Покупателям часто сообщают, что доступна Electronic Building Identity, и они делают вывод, что техническое досье полное. Этот документ важен, но он не является универсальным ответом на все технические и договорные вопросы или вопросы, связанные с Golden Visa.
Министерство окружающей среды и энергетики Греции объясняет, что система Electronic Building Identity / Independent Divided Property собирает обязательные сведения о недвижимости в Certificate of Completeness. Отчет инженера для покупателя — иной документ: это профессиональный анализ вопросов, согласованных для конкретной сделки, либо, в определённых инвестиционно-иммиграционных случаях, документ с обязательными заявлениями для конкретного маршрута.
У документов разные функции
| Документ | Основная функция | Чего он не доказывает |
|---|---|---|
| Electronic Building Identity / Certificate of Completeness | Собирает предусмотренные законом данные здания или разделенной собственности в нужной электронной системе для передачи | Коммерческое завершение, передачу без дефектов, достаточность цены, чистый титул или одобрение Golden Visa |
| Отчет инженера для покупателя | Проверяет технические вопросы конкретной сделки в согласованном объёме | Не заменяет проверку правоустанавливающих документов, нотариальный договор, налоговую процедуру или решение иммиграционного органа |
Правильный вопрос не в том, «какой документ лучше», а в том, на какой вопрос отвечает каждый документ применительно к конкретному объекту недвижимости и конкретной сделке.
Что сопоставить до подписания
- адрес, здание, этаж и юридическое описание горизонтальной собственности;
- KAEK или относящаяся к делу реестровая ссылка;
- основные и вспомогательные помещения, парковка и кладовая, включенные в договор;
- утвержденные планы и фактическая планировка;
- указанное текущее использование и заявленное новое жилое использование;
- история разрешений, изменений или согласований по заявленным работам.
Если в брошюре указано «B-12», а Building Identity и проект договора используют другой юридический идентификатор, не устраняйте расхождение простым копированием маркетингового номера в договор. Инженер, адвокат и нотариус должны выяснить юридические и технические причины расхождения.
Почему это важно для проектов изменения использования
Маршрут EUR 250 000 для квалифицируемого изменения использования — специальное исключение, а не обычный маршрут приобретения EUR 400 000/EUR 800 000. Текущая процедура MITOS описывает полную собственность и владение одним объектом, основные помещения которого переведены в жилое использование, с документальными условиями. В некоторых случаях требуется технический отчет инженера с заявлениями, специфичными для маршрута.
Это не означает, что все отчеты инженера играют одну роль или что одной Electronic Building Identity достаточно для всех иммиграционных условий. Нужно спросить, является ли отчет общей технической проверкой, отчетом для разрешения на проживание или сочетает обе функции, четко разделяя цели и ограничения. Для промышленных зданий MITOS может требовать дополнительные доказательства, включая пятилетнее неиспользование; нельзя предполагать, что общий строительный документ содержит такой анализ.
Практическая последовательность документов
- До бронирования: получить актуальные планы, заявленное использование, график и перечень документов, доступных сейчас и позднее.
- До подписания: поручить инженеру сопоставить конкретный объект недвижимости с разрешениями, планами и при необходимости доказательствами изменения использования.
- До финального платежа: отделить юридическое завершение изменения использования от завершения строительства, устранения замечаний, владения и подключения коммунальных услуг.
- До подачи заявления на вид на жительство: сопоставить итоговый договор, доказательство регистрации, технические материалы маршрута и документы заявителя.
Гипотетический пример
Бывший офис продается как квартира. Продавец предоставляет Certificate of Completeness и новый план. Инженер покупателя видит, что кладовая обозначена в плане иначе, чем в проекте договора, а доказательство изменения использования не привязано ясно к конкретному объекту недвижимости. Правильный результат — журнал расхождений: что отличается, кто исправляет, какой документ обновляется и каким доказательством исправление подтверждается.
Небезопасно считать, что Certificate of Completeness гарантирует завершение проекта, точную передачу вспомогательного права или право на разрешение на проживание. Это только гипотетический пример.
Вопросы, которые следует задать письменно
- Какой объект и какую разделенную собственность идентифицирует документ?
- Актуален ли он для предполагаемой даты передачи?
- Какие планы и разрешения использовались при подготовке?
- Охватывает ли он использование, указанное в договоре и маркетинговом файле?
- Какие вопросы выходят за рамки согласованного объёма работ инженера?
- Для дела EUR 250 000 какие заявления по маршруту содержатся в итоговом инженерном материале и какие подтверждаются отдельно?
Santheos координирует работу с проектной документацией в согласованном объёме услуг. Независимые юридические и технические консультанты отвечают за консультирование покупателя, а компетентный орган принимает решение по вопросу выдачи вида на жительство.
fully eligible — внутренняя оценка Santheos, а не государственная сертификация, предварительное одобрение или гарантия результата. Общая информация, не консультация.
