Văn bản chuyển nhượng bất động sản tại Hy Lạp là nơi nhiều hồ sơ phải cùng mô tả một quyền. Giấy tờ về quyền sở hữu trả lời câu hỏi ai có quyền chuyển nhượng. Chứng từ thuế hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng. Tài liệu kỹ thuật liên quan đến tòa nhà hoặc phần bất động sản thuộc sở hữu riêng. Văn bản chuyển nhượng phải phản ánh kết quả đối chiếu các hồ sơ đó, chứ không phải bản tóm tắt sao chép từ tài liệu quảng cáo.
Đối với giao dịch mua bất động sản để xin Golden Visa Hy Lạp, sự chặt chẽ tương tự cũng bảo vệ hồ sơ giấy phép cư trú sau này. Số tiền mua đúng không khắc phục được số tầng sai. Chứng nhận kỹ thuật không xác lập thẩm quyền của người bán. Biên lai thuế không chứng minh rằng căn được chuyển nhượng chính là căn thể hiện trên bản vẽ chuyển đổi công năng.
Lập một bảng đối chiếu cho đúng căn bất động sản
| Hạng mục | Các tài liệu tối thiểu cần đối chiếu |
|---|---|
| Người bán và quyền được chuyển giao | Bằng chứng hiện hành về quyền sở hữu; giấy tờ chứng minh thẩm quyền khi áp dụng; dự thảo văn bản chuyển nhượng |
| Thông tin nhận diện bất động sản | KAEK hoặc mã tham chiếu đăng ký; dự thảo văn bản chuyển nhượng; tài liệu kỹ thuật |
| Mô tả căn bất động sản | Văn bản xác lập quyền sở hữu riêng từng phần trong tòa nhà; mặt bằng tầng; dự thảo văn bản chuyển nhượng |
| Diện tích và tỷ lệ sở hữu | Giấy tờ quyền sở hữu; thông tin địa chính; bản vẽ; dự thảo văn bản chuyển nhượng |
| Chỗ đỗ xe hoặc kho | Giấy tờ quyền sở hữu/văn bản xác lập quyền; bản vẽ; bảng giá; dự thảo văn bản chuyển nhượng |
| Công năng hiện hữu và công năng mới được nêu | Lịch sử cấp phép; bản vẽ được phê duyệt; bằng chứng riêng cho diện hồ sơ liên quan; dự thảo văn bản chuyển nhượng |
Ghi chú đối chiếu bổ sung
- Người bán và quyền: Xác nhận ai có thể chuyển quyền nào
- KAEK: Nối hồ sơ pháp lý và kỹ thuật
- Căn, tầng và diện tích: Tránh ghi sai căn hoặc diện tích
- Kho và chỗ đỗ xe: Kiểm tra có thực sự được chuyển giao
- Công năng: Đánh giá lộ trình chuyển đổi được nêu
Bảng này không thay thế công chứng viên, luật sư hoặc kỹ sư. Nó giúp người mua xác định liệu ba nhóm hồ sơ có cùng quy chiếu đến chính xác một bất động sản hay không.
Chứng từ thuế trả lời một câu hỏi hẹp nhưng quan trọng
AADE cho biết người mua cần có mã số thuế Hy Lạp, phải nộp tờ khai thuế chuyển nhượng bất động sản và thanh toán khoản thuế phát sinh trước khi lập văn bản chuyển nhượng. Hướng dẫn công khai hiện tại của cơ quan này mô tả thuế chuyển nhượng là 3% giá trị bất động sản. Đây là quy định về thủ tục thuế; không xác lập ngưỡng đầu tư Golden Visa, điều kiện hợp lệ của dự án hoặc tổng chi phí giao dịch.
AADE cũng mô tả chứng nhận ENFIA đối với văn bản công chứng chuyển giao hoặc thay đổi một quyền đối với bất động sản. Chứng nhận này xác nhận các vấn đề về kê khai thuế và thanh toán hoặc xử lý nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Nó không phải chứng nhận quyền sở hữu, hồ sơ khảo sát, báo cáo tình trạng bất động sản hay phê duyệt về cư trú.
Giấy tờ quyền sở hữu trả lời một câu hỏi khác
Cơ quan Địa chính Hy Lạp mô tả các loại chứng nhận thể hiện thông tin đăng ký địa chính theo KAEK và chủ thể nắm quyền liên quan, đồng thời liệt kê các chứng nhận về nghĩa vụ hoặc hạn chế gắn với bất động sản trong danh mục dịch vụ. Luật sư do người mua chỉ định cần lựa chọn các tra cứu phù hợp với hệ thống đăng ký địa phương và xem xét chúng cùng các văn bản chuyển nhượng trước đây và giao dịch dự kiến.
Đánh dấu mọi khác biệt giữa hồ sơ quyền sở hữu và dự thảo văn bản chuyển nhượng liên quan đến tên hoặc thẩm quyền của người bán, tỷ lệ sở hữu, tầng, mã phần sở hữu riêng trong tòa nhà, KAEK, chỗ đỗ xe hoặc kho được bao gồm, hoặc bất kỳ khoản thế chấp, đăng ký bảo đảm thế chấp sơ bộ, kê biên hay yêu cầu quyền lợi nào cần một phương án được lập thành văn bản.
Tài liệu kỹ thuật trả lời một câu hỏi riêng
Bộ Môi trường và Năng lượng giải thích rằng Hồ sơ định danh điện tử tòa nhà / Chứng nhận tính đầy đủ tập hợp các thông tin bắt buộc về bất động sản. Với phần bất động sản thuộc sở hữu riêng, tài liệu kỹ thuật cần được xem xét theo đúng căn, bản vẽ được phê duyệt, công năng, lịch sử cấp phép và các thay đổi đã khai báo.
Đối với khoản đầu tư chuyển đổi công năng đủ điều kiện trị giá EUR 250.000, MITOS quy định một thủ tục riêng với các điều kiện về bất động sản và hồ sơ. Trong một số trường hợp cụ thể, diện này yêu cầu báo cáo kỹ thuật của kỹ sư với nội dung được quy định. Không nên mặc nhiên coi một văn bản mua bán thông thường là bằng chứng cho các nội dung riêng của diện hồ sơ đó.
Cuộc họp thực tế để kiểm tra sự sẵn sàng ký văn bản chuyển nhượng
- Văn bản chuyển nhượng sẽ chuyển giao chính xác quyền nào đối với bất động sản?
- Tất cả các bên có sử dụng cùng KAEK, mã pháp lý của căn, tầng và tỷ lệ sở hữu không?
- Những quyền phụ nào có trong văn bản chuyển nhượng, và những quyền nào chỉ xuất hiện trong mô tả quảng cáo?
- Giấy tờ quyền sở hữu, chứng từ thuế và tài liệu kỹ thuật có đủ cập nhật cho ngày giao dịch dự kiến không?
- Điều kiện nào còn chưa được đáp ứng, ai chịu trách nhiệm và bằng chứng nào sẽ xác nhận việc hoàn tất?
- Những tài liệu nào là bằng chứng mua bất động sản, và những tài liệu nào là bằng chứng riêng cho giấy phép cư trú?
Ví dụ giả định
Một nhà đầu tư đang mua căn đã chuyển đổi công năng. Dự thảo văn bản chuyển nhượng và tờ khai thuế thể hiện cùng địa chỉ và giá trị giao dịch, nhưng bản vẽ kỹ thuật có một phòng kho không xuất hiện trong mô tả pháp lý về phần sở hữu riêng trong tòa nhà. Kho có thể không được bao gồm về mặt pháp lý, có thể thuộc một quyền khác hoặc có thể cần thêm hồ sơ. Mỗi khả năng đều làm thay đổi giá, nội dung văn bản chuyển nhượng và việc sử dụng sau này. Hãy yêu cầu giải thích bằng hồ sơ trước khi ký. Đây là ví dụ giả định, không phải trường hợp dự án thực tế hay kết quả phê duyệt.
Các dấu hiệu cần tạm dừng ở bước kiểm tra cuối
- Các tài liệu thể hiện khác nhau về căn, tầng, mã KAEK hoặc tỷ lệ sở hữu;
- quyền nêu trong văn bản chuyển nhượng không được hồ sơ quyền sở hữu của người bán chứng minh;
- chứng từ thuế hoặc tài liệu kỹ thuật được trình bày như bằng chứng quyền sở hữu hoặc điều kiện hợp lệ về cư trú;
- nghĩa vụ hoặc hạn chế gắn với bất động sản, hay bước chuyển đổi công năng còn chưa được giải quyết và không có lộ trình bằng chứng bằng văn bản.
- Một bất động sản được gọi là đáp ứng đầy đủ điều kiện (fully eligible) mà chưa có rà soát pháp lý, kỹ thuật và yêu cầu cư trú riêng cho bất động sản đó. Tại Santheos, đây là nhãn rà soát nội bộ, không phải chứng nhận của chính phủ, phê duyệt trước hoặc bảo đảm kết quả.
Santheos có thể điều phối các yêu cầu cung cấp hồ sơ. Người mua nên nhận tư vấn pháp lý, thuế và kỹ thuật độc lập; cơ quan có thẩm quyền quyết định các vấn đề thuế, đăng ký và giấy phép cư trú.
Bài đọc liên quan của Santheos
- Đối chiếu KAEK và mô tả căn
- Kiểm tra đối chiếu hồ sơ trước khi nộp
- Nguồn tiền và bằng chứng thanh toán
Nguồn chính thức
- AADE — trước khi mua bất động sản
- Quyết định AADE A.1085/2023 — chứng nhận ENFIA
- Gov.gr — hồ sơ chuyển nhượng bất động sản điện tử
- Cơ quan Địa chính Hy Lạp — các chứng nhận
- MITOS — giấy phép cư trú nhà đầu tư theo diện chuyển đổi công năng
Bài viết cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế, kỹ thuật hoặc cư trú. Điều kiện hợp lệ và kết quả nộp hồ sơ phụ thuộc vào bất động sản, người nộp và cơ quan có thẩm quyền.
