ممکن است خریدار پیشنویس سند انتقال، نقشه طبقه، بروشور پروژه و فهرست مدارک Golden Visa را دریافت کند و همه این اسناد ظاهراً یک آپارتمان را توصیف کنند. با این حال، تا زمانی که شناسهها و توصیف حقوقی ملک در تمام مدارک مرتبط دقیقاً به یک حق مالکیت اشاره نکنند، نمیتوان گفت پرونده با یکدیگر تطبیق داده شده است.
کد KAEK، یعنی شناسهای که کاداستر یونان برای املاک به کار میبرد، یکی از مهمترین نقاط مرجع است. اما وجود KAEK بهتنهایی ثابت نمیکند که طبقه، مساحت، سهم مالکیت، نوع کاربری یا فضاهای جانبی در همه اسناد بهطور یکسان ثبت شدهاند. سرمایهگذار باید KAEK را نقطه شروع تطبیق مدارک بداند، نه پایان بررسی حقوقی و فنی.
چه اطلاعاتی باید با یکدیگر تطبیق داده شوند؟
برای هر واحد یک برگه مشخصات مستقل تهیه کنید و دستکم موارد زیر را مقایسه کنید:
| موضوع | مدارک قابل مقایسه | دلیل اهمیت |
|---|---|---|
| فروشنده و حق مالکیت | سند مالکیت موجود، گواهی کاداستر یا ثبت، پیشنویس سند انتقال | مشخص میکند چه شخصی مجاز است کدام حق را منتقل کند |
| KAEK یا شماره ثبت | سابقه کاداستر، پیشنویس سند و در صورت لزوم مدارک مهندس | پرونده حقوقی و فنی را به یک ملک مشخص متصل میکند |
| ساختمان، طبقه و واحد | سند مالکیت افقی، نقشه طبقه و پیشنویس سند | مانع از آن میشود که واحد یا طبقه اشتباه وارد قرارداد شود |
| مساحت و درصد مالکیت | سند مالکیت، نقشهها، اطلاعات کاداستر و پیشنویس سند | اختلافهای مهم در توصیف ملک را آشکار میکند |
| کاربری موجود و کاربری جدید | سوابق مجوز، نقشههای مصوب، مدارک تغییر کاربری و گزارش مهندس | نشان میدهد مسیر اعلامشده برای تغییر کاربری مستند است یا خیر |
| پارکینگ و انباری | سند مالکیت، مدارک مرتبط با همان ساختمان و پیشنویس سند | مشخص میکند فضاهای جانبی واقعاً در معامله وجود دارند و درست تعریف شدهاند یا خیر |
کاداستر یونان توضیح میدهد که خدمات آنلاین آن اطلاعات مربوط به حقوق ثبتشده فعلی و سوابق املاک را ارائه میکند. همچنین اعلام کرده است که برای درخواست گواهی کاداستر در مناطقی که تحت پوشش کاداستر قرار دارند، ارائه KAEK لازم است. این خدمات به شناسایی ملک ثبتشده کمک میکنند، اما تفسیر وضعیت حقوقی ملک و هرگونه رهن، بازداشت یا محدودیت ثبتی باید توسط وکیل منتخب خریدار انجام شود.
پرونده Golden Visa یک لایه بررسی دیگر دارد
در مسیر واجد شرایط تغییر کاربری با حداقل سرمایهگذاری EUR 250,000، رویه فعلی MITOS یک ملک واحد را در نظر میگیرد و مقرر میکند که تغییر واجد شرایط فضاهای اصلی به کاربری مسکونی پیش از ارائه درخواست اجازه اقامت تکمیل شده باشد. این رویه همچنین گواهی دفتر اسناد رسمی حاوی جزئیات معامله و، در موارد تعیینشده، گزارش فنی مهندس را مطالبه میکند؛ گزارشی که ملک را از جمله با KAEK شناسایی میکند.
بنابراین صحیح بودن KAEK در یک مدرک، تناقض موجود در مدرک دیگر را برطرف نمیکند. ممکن است در پیشنویس سند عبارت «دفتر اداری در طبقه اول» درج شده باشد، نقشه «آپارتمان طبقه دوم» را نشان دهد و بروشور پروژه از «واحد B12» نام ببرد. حتی اگر این عناوین تجاری به یک پروژه مرتبط باشند، پیش از امضا یا ارائه پرونده باید ارتباط میان آنها بهصورت مستند روشن شود.
اختلافهایی که باید معامله را متوقف و بررسی کرد
- شماره بازاریابی واحد بهجای شناسه حقوقی مالکیت افقی استفاده شده است.
- انباری یا پارکینگی که در جدول قیمت آمده، در پیشنویس سند ذکر نشده است.
- KAEK به کل زمین یا ملک مادر مربوط است و ثبت مستقل واحد هنوز تکمیل نشده است.
- سند قدیمی کاربری تجاری را نشان میدهد، اما کاربری مسکونی جدید بدون مجوز، اصلاح یا بهروزرسانی مرتبط اعلام شده است.
- مساحت در اسناد متفاوت است؛ زیرا یک مدرک مساحت ناخالص تجاری و مدرک دیگر مساحت اصلی ثبتشده را مبنا قرار داده است.
- فروشنده مندرج در قرارداد رزرو، مالک ثبتشده نیست یا اختیار شرکت امضاکننده مستند نشده است.
هیچیک از این اختلافها نباید با کپی کردن یک شماره در تمام مدارک «اصلاح» شود. ابتدا باید سابقه حقوقی یا فنی مبنا، توسط وکیل، سردفتر یا مهندس مسئول اصلاح، بهروزرسانی یا بهدرستی توضیح داده شود.
روند عملی تطبیق پرونده
- واحد دقیق را مشخص کنید. مرجع پروژه، کد بازاریابی، نشانی، طبقه، توصیف مالکیت افقی، KAEK و فضاهای جانبی را ثبت کنید.
- مدرک بهروز مالکیت را دریافت کنید. از وکیل منتخب خریدار بپرسید کدام گواهی کاداستر یا ثبت برای معامله مناسب است و این مدرک باید مربوط به چه بازه زمانی باشد.
- پرونده فنی مصوب را تطبیق دهید. مهندس باید واحد را با سابقه مجوزها، نقشههای مصوب و مدارک تغییر کاربری مرتبط مقایسه کند.
- تمام اختلافها را ثبت کنید. برای هر اختلاف، مسئول پیگیری، مدرک لازم و تاریخ رفع آن را در فهرستی جداگانه بنویسید. توضیح شفاهی کافی نیست.
- پیشنویس سند را دوباره بررسی کنید. توصیف حقوقی نهایی، مبلغ معامله و حقوقی که منتقل میشوند باید با برگه نهایی واحد مطابقت داشته باشند.
- مدارک مهاجرتی را تطبیق دهید. پیش از ارائه درخواست، سند انتقال، گواهی دفتر اسناد رسمی، مدرک ثبت و گزارش مهندس مربوط به مسیر سرمایهگذاری را با یکدیگر مقایسه کنید.
مثال فرضی
فرض کنید در بروشور پروژه، واحد با عنوان «A-14» معرفی شده، اما پیشنویس سند مالکیت افقی «A-13» را ذکر میکند. هر دو مدرک نشانی و طبقه یکسانی دارند، ولی درصد مالکیت در آنها متفاوت است. خریدار نباید فرض کند یکی از این عناوین صرفاً یک اشتباه تایپی بیاهمیت است. وکیل و مهندس باید واحد ثبتشده صحیح را تعیین کنند، مشخص سازند کدام نقشه به آن تعلق دارد و پیش از آزادسازی وجه، پیشنویس اصلاحشده سند را دریافت کنند.
این فقط یک سناریوی فرضی برای کنترل مدارک است و به یک پرونده واقعی یا مورد تأییدشده اشاره ندارد.
Santheos این بررسی را چگونه انجام میدهد؟
در پروژههای Santheos، تیم داخلی حقوقی و کنترل ریسک شرکت، پیش از ارائه هرگونه اعلام نظر درباره واجد شرایط بودن یک ملک مشخص، پرونده حقوقی و فنی موجود پروژه را بررسی و راستیآزمایی میکند. با این حال، وکیل، سردفتر و مهندس منتخب خریدار نیز باید واحد دقیق و مدارکی را که در معامله استفاده میشوند مستقلاً تأیید کنند.
مطالب مرتبط Santheos
- گواهی دفتر اسناد رسمی و مدرک ثبت ملک در پروژه تغییر کاربری Golden Visa یونان
- مالک ملک چه کسی است و چه کسی اختیار امضا دارد؟ بررسی اختیار فروشنده
- گزارش فنی مهندس برای پروژه تغییر کاربری Golden Visa یونان با سرمایهگذاری EUR 250,000
منابع رسمی
- کاداستر یونان، Access to cadastral data of my properties، خدمت آنلاین جاری: خدمت رسمی.
- کاداستر یونان، Electronic applications for the issuance of certificates، منتشرشده در 26 آوریل 2021، درباره استفاده از KAEK برای گواهیهای کاداستر: اطلاعیه رسمی.
- سامانه ملی خدمات عمومی اداری یونان (MITOS)، Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance، رویه جاری بررسیشده در 12 سپتامبر 2026، بهویژه الزامات مربوط به ملک، گواهی دفتر اسناد رسمی، ثبت و گزارش مهندس: رویه رسمی.
- قانون 5100/2024، روزنامه رسمی دولت A 49/5.4.2024، ماده 64 که جایگزین ماده 100 قانون 5038/2023 شد: نسخه رسمی میزبانیشده توسط وزارتخانه.
