Покупатель может получить проект договора, поэтажный план, буклет проекта и перечень документов для Golden Visa, которые на первый взгляд описывают одну квартиру. Однако пакет нельзя считать согласованным, пока идентификаторы и юридическое описание во всех относящихся к сделке документах не указывают на одно и то же право.
KAEK — идентификационный код объекта в Греческом кадастре — служит важной точкой сверки. Сам по себе он не гарантирует, что этаж, площадь, доля собственности, назначение и вспомогательные помещения описаны последовательно. Для инвестора KAEK — начало документальной проверки, а не её завершение.
Что необходимо сверить
Составьте отдельную карточку объекта и сопоставьте как минимум следующие данные:
| Параметр | Документы для сравнения | Почему это важно |
|---|---|---|
| Продавец и право собственности | Действующий титул, сведения Кадастра или реестра, проект договора | Подтверждает, кто и какое право вправе передать |
| KAEK или регистрационный номер | Кадастровая запись, проект договора, документы инженера при необходимости | Связывает юридическое и техническое досье |
| Здание, этаж и объект | Акт горизонтальной собственности, план этажа, проект договора | Не допускает включения в договор другого объекта или этажа |
| Площадь и доля собственности | Титул, планы, кадастровые данные, проект договора | Выявляет существенные расхождения в описании |
| Текущее и новое назначение | История разрешений, утверждённые планы, документы о смене назначения, заключение инженера | Показывает, подтверждён ли заявленный путь конверсии |
| Парковка и кладовая | Титул, документы по тому же зданию, проект договора | Подтверждает, что вспомогательные помещения действительно включены и правильно определены |
Греческий кадастр указывает, что его онлайн-сервисы предоставляют сведения о зарегистрированных правах и объектах. При запросе кадастровой справки для территории, где действует Кадастр, требуется KAEK. Эти сервисы помогают идентифицировать объект, но юридическую запись и возможные обременения должен анализировать юрист, выбранный покупателем.
В досье Golden Visa есть дополнительный уровень проверки
Для квалифицируемого пути смены назначения с инвестицией EUR 250,000 действующая процедура MITOS требует одного объекта и завершения квалифицируемого перевода основных помещений в жилое назначение до подачи заявления на ВНЖ. Она также предусматривает нотариальное свидетельство с подробными сведениями о сделке и, в установленных случаях, техническое заключение инженера, идентифицирующее объект, включая KAEK.
Следовательно, верный KAEK в одном документе не устраняет противоречие в другом. Если в проекте договора указано «офис на первом этаже», на плане — «квартира на втором этаже», а в буклете — «объект B12», между этими обозначениями до подписания договора или подачи заявления должна быть документально подтверждённая связь.
Расхождения, которые требуют остановки и выяснения
- Маркетинговый номер объекта используется как юридический идентификатор горизонтальной собственности.
- В проекте договора отсутствует кладовая или парковочное место, включённые в таблицу цены.
- KAEK относится ко всему участку или исходному объекту, а регистрация отдельного помещения ещё не завершена.
- Старый титул указывает коммерческое назначение, но новое жилое назначение заявлено без соответствующего разрешения, обновления или пересмотра.
- Площади расходятся, потому что один документ использует общую коммерческую площадь, а другой — юридически зарегистрированную площадь основных помещений.
- Продавец в соглашении о бронировании не является зарегистрированным собственником либо полномочия подписанта компании не подтверждены.
Нельзя «исправлять» такие расхождения простым копированием одного номера во все документы. Сначала юрист, нотариус или инженер должен надлежащим образом исправить, обновить либо объяснить исходную юридическую или техническую запись.
Практический порядок сверки
- Зафиксируйте точный объект. Запишите номер проекта, маркетинговое обозначение, адрес, этаж, описание горизонтальной собственности, KAEK и вспомогательные помещения.
- Получите актуальное подтверждение титула. Юрист покупателя должен определить подходящую кадастровую или регистрационную справку и допустимую дату её выдачи.
- Сверьте утверждённое техническое досье. Инженер сопоставляет объект с историей разрешений, утверждёнными планами и документами о смене назначения.
- Зарегистрируйте каждое расхождение. Укажите ответственного, необходимое доказательство и срок устранения; устного объяснения недостаточно.
- Повторно проверьте проект договора. Итоговое описание, цена и передаваемые права должны соответствовать согласованной карточке объекта.
- Сверьте миграционные доказательства. До подачи заявления сопоставьте договор, нотариальное свидетельство, подтверждение регистрации и заключение инженера для соответствующего инвестиционного пути.
Условный пример
Предположим, в буклете объект назван «A-14», а в проекте договора горизонтальная собственность обозначена как «A-13». Адрес и этаж совпадают, но доли собственности различаются. Покупатель не должен считать одно обозначение безобидной опечаткой. Юрист и инженер должны определить правильный зарегистрированный объект, установить относящийся к нему план и получить исправленный проект договора до перечисления средств.
Это условный пример контроля документов, а не реальный одобренный случай.
Как Santheos проводит проверку
В проектах Santheos внутренняя юридическая служба и служба контроля рисков компании проверяют доступное юридическое и техническое досье до заявления о соответствии конкретного объекта требованиям. Юрист, нотариус и инженер покупателя также должны независимо подтвердить точный объект и документы конкретной сделки.
Материалы Santheos по теме
- Нотариальное свидетельство и подтверждение регистрации для проекта конверсии Golden Visa
- Кто владеет объектом и кто вправе подписывать документы?
- Техническое заключение инженера для проекта конверсии Golden Visa стоимостью EUR 250,000
Официальные источники
- Греческий кадастр, Access to cadastral data of my properties, действующий онлайн-сервис: официальный сервис.
- Греческий кадастр, Electronic applications for the issuance of certificates, 26 апреля 2021 года, о применении KAEK при выдаче кадастровых справок: официальное сообщение.
- Национальный реестр государственных административных услуг (MITOS), Permanent golden visa (change of use) — Initial issuance, процедура проверена 12 сентября 2026 года: официальная процедура.
- Закон 5100/2024, Government Gazette A 49/5.4.2024, статья 64, заменившая статью 100 Закона 5038/2023: официальный PDF Министерства.
