« Le vendeur a reçu l’argent » ne répond qu’à une seule question. Il n’indique pas nécessairement où l’acheteur a obtenu l’argent, pourquoi une autre personne l’a payé, ni si la transaction peut passer les contrôles de conformité des banques et des professionnels.
Lors d’un achat immobilier avec un Golden Visa en Grèce, la preuve de paiement et la source des fonds sont liées mais distinctes. Les investisseurs qui préparent uniquement le récépissé de transfert découvrent souvent trop tard qu’une banque, un avocat, un notaire ou un autre professionnel assujetti a besoin d’informations supplémentaires.
Contrôle 1 : preuve du paiement de l’investissement éligible
La procédure actuelle de changement d’usage prévoit que la contrepartie immobilière doit être payée intégralement par les moyens bancaires autorisés. L’acte notarié utilisé dans le dossier de résidence doit enregistrer les parties, les biens, la contrepartie, le mode de paiement et les détails du paiement, les éventuelles conditions et la confirmation du paiement intégral.
La même procédure officielle reconnaît également le paiement par le conjoint de l’acheteur ou par des liens de sang ou d’alliance jusqu’au deuxième degré. Cette autorisation n’élimine pas la nécessité d’indiquer clairement qui a payé, à partir de quel compte, à qui, en vertu de quel contrat et pour quelle partie du prix.
Un pack de preuves de paiement doit donc relier :
- l’acheteur désigné dans l’acte ;
- tout tiers payant autorisé et la relation avec l’acheteur ;
- les comptes d’origine et de réception ;
- la date du virement, le montant, la devise et la référence bancaire ;
- l’acompte ou le solde contractuel étant payé ; et
- la mention correspondante dans l’acte authentique et le certificat notarié.
Contrôle 2 : origine des fonds et vérifications AML
Le cadre grec de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) repose principalement sur la loi 4557/2018, telle que modifiée. La Banque de Grèce supervise la conformité des institutions relevant de sa compétence et explique que les institutions surveillées doivent appliquer des exigences de diligence raisonnable et signaler les transactions suspectes à l’autorité compétente.
L’examen de la source des fonds demande comment l’argent a été accumulé ou obtenu. En fonction de l’investisseur, du pays, de la banque et du profil de risque, les pièces justificatives peuvent inclure des relevés de salaire ou de revenus professionnels, des relevés bancaires montrant l’historique de l’épargne, un contrat de vente de propriété, une preuve de dividende, des documents de succession, un contrat de prêt ou toute autre source documentée.
Cette liste est pratique plutôt qu’une liste de contrôle statutaire universelle. Chaque institution ou professionnel assujetti applique un examen basé sur les risques, et les exigences peuvent changer si le payeur, le compte, la juridiction, la devise ou la structure de propriété changent.
Pourquoi un justificatif de paiement correct peut ne pas suffire
Prenons quatre exemples :
| Situation | Preuve de paiement | Question supplémentaire |
|---|---|---|
| L’acheteur paie à partir d’un compte personnel détenu de longue date | Confirmation de transfert | La banque exige-t-elle des preuves expliquant le solde accumulé ? |
| Un parent paie pour un enfant adulte | Reçu de transfert du parent | La relation entre-t-elle dans la catégorie autorisée et la source est-elle documentée ? |
| L’acheteur utilise un compte d’entreprise | Transfert d’entreprise | L’entreprise est-elle habilitée à financer l’achat et qui en est le bénéficiaire effectif ? |
| Les fonds transitent par plusieurs comptes | Transfert entrant final | Le cheminement complet et le but de chaque transfert peuvent-ils être expliqués ? |
Un reçu pour la dernière étape d’un transfert multi-comptes n’explique pas automatiquement les étapes précédentes. De même, une déclaration de revenus ou un contrat de vente peuvent expliquer la richesse mais ne prouvent pas que le prix d’achat exact est parvenu au bon destinataire.
Constituez la piste documentaire avant le premier versement
- Identifiez le payeur. Décidez si l’acheteur paiera directement ou s’il s’agit d’un proche autorisé ou d’une structure agréée.
- Renseignez-vous tôt auprès de la banque réceptrice. Renseignez-vous sur les exigences pratiques de conformité avant de déplacer une somme importante.
- Préparer les documents sources. Utilisez des documents identifiant la personne, la transaction, le montant et la date. Organisez l’authentification et la traduction si demandé.
- Conservez une chaîne de paiement simple. Évitez les comptes intermédiaires inutiles, les mouvements de trésorerie inexpliqués ou les références qui n’identifient pas la propriété ou le contrat.
- Utilisez des noms cohérents. L’orthographe des passeports, des comptes bancaires, des contrats et des documents de relation doit être conciliable.
- Enregistrez chaque versement. Tenir un calendrier indiquant le montant dû, la date de paiement, le payeur, le destinataire, la référence bancaire et l’objet du contrat.
- Réconcilier avant l’acte. L’avocat et le notaire doivent confirmer que les preuves bancaires soutiennent le libellé de paiement prévu pour l’acte et le certificat Golden Visa.
Exemple hypothétique
Supposons qu’un investisseur dispose de EUR 250,000 sur un compte bancaire grec et puisse montrer le transfert final au vendeur. La moitié du solde est arrivée une semaine plus tôt d’une société appartenant à l’investisseur, sans document de dividende, de prêt ou de distribution dans le dossier de transaction. Le reçu de paiement peut prouver que le vendeur a été payé, mais la banque ou le professionnel peut toujours demander des preuves expliquant le virement de la société vers le compte personnel et son fondement économique.
Il s’agit d’un scénario de conformité hypothétique. Il ne s’agit pas de conclure qu’une structure particulière est acceptée ou rejetée.
Comment Santheos applique ce contrôle
Pour un projet Santheos, l’équipe interne juridique et de contrôle des risques de l’entreprise examine la structure des transactions disponible et les documents de paiement dans le périmètre d’intervention de l’entreprise. La banque, l’avocat et le notaire de l’investisseur déterminent les preuves supplémentaires sur l’origine des fonds dont ils ont besoin pour chaque cas individuel.
Articles Santheos connexes
- Quand le payeur et l’acheteur sont différents
- Conversion de EUR 250,000 Golden Visa Grèce : parcours de paiement et budget global
- Avant de payer un acompte de réservation : 12 clauses à vérifier
Sources officielles
- Répertoire National des Services Publics Administratifs (MITOS), Golden Visa permanent (changement d’usage) – Délivrance initiale, procédure actuelle révisée le 12 septembre 2026, notamment les exigences en matière de paiement, de payeur autorisé et d’attestation notariale : procédure officielle.
- Loi 5100/2024, Journal officiel A 49/5.4.2024, article 64 remplaçant l’article 100 de la loi 5038/2023 : PDF officiel hébergé par le ministère.
- Banque de Grèce, Lutte contre le blanchiment d’argent, page du cadre actuel révisée le 12 septembre 2026, identifiant la loi 4557/2018 et le cadre de surveillance basé sur les risques : page officielle de la Banque de Grèce.
- Loi 4557/2018, Journal officiel A 139/30.7.2018, telle que modifiée, cadre grec de LCB-FT : Journal officiel du gouvernement hébergé par la Banque de Grèce PDF.
