Pendant une grande partie de la dernière décennie, le débat sur le Golden Visa grec s’est concentré sur la demande : combien d’investisseurs sont entrés sur le marché immobilier, quels capitaux ils ont apportés et si ce pouvoir d’achat a contribué à la hausse des prix. La voie du programme fondée sur un changement d’usage, avec un investissement de 250 000 euros, soulève une autre question : que se passe-t-il lorsque l’investissement international contribue à créer des logements plutôt qu’à acheter uniquement des logements déjà existants ?
Le cadre réglementaire vérifié
Fait vérifié. Le Registre national grec des services publics administratifs indique que la voie du Golden Visa fondée sur un changement d’usage exige un investissement minimum de 250 000 euros. L’investissement doit porter sur un seul bien immobilier. La condition de superficie de 120 mètres carrés applicable à certaines autres voies immobilières ne s’applique pas à cette catégorie. Le passage à un usage résidentiel doit avoir eu lieu après le 5 avril 2024 et être achevé avant le dépôt de la demande de titre de séjour. Une condition distincte de cinq années d’inactivité s’applique lorsqu’un bâtiment industriel est converti.
Cette voie comporte des conditions juridiques et techniques ; elle ne constitue pas une promesse générale d’éligibilité de tout bureau ou bien commercial. Le titre de propriété, l’usage légal, l’historique des permis, le calendrier, la valeur d’acquisition, les justificatifs de paiement et la conversion achevée nécessitent tous un examen propre au bien. L’expression « entièrement admissible » ne doit être utilisée qu’après vérification des documents pertinents du projet et confirmation de la conclusion.
Athènes connaît un problème d’offre de logements
Fait vérifié. Le rapport d’Eurostat « Le logement en Europe 2025 » indique qu’en 2024, 29 % des personnes vivant dans les villes grecques appartenaient à des ménages dont les dépenses de logement dépassaient 40 % du revenu disponible : le taux de surcharge des coûts du logement en milieu urbain le plus élevé de l’Union européenne.
Fait vérifié. La Stratégie nationale grecque pour le logement 2026–2035, approuvée en août 2026, prévoit 50 mesures, dont 14 proposées, réparties sur trois axes de politique publique. L’un des axes vise à accroître l’offre de logements. La stratégie décrit un programme pluriannuel dépassant 6,5 milliards d’euros ; les modalités de mise en œuvre et les mesures proposées doivent être suivies séparément des dispositions déjà adoptées dans la loi.
Fait vérifié. Les données provisoires de la Banque de Grèce montrent que les prix des appartements à Athènes ont augmenté de 5,2 % sur un an au premier trimestre 2026. La hausse des prix ne prouve pas à elle seule une pénurie, mais elle est compatible avec la persistance de tensions sur le marché.
Pourquoi les petits logements comptent
Fait vérifié. Le recensement de la population et des logements de 2021 d’ELSTAT dénombre 1 639 402 ménages privés en Attique. Parmi eux, 570 487 sont des ménages d’une personne, soit une hausse de 36,9 % par rapport à 2011.
Analyse de Lei Chen. Une ville peut disposer d’un vaste parc de logements et manquer malgré tout des bons types de logements aux bons endroits. La croissance des ménages d’une personne renforce la demande de petits appartements bien desservis. Un logement de 35 à 60 mètres carrés mobilise une surface limitée tout en pouvant répondre aux besoins d’un ménage entier. Les conversions légales de bureaux obsolètes peuvent ainsi présenter un intérêt pour les étudiants, les jeunes actifs, les ménages issus de séparations, les retraités et les résidents mobiles à l’international.
De la demande de logements à la production de logements
Historiquement, un achat lié au Golden Visa transférait souvent la propriété d’un appartement existant. Les capitaux entraient en Grèce et le logement pouvait être rénové, sans que le nombre de logements augmente nécessairement. Une conversion légale d’un usage commercial en usage résidentiel peut changer cette équation lorsque des surfaces obsolètes deviennent des logements utilisables.
Analyse de Lei Chen. L’importance économique ne réside pas dans la création automatique d’un logement supplémentaire par chaque investissement de 250 000 euros. Certains bâtiments peuvent avoir des usages mixtes, et la création de logements dépend de la conception et des travaux approuvés. Le changement important tient à la possibilité de favoriser les projets qui ajoutent une offre résidentielle utilisable tout en réemployant des bâtiments qui ne remplissent plus leur fonction économique initiale.
Que représenteraient 6 000 à 7 000 logements par an ?
Scénario illustratif, et non statistique officielle. Il n’existe pas de série administrative publique grecque distinguant les logements achevés chaque année spécifiquement par la voie du Golden Visa fondée sur un changement d’usage et un investissement de 250 000 euros. Pour tester l’impact potentiel sur le marché, supposons que le secteur de la promotion immobilière produise chaque année entre 6 000 et 7 000 logements issus de conversions dans l’ensemble de l’Attique. Sur deux ans, cela représenterait entre 12 000 et 14 000 logements. En incluant les projets en cours de construction, un scénario haut du volume de logements en développement pourrait approcher 15 000 unités.
Rapportés aux 1,64 million de ménages privés d’Attique, 12 000 à 14 000 logements représentent environ 0,7 % à 0,9 %. En comparaison des 570 487 ménages d’une personne recensés en 2021, ils représentent environ 2,1 % à 2,5 %. Ces comparaisons ne prévoient ni l’occupation ni les loyers. Elles montrent pourquoi un programme d’offre concentré sur les petits appartements pourrait compter davantage que ne le suggère sa part dans le parc total de logements.
Si 70 % des 12 000 à 14 000 logements du scénario illustratif permettaient une occupation résidentielle de plus longue durée, cela représenterait 8 400 à 9 800 logements. À 80 %, la fourchette serait de 9 600 à 11 200 ; à 90 %, de 10 800 à 12 600. Il s’agit de tests de sensibilité arithmétiques, et non de prévisions.
Les premiers signaux du marché appellent à la prudence
Données d’une plateforme de marché. Selon XE, le nombre de logements proposés à la location à Athènes d’une superficie maximale de 80 mètres carrés est passé de 9 894 au deuxième trimestre 2025 à 10 680 au deuxième trimestre 2026, soit une hausse de 7,9 %. Sur la même période, le loyer moyen affiché est passé de 12,03 euros à 12,70 euros par mètre carré, soit une hausse de 5,6 %.
Cela ne démontre ni que les conversions ont provoqué la hausse du nombre d’annonces, ni qu’une offre nouvelle a réduit les loyers. Les annonces ne représentent pas l’ensemble du parc locatif et peuvent varier en raison de la rotation des locataires, de la saisonnalité et du comportement des bailleurs. Ces chiffres illustrent plutôt un point important de l’analyse : l’offre peut augmenter tandis que les loyers continuent de monter si la demande sous-jacente progresse plus vite. La question contrefactuelle utile n’est donc pas seulement « les loyers ont-ils baissé ? », mais aussi « jusqu’où auraient-ils pu monter sans logements supplémentaires ? »
Pourquoi les conversions peuvent-elles être importantes localement
Les marchés du logement se jouent à la marge. Si un quartier dispose habituellement de seulement 200 petits appartements adaptés et que plusieurs projets ajoutent 300 logements en 18 mois, les locataires gagnent en choix et les bailleurs font face à davantage de concurrence. Les appartements de mauvaise qualité peuvent devenir plus difficiles à louer à des prix élevés, tandis que les promoteurs doivent se distinguer par la conception, la performance énergétique et le service.
La conversion mobilise également une ressource dont Athènes dispose déjà : les surfaces bâties. Un bureau adapté sur le plan structurel mais économiquement obsolète peut déjà bénéficier d’un accès routier, de réseaux d’eau et d’énergie et d’une localisation proche des emplois ou des transports publics. La voie légale de changement d’usage peut ainsi constituer une forme de recyclage des actifs urbains. Toutefois, la conversion n’est pas automatiquement plus rapide ni moins chère qu’une construction neuve ; les contraintes structurelles, de sécurité incendie, d’accessibilité, de lumière naturelle, d’énergie et d’autorisation peuvent modifier sensiblement les coûts et le calendrier.
Le Build-to-Rent suit la même orientation, mais constitue une mesure distincte
Annonce gouvernementale vérifiée. En janvier 2026, le gouvernement grec a annoncé un programme Build-to-Rent permettant à des personnes morales de construire des logements ou de convertir des bâtiments affectés à d’autres usages, en s’engageant à les louer à long terme pendant au moins dix ans à des loyers prédéterminés. Il s’agit d’une mesure distincte de politique du logement, à ne pas confondre avec la voie du Golden Visa fondée sur un changement d’usage. Son fonctionnement juridique et fiscal définitif doit être vérifié au regard des dispositions adoptées et applicables.
Analyse de Lei Chen. Pris ensemble, ces éléments révèlent une orientation notable des politiques publiques : les capitaux sont de plus en plus appréciés non seulement selon le montant qui entre dans le pays, mais aussi selon ce qu’ils apportent — offre de logements, réemploi d’actifs inactifs et capacité résidentielle à plus long terme.
Risques et limites
- Un logement n’est pas automatiquement abordable. Un nouveau studio peut toujours être proposé à un prix supérieur au pouvoir d’achat local.
- Le seuil de 250 000 euros peut devenir un point d’ancrage des prix. La concurrence pour les bâtiments commerciaux adaptés peut faire monter les prix d’acquisition.
- Le risque de segment demeure. Un excès de studios sur un micromarché peut coexister avec une pénurie de logements familiaux ailleurs.
- Le risque de livraison est important. L’historique des permis, l’état du bâtiment, le coût de construction et le calendrier d’achèvement peuvent compromettre un projet apparemment attractif.
- L’éligibilité au titre de séjour dépend du bien concerné. Les descriptions commerciales ne remplacent pas les vérifications juridiques, techniques et en matière d’immigration.
- Les règles locatives et le traitement fiscal peuvent changer. Avant de s’engager, les investisseurs doivent vérifier le droit en vigueur et le modèle d’exploitation précisément autorisé.
Liste de vérifications préalables pour l’investisseur
- Confirmez la propriété, les données cadastrales, les charges grevant le bien et son usage existant légal.
- Retracez la chaîne des permis et vérifiez que le changement vers un usage résidentiel est légal, qu’il a été achevé après le 5 avril 2024 et avant le dépôt de la demande de titre de séjour.
- Si le bien est industriel, confirmez au moyen de documents le respect de la condition particulière de cinq années d’inactivité.
- Confirmez que l’investissement porte sur un seul bien et que la valeur d’acquisition ainsi que la traçabilité des paiements répondent aux conditions de la voie applicable.
- Obtenez l’examen d’un architecte portant sur l’adéquation structurelle, la sécurité incendie, l’accessibilité, la lumière naturelle, la performance énergétique et l’agencement des logements.
- Vérifiez le contrat de construction, les spécifications, les étapes, les protections relatives à l’achèvement et les justificatifs de remise du bien.
- Vérifiez les règles en vigueur pour les usages à court, moyen et long terme ; ne vous fiez pas au discours commercial.
- Testez la résistance des hypothèses de loyer, de vacance, de coûts d’exploitation, de fiscalité, de charges communes et de revente à des scénarios défavorables.
- Avant de vous engager, demandez la validation de conseillers grecs juridiques, techniques, fiscaux et en immigration pour le bien concerné.
Le programme pourrait finalement être évalué en nombre de logements
Pendant des années, les résultats du Golden Visa ont été mesurés en permis et en euros investis. La prochaine phase nécessite d’autres indicateurs : bâtiments obsolètes convertis, logements réellement nouveaux créés, surfaces, localisations, dates d’achèvement, occupation légale et effets sur les loyers locaux.
Le cadre de 250 000 euros ne peut pas résoudre à lui seul le défi du logement à Athènes. Mais s’il contribue à transformer des surfaces commerciales obsolètes en milliers de logements légaux et utilisables, il peut améliorer l’équilibre entre l’offre et la demande dans l’un des segments les plus contraints du marché. Athènes n’a pas seulement besoin de davantage d’investissement immobilier ; elle a besoin de davantage de logements.
Autres ressources Santheos
- Chronique d’experts sur le Golden Visa grec
- Lei Chen — Recherche sur les politiques publiques, données et analyse de marché
- Projets immobiliers pour le Golden Visa grec
- Santheos Golden Visa : les réponses
Note sur les données et la méthodologie
Aucune série administrative grecque officielle ne distingue actuellement les logements achevés chaque année spécifiquement dans la catégorie du Golden Visa fondée sur la conversion d’un usage commercial en usage résidentiel à 250 000 euros. Les chiffres de 6 000 à 7 000 logements par an, de 12 000 à 14 000 sur deux ans et de 15 000 dans les projets en développement sont des scénarios illustratifs d’analyse de l’impact sur le marché, et non des statistiques gouvernementales ou des prévisions de livraison de Santheos. Les annonces des plateformes de marché indiquent l’offre affichée et les prix demandés, et non le parc total de logements ou les transactions réalisées. Toutes les conclusions juridiques, fiscales, d’urbanisme et relatives aux titres de séjour nécessitent une vérification professionnelle actuelle et propre au bien.
Les principales sources
- Registre national grec des services publics administratifs (Mitos), « Golden Visa permanent (changement d’usage) — Première délivrance ». Dernière mise à jour : 4 août 2026 ; consulté le 12 septembre 2026.
- Ministère de la Cohésion sociale et de la Famille, « Stratégie nationale de politique du logement ». Publication : 19 août 2026 ; consulté le 12 septembre 2026.
- Autorité statistique grecque (ELSTAT), Recensement de la population et des logements de 2021 : Attique. Année de référence du recensement : 2021 ; consulté le 12 septembre 2026.
- Eurostat, « Le logement en Europe — Édition 2025 ». Publication : 2025 ; consulté le 12 septembre 2026.
- Banque de Grèce, « Indices des prix de l’immobilier résidentiel : premier trimestre 2026 ». Publication : 9 juin 2026 ; consulté le 12 septembre 2026.
- XE, « Tendances du marché immobilier en Grèce ». Comparaison du deuxième trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026 ; consulté le 12 septembre 2026. Données de plateforme de marché, et non série officielle sur le parc de logements.
- Gouvernement grec, annonce d’une réunion du Conseil des ministres concernant le Build-to-Rent. Publication : 26 janvier 2026 ; consulté le 12 septembre 2026.
Cet article présente une analyse du marché et des politiques publiques fondée sur des éléments probants. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en matière d’immigration ou d’investissement, ni un conseil relatif à un bien immobilier particulier, et ne garantit ni l’éligibilité au Golden Visa ni l’issue d’une demande.
