Un acheteur peut recevoir un projet d’acte de propriété, un plan d’étage, une brochure et une liste de documents Golden Visa qui semblent tous décrire le même appartement. Toutefois, le dossier n’est rapproché que lorsque les identifiants et la description légale pointent vers le même droit dans chaque document pertinent.
Le KAEK – le code d’identification utilisé par le cadastre hellénique – est un point d’ancrage important. Cela ne constitue pas en soi une garantie que l’étage, la superficie, la part de propriété, l’utilisation ou les espaces auxiliaires ont été décrits de manière cohérente. Les investisseurs doivent considérer cela comme le début d’un exercice de rapprochement de documents et non comme la fin d’une diligence raisonnable.
Éléments à faire correspondre
Créez une fiche par unité et comparez au moins les champs suivants :
| Champ | Documents à comparer | Pourquoi c’est important |
|---|---|---|
| Vendeur et droit de propriété | Titre de propriété existant, preuve cadastrale ou de registre, projet d’acte de propriété | Confirme qui peut transférer quel droit |
| KAEK ou référence du registre | Dossier cadastral, projet d’acte de propriété, documents techniques de l’ingénieur si nécessaire | Connecte les dossiers juridiques et techniques |
| Bâtiment, étage et unité | Acte de copropriété horizontale, plan d’étage, projet d’acte de propriété | Empêche qu’un lot ou un étage erroné soit repris dans le contrat |
| Superficie et pourcentage de propriété | titre de propriété, plans, données cadastrales, projet d’acte de propriété | Met en évidence les écarts importants de description |
| Utilisation existante et nouvelle | Historique des permis, plans approuvés, preuves de changement d’usage, rapport d’ingénieur | Vérifie si la voie de conversion invoquée est étayée |
| Stationnement et stockage | Titre de propriété, documents relatifs au même bâtiment, projet d’acte de propriété | Vérifie si les espaces auxiliaires sont réellement inclus et correctement identifiés |
Le Cadastre hellénique explique que ses services en ligne fournissent des informations sur les droits actuellement enregistrés et les inscriptions de propriété. Il précise également qu’un KAEK est requis lorsqu’un certificat cadastral est demandé pour une zone relevant du cadastre. Ces services aident à identifier la propriété enregistrée, mais un avocat désigné par l’acheteur doit interpréter le dossier juridique et toutes les charges.
Le dossier Golden Visa ajoute un niveau de contrôle
Pour la voie d’investissement éligible fondée sur le changement d’usage de 250 000 euros, la procédure MITOS actuelle exige un seul bien immobilier et l’achèvement du changement éligible des espaces principaux à un usage résidentiel avant la demande de permis de séjour. Il répertorie également un certificat notarié contenant des informations détaillées sur la transaction et, pour les cas spécifiés, un rapport technique d’ingénieur identifiant la propriété, y compris le KAEK.
Cela signifie qu’un KAEK correct dans un document ne corrige pas une description contradictoire ailleurs. Un acte indiquant « bureau au premier étage », un plan indiquant « appartement au deuxième étage » et une brochure commercialisant « Unité B12 » peuvent faire référence à des étiquettes commerciales associées, mais le dossier nécessite une explication documentée avant de signer ou de déposer.
Écarts qui imposent de suspendre et de clarifier
- Le numéro de l’unité de commercialisation est utilisé comme s’il s’agissait de l’identifiant légal de propriété horizontale.
- Le projet d’acte de vente omet un débarras ou une place de parking indiqué dans le bordereau de prix.
- Le KAEK appartient à la parcelle plus large ou à la propriété mère alors que l’étape d’enregistrement spécifique à l’unité est incomplète.
- L’ancien titre de propriété décrit une utilisation commerciale, mais le nouveau statut résidentiel est affirmé sans le permis, la mise à jour ou la révision correspondant.
- La superficie diffère car un document utilise la surface commerciale brute et un autre utilise la surface des espaces principaux légalement enregistrée.
- Le vendeur nommé dans le contrat de réservation n’est pas le propriétaire enregistré ou l’autorité de la société signataire n’a pas été prouvée.
Aucune de ces différences ne doit être « corrigée » en copiant le même numéro dans chaque document. Le dossier juridique ou technique sous-jacent doit au préalable être corrigé, mis à jour ou correctement expliqué par l’avocat, le notaire ou l’ingénieur responsable.
Méthode pratique de rapprochement
- Figez l’identification exacte du lot. Enregistrez la référence du projet, l’étiquette marketing, l’adresse, l’étage, la description de la propriété horizontale, KAEK et tous les espaces auxiliaires.
- Obtenez une preuve de titre de propriété actuelle. Demandez à l’avocat mandaté par l’acheteur quel certificat cadastral ou de registre est approprié et quelle date d’émission est acceptable pour la transaction.
- Faire correspondre le dossier technique approuvé. L’ingénieur doit comparer l’unité avec l’historique des permis pertinents, les plans approuvés et la documentation de changement d’usage.
- Marquez chaque différence. Utilisez un journal des écarts indiquant la personne responsable et les justificatifs requis et la date de résolution. Ne vous fiez pas à une explication orale.
- Revérifiez le projet d’acte. La description légale finale, la contrepartie et les droits inclus doivent correspondre à la fiche d’unité résolue.
- Concilier les preuves d’immigration. Avant le dépôt, comparez l’acte, le certificat notarié, la preuve d’enregistrement et le rapport de l’ingénieur propre à la voie d’investissement.
Exemple hypothétique
Supposons qu’une brochure de projet appelle une unité « A-14 », tandis que le projet d’acte de propriété décrit la propriété horizontale « A-13 ». Les deux affichent la même adresse et le même étage, mais leurs pourcentages de propriété diffèrent. L’acheteur ne doit pas supposer qu’une étiquette est une faute de frappe inoffensive. L’avocat et l’ingénieur doivent identifier la bonne unité enregistrée, établir quel plan lui correspond et obtenir un projet d’acte corrigé avant le déblocage des fonds.
Il s’agit d’un scénario hypothétique de contrôle des documents, et non d’un cas réel approuvé.
Comment Santheos applique ce contrôle
Pour un projet Santheos, l’équipe juridique et de contrôle des risques interne de l’entreprise vérifie le dossier juridique et technique du projet disponible avant qu’une déclaration d’éligibilité spécifique au bien ne soit faite. L’avocat, le notaire et l’ingénieur de l’acheteur doivent néanmoins confirmer l’unité exacte et les documents utilisés pour cette transaction.
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Sources officielles
- Cadastre hellénique, Accès aux données cadastrales de mes propriétés, service en ligne actuel : service officiel.
- Cadastre hellénique, Demandes électroniques de délivrance de certificats, 26 avril 2021, expliquant l’utilisation du KAEK pour les certificats cadastraux : annonce officielle.
- Répertoire National des Services Publics Administratifs (MITOS), Golden Visa permanent (changement d’usage) – Délivrance initiale, procédure actuelle révisée le 12 septembre 2026, en particulier les exigences en matière de propriété, de certificat notarié, d’enregistrement et de rapport d’ingénieur : procédure officielle.
- Loi 5100/2024, Journal officiel A 49/5.4.2024, article 64 remplaçant l’article 100 de la loi 5038/2023 : PDF officiel hébergé par le ministère.
