قد يتلقى المشتري مسودة عقد، ومخطط طابق، وكتيباً تسويقياً، وقائمة مستندات للتأشيرة الذهبية، وتبدو جميعها وكأنها تصف الشقة نفسها. لكن الملف لا يُعد متطابقاً ما لم تكن المعرّفات والأوصاف القانونية تشير إلى الحق نفسه في كل مستند ذي صلة.
يشكّل رقم KAEK، وهو رمز التعريف المستخدم لدى السجل العقاري اليوناني، نقطة مرجعية مهمة. لكنه لا يضمن بمفرده اتساق وصف الطابق أو المساحة أو حصة الملكية أو الاستخدام أو المساحات الملحقة. لذلك ينبغي للمستثمر اعتباره بداية لعملية مطابقة المستندات، لا نهاية للفحص النافي للجهالة.
ما الذي يجب مطابقته؟
أنشئ بطاقة بيانات واحدة لكل وحدة وقارن فيها، على الأقل، الحقول التالية:
| الحقل | المستندات المطلوب مقارنتها | سبب الأهمية |
|---|---|---|
| البائع وحق الملكية | سند الملكية القائم، وبيانات السجل العقاري أو سجل الملكية، ومسودة العقد | يؤكد من يملك صلاحية نقل أي حق |
| رقم KAEK أو مرجع السجل | قيد السجل العقاري، ومسودة العقد، ومستندات المهندس عند اللزوم | يربط الملف القانوني بالملف الفني |
| المبنى والطابق والوحدة | عقد الملكية الأفقية، ومخطط الطابق، ومسودة العقد | يمنع إدراج وحدة أو طابق غير صحيح في العقد |
| المساحة ونسبة الملكية | سند الملكية، والمخططات، وبيانات السجل العقاري، ومسودة العقد | يكشف الاختلافات الجوهرية في الوصف |
| الاستخدام الحالي والجديد | تاريخ التراخيص، والمخططات المعتمدة، وإثبات تغيير الاستخدام، وتقرير المهندس | يحدد ما إذا كانت مسارات التحويل المدعاة مدعومة بالمستندات |
| موقف السيارة والمخزن | سند الملكية، ومستندات المبنى نفسه، ومسودة العقد | يتحقق مما إذا كانت المساحات الملحقة مشمولة فعلاً ومحددة بصورة صحيحة |
يوضح السجل العقاري اليوناني أن خدماته الإلكترونية توفر معلومات عن الحقوق المسجلة حالياً وقيود العقارات. كما يذكر أن رقم KAEK مطلوب عند طلب شهادة عقارية لمنطقة يعمل فيها نظام السجل العقاري. تساعد هذه الخدمات على تحديد العقار المسجل، لكن يتعين على المحامي الذي يعيّنه المشتري تفسير السجل القانوني وأي أعباء أو قيود واردة عليه.
يضيف ملف التأشيرة الذهبية طبقة أخرى
بالنسبة لمسار تغيير الاستخدام المؤهل بقيمة 250,000 يورو، تشترط إجراءات MITOS الحالية عقاراً واحداً واستكمال التغيير المؤهل للمساحات الرئيسية إلى استخدام سكني قبل تقديم طلب تصريح الإقامة. كما تدرج شهادة موثقة تتضمن معلومات تفصيلية عن المعاملة، وفي حالات محددة تقريراً فنياً من المهندس يعرّف العقار، بما في ذلك رقم KAEK.
وهذا يعني أن صحة رقم KAEK في مستند واحد لا تعالج وصفاً متناقضاً في مستند آخر. فقد يشير عقد إلى «مكتب في الطابق الأول»، ويضع المخطط علامة «شقة في الطابق الثاني»، ويسوّق الكتيب «الوحدة B12». وربما تكون هذه تسميات تجارية مترابطة، لكن الملف يحتاج إلى تفسير موثق قبل التوقيع أو تقديم الطلب.
اختلافات شائعة يجب إيقاف المعاملة وحلها
- استخدام رقم الوحدة التسويقي كما لو كان المعرّف القانوني للملكية الأفقية.
- إغفال مسودة العقد لمخزن أو موقف سيارة ظاهر في جدول السعر.
- تعلّق رقم KAEK بقطعة الأرض الأوسع أو بالعقار الأصلي مع عدم اكتمال تسجيل الوحدة بصورة مستقلة.
- وصف سند الملكية القديم لاستخدام تجاري، بينما يُدّعى الاستخدام السكني الجديد دون الترخيص أو التحديث أو التعديل المعني.
- اختلاف المساحة لأن أحد المستندات يستخدم المساحة التجارية الإجمالية، بينما يستخدم آخر مساحة الجزء الرئيسي المسجلة قانوناً.
- عدم كون البائع المذكور في اتفاق الحجز هو المالك المسجل، أو عدم إثبات صلاحية الشركة الموقعة.
لا ينبغي «تصحيح» أي اختلاف من هذه الاختلافات بمجرد نسخ الرقم نفسه إلى جميع المستندات. بل يجب أولاً تصحيح السجل القانوني أو الفني الأساسي أو تحديثه أو شرحه بصورة سليمة من المحامي أو الموثق أو المهندس المسؤول.
آلية عملية لمطابقة الملف
- ثبّت الوحدة المحددة. دوّن مرجع المشروع، والتسمية التسويقية، والعنوان، والطابق، ووصف الملكية الأفقية، ورقم KAEK، وأي مساحات ملحقة.
- احصل على إثبات ملكية حديث. اسأل المحامي الذي عيّنه المشتري عن شهادة السجل العقاري أو سجل الملكية المناسبة ومدى حداثتها المطلوب للمعاملة.
- طابق الملف الفني المعتمد. ينبغي للمهندس مقارنة الوحدة بتاريخ التراخيص والمخططات المعتمدة ومستندات تغيير الاستخدام ذات الصلة.
- سجّل كل اختلاف. استخدم سجل اختلافات يحدد المسؤول والمستند المطلوب وتاريخ الحل. ولا تعتمد على شرح شفهي.
- أعد فحص مسودة العقد. يجب أن يتطابق الوصف القانوني النهائي والثمن والحقوق المشمولة مع بطاقة الوحدة بعد تسوية الاختلافات.
- طابق مستندات الهجرة. قبل تقديم الطلب، قارن العقد والشهادة الموثقة وإثبات التسجيل وتقرير المهندس الخاص بمسار الاستثمار.
مثال افتراضي
افترض أن كتيب المشروع يطلق على الوحدة اسم «A-14»، بينما تصف مسودة العقد الملكية الأفقية بأنها «A-13». ويعرض المستندان عنوان الشارع والطابق نفسيهما، لكن نسب الملكية مختلفة. لا ينبغي للمشتري افتراض أن إحدى التسميتين مجرد خطأ مطبعي غير مؤثر. يجب على المحامي والمهندس تحديد الوحدة المسجلة الصحيحة، وإثبات المخطط الموافق لها، والحصول على مسودة عقد مصححة قبل الإفراج عن الأموال.
هذا مثال افتراضي لضبط المستندات، وليس حالة فعلية حصلت على موافقة.
كيف تطبّق Santheos هذا الفحص؟
في مشروعات Santheos، يتحقق فريق الشؤون القانونية وإدارة المخاطر الداخلي في الشركة من ملف المشروع القانوني والفني المتاح قبل إصدار أي بيان أهلية يخص عقاراً بعينه. ومع ذلك، ينبغي أيضاً لمحامي المشتري وموثقه ومهندسه تأكيد الوحدة المحددة والمستندات المستخدمة في المعاملة.
مقالات ذات صلة من Santheos
- الشهادة الموثقة وإثبات السجل العقاري لمشروع تحويل ضمن التأشيرة الذهبية اليونانية
- من يملك العقار ومن يحق له التوقيع؟ فحص صلاحية البائع
- تقرير المهندس الفني لمشروع تحويل بقيمة 250,000 يورو ضمن التأشيرة الذهبية اليونانية
المصادر الرسمية
- السجل العقاري اليوناني، Access to cadastral data of my properties، الخدمة الإلكترونية الحالية: الخدمة الرسمية.
- السجل العقاري اليوناني، Electronic applications for the issuance of certificates، بتاريخ 26 أبريل 2021، ويوضح استخدام رقم KAEK في الشهادات العقارية: الإعلان الرسمي.
- السجل الوطني للخدمات الإدارية العامة (MITOS)، Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance، روجعت الإجراءات الحالية في 12 سبتمبر 2026، ولا سيما متطلبات العقار والشهادة الموثقة والتسجيل وتقرير المهندس: الإجراء الرسمي.
- القانون 5100/2024، الجريدة الرسمية A 49/5.4.2024، المادة 64 التي استبدلت المادة 100 من القانون 5038/2023: ملف PDF رسمي مستضاف لدى الوزارة.
تابع بحثك
- مشاريع التحويل بقيمة EUR 250K: ما الذي يجب أن يؤكده تقرير المهندس؟
- 250,000 يورو مشاريع تحويل تجارية في أثينا: كيفية اختيار الموقع المناسب
- مشاريع تحويل التأشيرة الذهبية بقيمة EUR 250K: الدفع والتكلفة الكاملة
إعداد: فريق الأبحاث والمشاريع في Santheos. آخر مراجعة: 09/2026. هذه معلومات عامة فقط، وليست مشورة قانونية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة. تخضع الأهلية للمراجعة القانونية النهائية. راجع موسوعة التأشيرة الذهبية اليونانية، والسجل الرسمي على Mitos، أو تواصل مع Santheos لمناقشة حالة عقارية محددة.
