Un inversor de un tercer país puede plantearse comprar, mediante una empresa en lugar de hacerlo a título personal, un inmueble convertido de uso comercial a residencial dentro de la categoría de 250.000 EUR de la Golden Visa de Grecia. El procedimiento oficial griego permite una estructura de persona jurídica en una situación definida, pero añade una prueba estricta de propiedad y documentación adicional al expediente.
La regla clave no consiste simplemente en que el inversor controle la empresa. Para una compra a través de una persona jurídica establecida en Grecia o en otro Estado miembro de la Unión Europea, el nacional del tercer país debe demostrar que es el propietario único de todas las acciones, participaciones u otros derechos de propiedad de dicha persona jurídica.
Qué significa la regla del propietario único
El procedimiento oficial aplica un criterio de propiedad total. El control mayoritario, la copropiedad con el cónyuge, la presencia de un socio minoritario o una estructura de varios niveles pueden no cumplir la condición indicada. El inversor debe poder acreditar la titularidad de todo el capital o de los derechos equivalentes de la empresa compradora.
Este requisito debe revisarse antes de una reserva o reestructuración societaria. Una empresa adecuada para la propiedad inmobiliaria ordinaria puede no encajar en la regla especial de la Golden Visa. El organigrama, los extractos registrales y los documentos constitutivos deben mostrar una situación clara y coherente en las fechas pertinentes.
Dónde puede estar establecida la empresa compradora
El procedimiento oficial en inglés se refiere a una persona jurídica establecida en Grecia o en otro Estado miembro de la UE. No describe la misma opción de compra mediante empresa para una entidad establecida fuera de la Unión Europea. Quienes consideren utilizar una empresa existente deben confirmar con su abogado griego la jurisdicción, la forma jurídica y las pruebas de propiedad antes de emplearla en la operación.
Una empresa griega o de otro país de la UE también puede generar obligaciones contables, fiscales, administrativas y de declaración del titular real, además del expediente de residencia. La decisión debe basarse en la estructura general del inversor y no únicamente en la denominación Golden Visa.
Documentación societaria que debe prepararse
Los documentos exactos dependen de la empresa y la jurisdicción, pero el expediente debe demostrar la propiedad exclusiva de todas las acciones, participaciones u otros derechos. El equipo jurídico puede necesitar extractos registrales recientes, estatutos, registros de socios, certificados de cargo o representación, registros de titularidad real y traducciones debidamente certificadas.
Los documentos emitidos en el extranjero pueden requerir Apostilla o legalización consular según el país y el documento. Los nombres, datos de pasaporte, números de empresa y porcentajes de propiedad deben coincidir en todos los registros. Si la situación societaria cambia entre la firma, el cierre y la presentación, puede ser necesario aportar pruebas actualizadas.
El inmueble debe seguir cumpliendo las reglas de conversión
Utilizar una empresa no modifica los requisitos sustantivos del inmueble. La inversión debe seguir referida a un único inmueble adquirido en pleno dominio y posesión, con un valor mínimo de adquisición de 250.000 EUR en el momento de la compra. Los espacios principales deben convertirse de uso comercial a residencial dentro del marco legal.
El procedimiento oficial indica que el cambio de uso puede ser completado por el comprador o el vendedor, pero debe estar terminado antes de solicitar la Golden Visa. El informe del ingeniero debe vincular la prueba de conversión, el inmueble y la escritura. La propiedad societaria añade otra capa documental; no sustituye ninguna prueba técnica o notarial.
La trazabilidad del pago sigue siendo una prueba separada
El precio acordado debe pagarse íntegramente mediante los canales autorizados descritos en el procedimiento oficial. Entre ellos figuran un cheque bancario cruzado ingresado en la cuenta del beneficiario en una entidad de crédito que opere en Grecia, una transferencia admisible o un pago con tarjeta mediante un sistema POS elegible a la cuenta de pago del beneficiario.
El procedimiento también establece que el pago puede ser realizado por el cónyuge del comprador o por parientes por consanguinidad o afinidad hasta segundo grado. Una compra societaria exige coordinar cuidadosamente al pagador, la persona jurídica compradora, el beneficiario, la escritura y los registros bancarios. El equipo profesional debe revisar la ruta prevista antes de mover los fondos.
Conviene conservar desde el principio instrucciones bancarias, confirmaciones de transferencia, extractos de cuenta y referencias notariales. Incluso un pago recibido correctamente puede generar trabajo evitable si el ordenante, la referencia o la cadena documental no coinciden con la estructura de la operación.
Preguntas que deben resolverse antes de comprar mediante una empresa
- ¿Está la empresa establecida en Grecia o en otro Estado miembro de la UE?
- ¿Posee el inversor todas las acciones, participaciones u otros derechos?
- ¿Puede acreditarse esa propiedad con documentos oficiales vigentes?
- ¿Requerirán los documentos extranjeros certificación, Apostilla o traducción?
- ¿Quién está autorizado para firmar la reserva, la escritura y las declaraciones relacionadas?
- ¿Coinciden la cuenta bancaria y la ruta de pago con la estructura compradora?
- ¿Cómo se declarará el inmueble a efectos fiscales griegos y en el E9?
- ¿Qué obligaciones continuas societarias, contables y de titularidad real se producirán?
¿Compra individual o compra mediante una empresa?
La compra individual suele ser más sencilla porque el inversor, el comprador que figura en la escritura y el solicitante de la Golden Visa están conectados directamente. Una compra societaria puede ser adecuada para una estructura cuidadosamente planificada, pero introduce requisitos adicionales de documentación, mantenimiento y prueba.
La vía adecuada depende de la residencia fiscal, la planificación familiar y sucesoria, la financiación, las estructuras empresariales existentes y la futura gestión del inmueble. Todo ello debe revisarse con profesionales jurídicos y fiscales griegos independientes antes de comprometerse con un modelo de propiedad.
Cómo apoya Santheos el expediente inmobiliario
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Referencia oficial
La fuente principal de este artículo es el procedimiento en inglés del Gobierno griego, Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance. La página identifica la condición de propietario único, los requisitos del inmueble, los métodos de pago autorizados y la documentación justificativa de esta vía.
