До подписания договора покупки недвижимости в Греции документы о титуле, налогах и техническом статусе должны описывать одну и ту же точную единицу: здание, этаж, площадь, вспомогательные права и использование. Небольшое расхождение по единице, кладовой или парковке может изменить фактически передаваемое право.
Составьте лист сопоставления точной единицы
| Поле | Документы для сравнения | Почему важно |
|---|---|---|
| Продавец и передаваемое право | Актуальное доказательство титула, поиск в реестре, проект договора | Подтверждает, кто может передать какое право |
| KAEK | Кадастр, проект договора, материалы инженера | Связывает юридическое и техническое досье |
| Здание, этаж и единица | Акт горизонтальной собственности, план этажа, проект договора | Предотвращает включение неверной единицы или этажа |
| Площадь и доля собственности | Титул, кадастровые данные, планы, проект договора | Выявляет существенные различия в описании |
| Парковка и кладовая | Титул/учредительные документы, планы, проект договора | Проверяет, действительно ли вспомогательные права передаются |
| Текущее и заявленное новое использование | История разрешений, утвержденные планы, доказательства изменения использования, отчет инженера | Проверяет заявленный маршрут конверсии |
Этот лист не заменяет нотариуса, адвоката или инженера. Он позволяет увидеть, сходятся ли три потока документов на одном объекте.
Налоговые документы отвечают на узкий, но важный вопрос
AADE указывает, что покупателю нужен греческий налоговый номер, необходимо подать декларацию налога на передачу и уплатить начисленный налог до оформления договора. В текущем публичном руководстве налог на передачу составляет 3 % стоимости объекта. Это правило налоговой процедуры; оно не устанавливает инвестиционный порог Golden Visa, не подтверждает допустимость проекта и не равняется общим расходам сделки.
Сертификат ENFIA играет ограниченную роль для нотариальных актов, передающих или изменяющих право на недвижимость. Он не является сертификатом титула, техническим обследованием, отчетом о состоянии или иммиграционным одобрением.
Документы о титуле отвечают на другой вопрос
Hellenic Cadastre описывает сертификаты, показывающие записи по KAEK и правообладателю, а также сертификаты по обременениям. Адвокат покупателя должен выбрать нужные поиски для местного реестра и прочитать их вместе с прежними договорами и предлагаемой передачей.
Отметьте любое различие между реестром и проектом договора в имени/полномочиях продавца, доле, этаже, номере горизонтальной собственности, KAEK, включенной парковке/кладовой или любой ипотеке, пренотации, аресте либо требовании, для которых нужен документированный план.
Технические документы отвечают на третий вопрос
Министерство окружающей среды и энергетики указывает, что Electronic Building Identity / Certificate of Completeness собирает требуемые сведения. Для разделенной собственности технические материалы нужно читать применительно к точной единице, утвержденным планам, использованию, истории разрешений и заявленным изменениям.
Для квалифицируемой инвестиции EUR 250 000 с изменением использования MITOS предусматривает отдельную процедуру с условиями по объекту и документам. В некоторых случаях требуется технический отчет инженера с определенным содержанием. Обычный договор продажи не следует считать доказательством таких специфичных утверждений.
Встреча по сопоставлению до подписания
- Какое точное право передаст договор?
- Используют ли все стороны один KAEK, юридический идентификатор, этаж и долю?
- Какие вспомогательные права включены в договор, а какие присутствуют только в маркетинге?
- Достаточно ли актуальны документы о титуле, налогах и технике для предполагаемой даты?
- Какое условие ещё не закрыто, кто за него отвечает и какое доказательство его закроет?
- Какие документы доказывают покупку, а какие отдельно нужны для разрешения на проживание?
Гипотетический пример
Инвестор покупает конвертированную единицу. В проекте договора и налоговой декларации совпадают адрес и цена, но технический план включает кладовую, которой нет в юридическом описании горизонтальной собственности. Она может не входить юридически, принадлежать другому праву или потребовать дополнительных документов. Это меняет цену, формулировки договора и будущее использование. Получите документальное объяснение до подписания. Пример гипотетический.
Итоговые причины приостановки
- разные единицы, этажи, KAEK или доли в документах;
- право в договоре не подтверждено титулом продавца;
- налоговый или технический документ представлен как доказательство титула или иммиграционной допустимости;
- неурегулированное обременение или шаг изменения использования без письменного пути доказательств;
- объект назван fully eligible без проверки права, техники и иммиграции по конкретному объекту. В Santheos это внутренний ярлык проверки, не государственная сертификация, предварительное одобрение или гарантия.
Santheos может координировать запросы документов. Покупателю следует получить независимые юридические, налоговые и технические советы; компетентные органы решают вопросы налогов, регистрации и разрешения на проживание. Общая информация, не консультация.
