a residencial no pueden usarse como domicilio social o sucursal de una empresa.

Question 49

¿Siguen disponibles los antiguos plazos de transición para nuevos compradores?

Accepted Answer

No. Los acuerdos transitorios de 2024 estaban vinculados a depósitos históricos, contratos preliminares y fechas de finalización. Los nuevos compradores deberían evaluar sólo las reglas actuales, no asumir que se puede recrear una transición anterior de 250.000 o 500.000 euros.

Question 50

¿Por qué no debería utilizar un antiguo artículo en línea de 2024 como mi única guía?

Accepted Answer

La propia Circular 9 anticipó más reglas de documentación y aclaraciones posteriores. Son antecedentes esenciales, pero la Circular de abril de 2026 y el actual registro oficial de servicios brindan orientación más reciente para nuevas transacciones.

Question 51

¿Qué decía la guía para 2024 sobre el pago total?

Accepted Answer

Para transacciones a partir del 1 de septiembre de 2024 fuera de los casos transitorios históricos, el precio de compra debe pagarse en su totalidad antes de presentar la solicitud de permiso de residencia. El método de pago y la evidencia deben cumplir con las normas legales aplicables.

Question 52

¿Qué es la Circular 1 de 21 de abril de 2026?

Accepted Answer

La Circular 1 es la última guía de implementación publicada sobre el artículo 100 de la Ley 5038/2023 para el permiso de inversionista permanente. Responde a preguntas prácticas que surgieron después de la reforma de 2024 y es fundamental para la planificación actual de proyectos y transacciones.

Question 53

¿Qué aclaró la Circular de abril de 2026 sobre una propiedad?

Accepted Answer

Confirmó que la inversión mínima normalmente se refiere a una propiedad. También aclaró cuándo el estacionamiento y el almacenamiento adquiridos con la propiedad principal en el mismo edificio y contrato pueden considerarse parte de esa inversión de propiedad única.

Question 54

¿Cómo se aplica la regla de los 120 m2 a la propiedad en copropiedad?

Accepted Answer

Para una adquisición de copropiedad indivisa en el umbral de 400.000 € o 800.000 €, el requisito de 120 m2 se aplica a la propiedad en su conjunto, no por separado a la participación individual de cada inversor.

Question 55

¿Puede un proyecto de conversión utilizar la excepción de 250.000 € más de una vez?

Accepted Answer

No. Después de que una propiedad haya sido utilizada para el permiso de 250.000 € de un comprador mediante conversión o restauración de un edificio catalogado, un comprador posterior de un tercer país no puede obtener otro permiso para la misma propiedad con la misma excepción de 250.000 €.

Question 56

¿Qué aclaró la circular de abril de 2026 sobre Airbnb?

Accepted Answer

Explica que la prohibición pertinente está dirigida al arrendamiento/subarrendamiento a corto plazo a través de plataformas digitales de economía colaborativa. No trata los arrendamientos a largo plazo de la misma manera, pero cada acuerdo previsto debe verificarse antes de utilizarse.

Question 57

¿Puedo arrendar la propiedad a una empresa turística?

Accepted Answer

La guía de abril de 2026 establece que la prohibición de las plataformas digitales no cubre el subarrendamiento a una empresa turística para uso profesional, donde se brindan servicios más allá del alojamiento y la ropa de cama. Se trata de una estructura especializada y requiere asesoramiento jurídico y fiscal por escrito.

Question 58

¿Qué pruebas de seguro se esperan en el momento de la presentación o renovación?

Accepted Answer

La Circular solicita pruebas de un seguro médico privado integral o un seguro extranjero suficiente con una referencia explícita a la cobertura en Grecia. En caso de faltar, la autoridad podrá solicitarlo en un breve plazo de 30 días naturales.

Question 59

¿Debo enviar todas las páginas del pasaporte?

Accepted Answer

La guía de abril de 2026 dice que se requiere una copia certificada del pasaporte válido, incluidas todas las páginas, con una solicitud de emisión o renovación. Prepárelo con anticipación para evitar una solicitud de documentación.

Question 60

¿Se debe completar la conexión de electricidad o servicios públicos antes de que una propiedad califique?

Accepted Answer

La Circular dice que la finalización de la conexión de servicios públicos, como la conexión de electricidad, no es un requisito previo para que una propiedad entre en el Artículo 100. Esto no elimina otras verificaciones de construcción, uso, habitabilidad o finalización práctica.

Question 61

¿Puedo ser el representante legal de una empresa griega con una Golden Visa?

Accepted Answer

No. La Circular aclara que los permisionarios podrán constituir empresas y ostentar derechos corporativos como accionistas, socios o miembros no ejecutivos del directorio, pero no podrán actuar como representantes legales de la empresa bajo este permiso.

Question 62

¿Qué prueba de propiedad se necesita en el momento de la renovación?

Accepted Answer

La guía de abril de 2026 se refiere a una declaración de impuestos E9 reciente o un extracto catastral para demostrar que el inversor todavía posee y posee la propiedad calificada.

Question 63

¿Puedo cambiar de una Golden Visa a un permiso de trabajo?

Accepted Answer

Se podrá solicitar un cambio de propósito, pero la autoridad primero examinará si se cumplen los requisitos del nuevo permiso. Luego revoca parcialmente el permiso de inversionista como parte del cambio.

Question 64

¿Qué pasa si tengo dos nacionalidades cuando empiezo?

Accepted Answer

Elija una nacionalidad al principio y úsela consistentemente para la inversión, poderes, entrada y presentación de permisos. Si se adquiere una segunda nacionalidad posteriormente durante la vigencia del permiso, se podrá solicitar una nueva emisión.

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