Una propiedad puede parecer lista para venderse mientras el registro aún muestra una hipoteca, una prenotación de hipoteca, embargo, reclamación u otra carga inscrita. Esto no hace imposible la operación automáticamente. Pero una promesa de «cancelación al cierre» no equivale a una cancelación ya inscrita.
En una compra Greece Golden Visa, no es solo una cuestión de titularidad. La unidad descrita en la escritura, la contraprestación pagada, la prueba de inscripción y el posterior expediente de permiso de residencia deben referirse al mismo derecho que realmente se transmite. Una presentación comercial, un contrato de reserva o una explicación verbal no sustituyen la revisión independiente del registro por el abogado del comprador.
Empiece por el registro actual, no por una escritura antigua
El Hellenic Cadastre distingue entre el sistema catastral y el antiguo sistema de transmisiones e hipotecas según la zona. Entre sus certificados electrónicos figura el certificado de cargas; un certificado catastral puede mostrar asientos relevantes por KAEK y titular de derecho. El documento y el período de búsqueda adecuados dependen del caso; el abogado designado por el comprador debe determinarlos para el sistema local aplicable.
Solicite un paquete de revisión jurídica actualizado que identifique:
- el KAEK o referencia registral exacta;
- el vendedor y el derecho de propiedad transmitido;
- cada hipoteca, prenotación, embargo, reclamación inscrita o restricción activa identificada por el abogado;
- cuando el registro lo indique, el instrumento, beneficiario, importe o prioridad;
- la prueba necesaria para eliminar, cancelar o tratar cada anotación.
No suponga que un KAEK por sí solo prueba un título libre de cargas. Identifica el objeto catastral, pero no reemplaza el análisis jurídico de los asientos vigentes, de la escritura de propiedad horizontal, de la facultad del vendedor ni de la carga concreta.
Separe cuatro preguntas que suelen confundirse
| Pregunta | Prueba que se debe pedir | Decisión del comprador afectada |
|---|---|---|
| ¿Qué está inscrito ahora? | Búsqueda catastral/registral actual y revisión escrita del abogado | Si el expediente de titularidad está listo para seguir |
| ¿Qué debe ocurrir para la cancelación? | Instrucciones y documentos de pago/cancelación de la parte relevante | Secuencia de pago y condiciones de cierre |
| ¿Quién recibe qué fondos? | Closing statement escrito e instrucciones de pago revisadas por los asesores del comprador | Si los fondos siguen el circuito acordado |
| ¿Cómo se acreditará la finalización? | Escritura, prueba de cancelación/registro y confirmación posterior al cierre | Posesión, pago final y preparación del expediente de residencia |
Las respuestas pueden estar relacionadas, pero no son intercambiables. Una declaración bancaria de descarga prevista no es una descarga inscrita; una escritura firmada tampoco prueba por sí sola que hayan concluido todos los pasos registrales posteriores.
Incluya la mecánica de cancelación en los documentos de la operación
Si una carga inscrita se va a tratar al cierre, el contrato y el closing statement deben explicar la mecánica antes de autorizar el pago. Pida por escrito:
- la carga exacta, usando la referencia jurídica y no solo el número comercial;
- la parte autorizada para recibir un importe de cancelación y la base documental;
- el orden de escritura, pago, instrumento de cancelación y registro;
- si se retiene un importe, quién lo retiene y bajo qué condición documental se libera;
- qué ocurre si el documento de cancelación no está disponible, es incompleto o no cubre la unidad indicada;
- qué prueba posterior al cierre se entregará y quién la verificará.
No mezcle limpieza de título con elegibilidad Golden Visa
La excepción EUR 250.000 por cambio de uso es un procedimiento MITOS distinto para, bajo sus condiciones, una sola propiedad cuyos espacios principales se han convertido a uso residencial. No convierte una propiedad con problemas de título sin resolver en un expediente de residencia listo. Cumplir un umbral de precio tampoco prueba la transmisión, el registro ni la documentación específica de la vía.
- Título: quién puede transmitir el derecho y si el plan de cargas está documentado;
- Técnico y uso: situación real, permisos y, cuando corresponda, prueba del cambio de uso;
- Operación: escritura, impuestos, pagos y prueba de registro;
- Inmigración: prueba del solicitante, la familia y la vía de residencia.
Ningún documento único cierra estos cuatro frentes.
Ejemplo hipotético
Un inversor reserva la Unidad C-7 en un proyecto de conversión. El material comercial menciona aparcamiento, pero la revisión jurídica detecta una prenotación sobre la propiedad matriz y el borrador de escritura no aclara el derecho de aparcamiento. No se debe suponer que la cancelación lo cubre todo. Pida una explicación escrita unidad por unidad: derecho transmitido, inclusión del aparcamiento, asiento afectado, quién emitirá la cancelación y qué prueba estará disponible tras la inscripción. Es un ejemplo hipotético, no una afirmación sobre un proyecto Santheos ni una operación aprobada.
Checklist de detener / continuar
Continúe solo cuando los asesores independientes del comprador puedan documentar la propiedad exacta, la facultad del vendedor, la situación de cargas y la secuencia de pagos. Detenga o eleve la revisión si KAEK, planta, unidad o espacio auxiliar no coinciden; si una cancelación no identifica el derecho exacto; si el beneficiario o el objeto del pago cambia sin explicación escrita; o si el expediente Golden Visa se utiliza para eludir la revisión ordinaria del título.
fully eligible es una etiqueta de revisión interna de Santheos, no una certificación gubernamental, preaprobación ni garantía de resultado. Información general, no asesoramiento jurídico, fiscal, técnico o migratorio.
