قبل توقيع العقد اليوناني: طابق بين الملكية والضرائب والشهادات الفنية للوحدة التي ستشتريها

قبل توقيع عقد شراء عقار في اليونان، لا يكفي جمع أوراق تبدو صحيحة كل على حدة. يجب أن تتحدث وثائق الملكية والضرائب والملف الفني عن الوحدة نفسها، بما في ذلك المبنى والطابق والمساحات والحقوق التابعة والاستخدام المعلن. التناقض الصغير في وصف الوحدة أو المخزن أو موقف السيارات قد يغيّر ما ينتقل فعلاً أو ما يمكن إثباته لاحقاً.

أنشئ ورقة مطابقة للوحدة

المجال	وثائق للمقارنة	سبب الأهمية
البائع وحق الملكية	العقد السابق، مستخرج السجل، مسودة العقد	يثبت من يستطيع نقل أي حق
KAEK أو مرجع السجل	السجل العقاري ومسودة العقد وملف المهندس	يربط الملف القانوني بالفني
المبنى والطابق والوحدة	عقد الملكية الأفقية والمخطط ومسودة العقد	يمنع إدخال وحدة أو طابق خاطئ
المساحة والحصة	العقد والمخططات وبيانات السجل	يكشف فروق الوصف الجوهرية
الموقف والمخزن	العقد وحقوق المبنى ومسودة العقد	يتحقق من إدراج المساحات التابعة وتحديدها
الاستخدام القائم والجديد	تاريخ الترخيص والمخططات ودليل تغيير الاستخدام وتقرير المهندس	يفحص دعم مسار التحويل المعلن

لا توجد وثيقة واحدة تغلق جميع المسارات. يجب أن يراجع المحامي الملكية، والمهندس الملف الفني، والموثق المسار التعاقدي؛ ويمكن لمنسق المشروع متابعة قائمة الفروقات من دون أن يحل محل أي منهم.

الضريبة ليست سعر العقار ولا حد Golden Visa

توضح هيئة الإيرادات العامة المستقلة (AADE) إجراءات التسجيل الضريبي والتصريح والدفع. قد تظهر ضريبة نقل بنسبة 3% في معاملة تخضع لها، لكنها ليست قيمة الاستثمار اللازمة لملف الإقامة ولا إجمالي تكلفة الشراء. كما أن شهادة ENFIA المنصوص عليها في المادة 54A لها دور محدد في معاملة النقل؛ لا تثبت بمفردها سلامة الملكية أو تطابق الوحدة أو استيفاء شروط الإقامة.

تحقق من الملكية والوصف الفني معاً

يقدم السجل العقاري الهيليني معلومات عن الحقوق المسجلة. ينبغي للمحامي التحقق من المالك والحقوق والقيود الحالية؛ وللمهندس مقارنة الوحدة القانونية بالمخططات والاستخدام. لا تفترض أن تسمية تسويقية أو مساحة إجمالية تتطابق تلقائياً مع الوصف في العقد أو السجل.

مسار 250,000 يورو مستقل

لا تخلط مسار تغيير الاستخدام السكني المؤهل بقيمة 250,000 يورو مع مسارات الشراء العادية الأعلى قيمة. ينص إجراء Mitos على شروط تتعلق بالملكية الكاملة والحيازة والمساحات الرئيسية المحولة إلى السكن ومستندات معينة. لا تعالج هذه القاعدة خلافاً غير محسوم في الملكية أو في حدود الوحدة.

اجتماع المطابقة قبل التوقيع

1. ما المعرّف القانوني الدقيق للوحدة في كل وثيقة؟
2. هل يتوافق KAEK والمالك والحقوق التابعة مع مسودة العقد؟
3. هل تتطابق المساحات والحصص والمخزن والموقف عبر المستندات؟
4. ما الاستخدام المسجل الآن، وما دليل أي استخدام سكني جديد؟
5. ما الضرائب أو الشهادات اللازمة للنقل، ومن يقدمها؟
6. ما الفروقات التي تبقى، ومن المسؤول عن تصحيحها قبل الإقفال؟

مثال توضيحي

سيناريو افتراضي: في مشروع تحويل، تصف المسودة مخزناً تابعاً للوحدة، لكن مخطط المهندس يضعه في مساحة مشتركة ولا يظهر بوضوح في وثيقة الملكية. لا ينبغي للمشتري التعامل معه كحق منتقل حتى يوضح المحامي والمهندس والموثق الموقف كتابةً. هذا المثال لا يمثل مشروع Santheos أو نتيجة نقل أو قرار إقامة فعلي.

متى تتوقف

• توقف إذا تعذر مطابقة هوية الوحدة أو حق البائع أو المساحات التابعة.
• توقف إذا كانت الضريبة أو الشهادة تستخدم كبديل عن مراجعة الملكية أو الفحص الفني.
• توقف إذا كان دليل تغيير الاستخدام غير مرتبط بالوحدة الدقيقة.

تتطلب عبارة fully eligible في Santheos مراجعة داخلية للملف، ولا تعني موافقة حكومية أو ضمان نقل أو نتيجة إقامة. يلزم فحص خاص بالعقار والمتقدم.

هذه المقالة معلومات عامة وليست بديلاً عن مشورة قانونية أو هندسية أو ضريبية مستقلة أو قرار الجهة المختصة.