Un investisseur ressortissant d’un pays tiers peut envisager d’acheter, par l’intermédiaire d’une société plutôt qu’en son nom propre, un bien commercial converti en logement relevant du seuil de 250 000 EUR de la Golden Visa grecque. La procédure officielle grecque autorise le recours à une personne morale dans une situation définie, mais ajoute un contrôle strict de la propriété et des justificatifs supplémentaires au dossier.
La règle essentielle ne consiste pas simplement à contrôler la société. Pour un achat réalisé par une personne morale établie en Grèce ou dans un autre État membre de l’Union européenne, le ressortissant du pays tiers doit démontrer qu’il est l’unique propriétaire de la totalité des actions, parts ou autres droits de propriété de cette personne morale.
Ce que signifie la règle de l’associé unique
La procédure officielle applique un critère de propriété intégrale. Un contrôle majoritaire, une détention conjointe avec le conjoint, la présence d’un associé minoritaire ou une structure à plusieurs niveaux peuvent ne pas satisfaire la condition annoncée. L’investisseur doit pouvoir documenter la propriété de l’intégralité du capital ou des droits équivalents de la société acquéreuse.
Cette exigence doit être examinée avant toute réservation ou restructuration. Une société adaptée à la détention immobilière ordinaire peut ne pas convenir à la règle spécifique de la Golden Visa. L’organigramme, les extraits de registre et les actes constitutifs doivent présenter une chaîne claire et cohérente aux dates pertinentes.
Où la société acquéreuse peut-elle être établie ?
La procédure officielle en anglais vise une personne morale établie en Grèce ou dans un autre État membre de l’UE. Elle ne décrit pas la même option pour une entité établie hors de l’Union européenne. Les acquéreurs souhaitant utiliser une société existante doivent donc confirmer avec leur avocat grec sa juridiction, sa forme juridique et les preuves de propriété avant de l’utiliser dans la transaction.
Une société grecque ou d’un autre pays de l’UE peut aussi entraîner des obligations comptables, fiscales, administratives et de déclaration du bénéficiaire effectif au-delà du dossier de séjour. La décision doit reposer sur la structure globale de l’investisseur, et non sur la seule appellation Golden Visa.
Justificatifs sociaux à préparer
Les documents exacts dépendent de la société et de la juridiction, mais le dossier doit démontrer la propriété exclusive de toutes les actions, parts ou autres droits. L’équipe juridique peut demander des extraits récents du registre, les statuts, le registre des associés, des certificats de fonction ou de représentation, les données sur le bénéficiaire effectif et des traductions dûment certifiées.
Les documents délivrés à l’étranger peuvent nécessiter une Apostille ou une légalisation consulaire selon le pays et le document. Les noms, données de passeport, numéros d’entreprise et pourcentages de détention doivent être cohérents. Si la situation de la société change entre la signature, la réalisation et le dépôt du dossier, des justificatifs actualisés peuvent être requis.
Le bien doit toujours respecter les règles de conversion
Le recours à une société ne modifie pas les conditions immobilières de fond. L’investissement doit toujours porter sur un seul bien acquis en pleine propriété et possession, pour une valeur minimale de 250 000 EUR au moment de l’achat. Les espaces principaux doivent être convertis d’un usage commercial à un usage résidentiel dans le cadre légal.
La procédure officielle indique que le changement d’usage peut être réalisé par l’acheteur ou le vendeur, mais qu’il doit être achevé avant la demande de Golden Visa. Le rapport de l’ingénieur doit relier la preuve de conversion, le bien et l’acte. La propriété sociétaire ajoute une couche documentaire ; elle ne remplace aucune preuve technique ou notariale.
La traçabilité du paiement reste un contrôle distinct
Le prix convenu doit être payé intégralement par les canaux autorisés dans la procédure officielle : chèque bancaire barré versé sur le compte du bénéficiaire auprès d’un établissement de crédit opérant en Grèce, virement admissible ou paiement par carte via un dispositif POS éligible vers le compte de paiement du bénéficiaire.
La procédure précise également que le paiement peut être effectué par le conjoint de l’acheteur ou par des parents par le sang ou par alliance jusqu’au deuxième degré. Un achat par société exige une coordination rigoureuse entre le payeur, la personne morale acquéreuse, le bénéficiaire, l’acte et les relevés bancaires. Les professionnels doivent examiner le circuit prévu avant le mouvement des fonds.
Il convient de conserver dès le départ les instructions bancaires, confirmations de virement, relevés de compte et références notariales. Même un paiement arrivé à bonne destination peut créer des difficultés si l’émetteur, la référence ou la chaîne documentaire ne correspondent pas à la structure de la transaction.
Questions à résoudre avant de choisir l’achat par société
- La société est-elle établie en Grèce ou dans un autre État membre de l’UE ?
- L’investisseur détient-il toutes les actions, parts ou autres droits ?
- Cette propriété peut-elle être prouvée par des documents officiels récents ?
- Les documents étrangers nécessitent-ils certification, Apostille ou traduction ?
- Qui est habilité à signer la réservation, l’acte et les déclarations associées ?
- Le compte bancaire et le circuit de paiement correspondent-ils à la structure d’achat ?
- Comment le bien sera-t-il déclaré aux fins fiscales grecques et dans l’E9 ?
- Quelles obligations permanentes en matière de société, comptabilité et bénéficiaire effectif suivront ?
Achat individuel ou achat par société ?
Un achat individuel est souvent plus simple à comprendre, car l’investisseur, l’acquéreur nommé dans l’acte et le demandeur de la Golden Visa sont directement reliés. Un achat par société peut convenir à une structure soigneusement planifiée, mais il ajoute des exigences documentaires, de maintien et de preuve.
La meilleure voie dépend de la résidence fiscale, de la planification familiale et successorale, du financement, des structures professionnelles existantes et de la gestion future du bien. Ces questions doivent être examinées avec des professionnels grecs indépendants du droit et de la fiscalité avant tout engagement.
Comment Santheos accompagne le dossier immobilier
Santheos développe à Athènes des projets de conversion de locaux commerciaux en logements pleinement éligibles au volet immobilier à 250 000 EUR de la Golden Visa grecque. L’équipe organise les documents relatifs au bien, à la conversion et à la livraison afin que l’avocat, le notaire, l’ingénieur et le comptable choisis par l’investisseur puissent évaluer la structure de propriété et de paiement proposée pour l’unité retenue.
Commencez par comparer le portefeuille de projets de conversion Santheos. Pour des réponses détaillées sur les biens, la famille, les coûts et la procédure, consultez l’Encyclopédie Golden Visa. Pour demander la documentation actuelle d’un projet, contactez l’équipe Santheos à Athènes.
Référence officielle
La source principale de cet article est la procédure en anglais du gouvernement grec, Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance. Cette page précise la condition d’associé unique, les exigences immobilières, les méthodes de paiement autorisées et les pièces justificatives de cette voie.
