“Người bán đã nhận được tiền” chỉ trả lời một câu hỏi. Nó không nhất thiết phải cho biết người mua lấy tiền từ đâu, tại sao người khác lại trả số tiền đó hoặc liệu giao dịch có thể vượt qua sự kiểm tra tuân thủ của ngân hàng và các chuyên gia hay không.
Trong giao dịch mua bất động sản Golden Visa Hy Lạp, bằng chứng thanh toán và nguồn vốn có liên quan nhưng khác nhau. Các nhà đầu tư chỉ chuẩn bị chứng từ chuyển khoản thường phát hiện quá muộn rằng ngân hàng, luật sư, công chứng viên hoặc các chuyên gia khác thuộc diện phải tuân thủ cần thêm thông tin.
Kiểm tra 1: bằng chứng thanh toán khoản đầu tư đủ điều kiện
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng hiện nay quy định rằng tiền mua bất động sản phải được thanh toán đầy đủ thông qua các phương thức ngân hàng được phép. Giấy chứng nhận công chứng được sử dụng trong hồ sơ cư trú phải ghi lại các bên, tài sản, số tiền, phương thức thanh toán và chi tiết thanh toán, mọi điều kiện và xác nhận đã thanh toán đầy đủ.
Thủ tục chính thức tương tự cũng công nhận việc thanh toán của vợ/chồng hoặc họ hàng của người mua bằng quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân lên đến cấp độ thứ hai. Sự cho phép đó không loại bỏ sự cần thiết phải có hồ sơ rõ ràng về ai đã thanh toán, từ tài khoản nào, cho ai, theo hợp đồng nào và phần nào của giá.
Do đó, gói bằng chứng thanh toán phải kết nối:
- người mua có tên trong chứng thư;
- bất kỳ người thanh toán bên thứ ba nào được phép và mối quan hệ với người mua;
- tài khoản gửi và nhận;
- ngày chuyển khoản, số tiền, loại tiền tệ và số tham chiếu ngân hàng;
- phần hoặc số dư theo hợp đồng đang được thanh toán; và
- tuyên bố tương ứng trong chứng thư và giấy chứng nhận công chứng.
Kiểm tra 2: nguồn tiền và rà soát AML
Khuôn khổ AML của Hy Lạp chủ yếu dựa trên Luật 4557/2018 đã được sửa đổi. Ngân hàng Hy Lạp giám sát việc tuân thủ của các tổ chức trong phạm vi quyền hạn của mình và giải thích rằng các tổ chức được giám sát phải áp dụng các yêu cầu thẩm định và báo cáo các giao dịch đáng ngờ cho cơ quan có thẩm quyền.
Đánh giá nguồn vốn hỏi tiền được tích lũy hoặc thu được như thế nào. Tùy thuộc vào nhà đầu tư, quốc gia, ngân hàng và hồ sơ rủi ro, tài liệu hỗ trợ có thể bao gồm hồ sơ tiền lương hoặc thu nhập kinh doanh, báo cáo ngân hàng thể hiện lịch sử tiết kiệm, hợp đồng bán tài sản, bằng chứng cổ tức, tài liệu thừa kế, hợp đồng cho vay hoặc nguồn tài liệu khác.
Danh sách đó mang tính thực tế hơn là một danh sách kiểm tra theo luật định phổ quát. Mỗi tổ chức hoặc chuyên gia có nghĩa vụ áp dụng đánh giá dựa trên rủi ro và các yêu cầu có thể thay đổi nếu người thanh toán, tài khoản, khu vực pháp lý, loại tiền tệ hoặc cơ cấu quyền sở hữu thay đổi.
Vì sao chứng từ thanh toán hợp lệ vẫn có thể chưa đủ
Hãy xem xét bốn ví dụ:
| Tình huống | Bằng chứng thanh toán | Câu hỏi bổ sung |
|---|---|---|
| Người mua thanh toán từ tài khoản cá nhân lâu năm | Xác nhận chuyển khoản | Ngân hàng có yêu cầu bằng chứng giải thích số dư tích lũy không? |
| Cha mẹ trả tiền cho một đứa trẻ trưởng thành | Biên nhận chuyển khoản của phụ huynh | Mối quan hệ có nằm trong danh mục được phép không và nguồn có được ghi lại không? |
| Người mua sử dụng tài khoản công ty | Chuyển khoản từ tài khoản công ty | Công ty có quyền tài trợ cho việc mua hàng không và ai là chủ sở hữu hưởng lợi? |
| Tiền chuyển qua nhiều tài khoản | Khoản chuyển đến cuối cùng | Đường dẫn đầy đủ và mục đích của mỗi lần chuyển tiền có thể được giải thích không? |
Biên nhận cho chặng cuối của giao dịch chuyển khoản nhiều tài khoản không tự động giải thích cho chặng trước đó. Tương tự, tờ khai thuế hoặc hợp đồng mua bán có thể giải thích sự giàu có nhưng không chứng minh được rằng giá mua chính xác đã đến đúng người nhận.
Chuẩn bị chuỗi chứng từ trước đợt thanh toán đầu tiên
- Xác định người trả tiền. Quyết định xem người mua sẽ thanh toán trực tiếp hay có sự tham gia của người thân được phép hoặc cơ cấu được phê duyệt hay không.
- Hãy hỏi ngân hàng nhận tiền sớm. Đạt được các yêu cầu tuân thủ thực tế trước khi chuyển một khoản tiền lớn.
- Chuẩn bị tài liệu nguồn. Sử dụng các tài liệu xác định người, giao dịch, số tiền và ngày tháng. Sắp xếp chứng thực và dịch thuật nếu được yêu cầu.
- Giữ luồng thanh toán đơn giản. Tránh các tài khoản trung gian không cần thiết, chuyển tiền mặt không giải thích được hoặc nội dung chuyển khoản không xác định được bất động sản hoặc hợp đồng.
- Sử dụng tên nhất quán. Cách viết trong hộ chiếu, tài khoản ngân hàng, hợp đồng và các tài liệu về mối quan hệ phải có thể đối chiếu.
- Ghi từng đợt. Duy trì lịch trình hiển thị số tiền đến hạn, ngày thanh toán, người trả tiền, người nhận, mã hoặc nội dung tham chiếu ngân hàng và mục đích hợp đồng.
- Đối chiếu trước khi ký chứng thư. Luật sư và công chứng viên phải xác nhận rằng bằng chứng ngân hàng phù hợp với nội dung thanh toán dự kiến ghi trong chứng thư và chứng chỉ Golden Visa.
Ví dụ giả định
Giả sử một nhà đầu tư có EUR 250,000 trong tài khoản ngân hàng Hy Lạp và có thể xuất trình khoản chuyển khoản cuối cùng cho người bán. Một nửa số dư đến trước một tuần từ một công ty thuộc sở hữu của nhà đầu tư, không có cổ tức, khoản vay hoặc tài liệu phân phối trong hồ sơ giao dịch. Biên lai thanh toán có thể chứng minh rằng người bán đã được thanh toán, nhưng ngân hàng hoặc chuyên gia vẫn có thể yêu cầu bằng chứng giải thích việc chuyển giao từ công ty sang cá nhân và cơ sở kinh tế của nó.
Đây là một kịch bản tuân thủ giả định. Đây không phải là phát hiện rằng bất kỳ cấu trúc cụ thể nào được chấp nhận hay bị từ chối.
Santheos thực hiện việc kiểm tra này như thế nào?
Đối với dự án Santheos, nhóm pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ của công ty sẽ xem xét cấu trúc giao dịch và tài liệu thanh toán có sẵn trong phạm vi của công ty. Ngân hàng, luật sư và công chứng viên của nhà đầu tư xác định những bằng chứng bổ sung về nguồn vốn mà họ yêu cầu cho từng trường hợp cụ thể.
Bài viết liên quan của Santheos
- Khi người trả tiền và người mua khác nhau
- Golden Visa chuyển đổi EUR 250,000 Hy Lạp: Lộ trình thanh toán và ngân sách toàn bộ
- Trước khi thanh toán tiền đặt cọc đặt chỗ: 12 điều khoản cần kiểm tra
Nguồn chính thức
- Cơ quan đăng ký dịch vụ hành chính công quốc gia (MITOS), Golden Visa vĩnh viễn (thay đổi mục đích sử dụng) – Cấp lần đầu, thủ tục hiện hành được xem xét vào ngày 12 tháng 9 năm 2026, đặc biệt là các yêu cầu về thanh toán, người trả tiền được phép và chứng chỉ công chứng: thủ tục chính thức.
- Luật 5100/2024, Công báo Chính phủ A 49/5.4.2024, Điều 64 thay thế Điều 100 của Luật 5038/2023: bản PDF chính thức do Bộ lưu trữ.
- Ngân hàng Hy Lạp, Chống rửa tiền, trang khuôn khổ hiện tại được xem xét vào ngày 12 tháng 9 năm 2026, xác định Luật 4557/2018 và khuôn khổ giám sát dựa trên rủi ro: trang chính thức của Ngân hàng Hy Lạp.
- Luật 4557/2018, Công báo Chính phủ A 139/30.7.2018, đã được sửa đổi, khuôn khổ AML của Hy Lạp: Công báo Chính phủ chính thức của Ngân hàng Hy Lạp PDF.
