Недвижимость может выглядеть готовой к продаже, хотя в реестре всё ещё отражены ипотека, пренотация ипотеки, арест, требование или иное зарегистрированное обременение. Это не делает сделку автоматически невозможной. Но обещание «снять обременение при закрытии» не равно уже зарегистрированному снятию обременения.
Для покупателя недвижимости по программе Golden Visa Греции это не только вопрос права собственности. Объект недвижимости, указанный в договоре, уплаченная цена, подтверждение регистрации и последующее досье на вид на жительство должны относиться к одному и тому же фактически переданному праву. Маркетинговая презентация, договор бронирования или устное объяснение продавца не заменяют независимую проверку реестра адвокатом покупателя.
Начинайте с актуальной записи, а не со старого договора
Hellenic Cadastre различает кадастровую систему и прежнюю систему переходов прав и ипотек в зависимости от района. Среди его электронных сертификатов есть сертификат обременений; кадастровый сертификат может показывать относящиеся к объекту записи по KAEK и правообладателю. Нужный документ и период поиска зависят от конкретного случая; их должен определить назначенный покупателем адвокат для соответствующей местной системы регистрации.
Запросите актуальный пакет юридической проверки, содержащий:
- точный KAEK или реестровую ссылку;
- продавца и передаваемое право;
- каждую действующую ипотеку, пренотацию, арест, зарегистрированное требование или ограничение, выявленное адвокатом;
- если это отражено в записи — документ, бенефициара, сумму или приоритет;
- доказательства, необходимые для снятия, погашения или иного урегулирования каждой записи.
Не считайте один только KAEK доказательством чистого титула. Он идентифицирует кадастровый объект, но не заменяет юридический анализ текущих записей, акта горизонтальной собственности, полномочий продавца или конкретного обременения.
Разделите четыре часто смешиваемых вопроса
| Вопрос | Какие доказательства запросить | Какое решение покупателя затрагивается |
|---|---|---|
| Что зарегистрировано сейчас? | Актуальная проверка кадастровых/реестровых записей и письменное заключение адвоката | Позволяют ли документы о праве собственности перейти к следующему этапу сделки |
| Что требуется для снятия? | Инструкции по погашению/снятию и документы соответствующей стороны | Последовательность платежей и условия закрытия |
| Кто получает какие средства? | Письменный расчётный документ по сделке (closing statement) и платежные инструкции, проверенные консультантами покупателя | Направляются ли средства согласованным образом |
| Чем будет доказано завершение? | Договор, доказательство снятия/регистрации и подтверждение после закрытия | Передача владения, финальный платеж и готовность досье на вид на жительство |
Ответы могут быть связаны, но не взаимозаменяемы. Заявление банка о намерении погасить запись не является зарегистрированным снятием; подписанный договор сам по себе не доказывает завершение всех последующих регистрационных шагов. Заявление застройщика о «чистом титуле при передаче» не заменяет документы, необходимые юристу покупателя для оценки фактических записей в реестре.
Это проверка последовательности действий, а не универсальный шаблон для каждой сделки в Греции. Роли нотариуса, юриста, кредитора и регистрационного органа могут различаться. Покупателю важно убедиться, что ни один существенный этап не оставлен на уровне необъяснённого предположения.
Зафиксируйте механику снятия в документах сделки
Если зарегистрированное обременение должно быть урегулировано при закрытии, договор и расчётный документ по сделке (closing statement) должны ясно описывать порядок действий до того, как покупатель разрешит платёж. Попросите письменно указать:
- точное обременение по юридической ссылке, а не только по маркетинговому номеру;
- лицо, уполномоченное получить сумму погашения, и документальное основание;
- порядок договора, платежа, документа о снятии и регистрации;
- удерживаемую сумму, её держателя и документальное условие освобождения, если применимо;
- последствия отсутствия документа о снятии обременения, его неполноты или того, что он не охватывает указанный объект недвижимости;
- какое подтверждение после закрытия будет выдано и кто его проверит.
Не смешивайте очистку титула и право на Golden Visa
Исключение EUR 250 000 для квалифицируемого изменения использования — отдельная процедура MITOS, относящаяся при соблюдении условий к одному объекту, основные помещения которого переведены в жилое использование. Оно не превращает объект с неурегулированным вопросом титула в готовое дело для вида на жительство. Выполнение ценового порога также не доказывает передачу, регистрацию или документы, специфичные для маршрута.
- Титул: кто может передать право и документирован ли план урегулирования обременений;
- Технический статус и использование: фактический статус, разрешения и, при необходимости, доказательства изменения использования;
- Сделка: договор, налоги, платежи и доказательства регистрации;
- Иммиграция: документы заявителя и семьи, а также документы для выбранного основания получения вида на жительство.
Один документ не закрывает все четыре направления.
Гипотетический пример
Инвестор бронирует Unit C-7 в проекте конверсии. В маркетинговых материалах указано парковочное место, но первичная юридическая проверка выявляет пренотацию на основной объект, а проект договора неясен относительно права на парковку. Нельзя предполагать, что снятие записи охватит всё. Нужна письменная пообъектная проверка: какое право передается, включено ли парковочное место, какая запись затронута, кто выдаст документ о снятии и какое доказательство будет после регистрации. Если объяснение нельзя сопоставить с проектом договора и регистрационными доказательствами, следует приостановить процесс и устранить расхождения, а не сначала платить и сверять документы позже. Это гипотетический сценарий, а не утверждение о проекте Santheos или одобренной сделке.
Чек-лист «приостановить / продолжить»
Продолжайте только когда независимые консультанты покупателя могут документировать точный объект, полномочия продавца, статус обременений и последовательность платежа. Приостановите или передайте на дополнительную проверку, если KAEK, этаж, единица или вспомогательное помещение указаны по-разному; документ о снятии не называет точное право; получатель или назначение платежа меняется без письменного объяснения; в договоре не указаны последствия сбоя согласованной последовательности снятия обременения и регистрации; либо Golden Visa используется как причина обойти обычную проверку титула.
Координация сбора документов и проектной информации со стороны Santheos осуществляется в пределах согласованного объёма услуг. Анализ прав собственности, договорных гарантий и записей в реестре следует поручать надлежащим образом назначенным независимым специалистам.
fully eligible — это обозначение внутренней проверки Santheos, а не государственная сертификация, предварительное одобрение или гарантия результата. Это общая информация, не юридическая, налоговая, техническая или иммиграционная консультация.
