Người mua có thể nhận được bản thảo chứng thư, sơ đồ mặt bằng, tài liệu quảng cáo và danh sách tài liệu Golden Visa, tất cả đều mô tả cùng một căn hộ. Tuy nhiên, hồ sơ sẽ không được đối chiếu cho đến khi các mã định danh và mô tả pháp lý chỉ ra cùng một quyền trong mọi tài liệu liên quan.
KAEK – mã nhận dạng được cơ quan địa chính Hy Lạp sử dụng – là một điểm neo quan trọng. Bản thân nó không phải là sự đảm bảo rằng tầng, diện tích, phần sở hữu, không gian sử dụng hoặc không gian phụ trợ đã được mô tả một cách nhất quán. Các nhà đầu tư nên coi đây là bước khởi đầu của quá trình đối chiếu tài liệu chứ không phải là bước kết thúc của quá trình thẩm định.
Những thông tin cần đối chiếu
Lập một phiếu thông tin cho từng căn và so sánh ít nhất các trường sau:
| Hạng mục | Tài liệu để so sánh | Tại sao nó quan trọng |
|---|---|---|
| Người bán và quyền sở hữu | Bằng chứng về quyền sở hữu, địa chính hoặc đăng ký hiện có, dự thảo chứng thư | Xác nhận ai có thể chuyển nhượng quyền nào |
| KAEK hoặc tài liệu tham khảo đăng ký | Hồ sơ địa chính, dự thảo chứng thư, tài liệu kỹ sư nếu được yêu cầu | Kết nối các tập tin pháp lý và kỹ thuật |
| Tòa nhà, tầng và đơn vị | Văn bản xác lập quyền sở hữu theo tầng, sơ đồ mặt bằng, dự thảo chứng thư | Ngăn việc đưa nhầm căn hộ hoặc tầng vào hợp đồng |
| Diện tích và tỷ lệ sở hữu | Giấy tờ sở hữu, bản vẽ, dữ liệu địa chính, dự thảo chứng thư | Làm rõ các sai lệch quan trọng trong phần mô tả |
| Sử dụng hiện tại và mới | Lịch sử giấy phép, kế hoạch đã được phê duyệt, bằng chứng thay đổi mục đích sử dụng, báo cáo kỹ sư | Xác định xem lộ trình chuyển đổi đã xác nhận có được hỗ trợ hay không |
| Bãi đỗ xe và kho bãi | Tiêu đề, bằng chứng cùng tòa nhà, dự thảo chứng thư | Kiểm tra xem các không gian phụ có thực sự được bao gồm và xác định chính xác hay không |
Cơ quan Địa chính Hy Lạp giải thích rằng các dịch vụ trực tuyến của nó cung cấp thông tin về các quyền đã đăng ký hiện tại và hồ sơ bất động sản. Nó cũng nêu rõ rằng cần phải có KAEK khi yêu cầu chứng chỉ địa chính cho một khu vực hoạt động thuộc địa chính. Những dịch vụ đó giúp xác định tài sản đã đăng ký, nhưng luật sư do người mua chỉ định phải giải thích hồ sơ pháp lý và mọi ràng buộc.
Hồ sơ Golden Visa có thêm một lớp kiểm tra
Đối với lộ trình thay đổi mục đích sử dụng đủ điều kiện trị giá EUR 250,000, quy trình MITOS hiện tại yêu cầu một bất động sản duy nhất và hoàn thành việc thay đổi đủ điều kiện về diện tích chính thành mục đích sử dụng ở trước khi nộp đơn xin giấy phép cư trú. Nó cũng liệt kê chứng chỉ công chứng chứa thông tin giao dịch chi tiết và, đối với các trường hợp cụ thể, báo cáo kỹ thuật của kỹ sư xác định tài sản, bao gồm cả KAEK.
Điều này có nghĩa là một KAEK chính xác trong một tài liệu không giải quyết được mô tả mâu thuẫn ở nơi khác. Chứng thư có nội dung “văn phòng ở tầng một”, sơ đồ đánh dấu “căn hộ ở tầng hai” và tài liệu quảng cáo tiếp thị “Căn hộ B12” có thể đề cập đến các nhãn thương mại liên quan, nhưng hồ sơ cần có văn bản giải thích trước khi ký hoặc nộp đơn.
Những sai lệch cần tạm dừng và làm rõ
- Mã căn hộ dùng trong tiếp thị được sử dụng như thể nó là mã định danh pháp lý của phần sở hữu theo tầng.
- Dự thảo chứng thư bỏ qua phòng chứa đồ hoặc chỗ đậu xe thể hiện trong biểu giá.
- KAEK thuộc về lô đất rộng hơn hoặc tài sản gốc trong khi bước đăng ký dành riêng cho từng đơn vị chưa hoàn tất.
- Giấy tờ sở hữu cũ mô tả mục đích sử dụng thương mại nhưng tình trạng cư trú mới được xác nhận mà không có giấy phép, cập nhật hoặc sửa đổi liên quan.
- Diện tích khác nhau vì một tài liệu sử dụng tổng diện tích thương mại và một tài liệu khác sử dụng diện tích phần chính được ghi nhận hợp pháp.
- Người bán có tên trong thỏa thuận đặt chỗ không phải là chủ sở hữu đã đăng ký hoặc thẩm quyền của công ty ký kết chưa được chứng minh.
Không có sự khác biệt nào trong số này phải được “sửa chữa” bằng cách sao chép cùng một số vào mọi tài liệu. Hồ sơ pháp lý hoặc kỹ thuật cơ bản trước tiên phải được sửa chữa, cập nhật hoặc giải thích hợp lý bởi luật sư, công chứng viên hoặc kỹ sư chịu trách nhiệm.
Quy trình đối chiếu thực tế
- Cố định chính xác căn hộ được giao dịch. Ghi lại tài liệu tham khảo dự án, nhãn tiếp thị, địa chỉ, tầng, mô tả quyền sở hữu theo tầng, KAEK và bất kỳ không gian phụ trợ nào.
- Thu thập bằng chứng quyền sở hữu hiện hành. Hỏi luật sư do người mua chỉ định xem giấy chứng nhận địa chính hoặc đăng ký nào phù hợp và thời gian giao dịch phải mới như thế nào.
- Đối chiếu với hồ sơ kỹ thuật đã được phê duyệt. Kỹ sư nên so sánh căn hộ với lịch sử giấy phép liên quan, kế hoạch đã được phê duyệt và tài liệu về việc thay đổi mục đích sử dụng.
- Đánh dấu mọi sự khác biệt. Sử dụng nhật ký khác biệt với người phụ trách, bằng chứng cần thiết và ngày giải quyết. Đừng dựa vào lời giải thích bằng miệng.
- Kiểm tra lại dự thảo chứng thư. Mô tả pháp lý cuối cùng, giá mua và các quyền kèm theo phải khớp với phiếu căn hộ đã được đối chiếu.
- Đối chiếu các bằng chứng nhập cư. Trước khi nộp đơn, hãy so sánh chứng thư, chứng chỉ công chứng, bằng chứng đăng ký và báo cáo của kỹ sư dành cho lộ trình cụ thể.
Ví dụ giả định
Giả sử tài liệu quảng cáo dự án gọi một đơn vị là “A-14”, trong khi dự thảo chứng thư mô tả thuộc tính theo chiều ngang là “A-13”. Cả hai đều hiển thị cùng một địa chỉ đường và tầng, nhưng tỷ lệ sở hữu của họ khác nhau. Người mua không nên cho rằng một nhãn là lỗi đánh máy vô hại. Luật sư và kỹ sư phải xác định đúng đơn vị đã đăng ký, thiết lập kế hoạch nào tương ứng với đơn vị đó và lấy bản dự thảo chứng thư đã sửa trước khi tiền được giải ngân.
Đây là tình huống kiểm soát tài liệu giả định, không phải trường hợp được phê duyệt thực tế.
Santheos thực hiện việc kiểm tra này như thế nào?
Đối với dự án Santheos, nhóm pháp lý và kiểm soát rủi ro nội bộ của công ty sẽ xác minh hồ sơ dự án kỹ thuật và pháp lý có sẵn trước khi đưa ra tuyên bố đủ điều kiện cho từng tài sản cụ thể. Luật sư, công chứng viên và kỹ sư riêng của người mua vẫn phải xác nhận chính xác đơn vị và các giấy tờ được sử dụng cho giao dịch đó.
Bài viết liên quan của Santheos
- Giấy chứng nhận công chứng và bằng chứng đăng ký đất đai cho Dự án chuyển đổi Golden Visa Hy Lạp
- Ai sở hữu tài sản và ai có thể ký? Kiểm tra quyền của người bán
- Báo cáo kỹ thuật của kỹ sư cho Dự án chuyển đổi Golden Visa Hy Lạp trị giá EUR 250,000
Nguồn chính thức
- Địa chính Hy Lạp, Truy cập vào dữ liệu địa chính của tài sản của tôi, dịch vụ trực tuyến hiện tại: dịch vụ chính thức.
- Địa chính Hy Lạp, Ứng dụng điện tử để cấp giấy chứng nhận, ngày 26 tháng 4 năm 2021, giải thích việc sử dụng KAEK cho chứng chỉ địa chính: thông báo chính thức.
- Cơ quan đăng ký dịch vụ hành chính công quốc gia (MITOS), Golden Visa vĩnh viễn (thay đổi mục đích sử dụng) – Cấp lần đầu, thủ tục hiện hành được xem xét vào ngày 12 tháng 9 năm 2026, đặc biệt là các yêu cầu về tài sản, chứng chỉ công chứng, đăng ký và báo cáo kỹ sư: thủ tục chính thức.
- Luật 5100/2024, Công báo Chính phủ A 49/5.4.2024, Điều 64 thay thế Điều 100 của Luật 5038/2023: bản PDF chính thức do Bộ lưu trữ.
