Bách khoa toàn thư Golden Visa Hy Lạp: 344 câu trả lời | Santheos

Golden Visa Hy Lạp là một lộ trình cấp giấy phép cư trú dành cho công dân ngoài EU/EEA đủ điều kiện và thực hiện khoản đầu tư đáp ứng yêu cầu. Lộ trình bất động sản là giấy phép cư trú thường trú dành cho nhà đầu tư, thông thường được cấp với thời hạn năm năm và được gia hạn khi các yêu cầu pháp lý tiếp tục được đáp ứng. Đây không phải là quốc tịch và cũng không phải là cam kết hồ sơ sẽ được chấp thuận.

Có, nhưng không phải theo một lộ trình nhà ở thông thường với ngưỡng đầu tư thấp. Theo Điều 100(2)(c) và (d) của Luật 5038/2023, được sửa đổi bởi Điều 64 của Luật 5100/2024, mức 250.000 EUR áp dụng cho bất động sản chuyển đổi công năng đủ điều kiện và bất động sản là công trình được xếp hạng cần phục hồi hoặc tái thiết đủ điều kiện; mỗi trường hợp có các điều kiện riêng. Đối với dự án chuyển đổi của Santheos, căn cụ thể cùng bằng chứng pháp lý và kỹ thuật của căn đó phải được xác minh trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú.

Đối với ngoại lệ 250.000 EUR này, các không gian chính của một bất động sản hiện hữu hoặc đã thực tế tồn tại phải được chuyển từ một mục đích sử dụng khác—chẳng hạn thương mại, nghề nghiệp hoặc một mục đích phi nhà ở khác—sang mục đích nhà ở. Điều kiện phụ thuộc vào việc thay đổi công năng đã hoàn tất và được chứng minh bằng hồ sơ pháp lý, kỹ thuật; không phụ thuộc vào cách diễn đạt quảng cáo hoặc ý định trước xây dựng là xây nhà ở thay cho mặt bằng phi nhà ở.

Có. Một bất động sản tại Athens có thể đủ điều kiện theo ngoại lệ riêng về chuyển đổi công năng với mức 250.000 EUR, mặc dù lộ trình tiêu chuẩn tại Attica nhìn chung yêu cầu 800.000 EUR. Căn cụ thể phải đáp ứng yêu cầu về thời điểm thay đổi công năng, một bất động sản duy nhất, giá trị mua và hồ sơ chứng minh; chỉ riêng việc nằm tại Athens không xác lập điều kiện.

Không. Ngoại lệ chuyển đổi mục đích sử dụng trị giá 250.000 EUR không áp dụng quy định diện tích phần không gian chính tối thiểu 120 m². Đối với các lộ trình bất động sản tiêu chuẩn 400.000 EUR và 800.000 EUR, quy định này áp dụng cho bất động sản đã xây dựng hoặc bất động sản có giấy phép xây dựng, theo khuôn khổ pháp lý hiện hành.

Văn bản hoặc hành vi pháp lý liên quan đến việc thay đổi công năng phải có ngày từ 5 tháng 4 năm 2024 trở đi, và việc thay đổi công năng phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú thường trú dành cho nhà đầu tư. Circular 1/2026 nêu rằng thời điểm được chứng minh bằng văn bản áp dụng, chẳng hạn giấy phép xây dựng, phê duyệt công việc quy mô nhỏ, cập nhật hồ sơ hoặc sửa đổi giấy phép xây dựng. Giấy phép thay đổi công năng có ngày sớm hơn chỉ có thể được chấp nhận khi hồ sơ của chính bất động sản đó được cập nhật hoặc sửa đổi vì một lý do phát sinh từ ngày 5 tháng 4 năm 2024 trở đi. Một cam kết chuyển đổi trong tương lai là không đủ.

Đối với việc mua bất động sản theo lộ trình tiêu chuẩn, mức tối thiểu áp dụng nhìn chung là 800.000 EUR tại Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có hơn 3.100 cư dân; tại các khu vực khác, mức này nhìn chung là 400.000 EUR. Các lộ trình tiêu chuẩn đó tách biệt với ngoại lệ 250.000 EUR dành cho chuyển đổi công năng và công trình được xếp hạng.

Không. Theo khuôn khổ Điều 100(2) hiện hành, mức đầu tư tối thiểu phải gắn với một bất động sản. Chỗ đỗ xe hoặc kho chỉ có thể được tính vào giá trị đầu tư khi được mua trong cùng một chứng thư, nằm trong cùng tòa nhà và là không gian phụ trợ gắn với bất động sản chính; phần diện tích này không được tính vào yêu cầu 120 m² đối với không gian chính trong trường hợp yêu cầu đó được áp dụng.

Trong một số trường hợp, có thể sử dụng một công ty được thành lập tại Hy Lạp hoặc một quốc gia thành viên EU khác nếu nhà đầu tư chứng minh mình là chủ sở hữu duy nhất của toàn bộ cổ phần hoặc quyền lợi trong công ty. Luật sư cần kiểm tra cơ cấu sở hữu, dòng tiền thanh toán và hồ sơ chứng minh trước khi nhà đầu tư đưa ra cam kết.

Có. Công dân nước thứ ba đủ điều kiện có thể nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú thông qua người được ủy quyền trước khi nhập cảnh Hy Lạp. Giấy ủy quyền phải được lập trước cơ quan lãnh sự Hy Lạp hoặc cơ quan có thẩm quyền hay công chứng viên ở nước ngoài, đồng thời phải có Apostille hoặc chứng nhận lãnh sự Hy Lạp theo yêu cầu. Tình trạng nhập cảnh hoặc thị thực và cuộc hẹn lấy dữ liệu sinh trắc học sau đó là những vấn đề riêng cần phối hợp với luật sư di trú.

Đối với lộ trình thay đổi công năng, hồ sơ thường bao gồm hộ chiếu của người nộp đơn và bằng chứng nhập cảnh hợp pháp; giấy chứng nhận của công chứng viên nêu bất động sản, giá và việc thanh toán; bằng chứng đăng ký hoặc phương án thay thế được cho phép khi nộp lần đầu; báo cáo kỹ thuật của kỹ sư; bằng chứng bảo hiểm y tế; tờ khai bất động sản E9 của nhà đầu tư; và ảnh theo yêu cầu. Nếu một pháp nhân Hy Lạp hoặc pháp nhân tại quốc gia thành viên EU khác mua bất động sản, cũng phải chứng minh quyền sở hữu duy nhất đối với toàn bộ cổ phần hoặc phần vốn. Danh mục chính xác phụ thuộc vào lộ trình và hoàn cảnh của người nộp đơn.

Thủ tục Mitos chính thức hiện ghi thời hạn hoàn thành hành chính 50 ngày đối với thủ tục giấy phép cư trú theo lộ trình thay đổi công năng. Đây không phải thời gian hoàn tất toàn bộ được bảo đảm: việc mua bất động sản, hoàn thành và chứng minh thay đổi công năng, chuẩn bị hồ sơ, sắp xếp lịch sinh trắc học, yêu cầu bổ sung giấy tờ và khối lượng công việc của cơ quan có thẩm quyền đều có thể ảnh hưởng đến tổng thời gian thực tế. Santheos không cam kết ngày phê duyệt hoặc hoàn tất cố định.

Thủ tục chính thức về thay đổi công năng không nêu yêu cầu chung rằng người mua phải đích thân có tài khoản ngân hàng Hy Lạp. Giá thỏa thuận phải được thanh toán đầy đủ bằng phương thức được phép: séc ngân hàng gạch chéo ghi có vào tài khoản của người thụ hưởng tại tổ chức tín dụng hoạt động ở Hy Lạp; chuyển khoản đáp ứng điều kiện; hoặc thanh toán thẻ POS đủ điều kiện vào tài khoản của người thụ hưởng tại nhà cung cấp dịch vụ thanh toán hoạt động ở Hy Lạp. Công chứng viên, luật sư và ngân hàng nên xác nhận lộ trình thanh toán trước bất kỳ giao dịch chuyển tiền nào.

Đối với lộ trình thay đổi công năng, cơ sở đăng ký chính thức liệt kê phí giấy phép cư trú 2.000 EUR cộng với phí in thẻ điện tử 16 EUR cho người nộp đơn chính. Phí của thành viên gia đình, gia hạn và các chi phí khác có thể khác; phí dịch vụ chuyên môn được tính riêng.

Trước khi giới thiệu một dự án chuyển đổi, đội ngũ pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ của Santheos xem xét và xác minh thông tin dự án mà công ty có được, bao gồm cơ cấu sở hữu và giao dịch, lộ trình thay đổi công năng, các tài liệu kỹ thuật cốt lõi và bằng chứng cần thiết cho quá trình thẩm định của người mua. Santheos chỉ sử dụng cụm từ fully eligible sau khi hoàn thành đánh giá nội bộ theo đúng lộ trình; điều này không có nghĩa là dự án được chính phủ phê duyệt trước, không thay thế luật sư, công chứng viên hoặc kỹ sư độc lập của người mua, và không bảo đảm quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Các thành viên gia đình đủ điều kiện có thể nộp đơn theo Điều 95 của Luật 5038/2023. Tùy từng trường hợp, có thể bao gồm vợ/chồng hoặc bạn đời đã đăng ký; con chưa kết hôn đủ điều kiện của nhà đầu tư hoặc của vợ/chồng hay bạn đời; và cha mẹ của nhà đầu tư hoặc của vợ/chồng hay bạn đời. Quan hệ, quyền nuôi dưỡng khi có liên quan, độ tuổi và giấy tờ chứng minh của từng người phải được kiểm tra tại thời điểm nộp hồ sơ.

Các nhóm con thông thường tại Điều 95(2)(b) và (c) bao gồm con chưa kết hôn dưới 21 tuổi, với điều kiện đáp ứng các yêu cầu áp dụng về quyền nuôi con. Người con thuộc các nhóm này khi đủ 21 tuổi được cấp giấy phép cư trú độc lập có thời hạn ba năm theo Điều 95(2), và phải xuất trình giấy phép cư trú đoàn tụ gia đình trước đó. Đây không phải là lộ trình chung để đưa bất kỳ người con nào từ 21–24 tuổi vào hồ sơ lần đầu. Điều 95(2)(e) quy định riêng về con thành niên đủ điều kiện, mang quốc tịch nước thứ ba, không có năng lực hành vi dân sự, sống cùng và được người bảo lãnh chu cấp, không giới hạn tuổi, với các bằng chứng theo quy định. Hãy kiểm tra giấy phép hiện có, tuổi và nhóm áp dụng của người con; không mô tả việc đưa con thành niên thông thường vào hồ sơ là tự động.

Cha mẹ đủ điều kiện không cần thực hiện khoản đầu tư bất động sản riêng khi nộp đơn với tư cách thành viên gia đình. Điều 95 và Circular 1/2026 áp dụng cho cha mẹ của nhà đầu tư và, khi đáp ứng các yêu cầu về quan hệ, cha mẹ của vợ/chồng hoặc bạn đời đã đăng ký của nhà đầu tư. Từng quan hệ và bộ giấy tờ vẫn phải được xác lập chính xác.

Có. Giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư trao cho người sở hữu và các thành viên gia đình đủ điều kiện quyền cư trú tại Hy Lạp trong thời gian giấy phép còn hiệu lực. Giấy phép này không tự động tạo quyền cư trú tại các quốc gia Schengen khác.

Giấy phép cư trú Hy Lạp còn hiệu lực, cùng với giấy tờ đi lại còn hiệu lực, nhìn chung cho phép chuyến thăm ngắn ngày tới các quốc gia Schengen khác trong tối đa 90 ngày trong bất kỳ khoảng thời gian 180 ngày nào, tùy thuộc các điều kiện nhập cảnh áp dụng. Thời gian cư trú hợp pháp tại Hy Lạp theo giấy phép cư trú Hy Lạp không giống chuyến thăm ngắn ngày tới một quốc gia Schengen khác. Giấy phép không trao quyền cư trú, làm việc hoặc định cư tại quốc gia khác.

Không. Giấy phép cư trú thường trú dành cho nhà đầu tư không cho phép làm công việc phụ thuộc hoặc tự kinh doanh tại Hy Lạp. Người sở hữu giấy phép có thể thành lập hoặc nắm giữ quyền lợi trong một công ty và thực hiện các quyền doanh nghiệp với tư cách cổ đông, thành viên góp vốn hoặc thành viên hội đồng quản trị không điều hành, với điều kiện không làm việc cho công ty. Theo hướng dẫn hiện hành, người đó không được làm người đại diện theo pháp luật của công ty hoặc thành viên hội đồng quản trị điều hành.

Tình trạng cư trú hợp lệ có thể cho phép các thành viên gia đình đủ điều kiện cư trú và học tập tại Hy Lạp, tùy thuộc điều kiện tuyển sinh và yêu cầu của trường hoặc cơ sở giáo dục liên quan. Việc lựa chọn chương trình giáo dục nên được lập kế hoạch riêng, tách biệt với hồ sơ di trú.

Không. Golden Visa là giấy phép cư trú, không phải quốc tịch Hy Lạp. Bất kỳ lộ trình xin quốc tịch nào về sau đều có các điều kiện pháp lý riêng, bao gồm yêu cầu về cư trú và các yêu cầu khác, và phải được đánh giá độc lập.

Việc cho thuê dài hạn không thuộc phạm vi cấm cho thuê ngắn hạn cụ thể tại Điều 100(7A), nhưng hợp đồng thuê vẫn phải tuân thủ tình trạng pháp lý của bất động sản, hợp đồng, quy định thuế và mọi hạn chế của tòa nhà. Bất động sản mua theo lộ trình thay đổi công năng 250.000 EUR không được sử dụng làm trụ sở chính hoặc chi nhánh của doanh nghiệp. Vì vậy, mục đích sử dụng dự kiến cần được kiểm tra trước khi mua và trước khi ký hợp đồng thuê.

Đối với bất động sản thuộc khuôn khổ Điều 100 hiện hành sau cải cách, việc cho thuê hoặc cho thuê lại ngắn hạn trong nền kinh tế chia sẻ bị cấm. Circular 1/2026 đề cập đến thời gian lưu trú dưới 60 ngày, khi không cung cấp dịch vụ nào ngoài chỗ ở và khăn trải giường, dù việc đặt chỗ có được thực hiện qua nền tảng kỹ thuật số hay không. Thông tư nêu rằng lệnh cấm này không áp dụng cho bất động sản mua theo quy định trước đây hoặc các khoản đầu tư đủ điều kiện đã hoàn tất trong thời kỳ chuyển tiếp theo luật định; vì vậy phải kiểm tra lịch sử mua bán trước khi đưa ra câu trả lời chắc chắn.

Việc bán bất động sản đủ điều kiện có thể dẫn đến mất hoặc bị thu hồi giấy phép nhà đầu tư, trừ khi một bất động sản thay thế đủ điều kiện được xử lý theo đúng trình tự bắt buộc. Để duy trì tình trạng cư trú liên tục theo Circular 1/2026, trước tiên nhà đầu tư phải hoàn tất khoản đầu tư mới đủ điều kiện, thông báo cho cơ quan một cửa có thẩm quyền và để cơ quan này xác định bất động sản mới đáp ứng Điều 100. Chỉ sau đó mới nên bán bất động sản đủ điều kiện ban đầu. Bán trước rồi mua sau không duy trì được sự tuân thủ liên tục.

Người mua sau không thể mặc nhiên cho rằng cùng ngoại lệ 250.000 EUR vẫn còn áp dụng. Nếu giấy phép cư trú đã được cấp thông qua ngoại lệ thay đổi công năng, giao dịch bán lại thông thường từ nhà ở sang nhà ở sẽ không tiếp tục đủ điều kiện theo ngoại lệ đó; các ngưỡng tiêu chuẩn 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR nhìn chung sẽ được áp dụng. Circular 1/2026 coi mỗi sự kiện đủ điều kiện theo ngoại lệ chỉ được sử dụng một lần và mô tả một số trường hợp giới hạn giữa các lộ trình; vì vậy phải xem xét toàn bộ lịch sử sử dụng, giấy phép và giao dịch của bất động sản trước khi xác nhận khả năng đủ điều kiện khi bán lại.

Một hồ sơ người mua vững chắc hơn kết hợp chuỗi quyền sở hữu rõ ràng; đánh giá độc lập về quyền sở hữu và các nghĩa vụ hoặc hạn chế đối với tài sản; lộ trình thanh toán được phép và có thể truy xuất; tình trạng xây dựng và công năng đã được xác minh; cùng các tài liệu riêng cho từng lộ trình phù hợp với chứng thư cuối cùng. Circular 1/2026 nêu rằng cơ quan di trú không yêu cầu hoặc kiểm tra giấy chứng nhận trước đây về các nghĩa vụ và khiếu nại đối với tài sản, nhưng quy tắc hành chính đó không thay thế việc thẩm định pháp lý của người mua trước khi ký hoặc thanh toán.

Các rủi ro chính gồm dựa vào một phương án nhà ở dự kiến trong khi không có bất động sản phi nhà ở hiện hữu hoặc thực tế đã trải qua thay đổi công năng đủ điều kiện; thời điểm không chính xác hoặc bằng chứng yếu đối với thủ tục thay đổi công năng; hiểu sai quy tắc một bất động sản hoặc chỉ sử dụng ngoại lệ một lần; hồ sơ thanh toán không đầy đủ; sử dụng ngắn hạn hoặc sử dụng làm trụ sở doanh nghiệp bị cấm; và giả định rằng việc phê duyệt được bảo đảm. Trường hợp tòa nhà công nghiệp còn cần bằng chứng rằng không có hoạt động công nghiệp nào được lắp đặt và vận hành trong năm năm trước đó. Những điểm này cần được kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng.

Không. Một bất động sản thương mại hoặc phi nhà ở khác không đủ điều kiện chỉ vì có thể được chuyển đổi. Các không gian chính của một bất động sản hiện hữu hoặc thực tế phải hoàn tất việc thay đổi đủ điều kiện sang mục đích nhà ở, được chứng minh bằng giấy phép, chấp thuận, cập nhật hoặc sửa đổi hồ sơ áp dụng và báo cáo kỹ thuật của kỹ sư. Thủ tục liên quan phải đáp ứng quy tắc về thời điểm kể từ ngày 5 tháng 4 năm 2024 trở đi, và việc hoàn tất phải diễn ra trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú.

Không. Thông tin từ chủ đầu tư là hữu ích, nhưng người mua cũng nên được đánh giá pháp lý và kỹ thuật độc lập. Khả năng đủ điều kiện phụ thuộc vào hồ sơ giao dịch cuối cùng, bằng chứng thanh toán và các yêu cầu chính thức tại thời điểm nộp đơn.

Bất động sản đủ điều kiện có không gian chính được chuyển từ công năng khác sang nhà ở có thể tiếp cận ngoại lệ riêng ở mức 250.000 EUR khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, kỹ thuật, thời điểm và giao dịch. Santheos chuyên về lộ trình này và yêu cầu đội ngũ pháp lý cùng kiểm soát rủi ro nội bộ xem xét, xác minh thông tin dự án mà công ty có được trước khi giới thiệu; tuy nhiên mỗi người mua vẫn phải thực hiện thẩm định độc lập đối với căn cụ thể.

Khi Santheos mô tả một dự án là fully eligible cho lộ trình thay đổi công năng 250.000 EUR, điều đó có nghĩa đội ngũ pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ của công ty đã xem xét, xác minh thông tin dự án có tại thời điểm đó theo các tiêu chí pháp lý, kỹ thuật và giao dịch riêng của lộ trình. Trước khi ký hợp đồng và nộp đơn, trạng thái này vẫn phải được xác nhận đối với căn cụ thể và bộ hồ sơ cuối cùng. Đây không phải chứng nhận của chính phủ, phê duyệt trước của chính phủ hoặc bảo đảm rằng hồ sơ cá nhân sẽ được chấp thuận.

Không. Santheos có thể điều phối thông tin dự án và hành trình mua bất động sản, nhưng chỉ cơ quan có thẩm quyền mới quyết định hồ sơ xin giấy phép cư trú. Khả năng đủ điều kiện cuối cùng của mỗi người mua phụ thuộc vào hồ sơ bất động sản, bằng chứng giao dịch và giấy tờ cá nhân.

Hãy bắt đầu bằng việc trao đổi về điều kiện và mục tiêu, sau đó so sánh các dự án phù hợp, chỉ định cố vấn pháp lý và thuế độc lập, hoàn tất thẩm định, thống nhất cơ cấu giao dịch và chuẩn bị hồ sơ di trú. Việc đánh giá ban đầu cẩn thận giúp tránh những giả định tốn kém về sau.

Circular 9, số tham chiếu 240076/Σ.9/25-09-24, là hướng dẫn triển khai của Bộ sau đợt cải cách tháng 4 năm 2024. Văn bản này đề cập đến các ngưỡng tiêu chuẩn mới, quy tắc một bất động sản và 120 m², các ngoại lệ 250.000 EUR, hạn chế sử dụng và điều khoản chuyển tiếp. Đây không phải hướng dẫn độc lập mới nhất và cần được đọc cùng Circular 1/2026 ngày 21 tháng 4 năm 2026 và thủ tục chính thức hiện hành.

Đối với giao dịch mua bất động sản theo lộ trình tiêu chuẩn hiện nay tại Attica, giá trị mua tối thiểu nhìn chung là 800.000 EUR và khoản đầu tư phải gắn với một bất động sản. Đối với bất động sản đã xây dựng hoặc có giấy phép xây dựng theo lộ trình tiêu chuẩn, các không gian chính nhìn chung phải có diện tích tối thiểu 120 m². Lộ trình thay đổi công năng và công trình được xếp hạng ở mức 250.000 EUR có các điều kiện riêng; mọi trường hợp chuyển tiếp trong quá khứ phải được chứng minh bằng ngày tháng, thanh toán và hồ sơ hợp đồng.

Luật áp dụng ngưỡng tiêu chuẩn 800.000 EUR cho Attica, Đơn vị khu vực Thessaloniki, các Đơn vị khu vực Mykonos và Thira, cùng các đảo có trên 3.100 cư dân theo cuộc điều tra dân số gần nhất. Ngưỡng tiêu chuẩn 400.000 EUR áp dụng cho phần còn lại của Hy Lạp. Vị trí được xác lập hợp pháp của bất động sản quyết định ngưỡng tiêu chuẩn; quốc tịch của người mua hoặc mục đích sử dụng cá nhân dự kiến không quyết định ngưỡng này.

Không. Yêu cầu diện tích tối thiểu 120 m² đối với không gian chính áp dụng cho các lộ trình tiêu chuẩn 800.000 EUR và 400.000 EUR đối với bất động sản đã xây dựng hoặc bất động sản có giấy phép xây dựng. Yêu cầu này không áp dụng cho ngoại lệ chuyển đổi công năng hoặc công trình được xếp hạng ở mức 250.000 EUR.

Các hạng mục này có thể được tính vào giá trị khi do cùng một nhà đầu tư mua trong cùng một hợp đồng, nằm trong cùng tòa nhà và là không gian phụ trợ. Khi yêu cầu diện tích tối thiểu 120 m² đối với không gian chính được áp dụng, chỗ đỗ xe và kho không được tính vào diện tích đó.

Người bán hoặc người mua có thể hoàn thành việc thay đổi đủ điều kiện của các không gian chính từ một sử dụng khác sang sử dụng cư trú. Đối với đơn xin 250.000 EUR, đạo luật thay đổi sử dụng có liên quan phải đáp ứng quy tắc từ ngày 5 tháng 4 năm 2024 trở đi và sự thay đổi phải được hoàn thành trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú của nhà đầu tư vĩnh viễn.

Ngày 5 tháng 4 năm 2024 là ngày Luật 5100/2024 có hiệu lực và đưa ra ngoại lệ thay đổi sử dụng hiện tại trị giá 250.000 EUR. Đạo luật đủ điều kiện có liên quan phải có ngày từ ngày 5 tháng 04 năm 2024 trở đi. Khi giấy phép thay thế sử dụng trước khi công bố, Thông tư 1/2026 nói rằng trường hợp chỉ có thể được chấp nhận nếu hồ sơ tài sản hoặc giấy phép cụ thể đã được cập nhật hoặc sửa đổi vì một lý do từ ngày đó trở đi và sự thay đổi đã được hoàn thành trước khi nộp đơn.

Nếu khoản đầu tư liên quan đến một tòa nhà công nghiệp, một phần của tòa nhà đó hoặc bất động sản chứa tòa nhà, kỹ sư phải chứng minh rằng trong ít nhất năm năm trước đó không có hoạt động công nghiệp nào được lắp đặt và vận hành tại đó. Báo cáo kỹ thuật cần dẫn chiếu các bằng chứng phù hợp với bất động sản, chẳng hạn giấy xác nhận của HEDNO hoặc chính quyền đô thị về việc ngắt điện, các tờ khai thuế E2 trong năm năm trước, hoặc tổ hợp hồ sơ thuế và tài liệu khác của cơ quan công quyền.

Một ngoại lệ riêng áp dụng cho một số công trình được xếp hạng cần được phục hồi hoặc tái thiết. Lộ trình này không giống lộ trình chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở và có các yêu cầu riêng, bao gồm nghĩa vụ hoàn thành việc phục hồi trước lần gia hạn đầu tiên.

Đối với bất động sản mua theo lộ trình công trình được xếp hạng 250.000 EUR, việc chuyển nhượng trước khi hoàn tất toàn bộ công việc phục hồi hoặc tái thiết không có hiệu lực theo quy định áp dụng. Vi phạm còn có thể ảnh hưởng đến giấy phép cư trú và dẫn đến xử phạt hành chính. Vì vậy, trước bất kỳ cam kết bán nào, tình trạng phục hồi và giao dịch dự kiến phải được các cố vấn pháp lý và kỹ thuật liên quan xem xét bằng văn bản.

Thông tư 9/2024 giải thích rằng tài sản được mua theo khuôn khổ Điều 100 hiện tại để cấp hoặc gia hạn giấy phép đầu tư ban đầu không được cho phép ngắn hạn trong kinh tế chia sẻ hoặc thuê tiểu. Vi phạm có thể dẫn đến việc hủy bỏ hoặc không gia hạn và phạt hành chính. Thông tư 1/2026 sau này xác nhận rằng lệnh cấm này không bao gồm tài sản mua theo các quy tắc trước đó hoặc các khoản đầu tư đủ điều kiện hoàn thành trong thời gian chuyển tiếp pháp lý, vì vậy lịch sử mua lại của tài sản phải được kiểm tra.

Điều cấm cụ thể tại Điều 100(7A) liên quan đến việc cho thuê và cho thuê lại ngắn hạn trong nền kinh tế chia sẻ; bản thân điều này không cấm một hợp đồng thuê dài hạn thông thường. Hợp đồng thuê vẫn phải tuân thủ các quy định về bất động sản, hợp đồng và thuế. Ngoài ra, bất động sản mua theo lộ trình thay đổi công năng 250.000 EUR không được sử dụng làm trụ sở chính hoặc chi nhánh của doanh nghiệp, vì vậy cần kiểm tra người thuê và mục đích sử dụng dự kiến trước khi tiếp thị hoặc ký hợp đồng.

Không. Các hướng dẫn năm 2024 nói rằng các tài sản được mua theo ngoại lệ thay đổi sử dụng thương mại sang dân cư không thể được sử dụng như văn phòng đăng ký hoặc chi nhánh của công ty.

Không. Các thỏa thuận chuyển tiếp năm 2024 được liên kết với các khoản tiền gửi lịch sử, hợp đồng sơ bộ và ngày hoàn thành. Những người mua mới chỉ nên đánh giá các quy tắc hiện tại, không giả định rằng một quá trình chuyển đổi 250.000 € hoặc 500.000 € có thể được tái tạo.

Bản thân Circular 9 đã dự kiến sẽ có thêm các quy tắc về hồ sơ và hướng dẫn làm rõ sau đó. Đây là tài liệu nền tảng quan trọng, nhưng Circular tháng 4 năm 2026 và cơ sở đăng ký dịch vụ chính thức hiện hành cung cấp hướng dẫn mới hơn cho các giao dịch mới.

Đối với các giao dịch từ ngày 1 tháng 9 năm 2024 trở đi, ngoài những trường hợp chuyển tiếp lịch sử, giá mua phải được thanh toán đầy đủ trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú. Phương thức và bằng chứng thanh toán phải đáp ứng các quy định pháp luật áp dụng.

Thông tư 1 là hướng dẫn thực hiện mới nhất được công bố về Điều 100 của Luật 5038/2023 cho giấy phép đầu tư vĩnh viễn. Nó trả lời các câu hỏi thực tế đã phát sinh sau cuộc cải cách năm 2024 và là trọng tâm của kế hoạch dự án và giao dịch hiện tại.

Circular 1/2026 xác nhận rằng mọi lộ trình bất động sản hiện hành theo Điều 100(2)(a)–(d) đều yêu cầu khoản đầu tư tối thiểu phải gắn với một bất động sản. Văn bản cũng giải thích các điều kiện đồng thời để chỗ đỗ xe hoặc kho phụ trợ, được mua trong cùng một chứng thư và cùng tòa nhà, có thể được tính cùng bất động sản chính khi kiểm tra giá trị đầu tư.

Đối với giao dịch mua phần đồng sở hữu không phân chia theo lộ trình tiêu chuẩn 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR, yêu cầu 120 m² áp dụng cho tổng diện tích không gian chính của bất động sản, không áp dụng riêng cho phần sở hữu của từng nhà đầu tư. Tuy nhiên, phần sở hữu của mỗi nhà đầu tư vẫn phải đạt giá trị tối thiểu áp dụng, trừ trường hợp vợ chồng hoặc bạn đời đã đăng ký cùng đủ điều kiện theo quy tắc đầu tư chung cụ thể.

Một bán lại nơi cư trú sang nơi cư ngụ không thể sử dụng lại ngoại lệ thay đổi sử dụng EUR 250,000 sau khi một giấy phép đã được cấp cho chuyển đổi đủ điều kiện đó; ngưỡng tiêu chuẩn thường áp dụng cho người mua sau đó. Thông tư 1/2026 cũng mô tả các trường hợp hạn chế liên quan đến một sự kiện đủ điều chỉnh thực sự sau đó theo một tuyến đường khác, vì vậy toàn bộ tài sản, sử dụng và lịch sử giấy phép phải được xem xét trước khi nói rằng có bất kỳ ngoại lệ EUR 250,000 nào vẫn còn sẵn sàng không.

Circular 1/2026 giải thích rằng lệnh cấm áp dụng cho việc cho thuê hoặc cho thuê lại ngắn hạn trong nền kinh tế chia sẻ đối với thời gian lưu trú dưới 60 ngày, khi không cung cấp dịch vụ nào ngoài chỗ ở và khăn trải giường, dù có sử dụng nền tảng kỹ thuật số hay không. Văn bản không áp dụng cách xử lý tương tự cho hợp đồng thuê dài hạn thông thường và nêu rằng bất động sản mua theo quy định trước đây hoặc khoản đầu tư chuyển tiếp đủ điều kiện nằm ngoài lệnh cấm cụ thể này.

Circular 1/2026 đưa ra ví dụ trong đó lệnh cấm cho thuê ngắn hạn trong nền kinh tế chia sẻ không áp dụng cho hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại cho một doanh nghiệp du lịch sử dụng chuyên nghiệp, khi có cung cấp các dịch vụ ngoài chỗ ở và khăn trải giường. Đối với bất động sản thay đổi công năng, thỏa thuận cũng phải tránh việc sử dụng bất động sản làm trụ sở chính hoặc chi nhánh của doanh nghiệp. Cơ cấu chuyên biệt này cần được tư vấn pháp lý và thuế theo từng bất động sản trước khi ký hợp đồng.

Circular yêu cầu bằng chứng về bảo hiểm y tế tư nhân toàn diện hoặc bảo hiểm nước ngoài đầy đủ có nêu rõ phạm vi bảo hiểm tại Hy Lạp. Nếu thiếu, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu bổ sung trong thời hạn ngắn 30 ngày theo lịch.

Hướng dẫn tháng 4 năm 2026 nêu rằng hồ sơ cấp mới hoặc gia hạn phải kèm bản sao có chứng thực của hộ chiếu còn hiệu lực, bao gồm tất cả các trang. Nên chuẩn bị sớm để tránh yêu cầu bổ sung hồ sơ.

Circular nêu rằng việc hoàn tất kết nối tiện ích công cộng, chẳng hạn kết nối điện, không phải điều kiện tiên quyết để bất động sản thuộc Điều 100. Điều này không loại bỏ các kiểm tra khác về xây dựng, công năng, khả năng cư trú hoặc hoàn thành thực tế.

Không. Circular làm rõ rằng người có giấy phép có thể thành lập công ty và thực hiện các quyền doanh nghiệp với tư cách cổ đông, thành viên góp vốn hoặc thành viên hội đồng quản trị không điều hành, nhưng không được làm người đại diện theo pháp luật của công ty theo giấy phép này.

Các hướng dẫn tháng 4 năm 2026 đề cập đến một tuyên bố thuế E9 gần đây hoặc một bản trích đoạn địa chỉ để chứng minh rằng nhà đầu tư vẫn sở hữu và sở hữu tài sản đủ điều kiện.

Có thể yêu cầu thay đổi mục đích cư trú, nhưng trước tiên cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét liệu các điều kiện của giấy phép mới có được đáp ứng hay không. Sau đó, cơ quan này sẽ thu hồi một phần giấy phép nhà đầu tư trong quá trình thay đổi.

Nếu nhà đầu tư sở hữu hai quốc tịch khi bắt đầu, một quốc tịch phải được lựa chọn và sử dụng nhất quán cho quá trình đầu tư, quyền ủy quyền, nhập cảnh và giấy phép. Quốc tịch đã chọn không thể sau đó được thay đổi chỉ bằng sự lựa chọn; thay đổi đòi hỏi bằng chứng về việc mất quốc tịch ban đầu. Nếu quốc tịch mới thực sự được đạt được sau khi giấy phép được cấp, chủ sở hữu có thể yêu cầu phát hành lại bằng chứng minh về việc cấp quốc tịch và giấy tờ du lịch mới.

Giấy phép có thể vẫn có hiệu lực khi các công việc cải tiến, cải tạo hoặc mở rộng được thực hiện cho thuê dài hạn hoặc nơi cư trú cá nhân, miễn là chủ sở hữu không thay đổi và cơ quan có thẩm quyền được thông báo.

Trước tiên phải hoàn tất khoản đầu tư bất động sản mới. Sau đó, thông báo cho cơ quan một cửa có thẩm quyền và cung cấp bằng chứng cần thiết để cơ quan xác định bất động sản mới đáp ứng Điều 100. Chỉ sau khi có xác định đó mới nên bán bất động sản đủ điều kiện ban đầu. Bán trước sẽ làm gián đoạn quyền sở hữu đủ điều kiện, có thể dẫn đến thu hồi một phần giấy phép và phải nộp một hồ sơ cấp mới.

Thông tư 1/2026 ghi lại việc tiếp tục đình chỉ việc nộp và chấp thuận các đơn xin liên quan đến nhà đầu tư mới của công dân Liên bang Nga và Belarus theo Điều 96 đến 100A, bao gồm các đơn yêu cầu gia đình liên quan, chấp thuận hoặc chứng nhận đầu tư và các đơn thay đổi mục đích được coi là trợ cấp gần như ban đầu. Thông tư không nên được mở rộng đến việc gia hạn mà không có xác nhận chính thức hiện tại riêng biệt. Bất kỳ ai bị ảnh hưởng cần tư vấn pháp lý cụ thể trước khi hành động.

Việc đặt phòng có thể tạo ra các cam kết thương mại. Trước khi thanh toán bất kỳ khoản tiền không được hoàn lại nào, hãy yêu cầu luật sư xem xét các điều khoản đặt phòng, trạng thái chủ sở hữu, bằng chứng chuyển đổi, điều kiện hoàn trả và người nhận thanh toán.

Công chứng viên chuẩn bị, xác thực chứng thư mua bán và xác nhận các chi tiết quan trọng của giao dịch. Công chứng viên là bên thiết yếu trong giao dịch, nhưng người mua vẫn nên có đại diện pháp lý độc lập để thực hiện thẩm định và điều phối hồ sơ di trú.

Kỹ sư xác minh tình trạng kỹ thuật và công năng được phép của bất động sản, đồng thời chuẩn bị báo cáo cần thiết cho dự án chuyển đổi Golden Visa Hy Lạp. Bằng chứng của kỹ sư phải thống nhất với giấy phép xây dựng, hồ sơ thay đổi công năng và bất động sản được mô tả trong hợp đồng mua bán.

Hợp đồng, giấy chứng nhận của công chứng viên, bằng chứng thanh toán và báo cáo kỹ thuật phải thể hiện một nội dung nhất quán. Mô tả bất động sản, giá hoặc cách ghi tình trạng công năng không nhất quán có thể gây chậm trễ hoặc rủi ro khi nộp hồ sơ hoặc gia hạn.

Việc thanh toán có thể được thực hiện bởi người mua hoặc, theo thủ tục hiện tại, bởi người phối ngẫu hoặc người thân của người mua bằng máu hoặc hôn nhân cho đến mức độ thứ hai. Giá vẫn phải được thanh toán đầy đủ thông qua một phương pháp theo dõi được cho phép và chứng chỉ công nhận phải ghi lại chi tiết thanh toán. Không sử dụng bất kỳ thỏa thuận bên thứ ba hoặc không chính thức nào khác mà không có sự xác nhận bằng văn bản từ công chứng và luật sư.

Hợp đồng thương mại có thể quy định lịch thanh toán theo đợt, nhưng đối với giao dịch hiện tại nằm ngoài một cơ chế chuyển tiếp lịch sử đã được chứng minh, toàn bộ số tiền đủ điều kiện áp dụng phải được thanh toán trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú. Mỗi đợt thanh toán phải sử dụng phương thức được phép, có thể truy xuất và được thể hiện bằng bằng chứng công chứng cần thiết. Lịch trả góp tự nó không cho phép nộp hồ sơ sớm.

Đây là tài liệu hồ sơ bất động sản do Cơ quan Địa chính Hy Lạp cung cấp, giúp chứng minh việc đăng ký, quyền sở hữu và thông tin chi tiết của bất động sản. Tài liệu này thường có liên quan cả trong hồ sơ ban đầu và khi gia hạn.

E9 là tờ khai bất động sản của Hy Lạp dùng để báo cáo quyền lợi đối với tài sản cho mục đích thuế. Thủ tục thay đổi công năng hiện hành liệt kê bản sao E9 của nhà đầu tư trong bộ hồ sơ nộp đơn; E9 gần đây cũng có thể chứng minh quyền sở hữu và việc tiếp tục nắm giữ khi gia hạn theo Circular 1/2026. Đây là tờ khai thuế, không thay thế việc thẩm định pháp lý về quyền sở hữu hoặc thẩm định kỹ thuật.

Biometrics được thu thập như là một phần của quá trình cấp phép. Thời gian phụ thuộc vào tuyến đường nộp đơn và quá trình bổ nhiệm cơ quan, vì vậy du lịch nên được lên kế hoạch dựa trên lịch trình nộp đơn của luật sư chứ không phải một lịch trình chung.

Trả lời chính xác và trong thời hạn đã chỉ định. Một yêu cầu bằng chứng bổ sung không phải là một sự từ chối tự động, nhưng nó nên được xử lý ngay lập tức với luật sư và nhà cung cấp kỹ thuật hoặc bảo hiểm có liên quan.

Yêu cầu xem xét hành chính có thể được nộp trong vòng hai tháng kể từ ngày quyết định từ chối được tống đạt, không chỉ tính từ ngày in trên quyết định. Thủ tục chính thức ghi nhận lệ phí 50 EUR và thời hạn riêng 30 ngày để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định. Việc bị từ chối là vấn đề pháp lý, vì vậy cần lập tức xin tư vấn theo từng trường hợp và lưu giữ bằng chứng tống đạt.

Các hồ sơ thường có thể được điều phối cùng thời điểm, nhưng mỗi người có bộ giấy tờ riêng về danh tính, hộ tịch và bảo hiểm. Nên bắt đầu thu thập Apostille, bản dịch và giấy chứng nhận sớm vì các tài liệu này có thể quyết định tiến độ.

Tài liệu được cấp ở nước ngoài thường cần Apostille hoặc hợp pháp hóa lãnh sự phù hợp, cùng bản dịch được chấp nhận, tùy quốc gia cấp và loại tài liệu. Luật sư nên xác nhận yêu cầu này trước khi đặt làm giấy tờ.

Quyền đi lại phụ thuộc vào thị thực, giấy chứng nhận nộp hồ sơ và quy định tại điểm đến của từng người. Không nên cho rằng biên nhận nộp hồ sơ có hiệu lực đi lại giống thẻ cư trú; cần xin tư vấn theo trường hợp cụ thể.

Giấy phép nhà đầu tư thường được biết đến là không đặt ra yêu cầu thời gian hiện diện thực tế tối thiểu để gia hạn, miễn là quyền sở hữu theo luật định và các điều kiện khác tiếp tục được đáp ứng. Cư trú thuế là một vấn đề riêng.

Việc mua bất động sản Golden Visa tự nó không khiến người mua trở thành cư dân thuế Hy Lạp. Theo Điều 4 của Bộ luật Thuế thu nhập Hy Lạp, tình trạng cư trú thuế phụ thuộc vào các tiêu chí gồm nơi cư trú thường trú hoặc chính, nơi ở thường xuyên, trung tâm lợi ích thiết yếu và việc hiện diện tại Hy Lạp tổng cộng trên 183 ngày trong khoảng thời gian mười hai tháng, tùy thuộc ngoại lệ theo luật. Nhà đầu tư nên nhận tư vấn thuế Hy Lạp độc lập dựa trên tình huống thực tế và vị thế theo hiệp định thuế, nếu có.

Giấy phép cư trú có thể hỗ trợ các thủ tục hành chính tại địa phương, nhưng ngân hàng áp dụng quy trình tuân thủ và xác minh danh tính riêng. Việc mở tài khoản không tự động và không nên bị nhầm với việc Golden Visa được phê duyệt.

Bằng chứng bảo hiểm y tế tư nhân là một phần của khuôn khổ giấy phép. Quyền được chăm sóc y tế công cộng hoặc các dịch vụ khác phụ thuộc vào các điều kiện pháp lý và thực tế riêng biệt, vì vậy đừng coi bảo hiểm tư nhân như tương đương với việc truy cập đầy đủ vào hệ thống công cộng.

Một Visa vàng không tự động tạo ra quyền nhập cư cho nhân viên trong nước. Bất kỳ nhân viên hoặc nhân viên gia đình nào cũng cần một tuyến đường nhập cư và việc làm có hiệu lực độc lập.

Vâng. Người bán có thể hoàn thành việc thay đổi sử dụng đủ điều kiện trước khi chuyển giao. Đối với tuyến đường chuyển đổi hiện tại EUR 250.000, hành động liên quan phải có ngày 5 tháng 4 năm 2024 hoặc sau đó, việc chuyển đổi phải liên quan đến một tài sản hiện có và phải được hoàn thành trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú. Người mua phải có được giấy phép chính xác hoặc sửa đổi, kế hoạch và bằng chứng kỹ sư trước khi ký hợp đồng cuối cùng.

Người mua có thể hoàn thành sự thay đổi đủ điều kiện sau khi mua lại, nhưng hành động liên quan phải có ngày 5 tháng 4 năm 2024 hoặc sau đó và chuyển đổi phải được hoàn thành và chứng minh trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú. Hợp đồng mua lại không phải là bằng chứng về chuyển đổi hoặc sẵn sàng nộp đơn, do đó, các cột mốc hoàn thành, giao giấy tờ, ngày dừng dài và biện pháp khắc phục nên được ghi vào hợp đồng.

Dự án chuyển đổi 250.000 EUR hiện hành đòi hỏi một bất động sản hiện hữu có công năng hợp pháp được chuyển từ mục đích khác sang nhà ở theo Điều 100(2)(c). Lộ trình này không chỉ giới hạn ở mặt bằng thương mại. Circular 1/2026 nêu rằng việc thay đổi bản vẽ trước khi xây dựng, khi không có bất động sản hiện hữu thực sự trải qua thay đổi công năng, không đủ điều kiện. Một căn nhà ở mua trên bản vẽ theo lộ trình tiêu chuẩn được đánh giá theo ngưỡng và quy tắc diện tích tiêu chuẩn, trừ khi một ngoại lệ riêng được chứng minh độc lập.

Có, tùy thuộc các điều kiện về quyền sở hữu, xây dựng, sử dụng để ở và hoàn thành thực tế. Việc sinh sống trong bất động sản không loại bỏ nghĩa vụ duy trì khoản đầu tư và các điều kiện của giấy phép.

Vợ chồng hoặc bạn đời đã đăng ký có thể cùng mua bất động sản đủ điều kiện theo quy tắc cụ thể tại Điều 100 khi khoản đầu tư cùng đứng tên đạt mức tối thiểu áp dụng. Circular 1/2026 phân biệt trường hợp này với đồng sở hữu không phân chia thông thường, trong đó phần sở hữu của mỗi nhà đầu tư nhìn chung phải đạt ngưỡng. Chứng thư, bằng chứng quan hệ và cơ cấu giấy phép nhà đầu tư so với giấy phép thành viên gia đình cần được thống nhất với luật sư trước khi đặt chỗ.

Không nên cho rằng khoản vay thế chấp tự động đáp ứng hoặc làm mất điều kiện Golden Visa. Toàn bộ giá mua đủ điều kiện phải được thanh toán trước khi nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú bằng phương thức được phép và có thể kiểm toán, đồng thời được ghi nhận chính xác trong bằng chứng công chứng và thanh toán. Trước khi đặt chỗ, mọi khoản vay, tài sản bảo đảm và cơ cấu nguồn tiền phải được công chứng viên, luật sư di trú, bên cho vay và cố vấn thuế xem xét.

Đó có thể là khoản thế chấp đã đăng ký, quyền lưu giữ, kê biên, yêu cầu hoặc nghĩa vụ khác ảnh hưởng đến bất động sản. Luật sư của người mua nên kiểm tra tình trạng hiện tại tại cơ quan địa chính hoặc đăng ký đất đai trước khi mua. Việc thẩm định quyền sở hữu tư nhân này tách biệt với danh mục hồ sơ do cơ quan di trú quy định và không được mô tả là xác nhận của chính phủ rằng quyền sở hữu không có ràng buộc.

Giấy phép và hồ sơ kỹ thuật liên quan giúp xác định những gì đã được phép, sử dụng hợp pháp và liệu tài liệu chuyển đổi có phù hợp hay không. Chúng là trọng tâm của sự cẩn thận cần thiết cho một dự án chuyển đổi.

Một sự kiện ngoại lệ đủ điều kiện ở mức 250.000 EUR không thể đơn giản được tái sử dụng cho người mua sau khi đã làm căn cứ cấp giấy phép nhà đầu tư. Tuy nhiên, Circular 1/2026 mô tả một số trường hợp giới hạn giữa các lộ trình có sự kiện đủ điều kiện thực sự phát sinh sau đó. Vì vậy, phải xem xét lịch sử mua, sử dụng, chuyển đổi hoặc tình trạng công trình được xếp hạng cùng lịch sử giấy phép trước đó của bất động sản trước khi xác nhận còn lộ trình 250.000 EUR nào có thể áp dụng hay không.

Các quy tắc, phê duyệt và thực tế có thể thay đổi, và một dự án có thể không sẵn sàng khi bạn cần nộp đơn. Hợp đồng nên xác định các điều kiện tiên quyết, bằng chứng và biện pháp khắc phục; không bao giờ dựa duy nhất vào yêu cầu đủ điều kiện trong giai đoạn khởi động.

Phương pháp pháp lý dựa trên bằng chứng thanh toán được kiểm toán thông qua các phương pháp được cho phép. Tiền mặt, chuyển khoản không chính thức hoặc chuỗi thanh toán không rõ ràng có thể gây nguy hiểm cho hồ sơ nhập cư và tạo ra rủi ro thuế, chống rửa tiền và hợp đồng.

Việc đăng ký không đầy đủ có thể trì hoãn bằng chứng sở hữu và đơn xin giấy phép. Con đường chính thức cho phép nộp một số bằng chứng ban đầu trong những trường hợp hạn chế, nhưng bằng chứng đăng ký đầy đủ là quan trọng và cần thiết khi gia hạn.

Sự chậm trễ có thể ảnh hưởng đến ngày hoàn thành chuyển đổi, chuyển giao và kế hoạch nộp đơn. Kiểm tra các thành tựu hợp đồng, ngày dừng dài, biện pháp khắc phục, tình trạng giấy phép và ai chịu chi phí và rủi ro chậm trễ.

Không. Một khoản đầu tư Golden Visa có chiều kích nhập cư, pháp lý, thuế và thị trường bất động sản. Bất kỳ ước tính lợi nhuận nào cũng nên được coi như một kịch bản, chứ không phải là một đảm bảo, và nên tính đến các hạn chế cho thuê ngắn hạn.

Hãy yêu cầu hồ sơ quyền sở hữu và địa chính; giấy phép xây dựng, sửa đổi và bản vẽ; bằng chứng về công năng trước đây và hiện tại; báo cáo kỹ sư riêng cho lộ trình; toàn bộ lịch sử sử dụng bất động sản cho Golden Visa trước đó; dự thảo hợp đồng; cơ cấu thanh toán; mốc bàn giao; giới hạn hợp pháp về cho thuê hoặc vận hành; và danh mục chính xác mà luật sư nộp hồ sơ yêu cầu. Không một tài liệu riêng lẻ nào giải quyết toàn bộ câu hỏi về quyền sở hữu, kỹ thuật, hợp đồng và di trú.

Santheos có thể cung cấp thông tin dự án, hỗ trợ việc xem bất động sản và luân chuyển tài liệu, đồng thời điều phối giao dịch với các cố vấn do người mua lựa chọn. Các dự án Santheos được đội ngũ pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ xem xét, xác minh dựa trên hồ sơ dự án hiện có; việc xem xét nội bộ này không phải phê duyệt của chính phủ và không thay thế tư vấn pháp lý, thuế, kỹ thuật hoặc di trú độc lập của người mua.

Santheos cung cấp thông tin về dự án và tiến hành đánh giá pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ về tài liệu dự án có sẵn. Quá trình đó hỗ trợ lựa chọn dự án và phối hợp tài liệu; nó không phải là một ý kiến pháp lý cá nhân cho nhà đầu tư, không chứng nhận sự chấp thuận của chính phủ, và không thay thế luật sư và kỹ sư độc lập chịu trách nhiệm về quyết định và hồ sơ của người mua.

Việc trình bày dự án từ xa có thể giúp cho sự lựa chọn ban đầu. Trước khi ký hợp đồng, yêu cầu các tài liệu kỹ lưỡng và sắp xếp xem xét độc lập; một tour video không thay thế cho xác minh pháp lý và kỹ thuật.

So sánh bằng chứng chuyển đổi, cấu trúc sở hữu chính xác, trạng thái giao hàng, đặc điểm đơn vị, chất lượng tài liệu, vị trí, độ phù hợp cho thuê dài hạn, chi phí hoạt động và sự rõ ràng của con đường pháp lý, thay vì so sánh giá một mình.

Mang theo quốc tịch, thành phần gia đình, mục đích sử dụng tài sản, ngân sách, thời gian mục tiêu, địa điểm ưa thích và liệu bạn có cần nộp đơn từ nước ngoài hay không. Điều này cho phép nhóm hướng dẫn bạn đến các dự án phù hợp và các cố vấn chuyên nghiệp phù hợp.

Không. Chỉ cải tạo không tự chứng minh điều kiện Golden Visa. Các không gian chính của bất động sản phải hoàn tất việc chuyển đổi hợp pháp từ công năng phi nhà ở sang nhà ở; thời điểm pháp lý, quyền sở hữu, thanh toán và bằng chứng kỹ thuật đều phải hỗ trợ hồ sơ.

Kỹ sư nên xác định sử dụng hợp pháp trước đây của tài sản hiện có, sử dụng nhà ở được phép, giấy phép, sửa đổi, thông báo hoặc hành động áp dụng khác chứng minh sự thay đổi, ngày, kế hoạch được phê duyệt và phù hợp với hồ sơ xây dựng. Đối với tài sản công nghiệp, báo cáo cũng nên đề cập đến điều kiện không hoạt động công nghiệp trong năm năm và bằng chứng được sử dụng.

Không. Hoàn thiện nội thất, đồ đạc và bố trí mặt bằng là các yếu tố thương mại, không phải phê duyệt quy hoạch. Công năng hợp pháp thể hiện trong hồ sơ kỹ thuật và quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền mới là căn cứ quan trọng khi đánh giá lộ trình chuyển đổi.

Có thể, nhưng chỉ khi các quy tắc lập kế hoạch áp dụng cho phép sử dụng nhà ở và việc chuyển đổi đã được hoàn thành hợp pháp. Câu trả lời chính xác phụ thuộc vào tính chất chính xác, không gian chính được phép và báo cáo của kỹ sư.

Yêu cầu các dự thảo hợp đồng đặt phòng và bán hàng; hồ sơ sở hữu và danh mục; bằng chứng sử dụng trước đây và hiện tại; giấy phép, sửa đổi và kế hoạch được phê duyệt; báo cáo kỹ sư cụ thể về tuyến đường; toàn bộ Visa vàng trước đó và lịch sử sự kiện đủ điều kiện; chi tiết giao hàng; lịch trình thanh toán; ngày dừng dài; nghĩa vụ giao giấy tờ; và các điều khoản hoàn trả hoặc khắc phục rõ ràng.

Nếu giấy phép, sửa đổi, thông báo hoặc hành động khác cần thiết để hoàn thành và chứng minh sự thay đổi sử dụng bị trì hoãn, tài sản có thể không sẵn sàng để nộp đơn xin thị thực vàng. Hợp đồng nên xác định hành động bị mất tích chính xác, bên chịu trách nhiệm, bằng chứng, ngày dừng dài, bảo vệ tiền và biện pháp khắc phục. Việc hoàn thành vật lý và chuyển giao nên được theo dõi riêng biệt.

Việc chuyển đổi pháp lý phải được hoàn thành trước khi nộp đơn. Việc hoàn thành vật lý, chuyển giao và sẵn sàng sử dụng là những vấn đề thực tế riêng biệt. Người mua không nên coi tài liệu sử dụng pháp lý như bằng chứng cho việc hoàn thành mọi mặt hàng xây dựng được thỏa thuận.

Sự đủ điều kiện hỏi liệu tài sản và giao dịch có phù hợp với các quy tắc nhập cư hay không. Chất lượng đầu tư hỏi về vị trí, tình trạng tòa nhà, chi phí hoạt động, nhu cầu địa phương, hạn chế cho thuê, thanh khoản bán lại và rủi ro giao hàng. Một dự án phải vượt qua cả hai bài kiểm tra.

Nếu bất động sản là một tòa nhà công nghiệp, một phần của tòa nhà đó hoặc nằm trên khu đất có tòa nhà công nghiệp, lộ trình chính thức yêu cầu xác nhận rằng trong ít nhất năm năm trước đó không có hoạt động công nghiệp nào được lắp đặt và vận hành tại đó. Kỹ sư phải xác định rõ bằng chứng được sử dụng.

Lộ trình chính thức cho phép sử dụng cơ cấu công ty Hy Lạp hoặc EU khi nhà đầu tư là công dân nước thứ ba chứng minh quyền sở hữu duy nhất đối với toàn bộ cổ phần hoặc phần vốn. Các vấn đề về công ty, thuế, chủ sở hữu hưởng lợi và thanh toán cần được lập kế hoạch với các cố vấn độc lập trước khi mua.

Giá trị mua lại tối thiểu phải được phản ánh trong tài liệu giao dịch và được chứng minh bằng chứng thanh toán được cho phép. Các thỏa thuận phụ, giảm giá không chính thức, các thành phần tiền mặt không rõ ràng hoặc sự không phù hợp giữa hợp đồng và đường băng ngân hàng tạo ra rủi ro nhập cư và thuế nghiêm trọng.

Thủ tục chính thức cho phép thanh toán đầy đủ bằng séc ngân hàng gạch chéo được phát hành từ tài khoản của người mua cho người thụ hưởng, bằng chuyển khoản tín dụng đủ điều kiện hoặc bằng thẻ qua cơ cấu POS/dịch vụ thanh toán đủ điều kiện, tùy thuộc các điều kiện chính xác theo luật và bằng chứng công chứng. Trước khi chuyển tiền, hãy xác nhận với công chứng viên và luật sư về người trả, người nhận, tài khoản và cách diễn đạt trong hồ sơ.

Luật cho phép vợ/chồng của người mua hoặc người thân theo huyết thống hay quan hệ hôn nhân đến bậc hai thanh toán, với điều kiện khoản thanh toán được ghi nhận đầy đủ qua lộ trình được phép. Việc này phải được công chứng viên và luật sư xác nhận trước; không nên tự ý thực hiện thanh toán qua bên thứ ba.

Có thể, nếu chỗ đỗ xe do cùng nhà đầu tư mua trong cùng hợp đồng, nằm trong cùng tòa nhà và đủ điều kiện là không gian phụ trợ. Giá của chỗ đỗ xe có thể được tính vào giá trị đầu tư, nhưng nó không tạo ra hoặc thay thế bằng chứng pháp lý về việc chuyển đổi.

Không. Khi yêu cầu 120 m² áp dụng cho lộ trình tiêu chuẩn, yêu cầu này liên quan đến các không gian chính. Không gian phụ trợ có thể được xem xét khi tính giá trong những trường hợp được hướng dẫn mô tả, nhưng không được tính vào diện tích không gian chính.

Ngoại lệ 250.000 EUR yêu cầu đầu tư vào một bất động sản. Hướng dẫn năm 2026 giải thích rằng các không gian phụ trợ được liên kết đúng cách có thể được tính cùng bất động sản chính trong một số trường hợp giới hạn, nhưng người mua không nên cho rằng có thể cộng gộp các căn hộ riêng biệt.

Không. Một tài sản được mua theo Điều 100 (2) (c) ngoại lệ thay đổi sử dụng không được sử dụng như trụ sở hoặc chi nhánh của một doanh nghiệp. Điều này tách biệt với hạn chế kinh tế chia sẻ ngắn hạn và nên được kiểm tra trong bất kỳ hợp đồng thuê hoặc kế hoạch sử dụng công ty nào.

Việc thuê nhà dài hạn có thể được áp dụng theo quy tắc nhập cư, thuế, xây dựng, chung cư và hợp đồng. Lệnh cấm hiện tại liên quan đến việc đủ điều kiện ở lại kinh tế chia sẻ ngắn hạn dưới 60 ngày mà không cần các dịch vụ bổ sung và áp dụng cho dù một nền tảng kỹ thuật số được sử dụng hay không. Một tài sản thay đổi sử dụng cũng không thể phục vụ như một trụ sở kinh doanh hoặc chi nhánh.

Kiểm tra căn theo thông số đã thỏa thuận, danh sách lỗi cần khắc phục, chìa khóa, đồng hồ đo, thiết bị, bảo hành, tình trạng khu vực chung, hạng mục phòng cháy và an toàn tính mạng, khả năng sẵn sàng sử dụng cùng quy trình nghiệm thu bằng văn bản. Việc bàn giao không nên chỉ dựa vào ảnh.

Điều 95(2), được thay thế bởi Điều 29 của Luật 5275/2026, áp dụng cho người có giấy phép cư trú đầu tư theo các Điều 96–100A, bao gồm lộ trình bất động sản tại Điều 100. Các thành viên gồm vợ/chồng hoặc bạn đời trong quan hệ đối tác dân sự; con chung chưa kết hôn dưới 21 tuổi; con chưa kết hôn dưới 21 tuổi của người bảo lãnh hoặc của vợ/chồng/bạn đời dân sự, với điều kiện quyền nuôi con được giao hợp pháp theo quy định; thân nhân trực hệ theo dòng trên của vợ/chồng hoặc bạn đời dân sự; và con thành niên của người bảo lãnh, vợ/chồng hoặc bạn đời dân sự, mang quốc tịch nước thứ ba, không có năng lực hành vi dân sự, sống cùng và được người bảo lãnh chu cấp, với các bằng chứng theo quy định. Thành viên gia đình nộp đơn xin giấy phép riêng, hết hạn cùng giấy phép của người bảo lãnh. Quy tắc riêng dành cho con đủ 21 tuổi yêu cầu giấy phép cư trú đoàn tụ gia đình trước đó; không cho phép chung việc đưa người con thành niên mới vào hồ sơ.

Có, khi quan hệ đối tác dân sự hợp lệ và được lập hồ sơ đúng cách. Bằng chứng quan hệ cùng yêu cầu hợp pháp hóa hoặc dịch thuật đối với tài liệu nước ngoài phải được kiểm tra trước khi nộp hồ sơ.

Cha mẹ của nhà đầu tư hoặc của vợ/chồng hay bạn đời thuộc định nghĩa gia đình theo luật đối với giấy phép nhà đầu tư. Họ không cần thực hiện khoản đầu tư bất động sản đủ điều kiện riêng, nhưng hồ sơ quan hệ, danh tính và bảo hiểm phải đầy đủ.

Quy định về gia đình nhà đầu tư năm 2026 bao gồm cha mẹ của cả hai vợ chồng hoặc bạn đời. Quan hệ gia đình phải được chứng minh bằng tài liệu chính thức, được hợp pháp hóa và dịch đúng quy định khi cần.

Con chung chưa kết hôn dưới 21 tuổi có thể được đưa vào hồ sơ. Đối với con chưa kết hôn dưới 21 tuổi chỉ là con của người bảo lãnh hoặc chỉ của vợ/chồng hay bạn đời dân sự, điều kiện về quyền nuôi dưỡng tại Điều 95(2)(c) cũng phải được đáp ứng và chứng minh. Việc công nhận quan hệ nhận nuôi, quan hệ cha mẹ-con và quyền nuôi dưỡng cần được kiểm tra trước khi nộp hồ sơ.

Bản sửa đổi năm 2026 quy định giấy phép cư trú độc lập ba năm cho trẻ thuộc các nhóm dưới 21 tuổi liên quan khi đủ 21 tuổi; giấy phép đoàn tụ gia đình trước đó là bằng chứng được nêu. Cần xác nhận thời điểm và giấy tờ trước sinh nhật 21 tuổi.

Định nghĩa tiêu chuẩn về gia đình nhà đầu tư sử dụng trẻ em chưa kết hôn dưới 21 tuổi. Một đứa trẻ trưởng thành kết hôn không nên được cho là đủ điều kiện theo đơn xin gia đình; xin tư vấn pháp lý cá nhân trước khi lên kế hoạch đầu tư xung quanh kết quả đó.

Điều này phụ thuộc vào mối quan hệ cha mẹ con được công nhận pháp lý, độ tuổi của con, quyền nuôi dưỡng và việc công nhận các tài liệu nhận nuôi nước ngoài tại Hy Lạp. Nó đòi hỏi phải xem xét pháp lý cá nhân trước khi nộp đơn.

Đối với con riêng, có thể cần chứng minh quyền nuôi dưỡng hợp pháp đã được giao theo cách luật yêu cầu. Hồ sơ gia đình nên bao gồm tài liệu chính thức liên quan về quyền nuôi dưỡng và quan hệ, được hợp pháp hóa và dịch đúng quy định khi cần.

Khuyết tật tự nó không xác lập điều kiện được đưa vào hồ sơ theo Điều 95(2)(e). Nhóm này bao gồm con thành niên của người bảo lãnh, vợ/chồng hoặc bạn đời dân sự, mang quốc tịch nước thứ ba, không có năng lực hành vi dân sự, sống cùng và được người bảo lãnh chu cấp, không giới hạn tuổi. Việc không có năng lực hành vi dân sự phải được chứng minh bằng quyết định có hiệu lực cuối cùng của tòa án Hy Lạp, quyết định có hiệu lực cuối cùng của tòa án nước ngoài được công nhận trong hệ thống pháp luật Hy Lạp, hoặc tài liệu tương đương của cơ quan có thẩm quyền tại nước xuất xứ hay nơi cư trú thường xuyên, được chứng thực và dịch hợp pháp. Hãy kiểm tra quan hệ gia đình, quốc tịch, bằng chứng về năng lực hành vi dân sự, việc sống cùng và chu cấp; chẩn đoán y khoa đơn thuần không phải là bằng chứng về năng lực hành vi dân sự theo quy định. Trước khi nộp hồ sơ, hãy xác nhận với cơ quan tiếp nhận những bằng chứng mà cơ quan đó chấp nhận về việc sống cùng và chu cấp, cũng như việc tài liệu về năng lực hành vi dân sự có đáp ứng các yêu cầu công nhận hoặc tương đương áp dụng hay không. Xác nhận thủ tục chứng thực áp dụng cho nước cấp tài liệu và có bản dịch chính thức sang tiếng Hy Lạp được chấp nhận. Việc chứng thực và dịch thuật, tự chúng, không xác lập việc công nhận phán quyết của tòa án nước ngoài hoặc tính tương đương của tài liệu khác.

Bản sửa đổi năm 2026 nêu rằng giấy phép đoàn tụ gia đình cấp cho thành viên gia đình của người có giấy phép đầu tư hết hạn cùng thời điểm với giấy phép của người bảo lãnh. Vì vậy, kế hoạch gia hạn nên bắt đầu từ ngày gia hạn của nhà đầu tư.

Mỗi người cần một bộ tài liệu danh tính và mối quan hệ riêng biệt, đầy đủ, ngay cả khi các hồ sơ được phối hợp. Đừng cho rằng một giấy chứng nhận hoặc một tài liệu bảo hiểm tự động bao gồm tất cả mọi người.

Bằng chứng điển hình gồm giấy chứng nhận kết hôn chính thức, hồ sơ quan hệ đối tác dân sự, giấy khai sinh, giấy xác nhận tình trạng gia đình và, khi có liên quan, tài liệu về quyền nuôi dưỡng hoặc năng lực pháp luật. Hình thức được chấp nhận, Apostille/hợp pháp hóa và bản dịch phải được xác nhận theo quốc gia cấp.

Không có một thời hạn hiệu lực chung áp dụng cho mọi giấy chứng nhận gia đình. Thủ tục nộp hồ sơ có thẩm quyền, loại giấy chứng nhận, quốc gia cấp và ngày dự kiến nộp sẽ quyết định yêu cầu. Hãy xác nhận yêu cầu hiện hành trước khi xin cấp, sau đó lên lịch chứng thực và dịch thuật để tài liệu vẫn được chấp nhận khi nộp.

Bằng chứng bảo hiểm y tế là một phần của khuôn khổ giấy phép cư trú. Trước khi nộp hồ sơ, cần kiểm tra phạm vi bảo hiểm tại Hy Lạp, thời hạn hợp đồng và cách diễn đạt trong giấy tờ đối với từng người nộp đơn.

Thành viên gia đình có thể nộp hồ sơ sau, nhưng điều này có thể làm phát sinh khó khăn về đi lại, giấy tờ và ngày hết hạn. Khi gia đình dự kiến cùng chuyển đến, việc chuẩn bị các bộ hồ sơ được điều phối cùng nhau thường rõ ràng hơn.

Giấy phép của nhà đầu tư chính không cho phép làm công việc phụ thuộc hoặc tự kinh doanh. Thành viên gia đình nhận giấy phép đoàn tụ gia đình riêng, vì vậy trước khi nhận việc, xuất hóa đơn dịch vụ hoặc đăng ký doanh nghiệp, quyền làm việc hay kinh doanh của họ phải được kiểm tra theo đúng mã giấy phép và pháp luật hiện hành. Chỉ có quan hệ gia đình không đồng nghĩa với quyền làm việc.

Một giấy phép cư trú hợp lệ có thể hỗ trợ du lịch Schengen ngắn hạn, nhưng mỗi người cần các tài liệu hợp lệ của riêng họ và phải tuân thủ các quy tắc nhập cảnh và 90/180 ngày áp dụng. Một mối liên hệ gia đình không thay thế giấy tờ du lịch cá nhân.

Một quy trình thận trọng gồm: làm rõ mục tiêu và cơ cấu gia đình; lập danh sách dự án phù hợp; chỉ định cố vấn pháp lý, thuế và kỹ thuật độc lập; xin AFM và lập giấy ủy quyền khi cần; hoàn tất thẩm định; ký và thanh toán theo cơ cấu được phép; đăng ký giao dịch; chuẩn bị hồ sơ di trú; nộp hồ sơ; hoàn tất sinh trắc học; sau đó nhận thẻ cư trú khi được cấp.

Nên chỉ định luật sư trước khi thanh toán khoản đặt chỗ không hoàn lại hoặc ký tài liệu có tính ràng buộc. Luật sư cần độc lập với người bán khi xem xét quyền sở hữu, lộ trình bất động sản, hợp đồng, cơ chế thanh toán, cơ cấu gia đình và hồ sơ giấy phép.

Nhận AFM đủ sớm để hỗ trợ giao dịch bất động sản và quản lý thuế liên quan. Hy Lạp cho phép cá nhân, đại diện pháp lý hoặc bên thứ ba được ủy quyền yêu cầu AFM; con đường chính xác nên được phối hợp với cố vấn thuế.

Giấy ủy quyền cho phép một đại diện đáng tin cậy thực hiện các hành động được xác định, chẳng hạn xin AFM, ký tài liệu được phép hoặc nộp hồ sơ cư trú. Phạm vi, hình thức, Apostille hoặc chứng nhận lã sự phải phù hợp với các hành động được ủy quyền.

Các phần của quá trình mua hàng và nộp đơn có thể được quản lý thông qua một ủy quyền được thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, sinh trắc học và các quyết định thực tế có thể đòi hỏi phải đi du lịch, vì vậy hãy lên kế hoạch quá trình với luật sư của bạn thay vì giả định nó hoàn toàn xa xôi.

Yêu cầu danh sách tài liệu kỹ năng dự án, không chỉ là một cuốn sách: chi tiết về tiêu đề/kịch bản, bằng chứng về kế hoạch và chuyển đổi, báo cáo kỹ sư, hợp đồng đề xuất, lịch thanh toán, thời hạn giao hàng và thông tin về tuyến đường Golden Visa được yêu cầu.

Thỏa thuận nên xác định căn cụ thể, bên giữ tiền đặt cọc, điều kiện hoàn tiền, thời hạn thẩm định, nghĩa vụ cung cấp tài liệu, các mốc chuyển đổi/giấy phép, ngày hoàn thành mục tiêu, biện pháp xử lý vi phạm và việc khoản tiền có được khấu trừ vào giá cuối cùng hay không. Luật sư nên xem xét thỏa thuận này.

Công lực pháp lý của họ, hậu quả gửi tiền và quyền ra khỏi có thể khác nhau đáng kể. Đừng dựa vào nhãn tiếp thị; hãy yêu cầu luật sư Hy Lạp giải thích chính xác những gì bạn đang ký, khi nào nó ràng buộc bạn và những gì xảy ra nếu sự cẩn thận cần thiết không thành công.

Quản lý đất hoặc Khadastre Hy Lạp có thẩm quyền ghi lại quyền sở hữu và các hành động có thể đăng ký. Bằng chứng đăng ký là trọng tâm của sở hữu. Quy trình Visa vàng hiện tại cho phép xác định bằng chứng tạm thời tại hồ sơ ban đầu khi đăng ký vẫn đang chờ đợi, nhưng bằng chứng đăng kí hoàn chỉnh phải được cung cấp khi gia hạn.

Quy trình thay đổi sử dụng chính thức cho phép chứng minh giai đoạn đầu hạn chế của đơn đăng ký hoặc chứng chỉ luật sư thay vì bằng chứng đăng ký hoàn chỉnh. Bằng chứng đăng ký đầy đủ phải được cung cấp cùng với đơn xin gia hạn.

Đối với hồ sơ theo lộ trình chuyển đổi, thủ tục chính thức mô tả giấy chứng nhận xác nhận các bên, bất động sản, giá trị thỏa thuận, phương thức và chi tiết thanh toán, việc đã thanh toán đầy đủ hoặc đã loại bỏ điều kiện liên quan, và bất động sản trước đây có được sử dụng cho Golden Visa hay không.

Chính quyền Hy Lạp cần các tài liệu có thể đọc được và được chấp nhận. Việc dịch và hợp pháp hóa nên được lên kế hoạch sớm, đặc biệt là đối với giấy chứng nhận gia đình và quyền ủy quyền, vì những sai lầm có thể gây ra việc yêu cầu tài liệu bổ sung hoặc trì hoãn.

Giữ bản sao của các tài liệu nộp và biên nhận, theo dõi hướng dẫn sinh trắc học, giữ bảo hiểm hợp lệ, tránh thay đổi tài sản hoặc cấu trúc thanh toán mà không cần tư vấn pháp lý, và nhanh chóng trả lời bất kỳ yêu cầu của cơ quan thông qua luật sư của bạn.

Cơ quan kiểm tra xem các tài liệu và điều kiện pháp lý cần thiết có được đáp ứng hay không. Một hồ sơ không đầy đủ hoặc không phù hợp có thể dẫn đến yêu cầu, trì hoãn hoặc từ chối, vì vậy một danh sách kiểm tra tài khoản và xem xét trước khi nộp đơn là đáng để dành thời gian.

Nói với luật sư ngay lập tức. Việc thay thế hộ chiếu có thể ảnh hưởng đến sự phù hợp danh tính, hồ sơ thị thực/trình nhập cảnh, giấy tờ hẹn và thẻ cư trú, vì vậy cơ quan có thể cần phải cập nhật bản sao được chứng nhận hoặc quy trình phát hành lại.

Hãy hỏi luật sư sự kiện nào cần thông báo chính thức hoặc nộp hồ sơ mới theo quy định hiện hành. Cần xin tư vấn trước khi bán hoặc thay thế bất động sản đủ điều kiện, đồng thời kịp thời báo cáo thay đổi về danh tính, hộ chiếu, quốc tịch, địa chỉ hoặc tình trạng gia đình khi thủ tục có thẩm quyền yêu cầu. Việc cải tạo, thay đổi công năng, bảo hiểm và tình trạng sử dụng cần được đánh giá theo tác động pháp lý, không nên tự động mô tả là luôn phải báo cáo.

Cần lập ngân sách riêng cho thuế chuyển nhượng và các thuế giao dịch khác khi áp dụng; công chứng viên; đăng ký đất đai/địa chính; luật sư; kỹ sư và báo cáo kỹ thuật; dịch thuật/hợp pháp hóa; bảo hiểm y tế; phí giấy phép và thẻ; chi phí tài chính/ngân hàng; nội thất/công trình; thuế bất động sản hằng năm; cùng chi phí quản lý và vận hành tòa nhà.

Các thủ tục chính thức liệt kê phí giấy phép cư trú 2.000 € cho nhà đầu tư chính và phí in thẻ điện tử 16 €. Các ứng viên và danh mục khác có thể có lệ phí khác nhau, vì vậy các mã và số tiền e-paravolo cuối cùng nên được kiểm tra trước khi nộp.

Không. Ngưỡng này liên quan đến giá trị mua bất động sản đủ điều kiện. Phí chuyên môn, thuế, bảo hiểm, đăng ký, tài chính, nội thất và chi phí vận hành phải được lập ngân sách riêng.

Không. Đây là giá trị mua bất động sản đủ điều kiện cho lộ trình ngoại lệ đó. Tổng nhu cầu tiền mặt sẽ cao hơn sau khi cộng thuế chuyển nhượng, phí chuyên môn, đăng ký, bảo hiểm, phí giấy phép/thẻ, khả năng cải tạo, nội thất và khoản dự phòng.

Giao dịch bất động sản có thể phát sinh thuế chuyển nhượng hoặc cách xử lý thuế khác tùy bất động sản, tình trạng của người bán và cơ cấu giao dịch. Công chứng viên và cố vấn thuế nên cung cấp bảng chi phí bằng văn bản cho căn cụ thể trước khi ký.

Chủ sở hữu có thể phát sinh nghĩa vụ định kỳ về thuế bất động sản Hy Lạp và nghĩa vụ địa phương. Cố vấn thuế nên giải thích trước khi mua về tình trạng thuế của bất động sản, các khoản phí hằng năm dự kiến và nghĩa vụ kê khai.

Mức dự phòng phù hợp phụ thuộc vào giai đoạn bàn giao và hợp đồng. Nên dành khoản đệm cho đăng ký, dịch thuật, bảo hiểm, bàn giao chậm, lỗi cần khắc phục, nội thất, kích hoạt tiện ích, công việc pháp lý/kỹ thuật tiếp theo và chi phí sở hữu năm đầu tiên.

Bảng chi phí bằng văn bản giúp thể hiện rõ từng nhóm chi phí và tách phí nhà nước cố định khỏi khoản ước tính và phí bên thứ ba. Điều này giảm rủi ro so sánh dự án chỉ dựa trên giá bất động sản được quảng cáo.

Không. Việc đưa thành viên gia đình vào hồ sơ không có nghĩa mọi chi phí hành chính, thẻ, bảo hiểm, dịch thuật hoặc chuyên môn đều biến mất. Cần lập ngân sách theo từng người và xác nhận phí nhà nước hiện hành trước khi nộp.

Các biến phổ biến bao gồm các khoản phí tiền tệ/ ngân hàng, công việc kỹ thuật bổ sung, việc hoàn thành chậm, số tiền thuế hoặc đăng ký, tài liệu được dịch, tiền bảo hiểm, đồ nội thất, chi phí chung và công việc khắc phục. Một hợp đồng nên nói ai chịu mọi rủi ro.

Không. Không nên tài trợ giao dịch dựa trên giả định rằng mức lợi nhuận cho thuê được quảng cáo sẽ trang trải chi phí sở hữu. Mỗi con số phải được coi là một kịch bản, trừ khi luật sư độc lập xác minh nghĩa vụ hợp đồng có thể thi hành, bên chịu trách nhiệm, điều kiện thanh toán, thời hạn, ngoại lệ, bảo đảm và biện pháp khắc phục. Cần lập mô hình riêng cho thời gian trống, thuế, quản lý, sửa chữa và giới hạn sử dụng hợp pháp.

Hãy lựa chọn theo mục tiêu, không chỉ theo ngưỡng được quảng cáo. Dự án chuyển đổi Golden Visa Hy Lạp đòi hỏi xác minh pháp lý và kỹ thuật tập trung hơn, nhưng có thể phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm ngoại lệ 250.000 EUR được quy định. Giao dịch tiêu chuẩn tại Athens tuân theo ngưỡng và quy tắc diện tích khác. Cần so sánh rủi ro, chất lượng căn, mục đích sử dụng, chiến lược cho thuê, nhu cầu gia đình và kế hoạch bán lại.

Sự đủ điều kiện pháp lý, chất lượng tài sản, bằng chứng chuyển đổi, bảo vệ hợp đồng, giai đoạn giao hàng, vị trí, tình trạng xây dựng, chi phí chung, hạn chế sử dụng, nhu cầu dài hạn và thanh khoản bán lại thường quan trọng hơn là sự khác biệt giá nhỏ.

Các tài sản đã hoàn thành làm giảm sự không chắc chắn về giao hàng nhưng vẫn cần xem xét pháp lý. Các dự án đang được xây dựng hoặc chuyển đổi mới có thể cung cấp giá hoặc thông số kỹ thuật khác nhau nhưng thêm thời gian, giấy phép, kỹ năng làm việc và rủi ro giao hàng. Chọn mức rủi ro bạn có thể quản lý.

Xem xét giao thông, tiện nghi hàng ngày, cơ sở tuyển dụng/ giáo dục, tình trạng khu phố, hồ sơ người thuê nhà, nguồn cung ứng cạnh tranh, chất lượng tòa nhà, bằng chứng về thuê địa phương và chi phí hoạt động có thể xảy ra. Một nhãn Golden Visa không nên thay thế phân tích vị trí.

Kiểm tra độ tuổi, tình trạng cấu trúc và an toàn cháy, giấy phép, khu vực chung, thang máy, hiệu suất năng lượng, lịch sử bảo trì, quản lý tòa nhà, phí chung chưa được trả, công trình vốn dự kiến và liệu việc sử dụng đơn vị có được ghi chép đúng không.

Phí quản lý chung ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng, khả năng chi trả và giá trị bán lại trong tương lai. Hãy yêu cầu sao kê gần đây, kế hoạch công trình sắp tới, chi phí thang máy/sưởi, tình trạng quỹ dự phòng và mọi khoản chưa thanh toán gắn với căn hoặc tòa nhà.

Một người quản lý có thể giúp đỡ trong giao tiếp với người thuê nhà, bảo trì và quản lý địa phương, nhưng các khoản phí, thẩm quyền, báo cáo, xung đột lợi ích và điều khoản ra đi của họ nên được xem xét lại. Quản lý không chuyển giao trách nhiệm pháp lý hoặc thuế cho chủ sở hữu.

Chỉ sử dụng chúng để lập danh sách sơ bộ. Trước khi ký, hãy xác nhận căn thực tế, tầm nhìn, số đo, bố trí, thông số và tình trạng qua hồ sơ, kiểm tra bằng video hoặc trực tiếp và đánh giá kỹ thuật.

Yêu cầu giấy chứng nhận hiệu suất năng lượng, loại sưởi ấm/sự làm mát, cách nhiệt, cửa sổ, thông số kỹ thuật thiết bị và chi phí chung và tiện ích dự kiến. Những yếu tố này ảnh hưởng đến khả năng sống, nhu cầu người thuê nhà và nhu cầu cải tạo.

Hãy lập kế hoạch thoái vốn trước khi mua. Người mua sau nhìn chung không thể tái sử dụng cùng một sự kiện chuyển đổi đủ điều kiện sau khi sự kiện đó đã làm căn cứ cho Golden Visa; ngưỡng thông thường có thể được áp dụng. Circular 1/2026 đưa ra một số ví dụ giới hạn về sự kiện đủ điều kiện thực sự phát sinh sau đó theo một lộ trình ngoại lệ khác, vì vậy cần kiểm tra toàn bộ lịch sử bất động sản và giấy phép. Hãy định giá bất động sản theo thị trường nhà ở rộng hơn, không giả định sẽ có người mua Golden Visa 250.000 EUR trong tương lai.

Xác nhận lộ trình áp dụng; thẩm quyền của người bán; tình trạng quyền sở hữu và địa chính; các ràng buộc; giấy phép, bản vẽ và công năng hợp pháp; báo cáo kỹ sư; toàn bộ lịch sử sự kiện đủ điều kiện và việc sử dụng cho Golden Visa trước đó; hợp đồng và dòng thanh toán được phép; mốc bàn giao; thuế và đăng ký; giới hạn hợp pháp về cho thuê hoặc sử dụng; chi phí tòa nhà; bảo hiểm; bằng chứng gia đình; cùng kế hoạch gia hạn, thay thế và bán lại.

Hãy hỏi giá không bao gồm những gì và rủi ro nào đang được phản ánh trong giá: chuyển đổi không đủ bằng chứng, công trình chưa hoàn tất, bố trí bất tiện, quyền sở hữu yếu, vị trí, phí chung cao, hạn chế, hồ sơ thiếu, lịch sử Golden Visa trước đó hoặc thị trường bán lại hẹp hơn. So sánh đúng căn đó với bằng chứng địa phương đã xác minh; mức giá quảng cáo thấp không tự chứng minh giá trị.

Có. Trước tiên xác nhận lộ trình di trú có cơ sở pháp lý vững chắc; sau đó đánh giá riêng liệu bất động sản có phù hợp làm khoản đầu tư hoặc nơi ở dựa trên chính đặc điểm của nó hay không. Gộp hai quyết định mà không kiểm tra riêng có thể dẫn đến lựa chọn bất động sản kém.

Bộ Di trú và Tị nạn công bố các báo cáo hành chính định kỳ về giấy phép cư trú thường trú dành cho nhà đầu tư còn hiệu lực. Các số liệu trên trang này sử dụng báo cáo tháng 4 năm 2026 và phải luôn được đọc cùng ngày báo cáo; đây không phải dữ liệu thời gian thực.

Báo cáo tháng 4 năm 2026 của Bộ ghi nhận tổng cộng 31.178 giấy phép thường trú dành cho nhà đầu tư còn hiệu lực: 23.643 giấy phép cấp lần đầu và 7.535 trường hợp gia hạn hoặc cấp lại. Đây là số liệu hành chính tại một thời điểm, không phải số giao dịch bất động sản.

Trong số các giấy phép cấp phép ban đầu hợp lệ trong báo cáo tháng 4 năm 2026, Trung Quốc có 11.374 (48,1%) và Thổ Nhĩ Kỳ có 4.064 (17,2%). Lebanon có 1.092 (4.6%) và Iran có 905 (3.8%). Đây là số liệu quốc tịch cho giấy phép, không phải là một bảng xếp hạng mua bất động sản.

Cùng báo cáo của Bộ liệt kê Vương quốc Anh có 820 giấy phép cấp lần đầu, Israel 738, Hoa Kỳ 609 và Ai Cập 607. Số liệu có thể thay đổi khi giấy phép được cấp, gia hạn hoặc cấp lại, vì vậy ngày báo cáo rất quan trọng.

Không. Bộ báo cáo số lượng và tình trạng giấy phép, không báo cáo động cơ cá nhân. Việc gán một lý do duy nhất cho toàn bộ một quốc tịch sẽ gây hiểu lầm. Người mua cần đánh giá riêng các ưu tiên về gia đình, cư trú, đi lại, bất động sản và rủi ro của mình.

Các yếu tố quyết định chung có thể bao gồm quyền cư trú đủ điều kiện ở Hy Lạp, gia đình có thể tham gia, du lịch ngắn hạn trong Khu vực Schengen, mua bất động sản bằng đồng euro và lối sống hoặc mục tiêu tài sản. Đây là những yếu tố quyết định, không phải là lời hứa hoặc bằng chứng cho thấy tuyến đường phù hợp với mỗi người mua.

Không. Báo cáo giấy phép không phải là một sổ đăng ký bán bất động sản. Nó không tiết lộ tài sản cụ thể, giá mua, loại tài sản, thu nhập thuê hoặc lợi nhuận đầu tư liên quan đến mỗi giấy phép.

Trong báo cáo tháng 5 năm 2026 của Bộ, bảng số liệu cập nhật liên tục về các hồ sơ nộp từ tháng 5 năm 2025 đến tháng 5 năm 2026 ghi nhận 5.656 hồ sơ cấp lần đầu: 1.936 đã cấp, 18 bị từ chối, 0 bị thu hồi và 3.702 đang chờ xử lý. Bảng này thể hiện tình trạng xử lý, không phải khối lượng đầu tư.

Không thể tính một cách đáng tin cậy. Phần lớn hồ sơ trong bảng vẫn đang chờ xử lý và các hồ sơ nộp ở những tháng khác nhau có thời gian xử lý khác nhau. Chia số hồ sơ đã cấp cho tổng số khi nhiều hồ sơ vẫn đang chờ sẽ tạo ra tỷ lệ phê duyệt gây hiểu lầm.

Không. Trạng thái đang chờ chỉ có nghĩa quy trình hành chính chưa hoàn tất tại ngày báo cáo. Đây không phải quyết định và không nên được coi là tín hiệu từ chối.

Cấp lần đầu là lần cấp giấy phép cư trú đầu tiên theo nhóm nhà đầu tư thường trú. Gia hạn hoặc cấp lại là tình trạng giấy phép phát sinh sau đó. Tách riêng hai nhóm giúp tránh phóng đại hoạt động của nhà đầu tư mới.

Không. Số liệu quốc tịch và giấy phép không cho biết chất lượng, giá, tính thanh khoản, kết quả cho thuê hoặc giá trị tương lai của một bất động sản cụ thể. Bất động sản phải được đánh giá theo quyền sở hữu, tình trạng, vị trí, chi phí và kế hoạch thoái vốn của chính nó.

Không có cơ sở để giả định cơ cấu này sẽ giữ nguyên. Cơ cấu có thể thay đổi theo chính sách, thời điểm nộp hồ sơ, tỷ giá, điều kiện quốc tế và lựa chọn của người mua. Mỗi báo cáo chính thức nên được sử dụng như một số liệu tại thời điểm có ngày cụ thể, không phải dự báo.

Chỉ sử dụng các số liệu này làm bối cảnh. Chúng có thể cho thấy lộ trình được sử dụng ở phạm vi quốc tế, nhưng điều kiện và chất lượng đầu tư vẫn cần thẩm định riêng về pháp lý, kỹ thuật, thuế và bất động sản.

Ngân hàng Hy Lạp công bố Chỉ số Giá bất động sản nhà ở và các ghi chú thị trường liên quan. Đây là nguồn tham khảo công khai chính được sử dụng tại đây cho xu hướng giá căn hộ nói chung; không phải định giá cho một bất động sản cụ thể.

Vào ngày 15 tháng 9 năm 2026, Ngân hàng Hy Lạp báo cáo rằng giá căn hộ tăng 5,5% so với năm trên toàn quốc trong quý 2 năm 2026 dựa trên dữ liệu danh nghĩa tạm thời. Đây là sự chuyển động tổng thể của chỉ số, không phải là dự báo hoặc lợi nhuận được đảm bảo cho một tài sản cụ thể.

Ngân hàng Hy Lạp báo cáo chuỗi giá căn hộ Athens tăng 5,0% so với cùng kỳ năm trước trong quý 2 năm 2026. Athens có nhiều khu vực và loại bất động sản rất khác nhau, vì vậy mức trung bình này không thể định giá một căn cụ thể.

Ngân hàng Hy Lạp đã báo cáo tăng 4,7% so với năm trước trong chuỗi giá căn hộ Thessaloniki của mình cho quý 2 năm 2026. Đây là kết quả chỉ số cấp thành phố, không phải là dự báo hoặc ý kiến giá trị cho một tài sản riêng lẻ.

Không. Ghi chú của Ngân hàng Hy Lạp báo cáo căn hộ mới hơn, có tuổi đời đến năm năm, tăng 6,0% so với cùng kỳ; căn hộ cũ hơn tăng 5,5%. Một dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở vẫn cần đánh giá kỹ thuật và thị trường riêng.

Không. Tăng trưởng chỉ số trong quá khứ không phải cam kết về kết quả tương lai. Người mua có thể mất giá trị hoặc gặp khó khăn khi bán lại do vị trí, tình trạng, chất lượng tòa nhà, chi phí, quy định, nguồn cung, tài chính hoặc điều kiện thị trường.

Không. Chỉ số bao quát thị trường nhà ở rộng. Dự án chuyển đổi có thể khác biệt đáng kể về điều kiện pháp lý, giai đoạn bàn giao, bố trí, vị trí vi mô, chất lượng thi công, phí chung và nhóm người mua khi bán lại.

Ngân hàng Hy Lạp lưu ý, sử dụng dữ liệu ELSTAT được điều chỉnh theo mùa với giá không đổi, báo cáo đầu tư nhà ở tăng 15,0% so với năm trong quý 1 năm 2026 và tương đương với 2,7% GDP. Điều này báo hiệu hoạt động, không phải là một đảm bảo về tăng trưởng giá trong tương lai.

Đối với H2 2025, Ngân hàng Hy Lạp báo cáo tăng 5,1% so với năm trước trong giá văn phòng cao cấp và 4,7% trong giá bán lẻ cao cấp. Dữ liệu thị trường thương mại cao cấp không nên được sử dụng để đánh giá một tòa nhà chuyển đổi cụ thể.

Không. Giá chào bán phản ánh kỳ vọng được quảng cáo, trong khi chỉ số giá chính thức áp dụng phương pháp riêng. Không nguồn nào thay thế việc định giá độc lập, bằng chứng so sánh tại địa phương và đánh giá đầy đủ hồ sơ bất động sản.

Khu phố, đường phố, sàn nhà, ánh sáng, giao thông, tình trạng tòa nhà, hiệu suất năng lượng, bố cục, trạng thái pháp lý, chất lượng chuyển đổi, chi phí chung và nhu cầu bán lại có thể quan trọng hơn trung bình toàn thành phố.

Có thể, nhưng không được bảo đảm. Lộ trình đủ điều kiện Golden Visa tự nó không tạo ra mức chênh lệch giá khi bán lại. Trước khi mua, cần xem xét nhóm người mua địa phương, công năng hợp pháp, chất lượng tòa nhà, chi phí vận hành và các phương án thoái vốn có khả năng thực hiện.

Cần so sánh các yếu tố tương đồng: đúng khu vực, tình trạng pháp lý, diện tích, tầng, tiêu chuẩn cải tạo, hiệu suất năng lượng, trạng thái bàn giao, phí chung, giao dịch so sánh khi có và nhu cầu bán lại hoặc sử dụng dài hạn thực tế.

Mỗi số liệu thống kê nên nêu ra nguồn gốc, thời gian và phạm vi bao phủ, phân biệt dữ liệu thị trường rộng với các dữ liệu cụ thể về dự án, và nói rõ rằng hiệu suất trong quá khứ không phải là dự báo hoặc đảm bảo đầu tư.

Trong dự báo mùa xuân 2026 của mình, được công bố vào ngày 21 tháng 5 năm 2026, Ủy ban châu Âu dự đoán tăng trưởng GDP thực của Hy Lạp là 1,8%, lạm phát trung bình là 3,7% và thất nghiệp là 8,3% cho năm 2026. Đây là dự báo, không phải kết quả cuối cùng.

Trong khi đó, các nhà đầu tư của Hy Lạp đã tăng trưởng 2,1% trong năm 2025, được hỗ trợ bởi các khoản đầu tư, tiêu thụ tư nhân và xuất khẩu ròng. Tăng trưởng quốc gia trong quá khứ không xác định kết quả của một khoản đầu tư bất động sản cá nhân.

Bởi vì chúng là các ước tính hướng tới tương lai được thực hiện theo các giả định đã nêu. Giá năng lượng, du lịch, lãi suất, nhu cầu toàn cầu, đầu tư công và chính sách có thể thay đổi kết quả. Một dự báo không bao giờ được đưa ra như một sự chắc chắn.

Dự báo mùa xuân 2026 nói rằng sốc giá năng lượng có thể làm giảm thu nhập thực của hộ gia đình và giảm tiêu thụ. Nó cũng lưu ý những rủi ro giảm nếu chi phí năng lượng cao vẫn tồn tại, bao gồm cả đối với xuất khẩu dịch vụ và du lịch.

Ủy ban dự kiến tiếp tục hấp thụ các quỹ của Cơ chế phục hồi và khả năng phục hồi để hỗ trợ hoạt động đầu tư vào năm 2026. Đó là một yếu tố kinh tế vĩ mô; nó không có nghĩa là một sự phát triển cụ thể được tài trợ, bảo vệ hoặc đảm bảo được đánh giá cao.

Tăng lạm phát có thể ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và cải tạo, ngân sách hộ gia đình, tiện ích, chi phí bảo trì, điều kiện tài chính và khả năng chi trả cho người thuê. Người mua nên bao gồm kiểm tra độ nhạy hơn là dựa vào giả định tăng trưởng thị trường duy nhất.

Không, không. Tăng trưởng vĩ mô chỉ là một đầu vào. Hành trình pháp lý cụ thể, giá mua, vị trí, chất lượng tòa nhà, rủi ro hoàn thành, chi phí sở hữu, thuế và thanh khoản bán lại vẫn quyết định.

Du lịch có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và nhu cầu chỗ ở tại địa phương, nhưng nó cũng có thể biến động và bị hạn chế sử dụng. Người mua Visa vàng không nên cho rằng thu nhập ở lại ngắn hạn được phép hoặc đáng tin cậy mà không có đánh giá pháp lý và hoạt động cụ thể về tuyến đường.

Chuẩn bị một ngân sách toàn diện bảo thủ, bao gồm thuế, phí pháp lý và kỹ thuật, nội thất hoặc cải tạo khi có thể, chi phí lặp đi lặp lại, tình huống khẩn cấp, và một kế hoạch ra đi hoặc sử dụng không ngắn hạn thực tế. Kiểm tra quyết định chống lại tăng trưởng chậm hơn, chi phí cao hơn và bán lại chậm.

Không, không. Bất động sản và nhiều chi phí được định giá bằng euro. Người mua có thu nhập hoặc tài sản trong một loại tiền tệ khác nên xem xét cách chuyển động tỷ giá hối đoái có thể ảnh hưởng đến chi phí mua hàng, chi phí vận hành và lợi nhuận thực hiện của họ như thế nào.

Sử dụng dữ liệu chính thức có ngày để hiểu bối cảnh, sau đó đưa ra quyết định cụ thể về tài sản với các cố vấn pháp lý, thuế, kỹ thuật và tài chính. Dữ liệu nên hướng dẫn các câu hỏi và sự thận trọng cần thiết, không bao giờ thay thế chúng.

Sự phù hợp là vấn đề cá nhân. Hy Lạp có thể phù hợp với những người đánh giá cao khí hậu Địa Trung Hải, cư trú EU, lựa chọn lối sống đô thị và đảo, thời gian gia đình và cuộc sống bằng đồng euro. Nó có thể không phù hợp hơn nếu bạn cần quyền làm việc tại địa phương, một hệ thống trường học cụ thể, các dịch vụ đảo quanh năm hoặc một kinh nghiệm hành chính rất dự đoán. Đi thăm khu vực chính xác trong hơn một mùa trước khi quyết định.

Đánh giá khu phố chính xác thay vì Athens nói chung: đường đi bộ hàng ngày, tiếng ồn, giao thông, vận tải công cộng, chất lượng không khí, truy cập tòa nhà, bãi đậu xe, siêu thị, chăm sóc y tế, trường học, an toàn, chi phí chung và khoảng cách từ sân bay hoặc cảng phà. Hãy ở gần đây vài ngày nếu có thể.

Cả hai đều không tốt hơn. Athens thường cung cấp nhiều dịch vụ quanh năm hơn, bệnh viện, trường học, giao thông và tiếp cận kinh doanh. Các hòn đảo có thể cung cấp một lối sống khác nhau nhưng có thể có các dịch vụ theo mùa, phà hoặc phụ thuộc vào chuyến bay và điều kiện mùa đông khác nhau. Chọn dựa trên cuộc sống mà bạn có kế hoạch sống, chứ không chỉ là những bức ảnh hay ấn tượng kỳ nghỉ.

Giấy phép cư trú của nhà đầu tư vĩnh viễn cho phép chủ sở hữu có quyền cư trú tại Hy Lạp trong thời gian hợp lệ của nó, theo các điều kiện và quy tắc gia hạn áp dụng. Nó không phải là hộ chiếu Hy Lạp, quyết định cư trú thuế hoặc quyền sống ở một quốc gia khác của EU.

Con đường trung tâm đầu tư vĩnh viễn không áp dụng quy tắc chung về thời gian lưu trú tối thiểu cho việc gia hạn. Tuy nhiên, việc cư trú thuế, chăm sóc sức khỏe, học tập, công dân và các vấn đề tình trạng pháp lý khác có thể có yêu cầu hiện diện riêng biệt. Hãy xác nhận vị trí của mình với các cố vấn có trình độ.

Nó có thể. Theo Điều 4 của Bộ luật Thuế Thu nhập Hy Lạp, cư trú thuế có thể xuất phát từ một nơi ở vĩnh viễn hoặc chính, nơi cư trú thông thường, trung tâm lợi ích quan trọng hoặc hiện diện tại Hy Lạp trong hơn 183 ngày tổng cộng trong một khoảng thời gian mười hai tháng, với điều kiện ngoại lệ pháp lý. Chỉ riêng trạng thái Visa vàng không quyết định nơi cư trú thuế; các hiệp ước và các sự kiện cá nhân cũng có thể quan trọng.

Chỉ riêng tình trạng cư trú không tự động cung cấp cho tất cả các chủ sở hữu bảo hiểm y tế công cộng miễn phí. Việc truy cập phụ thuộc vào các quy tắc bảo hiểm, đăng ký và đủ điều kiện áp dụng. Hãy sắp xếp bảo hiểm y tế phù hợp và nhận được sự hướng dẫn chuyên môn hiện tại cho tình hình gia đình của bạn.

Giấy phép cư trú có thể hỗ trợ cư trú hợp pháp cho các thành viên gia đình đủ điều kiện, nhưng sự lựa chọn trường học và đăng ký phụ thuộc vào tổ chức và các yêu cầu hiện tại. Các gia đình nên so sánh sớm các lựa chọn công cộng, tư nhân và quốc tế và xác nhận ngôn ngữ, khả dụng, nhập học và giao thông trực tiếp với mỗi trường.

Tiếng Anh được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực du lịch, kinh doanh và quốc tế, đặc biệt là ở Athens, nhưng tiếng Hy Lạp có giá trị cho chính quyền địa phương, hẹn khám y tế, trường học, dịch vụ hàng xóm và hội nhập sâu sắc hơn. Sự cần thiết thực tế phụ thuộc rất nhiều vào khu vực và lối sống.

Chuẩn bị một kế hoạch từng giai đoạn: truy cập khu vực, đảm bảo chỗ ở phù hợp, sắp xếp bảo hiểm, hiểu nhu cầu ngân hàng và thanh toán, kiểm tra các lựa chọn trường học hoặc chăm sóc sức khỏe, xem xét cư trú thuế, ghi lại mối quan hệ gia đình, kế hoạch tiện ích và giao thông địa phương, và giữ bản gốc và bản dịch chứng nhận của các hồ sơ chính.

Có, miễn là sử dụng cư trú hợp pháp của nó, quyền sở hữu, điều kiện chuyển giao và bất kỳ yêu cầu đủ điều kiện nào về Visa vàng được xác nhận. Bất động sản nên được đánh giá là một ngôi nhà riêng biệt với sự đủ điều kiện nhập cư của nó.

Mọi người thường cần thời gian để thích nghi với giấy tờ địa phương, lịch hẹn, ngôn ngữ, quản lý tòa nhà, sắp xếp tiện ích, lái xe hoặc đậu xe và sự thay đổi theo mùa trong các dịch vụ. Một kế hoạch hỗ trợ địa phương và một lịch trình thực tế làm giảm sự chi phối.

Không, không. Visa vàng là giấy phép cư trú, không phải quốc tịch. Công dân hóa là một quy trình pháp lý riêng với các yêu cầu riêng của nó, bao gồm cư trú hợp pháp và các điều kiện khác. Nhận lời khuyên chuyên gia hiện tại trước khi dựa vào kế hoạch công dân.

Không. Nó cho phép cư trú ở Hy Lạp. Nó có thể hỗ trợ lưu trú ngắn hạn trên khắp khu vực Schengen theo các quy tắc Schengen áp dụng, nhưng nó không cấp quyền cư trú hoặc làm việc ở một quốc gia Schengen khác.

Làm một danh sách kiểm tra gia đình và thăm như một gia đình: so sánh các khu phố, thời gian đi lại, lựa chọn trường học, chăm sóc sức khỏe, hỗ trợ ngôn ngữ, bố cục nhà ở, khả năng tiếp cận, chi phí hàng ngày, điều kiện mùa đông và liên kết đi lại. Quyết định từ bằng chứng trong cuộc sống hàng ngày bình thường, không chỉ từ tài liệu đầu tư.

Chi phí phụ thuộc rất nhiều vào thành phố, khu phố, kích thước hộ gia đình, lựa chọn nhà ở, sử dụng năng lượng, ô tô, trường học, chăm sóc sức khỏe và lối sống. So sánh sơ bộ năm 2025 của Eurostat đã đặt mức giá tiêu thụ hộ gia đình của Hy Lạp ở mức 87.4 khi trung bình EU bằng 100, nhưng đây là một so sánh quốc gia rộng lớn, không phải là ngân sách hàng tháng cá nhân.

Điều này có nghĩa là, trong so sánh sơ bộ năm 2025 của Eurostat về giá tiêu thụ cuối cùng của hộ gia đình, Hy Lạp được ước tính là 87,4 với mức trung bình EU được thiết lập là 100. Nó so sánh mức giá rộng ở các quốc gia; nó không nói rằng mỗi mặt hàng chi phí thấp hơn 12,6% hoặc rằng mỗi hộ gia đình chi tiêu cùng một số tiền.

Một con số duy nhất có thể che giấu các biến số lớn nhất: chi phí thuê nhà hoặc sở hữu, học tập tư nhân so với công cộng, chăm sóc sức khỏe, sử dụng năng lượng, giao thông, du lịch đảo, nhà ăn, kích thước hộ gia đình và tỷ giá hối đoái. Thay vào đó, hãy xây dựng một ngân sách cụ thể cho hộ gia đình.

Ngân sách riêng cho nhà ở và các khoản phí xây dựng chung; điện, nước, nhiệt và internet; thực phẩm; giao thông vận tải; bảo hiểm y tế tư nhân; học phí hoặc hoạt động nếu có thể; hỗ trợ pháp lý và kế toán; thuế địa phương; đồ nội thất; du lịch; chi phí chuyển đổi tiền tệ nếu thu nhập không phải bằng euro.

Không. Chúng khác nhau đáng kể theo khu phố Athens, Thessaloniki, quần đảo, khu du lịch, độ tuổi xây dựng, kích thước, hiệu quả năng lượng và mùa. Chỉ số giá tiêu dùng quốc gia không thể thay thế cho ước tính nhà ở và tiện ích địa phương.

Nó có thể loại bỏ tiền thuê nhà, nhưng không phải là tổng chi phí nhà ở. Chủ sở hữu vẫn có thể phải chịu thuế bất động sản, phí xây dựng / chung, bảo trì, tiện ích, bảo hiểm, sửa chữa, đồ nội thất và chi phí cơ hội.

Khi có thể, yêu cầu các hóa đơn thực tế từ một đơn vị cư trú tương đương, và mô hình cả làm mát mùa hè và sưởi ấm mùa đông. Việc cách nhiệt tòa nhà, định hướng, sàn nhà, giấy chứng nhận năng lượng, thuê nhà và thuế điện có thể thay đổi đáng kể chi phí.

Thường thì không phải theo cách đơn giản mà gia đình cần. Các học phí, nhập học, vận tải, bữa ăn, đồng phục và các hoạt động nên được lấy trực tiếp từ các trường được liệt kê trong danh sách ngắn và được thêm vào ngân sách riêng cho gia đình.

Giữ một tình huống khẩn cấp riêng cho việc thiết lập và bất ngờ: việc chuyển giao chậm, đồ nội thất, sửa chữa, tiền gửi, tài liệu, thay đổi y tế hoặc trường học, du lịch theo mùa và chuyển đổi tiền tệ. Số tiền phải phản ánh hộ gia đình của bạn và không nên được tài trợ bằng cách giả định đánh giá tài sản hoặc thu nhập thuê.

So sánh các hộ gia đình và lối sống tương tự ở mỗi địa điểm: chất lượng và diện tích nhà ở tương đương, bảo hiểm, giáo dục, giao thông, thực phẩm, tiện ích, thuế và ảnh hưởng tiền tệ. Sử dụng các chỉ số chính thức xuyên quốc gia cho bối cảnh và giá cả địa phương cho quyết định thực tế.

Không. Thể hiện giá cả phải chăng phụ thuộc vào thu nhập, tài sản, nhu cầu và chi phí nhà ở địa phương của một hộ gia đình. Chỉ số giá cả quốc gia của Eurostat là một bối cảnh hữu ích, nhưng nó không phải là một đảm bảo khả năng chi trả.

Yêu cầu giấy chứng nhận năng lượng, thiết lập tiện ích dự kiến, lịch sử hoặc ước tính chi phí chung, quy tắc xây dựng, chi tiết về thang máy và khả năng tiếp cận, hệ thống sưởi ấm/sự làm mát, khả năng truy cập internet, đánh giá tiếng ồn, thông số kỹ thuật chuyển giao và ngân sách sở hữu toàn bộ trong năm đầu tiên.

Không. Quy định về di trú và sử dụng bất động sản có thể thay đổi thông qua luật, văn bản dưới luật và hướng dẫn hành chính. Cố vấn có trách nhiệm có thể xác nhận quy định hiện hành và giải thích điều khoản chuyển tiếp đã được công bố, nhưng không thể bảo đảm chính sách tương lai.

Đầu tiên hãy dựa vào luật pháp chính thức, các ấn phẩm của tờ báo chính phủ, các thủ tục của Bộ và tư vấn pháp lý bằng văn bản liên quan đến sự thật của bạn. Hãy coi các tiêu đề tin tức, tin nhắn tiếp thị và bình luận trên diễn đàn như những lời nhắc nhở để xác minh, chứ không phải là thẩm quyền pháp lý.

Không. Cho đến khi biện pháp pháp lý chính thức được ban hành và phạm vi cùng điều khoản chuyển tiếp của nó rõ ràng, thông tin đó chỉ là tin đồn. Không nên đưa ra quyết định mua, thanh toán hoặc thời điểm chỉ dựa trên dự báo không chính thức.

Các khuôn khổ đã thay đổi, bao gồm cả ngưỡng cao hơn cho nhiều trường hợp bất động sản tiêu chuẩn và các tuyến đường đặc biệt 250.000 € cho việc chuyển đổi đủ điều kiện và các tòa nhà được liệt kê. Con đường áp dụng phụ thuộc vào luật pháp, hồ sơ tài sản và ngày nộp đơn; xác nhận cả ba trước khi ký hợp đồng.

Điều đó phụ thuộc vào cách diễn đạt của biện pháp tương lai và mọi quy tắc chuyển tiếp. Không nên giả định giấy phép được bảo vệ hoặc bị tác động hồi tố khi chưa đọc văn bản chính thức và nhận tư vấn pháp lý cho đúng giấy phép và bất động sản.

Các quy định, gia hạn, sử dụng tài sản, thành phần gia đình và bán hàng trong tương lai có thể yêu cầu bằng chứng. Giữ hợp đồng mua hàng, bằng chứng thanh toán, tài liệu kỹ thuật và chuyển đổi, quyết định cấp phép, bảo hiểm, hồ sơ thuế, giấy tờ gia đình và bất kỳ thư chính thức nào được tổ chức và có thể lấy lại.

Họ có thể. Các hạn chế sử dụng tài sản và các quy tắc tuân thủ địa phương có thể thay đổi hoặc được thực thi theo cách khác. Xác nhận sử dụng được phép trước khi mua và xem xét lại trước khi thay đổi sử dụng, sắp xếp thuê hoặc kế hoạch bán lại.

Không. Thời gian quan trọng, nhưng mua hàng vội vàng có thể tạo ra rủi ro pháp lý, kỹ thuật hoặc tài chính lớn hơn. Trước tiên xác nhận đủ điều kiện hiện tại, phương pháp thanh toán, hồ sơ tài sản, tình trạng hoàn thành và thời gian giao dịch bằng văn bản.

Hãy xem xét cập nhật chính thức trước khi nộp hồ sơ, trước khi gia hạn, trước khi thay đổi công năng bất động sản, trước khi bổ sung hoặc thay đổi giấy tờ gia đình và trước khi bán. Kiểm tra tuân thủ hằng năm là hợp lý đối với người nắm giữ dài hạn.

Không. Santheos phải tách biệt quy định chính thức hiện hành, thay đổi đã được ban hành có nguồn dẫn và bình luận thị trường được ghi nhãn rõ ràng. Không được trình bày ngưỡng tương lai chưa công bố, quy tắc bảo lưu quyền cũ hoặc quyền lợi nào là chắc chắn.

Trong thời hạn giấy phép còn hiệu lực, bạn có thể cư trú hợp pháp tại Hy Lạp, duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện theo lộ trình và điều kiện áp dụng, tổ chức đời sống gia đình và sử dụng bất động sản hợp pháp. Phạm vi chính xác phải được xác nhận theo loại giấy phép và quy định hiện hành.

Giấy phép cư trú Hy Lạp hợp lệ hỗ trợ du lịch ngắn hạn trong Khu vực Schengen theo các quy tắc áp dụng, thường được mô tả là tối đa 90 ngày trong bất kỳ khoảng thời gian 180 ngày nào bên ngoài Hy Lạp. Nó không cấp quyền cư trú hoặc làm việc ở một quốc gia Schengen khác.

Không. Thủ tục chính thức nêu rằng giấy phép cư trú nhà đầu tư không tạo quyền tiếp cận bất kỳ hình thức việc làm nào. Không nhận việc hoặc giả định có quyền làm nhân viên khi chưa có tư vấn và tình trạng di trú phù hợp.

Giấy phép đầu tư không cho phép việc làm phụ thuộc hoặc tự làm. Thông tư 1/2026 nói rằng chủ sở hữu có thể tham gia như một cổ đông hoặc đối tác và có thể giữ vai trò phi hành pháp, nhưng không thể hành động như một đại diện pháp lý hoặc hành pháp theo giấy phép đó. Nhận được tư vấn về doanh nghiệp, nhập cư, thuế và bảo hiểm xã hội trước bất kỳ vai trò kinh doanh nào.

Có thể có thu nhập từ cho thuê dài hạn, tùy thuộc quy định về hợp đồng thuê, tòa nhà, thuế và đăng ký. Bất động sản mua theo khuôn khổ Điều 100 hiện hành, gồm lộ trình chuyển đổi, không được sử dụng cho hoạt động lưu trú ngắn hạn đủ điều kiện trong nền kinh tế chia sẻ dưới 60 ngày mà không có dịch vụ bổ sung, dù có sử dụng nền tảng hay không; bất động sản chuyển đổi cũng không được làm trụ sở chính hoặc chi nhánh doanh nghiệp.

Thông thường một tài sản có thể được sử dụng theo tình trạng cư trú hợp pháp và các quy tắc xây dựng, nhưng có thể áp dụng các hợp đồng cụ thể, chuyển đổi, đồng sở hữu hoặc hạn chế địa phương. Kiểm tra hồ sơ tài sản và quy định xây dựng.

Không nên bán bất động sản đủ điều kiện trước. Circular 1/2026 mô tả quy trình thay thế trong đó nhà đầu tư mua bất động sản mới đủ điều kiện, thông báo cho cơ quan có thẩm quyền và cung cấp bằng chứng mới để điều kiện được xác định trước khi chuyển nhượng bất động sản cũ. Bán mà không duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện có thể dẫn đến thu hồi giấy phép. Cần nhận tư vấn bằng văn bản theo từng trường hợp trước khi ký một trong hai giao dịch.

Duy trì quyền sở hữu và chiếm hữu bất động sản đủ điều kiện hoặc hợp đồng đủ điều kiện áp dụng, tuân thủ hạn chế sử dụng của lộ trình và lưu giữ toàn bộ hồ sơ giao dịch. Khi gia hạn, bằng chứng quyền sở hữu hiện tại gồm E9 gần đây hoặc trích lục địa chính và bằng chứng đăng ký đã hoàn tất nếu việc này còn chờ tại lần nộp đầu tiên. Xác nhận yêu cầu về bảo hiểm, hộ chiếu, gia đình và phí trước ngày hết hạn.

Sự đủ điều kiện và tài liệu phụ thuộc vào mối quan hệ và luật pháp hiện hành. Các bổ sung hoặc thay đổi nên được xem xét sớm vì các tài liệu về tình trạng dân sự, hợp pháp hóa, dịch và thời gian có thể quan trọng.

Bạn có thể thực hiện các thỏa thuận riêng tư bình thường, nhưng các ngân hàng, công ty tiện ích và nhà cung cấp dịch vụ đặt ra các yêu cầu nhận dạng, số thuế, địa chỉ và tuân thủ của riêng mình. Hãy lên kế hoạch những tài liệu này sớm.

Không. Tình trạng giấy phép cư trú và cư trú thuế là hai vấn đề riêng. Hãy nhận tư vấn thuế cá nhân trước khi dành thời gian đáng kể tại Hy Lạp, nhận thu nhập, điều hành doanh nghiệp hoặc thay đổi trung tâm đời sống của gia đình.

Bảo mật và lưu trữ quyết định giấy phép và chi tiết thẻ của bạn; xác nhận hồ sơ bảo hiểm và gia đình; tổ chức tư vấn thuế và kế toán; kiểm tra chuyển giao tài sản và tiện ích; xem xét việc sử dụng tài sản hợp pháp; lập lịch gia hạn; và giữ hồ sơ tuân thủ đầy đủ.

Không nên tự động giả định có quyền làm việc, quyền cư trú tại quốc gia EU khác, tình trạng cư trú thuế, quốc tịch, thu nhập cho thuê được bảo đảm, bảo hiểm y tế được bảo đảm hoặc lợi nhuận bất động sản được bảo đảm. Mỗi vấn đề có điều kiện pháp lý và thực tế riêng.

Lộ trình nhà đầu tư bất động sản dành cho công dân nước thứ ba đủ điều kiện. Người nộp đơn phải có năng lực pháp luật để hoàn tất đầu tư và đáp ứng các yêu cầu hiện hành về nhập cảnh, danh tính, bảo hiểm, trật tự công cộng và hồ sơ. Độ tuổi, quốc tịch, rủi ro liên quan đến lệnh trừng phạt và tình trạng gia đình cần được kiểm tra trước khi đặt chỗ; trao đổi bán hàng không phải quyết định về điều kiện.

Lưu giữ hồ sơ liên tục từ nguồn tiền hợp pháp đến tài khoản người thụ hưởng: sao kê ngân hàng, hồ sơ bán tài sản hoặc cổ tức, hồ sơ thuế, tài liệu khoản vay khi có liên quan, xác nhận ngoại hối và biên lai chuyển tiền. Bằng chứng chính xác phụ thuộc vào ngân hàng, công chứng viên và đội ngũ tuân thủ liên quan. Chuẩn bị trước khi chuyển tiền, không phải sau khi khoản thanh toán bị đặt câu hỏi.

Có. Ngân hàng, công chứng viên, luật sư, chủ đầu tư hoặc nhà cung cấp thanh toán có thể áp dụng kiểm tra riêng về nhận diện khách hàng và nguồn tiền, ngay cả khi danh mục hồ sơ di trú khác. Vượt qua một quy trình không bảo đảm vượt qua quy trình khác. Cần dành thời gian cho câu hỏi tuân thủ và bảo đảm tên, chủ tài khoản, nội dung thanh toán và tài liệu hỗ trợ nhất quán.

Đừng bỏ qua sự khác biệt. Hỏi luật sư nộp hồ sơ về hồ sơ, tuyên bố hoặc sửa chữa nào cần thiết để chứng minh rằng các tài liệu liên quan đến cùng một người. Việc dịch chữ, thay đổi họ và thứ tự tên khác nhau là phổ biến, nhưng sự không phù hợp không thể giải thích có thể trì hoãn hồ sơ tài sản, ngân hàng, gia đình và giấy phép cư trú.

Có thể lập giấy ủy quyền trước cơ quan lãnh sự Hy Lạp hoặc cơ quan hay công chứng viên nước ngoài phù hợp, sau đó thực hiện chứng thực hoặc Apostille và bản dịch tiếng Hy Lạp theo yêu cầu của quốc gia và loại tài liệu. Luật sư phải duyệt nội dung cuối cùng và phương thức ký trước khi ký; giấy ủy quyền chung có thể không bao quát các hành động cần thiết.

Việc quét có ích cho việc xem xét sơ bộ và nộp hồ sơ kỹ thuật số, nhưng các bản gốc, bản sao được chứng nhận, tài liệu xác thực hoặc hình ảnh bản sao vẫn có thể cần thiết ở các giai đoạn cụ thể. Không bao giờ loại bỏ bản ghi dân sự, ngân hàng, công chứng hoặc kỹ thuật ban đầu sau khi tải lên chúng. Hãy yêu cầu một danh sách từng giai đoạn cho thấy những gì có thể quét và những gì phải vẫn có sẵn dưới dạng ban đầu.

Tài liệu nộp cho cơ quan Hy Lạp nhìn chung cần bản dịch tiếng Hy Lạp được chấp nhận, trừ khi cơ quan đó rõ ràng chấp nhận hình thức khác. Dịch thuật tách biệt với Apostille hoặc hợp pháp hóa lãnh sự. Trình tự đúng phụ thuộc quốc gia cấp và loại tài liệu, vì vậy phải xác nhận quy trình trước khi dịch; nếu không, tài liệu có thể phải được cấp hoặc chứng thực lại.

Báo cáo mất mát ngay lập tức và liên hệ với luật sư nhập cư hoặc cơ quan có trách nhiệm về các bước thay thế. Giữ một bản sao an toàn của thẻ, hộ chiếu và biên bản nộp đơn, nhưng không coi bản sao như một tài liệu du lịch. Kế hoạch du lịch nên được kiểm tra trước khi rời Hy Lạp vì việc xử lý thay thế và bằng chứng nhập cảnh trở lại có thể khác nhau theo hoàn cảnh.

Gia hạn hộ chiếu và sắp xếp cập nhật thông tin hộ chiếu mới khi được yêu cầu. Giấy phép cư trú không thay thế giấy tờ đi lại còn hiệu lực; dữ liệu hộ chiếu không khớp có thể gây khó khăn cho việc đi lại, gia hạn hoặc hồ sơ gia đình. Giữ hộ chiếu cũ và bản sao cho đến khi hồ sơ di trú được cập nhật và luật sư xác nhận hồ sơ đầy đủ.

Các yêu cầu sinh trắc học và sự hiện diện thể chất có thể khác nhau tùy thuộc vào tuổi và loại dữ liệu cần thiết cho thẻ. Đừng cho rằng mọi trẻ em đều được miễn trừ hoặc mỗi trẻ em phải cung cấp dấu vân tay. Nhóm nộp đơn phải xác nhận yêu cầu hẹn hiện tại cho mỗi thành viên gia đình bằng cách sử dụng tuổi chính xác của họ vào ngày liên quan.

Không. AFM là mã số thuế hành chính và tự nó không xác lập tình trạng cư trú thuế tại Hy Lạp. Theo Điều 4 của Bộ luật Thuế thu nhập, cư trú phụ thuộc vào các tiêu chí như nơi ở thường trú hoặc chính, nơi ở thường xuyên, trung tâm lợi ích thiết yếu và hiện diện tổng cộng trên 183 ngày trong khoảng thời gian mười hai tháng, tùy thuộc ngoại lệ theo luật.

Chủ sở hữu bất động sản, hoạt động cho thuê và các vấn đề nguồn gốc Hy Lạp khác có thể tạo ra nghĩa vụ khai báo hoặc thanh toán ngay cả khi chủ sở hữu không phải là cư dân thuế Hy Lạp. Vị trí nộp đơn chính xác hàng năm phụ thuộc vào tài sản, thu nhập và các quy tắc thuế hiện tại. Chọn một kế toán viên Hy Lạp sau khi mua lại và lấy một lịch bằng văn bản thay vì chờ thông báo thuế.

ENFIA là thuế hàng năm của Hy Lạp đối với bất động sản. Tình trạng Visa vàng không loại bỏ nó. Số tiền này phụ thuộc vào dữ liệu tài sản chính thức và các yếu tố khác, và nó tách biệt với chi phí mua lại, phí xây dựng và thuế thu nhập. Kiểm tra hồ sơ thuế của tài sản trong quá trình kiểm tra kỹ lưỡng và ngân sách để tuân thủ hàng năm sau khi hoàn thành.

Thu nhập thuê nguồn gốc Hy Lạp thường tuân theo các quy tắc thuế và báo cáo Hy Lạp. Lãi suất, khấu trừ và xử lý hồ sơ có thể thay đổi và cũng có thể tương tác với các nghĩa vụ của chủ sở hữu về quốc gia gốc và bất kỳ hiệp ước thuế nào. Nhận được một tính toán cụ thể về bất động sản trước khi dựa vào thu nhập thuê ròng; lợi nhuận tổng được quảng cáo không phải là thu nhập sau thuế.

Không. Bằng chứng bảo hiểm y tế trong hồ sơ di trú bảo hiểm cho người nộp đơn hoặc thành viên gia đình và là một phần của hồ sơ giấy phép cư trú. Bảo hiểm tòa nhà hoặc tài sản bên trong bảo vệ bất động sản trước các rủi ro được quy định và là quyết định thương mại hoặc yêu cầu hợp đồng riêng. Cần kiểm tra độc lập cả hai hợp đồng, gồm điều khoản loại trừ, giá trị bảo hiểm, phạm vi lãnh thổ và ngày gia hạn.

Việc mua bất động sản của Hy Lạp có thể ảnh hưởng đến việc báo cáo tài sản nước ngoài, các quy tắc chuyển tiền, lập kế hoạch tài sản hoặc di sản, quy tắc của công ty kiểm soát và thuế thu nhập thuê hoặc lợi nhuận ở một khu vực pháp lý khác. Các cố vấn Hy Lạp không thể xác định mọi hậu quả nước ngoài. Cơ cấu mạnh nhất là tư vấn phối hợp từ các chuyên gia Hy Lạp và một cố vấn có trình độ khi nhà đầu tư là cư dân thuế.

Giấy phép cư trú và cư trú thuế là hai hệ thống khác nhau. Người đáp ứng các điều kiện pháp luật riêng có thể cân nhắc chế độ thuế thay thế của Hy Lạp, nhưng Golden Visa không tự động cấp quyền này và ngưỡng bất động sản hoặc tiêu chí đầu tư đủ điều kiện có thể khác. Hãy nhận ý kiến thuế bằng văn bản trước khi thay đổi nơi cư trú hoặc cơ cấu đầu tư dựa trên lựa chọn thuế.

Bất động sản tại Hy Lạp được thừa kế sau khi chủ sở hữu qua đời có thể thuộc phạm vi thuế thừa kế và nghĩa vụ khai báo của Hy Lạp, ngay cả khi chủ sở hữu hoặc người thừa kế là người nước ngoài. Nghĩa vụ thuế và các khoản miễn giảm phụ thuộc vào quan hệ giữa các bên, giá trị tài sản, hồ sơ và pháp luật hiện hành. Việc thừa kế tài sản cũng không tự động giải quyết tình trạng giấy phép cư trú, vì vậy cần phối hợp kế hoạch thừa kế và kế hoạch di trú.

Di chúc tại Hy Lạp có thể hữu ích đối với một số di sản xuyên biên giới, nhưng không phải lúc nào cũng là lựa chọn phù hợp cho mọi người. Cần xem xét đồng thời luật thừa kế áp dụng, các di chúc hiện có, quyền của thành viên gia đình, cơ cấu sở hữu và tình trạng cư trú thuế. Hãy hỏi luật sư thừa kế tại Hy Lạp và cố vấn tại quốc gia của mình để tránh các di chúc mâu thuẫn hoặc điều khoản thu hồi ngoài ý muốn.

Một số cấu trúc giao dịch có thể sử dụng cơ chế bảo vệ tương tự tài khoản ký quỹ, nhưng đây không phải đặc điểm phổ biến của mọi giao dịch chuyển nhượng tại Hy Lạp và không thể thay thế phương thức thanh toán cùng chứng cứ công chứng theo quy định Golden Visa. Luật sư, công chứng viên và ngân hàng phải chấp thuận cơ chế này trước khi chuyển tiền, đồng thời bảo đảm hồ sơ thanh toán cuối cùng vẫn đáp ứng yêu cầu.

Có thể nộp hồ sơ gia đình sau đó nếu mối quan hệ đáp ứng định nghĩa pháp luật và giấy phép của nhà đầu tư vẫn còn hiệu lực. Thành viên gia đình mới cần hồ sơ riêng, bảo hiểm, giấy tờ hộ tịch cùng mọi chứng thực và dữ liệu sinh trắc học được yêu cầu. Thẻ của họ thường theo thời hạn giấy phép của nhà đầu tư, chứ không tạo ra một kỳ hạn đầu tư mới.

Một đứa trẻ sơ sinh thường có thể được thêm vào thông qua thủ tục gia đình thích hợp, nhưng sự ra đời phải được đăng ký và được chứng minh bằng các tài liệu dân sự, hộ chiếu hoặc tài liệu du lịch, bảo hiểm và mẫu đơn yêu cầu. Bắt đầu sớm vì việc đăng ký sinh, quốc tịch và cấp hộ chiếu có thể mất thời gian ở các quốc gia khác nhau.

Ly hôn có thể chấm dứt quan hệ gia đình vốn là căn cứ của giấy phép phụ thuộc. Ảnh hưởng cụ thể và khả năng xin quyền cư trú độc lập hoặc theo diện khác phụ thuộc vào tình tiết, thời điểm và pháp luật hiện hành. Cần thông báo ngay cho luật sư di trú; không bên nào nên cho rằng thẻ đương nhiên không bị ảnh hưởng cho đến ngày hết hạn in trên thẻ.

Cái chết của nhà đầu tư đòi hỏi sự kế thừa ngay lập tức và kiểm tra nhập cư. Quyền sở hữu tài sản đủ điều kiện, danh tính của người thừa kế và cơ sở pháp lý của mỗi thành viên trong gia đình trở nên quan trọng. Một người phối ngẫu có thể cần phải có được quyền sở hữu yêu cầu hoặc thực hiện một thỏa thuận đủ điều kiện khác; các thẻ hiện có không nên được coi là tự động chuyển đổi.

Không. Thừa kế bất động sản và đủ điều kiện nhận giấy phép cư trú nhà đầu tư là hai vấn đề pháp lý riêng biệt. Người thừa kế phải hoàn tất thủ tục thừa kế, sau đó xác định quyền sở hữu và khoản đầu tư hình thành có đáp ứng quy định cư trú hay không. Cần xem xét giấy phép gia đình và tài sản trước khi chấp nhận, phân chia hoặc bán di sản.

Có thể cần nếu quyền nuôi con, trách nhiệm của cha mẹ hoặc quyền đi lại được chia sẻ hay thuộc về người không cùng nộp hồ sơ. Luật sư phụ trách hồ sơ cần xem xét quyết định về quyền nuôi con, giấy khai sinh và luật gia đình áp dụng, sau đó xác định hình thức, chứng thực và bản dịch của văn bản đồng ý. Không nên dựa vào email không chính thức hoặc giấy đồng ý đi lại được lập cho mục đích khác.

Điều kiện phụ thuộc vào định nghĩa pháp luật về thành viên gia đình, không chỉ dựa trên việc hai người trưởng thành kết hôn. Cha/mẹ ruột hoặc cha/mẹ nuôi hợp pháp và vợ/chồng mới của cha hoặc mẹ có thể không được đối xử như nhau. Cần cung cấp đầy đủ lịch sử hộ tịch và hồ sơ nhận con nuôi, nếu có, để được đánh giá pháp lý theo từng trường hợp.

Một công dân EU thường dựa vào các quy tắc tự do di chuyển của EU thay vì thẻ gia đình Golden Visa của nước thứ ba, nhưng quá trình chuyển đổi nên được ghi lại đúng. Nhận lời khuyên trước khi từ bỏ hoặc không gia hạn thẻ hiện có, đặc biệt là khi hồ sơ của người thân khác, nơi cư trú thuế hoặc các đơn xin đang chờ đợi phụ thuộc vào cấu trúc gia đình.

Một số khu vực biên giới hoặc khu vực nhạy cảm về chiến lược có thể yêu cầu người mua ngoài EU xin thêm giấy phép. Quy định địa lý và việc thẩm tra người nộp đơn là vấn đề riêng với điều kiện Golden Visa. Trước khi thanh toán tiền đặt chỗ, luật sư cần xác nhận chính xác bất động sản theo hồ sơ địa chính có bị hạn chế hay không, cần phê duyệt gì và thời gian xử lý có ảnh hưởng giao dịch không.

Có. Chính sách di trú, biện pháp trừng phạt của EU, quy định ngân hàng và chính sách tuân thủ nội bộ có thể hạn chế việc nộp hồ sơ, thanh toán, sở hữu hoặc cung cấp dịch vụ đối với một số người hay giao dịch. Các quy định này có thể thay đổi nhanh chóng. Cần sàng lọc người nộp đơn, chủ sở hữu hưởng lợi, ngân hàng và lộ trình thanh toán trước khi ký; không được tìm cách chuyển tiền vòng để né hạn chế.

Không phải tự động trong mọi trường hợp, nhưng người có ảnh hưởng chính trị và các bên liên quan có thể phải trải qua kiểm tra tăng cường về nguồn gốc tài sản, nguồn tiền và chủ sở hữu hưởng lợi. Công bố đầy đủ và chuẩn bị tuân thủ sớm là điều thiết yếu. Ngân hàng hoặc chuyên gia vẫn có thể từ chối giao dịch theo chính sách rủi ro của họ ngay cả khi hồ sơ di trú có thể nộp hợp pháp.

Không nên tự ý gửi lại tiền qua tài khoản không liên quan. Hãy yêu cầu ngân hàng nêu lý do tuân thủ, lưu hồ sơ chuyển tiền bị từ chối và để luật sư, công chứng viên cùng ngân hàng nhận tiền xác nhận lộ trình tiếp theo. Lộ trình thanh toán thay đổi vẫn phải phù hợp hợp đồng và tạo ra chứng cứ thanh toán đầy đủ được chấp nhận.

Những thiệt hại có thể ảnh hưởng đến khả năng cư trú, giá trị, nghĩa vụ giao hàng, bảo hiểm và hồ sơ kỹ thuật. Kỹ sư và luật sư nên xác định liệu tài sản vẫn phù hợp với hợp đồng và bằng chứng đủ điều kiện, và liệu cần sửa chữa hoặc cập nhật tài liệu trước khi nộp đơn. Đừng giả định cơ quan nhập cư sẽ bỏ qua một sự thay đổi đáng kể trong tài sản.

Cần kiểm tra pháp nhân bán hoặc phát triển dự án, quyền sở hữu, nguồn tài chính dự án, các khoản thế chấp hoặc hạn chế, hợp đồng xây dựng, mốc thanh toán, bảo đảm và cách xử lý tiền của người mua nếu công việc dừng lại. Điều kiện Golden Visa không bảo vệ người mua trước thất bại doanh nghiệp hoặc xây dựng. Tránh thanh toán trước các mốc chưa được xác minh nếu không có bảo vệ hợp đồng đã được luật sư độc lập xem xét.

Tranh chấp quyền sở hữu phát sinh sau giao dịch cần được tư vấn khẩn cấp theo pháp luật bất động sản và có thể đe dọa quyền sở hữu, sử dụng, bán lại cùng chứng cứ gia hạn. Đây là lý do phải kiểm tra quyền sở hữu, địa chính và các quyền hoặc nghĩa vụ ràng buộc trước khi mua. Cần giữ đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng và thông tin bảo hiểm quyền sở hữu hoặc trách nhiệm nghề nghiệp nếu có; giấy phép di trú không tự khắc phục quyền sở hữu có khiếm khuyết.

Ghi nhận sai khác bằng một cuộc kiểm tra độc lập và đối chiếu căn hộ bàn giao với hợp đồng, bản vẽ được phê duyệt, thông số kỹ thuật và biên bản bàn giao. Biện pháp khắc phục theo hợp đồng và hậu quả di trú là hai vấn đề khác nhau. Không ký chấp nhận vô điều kiện hoặc nộp tài liệu kỹ thuật không nhất quán trước khi luật sư và kỹ sư đánh giá sai lệch.

Phần diện tích khép kín trái phép, bố trí bị thay đổi hoặc công việc chưa được phê duyệt có thể ảnh hưởng tài liệu chuyển nhượng, chứng nhận kỹ thuật, giấy phép tương lai và tính nhất quán của hồ sơ chuyển đổi. Cải tạo đẹp không phải bằng chứng về tính hợp pháp. Trước khi ký hợp đồng, kỹ sư cần đối chiếu hiện trạng, bản vẽ được phê duyệt và mọi hồ sơ hợp thức hóa.

Các hồ sơ pháp lý thông thường có thể không trả lời mọi câu hỏi về điều kiện. Tùy thuộc vào độ tuổi của tòa nhà, sử dụng, các khuyết tật có thể nhìn thấy và các công trình được lên kế hoạch, một kỹ sư độc lập có thể đề nghị một đánh giá cấu trúc tập trung hơn. Đây là một quyết định đầu tư và an toàn tách biệt với sự đủ điều kiện cho Visa vàng, và phạm vi yêu cầu nên được thỏa thuận trước khi dựa vào kiểm tra trực quan.

Yêu cầu hồ sơ quản lý tòa nhà, các khoản phí chung chưa thanh toán, quyết định sửa chữa lớn, thông tin quỹ dự phòng, nợ tiện ích và tranh chấp đang chờ xử lý. Luật sư và đơn vị quản lý cần làm rõ nghĩa vụ nào gắn với căn hộ hoặc chủ sở hữu. Phí hằng tháng thấp có thể gây hiểu lầm nếu tòa nhà đã trì hoãn công việc tốn kém đối với mái, thang máy, mặt ngoài hoặc hệ thống cơ điện.

Kiểm tra lỗi tồn đọng ghi nhận công việc chưa hoàn thành, hư hỏng hoặc không phù hợp trước khi chấp nhận cuối cùng. Việc kiểm tra nên bao gồm lớp hoàn thiện, cửa ra vào và cửa sổ, hệ thống cấp thoát nước, điện, sưởi hoặc làm mát, thiết bị có trong hợp đồng và các khu vực chung nhìn thấy được. Báo cáo cần xác định trách nhiệm, thời hạn sửa chữa và bằng chứng phải có trước khi giải ngân khoản thanh toán đang được giữ lại.

Xác nhận hợp đồng cam kết những gì và yêu cầu pháp lý, kỹ thuật là gì. Hệ thống điện nước riêng, mã đồng hồ, hệ thống dùng chung và công việc đấu nối còn tồn đọng có thể ảnh hưởng khả năng sử dụng ngay. Việc kích hoạt tiện ích không tự chứng minh điều kiện Golden Visa, nhưng dịch vụ bị thiếu hoặc dùng chung có thể cho thấy việc bàn giao chưa hoàn tất và cần điều tra.

Không nên mặc nhiên cho rằng có. Giá trị mua bất động sản đủ điều kiện và nội thất, thiết bị hoặc dịch vụ cung cấp riêng phải được xác định rõ trong hợp đồng và hóa đơn. Việc tăng giá nội thất hoặc phí dịch vụ không thể bù cho phần thiếu hụt của mức đầu tư bất động sản theo luật. Hãy hỏi công chứng viên và luật sư di trú cách ghi nhận từng cấu phần.

Hợp đồng cần phân bổ rủi ro trong quá trình xây dựng và xác định thời điểm người mua phải bố trí bảo hiểm tòa nhà hoặc tài sản bên trong. Xác nhận hợp đồng bảo hiểm của chủ đầu tư có bảo vệ quyền lợi người mua hay không, sự kiện nào bị loại trừ và thời điểm chuyển quyền sở hữu hoặc bàn giao. Bảo hiểm bất động sản khác với bảo hiểm y tế cần cho hồ sơ cư trú.

Hãy coi quản lý là một dịch vụ riêng, không phải đặc tính vĩnh viễn của bất động sản. Kiểm tra quyền chấm dứt, quyền tiếp cận hợp đồng thuê và tiền đặt cọc của người thuê, sổ sách kế toán, chìa khóa, tài khoản tiện ích và khả năng bổ nhiệm đơn vị quản lý khác. Bảo đảm tiền thuê chỉ đáng tin cậy trong phạm vi hợp đồng, bên trả tiền và điều kiện thực thi của nó.

Pháp luật Hy Lạp có thủ tục nhà đầu tư riêng cho một số hình thức lưu trú du lịch hoặc timeshare đủ điều kiện, với yêu cầu riêng về thời hạn, thanh toán, đăng ký và giấy tờ vận hành. Lộ trình này không giống quyền sở hữu căn hộ chuyển đổi trị giá 250.000 EUR. Trước khi cân nhắc, hãy cùng luật sư độc lập so sánh quyền sở hữu, điều kiện thoái vốn và chứng cứ gia hạn.

Ngoại lệ đối với tòa nhà được bảo tồn áp dụng cho một bất động sản đủ điều kiện cấu thành, là một phần của hoặc có chứa tòa nhà được bảo tồn cần phục hồi hoặc tái thiết hoàn toàn. Khác với lộ trình thương mại sang nhà ở, việc phục hồi hoàn tất không được liệt kê là chứng cứ khi nộp hồ sơ lần đầu; việc này phải được chứng nhận khi gia hạn lần đầu và bất động sản không được chuyển nhượng trước khi hoàn thành phục hồi hoặc tái thiết. Lộ trình chuyển đổi lại yêu cầu việc thay đổi công năng đủ điều kiện phải hoàn thành trước khi nộp hồ sơ lần đầu.

Hy Lạp có các lộ trình đầu tư không dựa trên bất động sản theo quy định riêng, có thể gồm quỹ được quản lý, chứng khoán hoặc tài sản tài chính khác. Mức tối thiểu, sản phẩm đủ điều kiện, lưu ký, chứng nhận, rủi ro và hồ sơ giấy phép khác với lộ trình bất động sản. Cần sử dụng cố vấn tài chính được cấp phép và luật sư di trú; tên gọi tiếp thị của quỹ không phải bằng chứng đủ điều kiện.

Một tuyến đường gửi ngân hàng đủ điều kiện có thể tồn tại trong khuôn khổ đầu tư tài chính, nhưng nó có yêu cầu tối thiểu, thời hạn, gia hạn và chứng minh riêng của nó. Nó không nên bị nhầm lẫn với việc giữ tiền mua tạm thời trong một tài khoản Hy Lạp. Hãy xác nhận tuyến đường hợp pháp hiện tại và sản phẩm ngân hàng trước khi chuyển tiền.

Các tuyến đường cư trú kinh doanh và đầu tư vốn được tách biệt với Visa vàng bất động sản và có thể áp đặt các điều kiện đầu tư, việc làm, phê duyệt và thời hạn giấy phép khác nhau. Việc mua cổ phiếu trong một công ty bình thường không tự động đủ điều kiện. Kế hoạch kinh doanh và tuyến đường pháp lý nên được xem xét lại trước khi thành lập hoặc tài trợ.

Golden Visa dựa trên việc duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện và không có yêu cầu chung về số ngày lưu trú tối thiểu để gia hạn, nhưng hạn chế quyền tiếp cận việc làm. Lộ trình dành cho người độc lập tài chính và người làm việc từ xa dựa trên điều kiện thu nhập, hoạt động và có thể có quy định khác về nộp hồ sơ, lưu trú, làm việc và gia hạn. Hãy chọn giấy phép phù hợp với kế hoạch cư trú và làm việc thực tế, không chỉ dựa vào chi phí được quảng cáo.

Đây là quyết định tài liệu và chứng nhận năm 2025 được tham chiếu bởi thủ tục chính thức hiện tại đối với các trường hợp bất động sản đặc biệt theo Điều 100, bao gồm các vụ chuyển đổi thương mại sang dân cư đủ điều kiện. Nó nên được đọc theo luật hiện hành và thủ tục chính thức, chứ không phải là một lời hứa đủ điều kiện độc lập.

Không. Quyết định này quy định hồ sơ hỗ trợ và chứng nhận cho một số trường hợp cụ thể theo Điều 100. Mức đầu tư, lộ trình bất động sản và điều kiện giấy phép vẫn phụ thuộc vào pháp luật và quy định chính thức có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.

Theo thủ tục chính thức hiện hành, báo cáo phải xác định văn bản cấp phép xây dựng, phê duyệt, cập nhật hoặc sửa đổi có liên quan và xác nhận các không gian chính đã được chuyển từ công năng trước đây sang công năng nhà ở. Báo cáo phải khớp với bất động sản, quyền sở hữu và giao dịch cụ thể được sử dụng trong hồ sơ.

Thủ tục chính thức yêu cầu báo cáo của kỹ sư nêu rõ hoạt động công nghiệp có được lắp đặt và vận hành trong năm năm liền trước hay không. Danh mục thủ tục mô tả các bằng chứng như tài liệu ngắt điện, biểu mẫu thuế E2 hoặc giấy tờ khác của cơ quan công quyền, tùy từng trường hợp.

Không. Tài liệu lưu trữ năm 2020 là nguồn hành chính lịch sử hữu ích nhưng được ban hành theo khuôn khổ trước đây. Hồ sơ hiện tại phải được đánh giá theo pháp luật hiện hành, thủ tục chính thức hiện hành, hướng dẫn thực thi áp dụng cùng hồ sơ pháp lý và kỹ thuật của chính giao dịch.

Vì điều kiện không chỉ phụ thuộc vào mức giá quảng cáo. Trước khi đặt chỗ, cần kiểm tra quyền sở hữu, lộ trình thanh toán, lịch sử thay đổi công năng, báo cáo kỹ sư, nội dung công chứng và việc bất động sản cụ thể có từng được sử dụng cho Golden Visa hay không. Santheos chỉ có thể mô tả dự án là fully eligible sau khi đội ngũ pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ đã xem xét hồ sơ dự án hiện có theo lộ trình hiện hành; cơ quan có thẩm quyền vẫn quyết định hồ sơ cư trú và người mua nên nhận tư vấn pháp lý độc lập.

Thủ tục chính thức hiện hành yêu cầu chứng nhận của công chứng viên nêu rõ bất động sản cụ thể trước đây có được người bán sử dụng để cấp Golden Visa hay không. Hãy yêu cầu công chứng viên và luật sư độc lập đối chiếu tuyên bố này với hợp đồng chuyển nhượng và hồ sơ giấy phép hiện có. Tên dự án, tuyên bố bán hàng hoặc việc cải tạo mới không thể thay thế xác nhận cho chính bất động sản đó.

Thủ tục chính thức thường chấp nhận chứng cứ hợp đồng đã được đăng ký hoặc chứng nhận tương ứng của luật sư. Đối với hồ sơ lần đầu, thủ tục cũng mô tả một phương án thay thế giới hạn: bằng chứng đã nộp yêu cầu đăng ký hoặc ghi nhận văn bản có thể đăng ký. Khi gia hạn, phải nộp chứng cứ việc đăng ký đã hoàn tất. Luật sư cần xác nhận tài liệu phù hợp cho hồ sơ cụ thể.

Có, hợp đồng có thể được ký trước khi hoàn tất nếu hợp đồng giao trách nhiệm thay đổi công năng cho người mua; thủ tục chính thức cho phép người mua hoặc người bán thực hiện việc này. Tuy nhiên, văn bản thay đổi công năng liên quan phải mang ngày 5 tháng 4 năm 2024 hoặc muộn hơn và việc chuyển đổi đủ điều kiện phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ Golden Visa. Hợp đồng không thay thế báo cáo kỹ sư, chứng cứ hồ sơ giấy phép hoặc rà soát pháp lý trước khi nộp.

Đối với lộ trình này, thủ tục chính thức yêu cầu toàn bộ giá mua đã thỏa thuận được thanh toán bằng phương thức được chấp thuận. Chứng nhận của công chứng viên phải ghi nhận giá mua, phương thức và chi tiết thực hiện thanh toán, cùng việc dỡ bỏ mọi điều kiện hủy bỏ và văn bản xác nhận thanh toán đầy đủ nếu áp dụng. Vì vậy cần đối chiếu toàn bộ dòng tiền trước khi nộp hồ sơ.

Không nên mặc nhiên cho rằng mọi khoản đặt chỗ đều được tính. Khoản tiền chỉ có thể là một phần giá trị mua nếu về pháp lý được coi là giá mua, được thanh toán qua lộ trình được chấp thuận và được đối chiếu rõ trong hợp đồng cuối cùng cùng chứng nhận thanh toán của công chứng viên. Phí giữ chỗ có thể hoàn lại, phí nội thất, phí tư vấn hoặc khoản thanh toán dịch vụ khác không nên được coi là giá trị bất động sản đủ điều kiện nếu chưa được công chứng viên và luật sư di trú xác nhận.

Bảo hiểm y tế hợp lệ phải đã tồn tại khi nộp đơn ban đầu hoặc gia hạn. Nếu bằng chứng bị thiếu hoặc không đủ, Thông tư 1/2026 cung cấp thời hạn 30 ngày lịch độc quyền để nộp bằng chứng tuân thủ. Việc không đáp ứng thời hạn đó có thể dẫn đến việc từ chối, vì vậy kiểm tra người được bảo hiểm, phạm vi, lãnh thổ và ngày hiệu lực trước khi nộp.

Chỉ có thể thay đổi nếu người nộp đơn tự mình đáp ứng đầy đủ mọi yêu cầu của loại giấy phép mới. Giấy phép đầu tư hiện tại không tự động chuyển thành giấy phép lao động, gia đình hoặc loại cư trú khác. Cần xem xét thời điểm, tình trạng lưu trú hợp pháp, hồ sơ hỗ trợ và ảnh hưởng đối với thành viên gia đình phụ thuộc trước khi nộp đơn thay đổi.

Thông tư 1/2026 phân biệt bảo vệ do Hy Lạp cung cấp với bảo vệ của một quốc gia thành viên EU khác hoặc một nước thứ ba. Các quy định của Bộ luật di cư áp dụng, bằng chứng về tài liệu du lịch và yêu cầu hồ sơ hình sự có thể khác nhau tùy thuộc vào cơ quan cung cấp bảo vệ và quốc gia cư trú thường xuyên của người nộp đơn. Điều này đòi hỏi tư vấn di trú cụ thể trước khi thực hiện cam kết tài sản.

Yêu cầu sinh trắc học và hành chính phụ thuộc vào độ tuổi của trẻ và thủ tục do cơ quan có thẩm quyền áp dụng. Circular 1/2026 làm rõ việc phân luồng hồ sơ có trẻ vị thành niên, nhưng cha mẹ vẫn cần xác nhận trẻ có phải tham dự hay không, cần ảnh hoặc dấu vân tay nào và hồ sơ phải kèm theo giấy đồng ý của cha mẹ hay giấy tờ về quyền nuôi con nào.

Không. Circular 1/2026 cảnh báo rằng dòng tiền không giải trình được, thỏa thuận phụ hoặc cơ chế hoàn lại một phần giá mua cho người mua có thể làm suy giảm số tiền đầu tư hợp pháp. Hành vi này có thể được chuyển đến cơ quan thuế, thực thi pháp luật hoặc chống rửa tiền và tạo ra rủi ro thu hồi giấy phép. Hợp đồng, hóa đơn và hồ sơ ngân hàng phải thể hiện toàn bộ giá mua thực tế mà không có khoản hoàn trả bị che giấu.

Thủ tục chính thức hiện hành cho phép vợ/chồng của người mua hoặc người thân theo huyết thống hay hôn nhân đến bậc hai thanh toán. Trước khi chuyển tiền, hãy cung cấp cho công chứng viên và luật sư thông tin nhận dạng của người thanh toán, bằng chứng quan hệ, thông tin tài khoản ngân hàng và lộ trình thanh toán dự kiến. Giữ mọi biên lai chuyển tiền và bảo đảm chứng nhận công chứng cuối cùng ghi nhận giá mua, phương thức cùng chi tiết thực hiện thanh toán. Quan hệ được cho phép không khiến một khoản thanh toán không chính thức hoặc không thể truy vết trở nên hợp lệ.

Thủ tục chính thức gắn hồ sơ cư trú với một bất động sản cụ thể và yêu cầu chứng cứ đăng ký cùng báo cáo kỹ sư cho chính bất động sản đó. Trước khi nộp, luật sư và kỹ sư cần đối chiếu mã KAEK, mô tả sở hữu theo chiều ngang hoặc căn hộ, tỷ lệ sở hữu, địa chỉ và số hợp đồng ở mọi nơi chúng xuất hiện trong hợp đồng, hồ sơ địa chính, E9 và báo cáo kỹ thuật. Sai lệch phải được điều tra và sửa theo quy trình công chứng, địa chính, thuế hoặc kỹ thuật phù hợp; không được bỏ qua hoặc chỉ điều chỉnh bằng mô tả bán hàng.

Cần tách quy định thanh toán Golden Visa khỏi việc nghiệm thu xây dựng. Trước khi giải ngân khoản cuối cùng đến hạn theo hợp đồng, hãy yêu cầu luật sư, công chứng viên và kỹ sư xác nhận tình trạng hợp đồng và thanh toán, chứng cứ thay đổi công năng đã hoàn tất, báo cáo kỹ thuật theo đúng lộ trình và tính nhất quán của chính căn hộ. Dùng kiểm tra bàn giao hoặc kiểm tra lỗi tồn đọng độc lập để ghi nhận công việc chưa hoàn tất hoặc không phù hợp, đồng hồ, chìa khóa và việc bàn giao quyền chiếm hữu; ký biên bản bàn giao nêu thời hạn sửa chữa. Mọi khoản giữ lại, bù trừ hoặc trì hoãn phải được kiểm tra bằng văn bản để không xung đột với yêu cầu thanh toán đầy đủ giá mua đủ điều kiện trước khi nộp hồ sơ cư trú.

Lưu sao kê ngân hàng có ngày tháng và thể hiện chủ tài khoản, người chuyển tiền; lệnh chuyển hoặc xác nhận SWIFT/SEPA; hồ sơ đổi tiền và thông báo giao dịch bị từ chối hoặc hoàn trả nếu có. Đối chiếu ngày, số tiền, người trả, người nhận và nội dung từng khoản với thỏa thuận, hợp đồng công chứng và chứng từ thanh toán của công chứng viên; đồng thời giữ bằng chứng về nguồn tiền hợp pháp. Trước khi chuyển, hãy nhờ công chứng viên, luật sư và cả hai ngân hàng xác nhận phương án. Đừng mặc định khoản trả từ bên thứ ba hoặc thay đổi người chuyển sẽ được chấp nhận trong giao dịch này.

Yêu cầu luật sư độc lập lấy trích lục đăng ký công ty mới nhất và tài liệu thành lập, rồi đối chiếu đúng tên pháp nhân và mã đăng ký với hồ sơ sở hữu và giấy tờ bán. Kiểm tra ai có quyền ràng buộc công ty, việc bổ nhiệm người đại diện, nghị quyết hội đồng quản trị hoặc cổ đông dành cho giao dịch này, và phạm vi cũng như thời hạn của giấy ủy quyền nếu có. Xác nhận có cần phê duyệt doanh nghiệp khác không. Với giấy tờ công ty nước ngoài, kiểm tra yêu cầu chứng thực, apostille/hợp pháp hóa và bản dịch tiếng Hy Lạp cho hợp đồng này. Hỏi công chứng viên xác nhận hồ sơ trước khi ký; trích lục đăng ký riêng lẻ có thể chưa chứng minh thẩm quyền giao dịch.

Lập hồ sơ có mục lục gồm hợp đồng công chứng đã ký và phụ lục; bằng chứng đăng ký hoặc biên nhận nộp phù hợp với giai đoạn hồ sơ; báo cáo kỹ sư theo diện áp dụng và bằng chứng hoàn tất chuyển đổi công năng nếu liên quan; chứng từ thanh toán chi tiết và chuỗi nguồn tiền; giấy tờ bất động sản hoặc thuế được yêu cầu; cùng giấy tờ nhận dạng, quan hệ gia đình, bảo hiểm, chứng nhận hợp pháp hóa và bản dịch của từng người nộp đơn. Lưu biên nhận nộp đơn, lịch sinh trắc học và mọi yêu cầu/bản trả lời gửi cơ quan. Theo dõi ngày hết hạn và giữ bản gốc cùng bản sao rõ nét. Danh mục cuối cùng tùy hồ sơ và người nộp; nhờ luật sư di trú đối chiếu thủ tục chính thức hiện hành trước khi nộp.