买家可能会收到契据草稿、平面图、项目手册和黄金签证文件清单，看起来都在描述同一套房产。然而，只有当所有相关文件中的标识符和法律描述都指向同一项产权时，整套交易文件才算完成核对。
KAEK——希腊地籍使用的识别码——是一个重要的锚点。它本身并不能保证楼层、面积、所有权份额、使用或辅助空间的描述一致。投资者应将其视为文件匹配工作的开始，而不是尽职调查的结束。
必须匹配什么
创建一张单位表并至少比较以下字段：
| 领域 | 要比较的文件 | 为什么这很重要 |
|---|---|---|
| 卖方和产权 | 现有产权文件、地籍或登记证明、契据草稿 | 确认谁有权转让哪项权利 |
| KAEK 或登记编号 | 地籍记录、契据草稿及必要的工程文件 | 衔接法律文件与技术文件 |
| 建筑物、楼层及房产单元 | 横向产权契据、平面图、契据草稿 | 防止错误的房产单元或楼层写入合同 |
| 面积及产权份额 | 产权文件、平面图、地籍数据、契据草稿 | 发现可能影响交易的描述差异 |
| 原用途和变更后用途 | 许可证历史、获批图纸、用途变更证明、工程师报告 | 判断文件是否支持所主张的转换路径 |
| 停车位和储藏室 | 产权文件、同一建筑物的相关证明、契据草稿 | 核实附属空间是否确实包含在交易中并被准确识别 |
希腊地籍说明，其在线服务提供当前已登记权利和房产条目的信息；在已纳入地籍系统的地区申请地籍证书时，需要提供 KAEK。这些服务有助于识别已登记房产，但法律记录及任何产权负担仍须由买方指定的律师审查和解释。
黄金签证文件又增加了一层
对于 EUR 250,000 合格用途变更路线，当前的 MITOS 程序要求在申请居留许可之前拥有一处房产并完成主要空间向住宅用途的合格变更。它还列出了包含详细交易信息的公证证书，对于特定情况，还列出了识别财产的工程师技术报告，包括 KAEK。
这意味着某一份文件中的 KAEK 正确，并不能自动解决其他文件中的矛盾描述。写有“一楼办公室”的契据、标记“二楼公寓”的平面图以及宣传“B12 单元”的项目手册，可能使用了不同阶段的编号或名称；在签署或提交文件前，必须形成书面解释并完成一致性核对。
需要停止和解决的常见不匹配问题
- 把营销编号当作法定横向产权标识符使用。
- 契据草稿遗漏了价格表中列明的储藏室或停车位。
- KAEK 对应更大的地块或母产权，而房产单元层面的登记步骤尚未完成。
- 旧产权或许可文件记载商业用途，但在缺少相关许可、更新或修订的情况下主张新的住宅用途。
- 面积不同，因为一份文件使用总商业面积，而另一份文件使用合法记录的主空间面积。
- 预订协议中指定的卖方不是注册所有者或签署公司的授权未得到证明。
这些差异都不应该通过将相同的数字复制到每个文档中来“修复”。相关法律或技术记录必须首先由负责的律师、公证人或工程师更正、更新或正确解释。
实用的对账工作流程
- 冻结确切的单位。 记录项目编号、营销标签、地址、楼层、水平属性描述、KAEK 和任何辅助空间。
- 获取当前所有权证据。 询问买方指定的律师哪种地籍或登记证书合适，以及该证书对于交易必须是最近的。
- 匹配批准的技术文件。 工程师应将该房产单元与相关许可历史、获批图纸和用途变更文件进行比较。
- 记录每项差异。 在差异日志中注明责任人、所需证据和解决日期，不要依赖口头解释。
- 重新检查契据草稿。 最终法律描述、交易对价和所包含的权利，应与已经核对完成的房产单元表一致。
- 核对居留申请证据。 提交前，对比契据、公证书、登记证明和特定路径所需的工程师报告。
假设的例子
假设项目手册把房产单元称为“A-14”，而契据草稿写的是横向产权“A-13”。两者显示相同的街道地址和楼层，但产权份额不同。买方不应把这种差异当作无关紧要的笔误。律师和工程师应确认正确的已登记单元及其对应图纸，并在付款放行前取得更正后的契据草稿。
这是一个假设的文档控制场景，而不是实际批准的案例。
Santheos 如何执行这些核查
对于 Santheos 项目，公司内部法务与风控团队会在作出特定房产的资格表述前，核验公司掌握的法律及技术项目文件。买方指定的律师、公证人和工程师仍应分别确认交易所对应的准确房产单元和文件。
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官方来源
- 希腊地籍，访问我的房产的地籍数据，当前在线服务：官方服务。
- Hellenic Cadastre，颁发证书的电子申请，2021 年 4 月 26 日，解释了 KAEK 地籍证书的使用：官方公告。
- 国家行政公共服务登记处 (MITOS)，永久黄金签证（用途变更）- 首次签发，现行程序于 2026 年 9 月 12 日审查，特别是财产、公证书、注册和工程师报告要求：官方程序。
- Law 5100/2024，政府公报 A 49/5.4.2024，第 64 条取代 Law 5038/2023 第 100 条：官方部门托管 PDF。
