При оформлении нотариального договора о передаче недвижимости в Греции несколько видов документов должны описывать одно и то же право. Правоустанавливающие документы отвечают на вопрос, кто вправе его передать. Налоговые документы обеспечивают процедуру передачи. Технические документы относятся к зданию или отдельному объекту в разделённой собственности. Договор должен отражать результат сверки этих документов, а не краткое описание, скопированное из рекламного буклета.
При покупке недвижимости для Golden Visa Греции такая же тщательность защищает и последующее досье на вид на жительство. Верная сумма покупки не исправляет неверный номер этажа. Технический сертификат не подтверждает полномочия продавца. Квитанция об уплате налога не доказывает, что передаваемый объект совпадает с объектом, указанным на плане изменения использования.
Составьте лист сверки документов по конкретному объекту недвижимости
| Поле | Минимальный перечень документов для сопоставления |
|---|---|
| Продавец и передаваемое право | Актуальные документы, подтверждающие право собственности; документы о полномочиях, если применимо; проект нотариального договора |
| Идентификация объекта недвижимости | KAEK или регистрационный номер; проект нотариального договора; технические материалы |
| Описание отдельного объекта | Акт об установлении горизонтальной собственности; поэтажный план; проект нотариального договора |
| Площади и доля в праве собственности | Правоустанавливающие документы; кадастровые сведения; планы; проект нотариального договора |
| Парковочное место или кладовая | Правоустанавливающие документы/документы об установлении прав; планы; таблица цен; проект нотариального договора |
| Существующее и заявленное новое использование | История разрешений; утверждённые планы; подтверждающие документы для конкретного основания подачи заявления; проект нотариального договора |
Дополнительные пояснения к проверке
- Продавец и передаваемое право: Подтверждает, кто может передать какое право
- KAEK: Связывает юридическое и техническое досье
- Здание, этаж и единица: Предотвращает включение неверной единицы или этажа
- Площадь и доля собственности: Выявляет существенные различия в описании
- Парковка и кладовая: Проверяет, действительно ли вспомогательные права передаются
- Текущее и заявленное новое использование: Проверяет заявленный маршрут конверсии
Этот лист не заменяет нотариуса, адвоката или инженера. Он позволяет увидеть, сходятся ли три потока документов на одном объекте.
Налоговые документы отвечают на узкий, но важный вопрос
AADE указывает, что покупателю нужен греческий налоговый номер, необходимо подать декларацию налога на передачу и уплатить начисленный налог до оформления договора. В текущем публичном руководстве налог на передачу составляет 3 % стоимости объекта. Это правило налоговой процедуры; оно не устанавливает инвестиционный порог Golden Visa, не подтверждает допустимость проекта и не равняется общим расходам сделки.
AADE также описывает сертификат ENFIA для нотариальных актов, которые передают или изменяют право на недвижимость. Он подтверждает предусмотренные законом сведения о налоговом декларировании и уплате налога либо урегулировании соответствующих обязательств. Он не является документом, подтверждающим право собственности, результатом обследования, отчётом о состоянии объекта или иммиграционным одобрением.
Документы о титуле отвечают на другой вопрос
Hellenic Cadastre описывает сертификаты, показывающие записи по KAEK и правообладателю, а также сертификаты по обременениям. Адвокат покупателя должен выбрать подходящие виды запросов в местный реестр и прочитать их вместе с прежними договорами и предлагаемой передачей.
Отметьте любое различие между реестром и проектом договора в имени/полномочиях продавца, доле, этаже, номере горизонтальной собственности, KAEK, включенной парковке/кладовой или любой ипотеке, пренотации, аресте либо требовании, для которых нужен документированный план.
Технические документы отвечают на третий вопрос
Министерство окружающей среды и энергетики указывает, что Electronic Building Identity / Certificate of Completeness собирает требуемые сведения. Для разделенной собственности технические материалы нужно читать применительно к точной единице, утвержденным планам, использованию, истории разрешений и заявленным изменениям.
Для квалифицируемой инвестиции EUR 250 000 с изменением использования MITOS предусматривает отдельную процедуру с условиями по объекту и документам. В некоторых случаях требуется технический отчет инженера с определенным содержанием. Обычный договор продажи не следует считать доказательством таких специфичных утверждений.
Встреча по сопоставлению до подписания
- Какое точное право передаст договор?
- Используют ли все стороны один KAEK, юридический идентификатор, этаж и долю?
- Какие вспомогательные права включены в договор, а какие присутствуют только в маркетинге?
- Достаточно ли актуальны правоустанавливающие, налоговые и технические документы на предполагаемую дату сделки?
- Какое условие ещё не закрыто, кто за него отвечает и какое доказательство его закроет?
- Какие документы доказывают покупку, а какие отдельно нужны для разрешения на проживание?
Гипотетический пример
Инвестор покупает объект недвижимости, в котором завершено изменение назначения. В проекте договора и налоговой декларации совпадают адрес и цена, но технический план включает кладовую, которой нет в юридическом описании горизонтальной собственности. Она может не входить юридически, принадлежать другому праву или потребовать дополнительных документов. Это меняет цену, формулировки договора и будущее использование. Получите документальное объяснение до подписания. Пример гипотетический.
Итоговые причины приостановки
- разные единицы, этажи, KAEK или доли в документах;
- право в договоре не подтверждено титулом продавца;
- налоговый или технический документ представлен как доказательство титула или иммиграционной допустимости;
- неурегулированное обременение или шаг изменения использования без письменного пути доказательств;
- объект назван полностью соответствующим требованиям (fully eligible) без проверки права, техники и иммиграции по конкретному объекту. В Santheos это внутренний ярлык проверки, не государственная сертификация, предварительное одобрение или гарантия.
Santheos может координировать запросы документов. Покупателю следует получить независимые юридические, налоговые и технические советы; компетентные органы решают вопросы налогов, регистрации и разрешения на проживание. Общая информация, не консультация.
Другие материалы Santheos по теме
- Сопоставление KAEK и описания объекта
- Сверка документов перед подачей заявления
- Источник средств и подтверждение оплаты
Официальные источники
- AADE — перед покупкой недвижимости
- Решение AADE A.1085/2023 — сертификат ENFIA
- Gov.gr — цифровое досье передачи недвижимости
- Греческий кадастр — сертификаты
- MITOS — вид на жительство инвестора при изменении использования недвижимости
Эта статья содержит общую информацию, а не юридическую, налоговую, техническую или иммиграционную консультацию. Соответствие требованиям и результаты подачи заявления зависят от недвижимости, заявителя и компетентного органа.
