На протяжении большей части прошлого десятилетия обсуждение греческой программы Golden Visa было сосредоточено на спросе: сколько инвесторов пришло на рынок недвижимости, какой капитал они привнесли и способствовала ли эта покупательная способность росту цен. Вариант программы с изменением назначения объекта и инвестициями в размере 250 000 евро ставит другой вопрос: что происходит, когда международные инвестиции помогают создавать жильё, а не только покупать уже существующие дома?
Проверенная нормативная основа
Проверенный факт. Национальный реестр административных государственных услуг Греции указывает, что минимальный размер инвестиций для получения Golden Visa путём изменения назначения объекта составляет 250 000 евро. Инвестиция должна касаться одного объекта недвижимости. Условие площади 120 квадратных метров, действующее для некоторых других категорий недвижимости, к этой категории не применяется. Изменение назначения на жилое должно произойти после 5 апреля 2024 года и завершиться до подачи заявления на разрешение на проживание. При переоборудовании промышленного здания действует отдельное требование о пяти годах отсутствия деятельности.
Этот вариант предусматривает юридические и технические условия, а не общее обещание, что любой офис или коммерческий объект подходит для программы. Право собственности, законное использование, история разрешений, сроки, стоимость приобретения, подтверждение платежей и завершённое переоборудование требуют проверки конкретного объекта. Формулировку «полностью соответствует условиям» следует использовать только после проверки соответствующих документов проекта и подтверждения такого вывода.
В Афинах существует проблема предложения жилья
Подтверждённый факт. Согласно докладу Eurostat Housing in Europe 2025, в 2024 году 29% людей, живущих в городах Греции, относились к домохозяйствам, чьи расходы на жильё превышали 40% располагаемого дохода. Это самый высокий показатель чрезмерной нагрузки жилищных расходов в городах Европейского союза.
Подтверждённый факт. Национальная жилищная стратегия Греции на 2026–2035 годы, утверждённая в августе 2026 года, предусматривает 50 мер, включая 14 предлагаемых, по трём направлениям политики. Одно из направлений посвящено увеличению предложения жилья. Стратегия описывает многолетнюю программу объёмом свыше 6,5 млрд евро; детали реализации и предлагаемые меры следует отслеживать отдельно от уже принятого законодательства.
Подтверждённый факт. Предварительные данные Банка Греции показывают, что в первом квартале 2026 года цены на квартиры в Афинах выросли на 5,2% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Сам по себе рост цен не доказывает дефицит, но согласуется с сохраняющимся давлением на рынке.
Почему важно жильё небольшой площади
Подтверждённый факт. Перепись населения и жилищного фонда ELSTAT 2021 года зафиксировала в Аттике 1 639 402 частных домохозяйства. Из них 570 487 состояли из одного человека — на 36,9% больше, чем в 2011 году.
Анализ Lei Chen. Город может иметь большой жилищный фонд и при этом испытывать нехватку подходящих типов жилья в нужных местах. Рост числа домохозяйств из одного человека усиливает спрос на небольшие квартиры с удобным транспортным сообщением. Жильё площадью 35–60 квадратных метров занимает ограниченную площадь, но может полностью удовлетворить потребности одного домохозяйства. Поэтому законное переоборудование устаревших офисов потенциально актуально для студентов, молодых специалистов, домохозяйств, возникших после расставания, пенсионеров и жителей, часто переезжающих между странами.
От жилищного спроса к производству жилья
Исторически покупка недвижимости по программе Golden Visa часто означала передачу права собственности на существующую квартиру. Капитал поступал в Грецию, жильё могло быть отремонтировано, но количество жилых объектов не обязательно увеличивалось. Законное переоборудование коммерческих помещений в жильё может изменить это соотношение, когда устаревшие площади превращаются в пригодные для проживания жилые единицы.
Анализ Lei Chen. Экономический смысл не в том, что каждая инвестиция в 250 000 евро автоматически создаёт ещё один жилой объект. Некоторые здания могут иметь смешанное использование, а создание жилых единиц зависит от утверждённого проекта и работ. Важное изменение состоит в том, что программа может поощрять проекты, которые увеличивают предложение пригодного для проживания жилья и одновременно возвращают в использование здания, уже не выполняющие свою первоначальную экономическую функцию.
Что означало бы создание 6 000–7 000 жилых единиц в год?
Иллюстративный сценарий, а не официальная статистика. В Греции нет общедоступного административного ряда данных, который отдельно учитывал бы жильё, ежегодно завершённое именно по варианту Golden Visa с изменением назначения объекта и инвестициями в размере 250 000 евро. Чтобы проверить возможное влияние на рынок, предположим, что девелоперский сектор ежегодно создаёт в Аттике 6 000–7 000 жилых единиц путём переоборудования объектов. За два года это составило бы 12 000–14 000 единиц. С учётом строящихся проектов верхний сценарий общего объёма жилья в процессе развития мог бы приблизиться к 15 000 единицам.
По отношению к 1,64 млн частных домохозяйств Аттики 12 000–14 000 жилых единиц составляют около 0,7 %–0,9 %. В сравнении с 570 487 домохозяйствами из одного человека, зафиксированными в 2021 году, это примерно 2,1 %–2,5 %. Эти сопоставления не прогнозируют заселённость или арендную плату. Они показывают, почему программа увеличения предложения, сосредоточенная на небольших квартирах, может иметь большее значение, чем следует из её доли в общем жилищном фонде.
Если бы 70% из 12 000–14 000 жилых единиц в иллюстративном сценарии использовались для более длительного проживания, это составило бы 8 400–9 800 жилых объектов. При 80% диапазон был бы 9 600–11 200, при 90% — 10 800–12 600. Это арифметические расчёты чувствительности, а не прогнозы.
Ранние сигналы рынка требуют осторожности
Данные рыночной платформы. По данным XE, число объявлений об аренде жилья в Афинах площадью до 80 квадратных метров выросло с 9 894 во втором квартале 2025 года до 10 680 во втором квартале 2026 года, то есть на 7,9 %. За тот же период средняя заявленная арендная плата выросла с 12,03 евро до 12,70 евро за квадратный метр, то есть на 5,6 %.
Это не доказывает, что переоборудование вызвало рост числа объявлений или что новое предложение снизило арендную плату. Объявления не отражают весь фонд арендного жилья и могут меняться из-за смены арендаторов, сезонности и поведения арендодателей. Вместо этого цифры иллюстрируют важный аналитический момент: предложение может расширяться, а арендная плата — продолжать расти, если базовый спрос растёт быстрее. Полезный контрфактический вопрос не только «снизилась ли арендная плата?», но и «насколько выше она могла бы подняться без дополнительного жилья?».
Почему переоборудование может иметь значение на местном уровне
Рынки жилья реагируют на изменения на пределе спроса и предложения. Если в районе обычно доступны лишь 200 подходящих небольших квартир, а несколько проектов добавляют 300 жилых единиц за 18 месяцев, арендаторы получают больше выбора, а арендодатели сталкиваются с более высокой конкуренцией. Квартиры низкого качества может стать сложнее сдавать по высоким ставкам, тогда как застройщикам приходится конкурировать по проектным решениям, энергоэффективности и сервису.
Переоборудование также использует ресурс, который уже есть у Афин: построенные площади. Подходящий по конструктивным характеристикам, но экономически устаревший офис может уже иметь подъездные пути, коммунальные подключения и расположение рядом с рабочими местами или общественным транспортом. Поэтому законная смена назначения может служить формой повторного использования городских активов. Однако переоборудование не становится автоматически быстрее или дешевле нового строительства: ограничения, связанные с конструкциями, пожарной безопасностью, доступностью, естественным освещением, энергопотреблением и разрешениями, могут существенно изменить затраты и сроки.
Build-to-Rent движется в том же направлении, но является отдельной мерой
Подтверждённое заявление правительства. В январе 2026 года правительство Греции объявило программу Build-to-Rent, в рамках которой юридические лица могли бы строить жильё или переоборудовать здания другого назначения и обязаться сдавать их в долгосрочную аренду не менее десяти лет по заранее установленным ставкам. Это отдельная мера жилищной политики, которую не следует путать с вариантом Golden Visa, предусматривающим смену назначения. Её окончательный правовой и налоговый механизм необходимо проверять по применимым принятым нормам.
Анализ Lei Chen. В совокупности направление политики заслуживает внимания: капитал всё чаще оценивается не только по объёму, поступающему в страну, но и по тому, что он добавляет — предложение жилья, повторное использование неактивных объектов и возможности для более длительного проживания.
Риски и ограничения
- Жильё не становится автоматически доступным по цене. Новая студия всё ещё может стоить дороже, чем позволяет местная покупательная способность.
- Порог 250 000 евро может стать ценовым ориентиром. Конкуренция за подходящие коммерческие здания может повысить стоимость их приобретения.
- Сегментный риск сохраняется. Избыток студий на одном локальном рынке может сосуществовать с нехваткой жилья подходящей для семьи площади в других местах.
- Риск завершения и передачи объекта существенен. История разрешений, состояние здания, стоимость строительства и сроки завершения могут подорвать привлекательность проекта, который на первый взгляд выглядит перспективным.
- Соответствие условиям получения вида на жительство зависит от конкретного объекта. Маркетинговые описания не заменяют юридическую, техническую и иммиграционную проверку.
- Правила аренды и налоговый режим могут меняться. Перед принятием обязательств инвесторам необходимо проверить действующее законодательство и конкретную разрешённую модель эксплуатации.
Контрольный список комплексной проверки для инвестора
- Подтвердите право собственности, кадастровые сведения, обременения и законное текущее использование объекта.
- Проследите последовательность разрешений и убедитесь, что перевод в жилое назначение законен, завершён после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления на вид на жительство.
- Если объект промышленный, подтвердите документами соблюдение специального требования о пяти годах отсутствия деятельности.
- Подтвердите, что инвестиция относится к одному объекту недвижимости, а стоимость приобретения и документально прослеживаемые платежи отвечают условиям применимого варианта программы.
- Получите заключение архитектора о конструктивной пригодности, пожарной безопасности, доступности, естественном освещении, энергоэффективности и планировке жилых единиц.
- Проверьте строительный договор, технические спецификации, этапы работ, гарантии завершения и документы о передаче объекта.
- Проверьте текущие правила для краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного использования; не полагайтесь на язык продаж.
- Проведите стресс-тест предположений об арендной плате, простое без арендаторов, эксплуатационных расходах, налогах, общих расходах и перепродаже.
- До принятия обязательств попросите греческих юридических, технических, налоговых и иммиграционных консультантов проверить конкретный объект и подтвердить свои заключения.
В конечном итоге программу можно будет оценивать по созданному жилью
В течение многих лет результаты Golden Visa измерялись количеством разрешений и вложенными евро. Следующему этапу нужны дополнительные показатели: переоборудованные устаревшие здания, действительно новые жилые единицы, их площади, расположение, даты завершения, законное проживание и результаты для местной арендной платы.
Программа с порогом 250 000 евро не может самостоятельно решить жилищную проблему Афин. Но если она поможет превратить устаревшие коммерческие площади в тысячи законных и пригодных для проживания объектов, то может улучшить баланс спроса и предложения в одном из наиболее ограниченных сегментов рынка. Афинам нужны не просто дополнительные инвестиции в недвижимость. Афинам нужно больше жилья.
Связанные материалы Santheos
- Экспертная колонка о Golden Visa Греции
- Lei Chen — исследование политики, данные и анализ рынка
- Проекты Golden Visa Греции
- Ответы Santheos о Golden Visa
Примечание о данных и методологии
В настоящее время ни один официальный ряд административных данных Греции не выделяет отдельно завершённые жилые единицы, ежегодно создаваемые именно в рамках категории Golden Visa с порогом 250 000 евро для переоборудования коммерческих объектов в жильё. Цифры 6 000–7 000 в год, 12 000–14 000 за два года и 15 000 с учётом проектов в процессе реализации — иллюстративные сценарии анализа влияния на рынок, а не государственная статистика или прогнозы Santheos по сдаче объектов. Объявления на площадках отражают рекламируемое предложение и запрашиваемые цены, а не весь жилищный фонд или завершённые сделки. Все юридические, налоговые, градостроительные выводы и заключения по виду на жительство требуют актуальной профессиональной проверки конкретного объекта.
Основные источники
- Национальный реестр административных государственных услуг Греции (Mitos), «Постоянная Golden Visa (смена назначения) — Первоначальная выдача». Последнее обновление: 4 августа 2026 года; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
- Министерство социальной сплочённости и семьи, «Национальная стратегия жилищной политики». Опубликовано 19 августа 2026 года; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
- Греческое статистическое управление (ELSTAT), Перепись населения и жилищного фонда 2021 года: Аттика. Год переписи: 2021; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
- Eurostat, «Жильё в Европе — Издание 2025 года». Опубликовано в 2025 году; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
- Банк Греции, «Индексы цен на жилую недвижимость: первый квартал 2026 года». Опубликовано 9 июня 2026 года; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
- XE, «Тенденции рынка недвижимости в Греции». Сравнение второго квартала 2025 года со вторым кварталом 2026 года; дата обращения: 12 сентября 2026 года. Данные площадки объявлений, а не официальный ряд данных о жилищном фонде.
- Правительство Греции, сообщение о заседании кабинета министров по программе Build-to-Rent. Опубликовано 26 января 2026 года; дата обращения: 12 сентября 2026 года.
В этой статье представлен анализ рынка и государственной политики, основанный на фактических данных. Она не является юридической, налоговой, иммиграционной или инвестиционной консультацией либо консультацией по конкретному объекту недвижимости и не гарантирует соответствие условиям Golden Visa или какой-либо результат рассмотрения заявления.
