# Elektronik Bina Kimliği ve Mühendis Raporu: Yunanistan Golden Visa Satın Alımından Önce İki Farklı Kontrol
Alıcılara çoğu zaman Elektronik Bina Kimliğinin mevcut olduğu söylenir ve teknik dosyanın tamamlandığı sonucuna varırlar. Bu önemli bir belgedir; ancak her teknik, sözleşmesel veya Golden Visa sorusunun evrensel cevabı değildir.
Yunanistan Çevre ve Enerji Bakanlığı, Elektronik Bina Kimliği / Bağımsız Bölünmüş Mülkiyet sisteminin gerekli taşınmaz bilgilerini bir Tamlık Sertifikasında topladığını açıklar. Kamu kaydı, devir için önemli bir kanuni belgedir. Alıcı odaklı mühendis raporu farklıdır: belirli bir işlem için istenen, kapsamı tanımlanmış profesyonel bir analizdir veya belirli yatırım-ikamet hâllerinde gerekli beyanları içeren güzergâha özgü bir belgedir.
Bu nedenle güvenli soru “Hangi belge daha iyi?” değildir. Şudur: **Bu tam bağımsız bölüm ve bu tam işlem için, her belge hangi soruyu cevaplıyor?**
## İki belgenin görevleri farklıdır
| Belge | Asli işlev | Şunun kanıtı sayılmamalıdır |
|—|—|—|
| Elektronik Bina Kimliği / Tamlık Sertifikası | Devir amacıyla kanuni bina veya bölünmüş mülkiyet verilerini ilgili elektronik sisteme getirir | Ticari tamamlanma, kusursuz teslim, fiyatın yeterliliği, temiz tapu veya Golden Visa onayı |
| Alıcı odaklı mühendis raporu | Kapsamında kabul edilen işleme özgü teknik soruları inceler | Tapu araştırması, noter sözleşmesi, vergi süreci veya göç makamı kararının yerine geçen belge |
Tam içerik, düzenleyen ve zorunlu ekler taşınmaza ve uygulanacak hukuka bağlıdır. Bakanlığın bilgisi, Bina Kimliği sisteminin gerekli taşınmaz verilerini Tamlık Sertifikasında bir araya getirdiğini belirtir. Bu belge, pazarlama sertifikası olarak değil, ilgili izin geçmişi, planlar ve varsa düzenleme belgeleriyle birlikte okunmalıdır.
## Alıcının imzadan önce eşleştirmesi gerekenler
Mühendis ve avukattan aynı bağımsız bölüm tanımlama sayfasıyla çalışmasını isteyin. En azından şunları karşılaştırın:
– adres, bina, kat ve hukuki yatay mülkiyet tanımı;
– KAEK veya ilgili sicil referansı;
– sözleşmeye dâhil edilen ana alanlar, yardımcı alanlar, park yeri ve depo;
– onaylı planlar ve taşınmazın fiilî yerleşimi;
– belirtilen mevcut kullanım ve ileri sürülen yeni konut kullanımı;
– ileri sürülen işler için ilgili yapı ruhsatı geçmişi, revizyonları, güncellemeleri veya onayları; ve
– sözleşme taslağındaki tanımın teknik ve kadastro kayıtlarıyla uyumu.
Broşür bağımsız bölümü “B-12” diye adlandırıyor, ancak Bina Kimliği ve sözleşme taslağı başka bir hukuki tanımlayıcı kullanıyorsa, pazarlama etiketini sözleşmeye kopyalayarak farklılığı çözmeyin. Proje ekibi, mühendis, avukat ve noter, temelindeki hukuki ve teknik açıklamayı belirlemelidir.
## Bu ayrım kullanım değişikliği projelerinde neden daha önemlidir?
Uygun bir kullanım değişikliği için EUR 250,000 güzergâhı özel bir istisnadır. Olağan EUR 400,000 veya EUR 800,000 edinim güzergâhı değildir. Güncel MITOS prosedürü, diğer koşulların yanı sıra, ana alanları konut kullanımına çevrilen tek bir taşınmazın tam mülkiyeti ve zilyetliğini tanımlar ve belge koşullarını sıralar. Belirtilen hâllerde, taşınmazı tanımlayan ve güzergâha özgü hususları beyan eden bir mühendis teknik raporu ister.
Bu, her mühendis raporunun aynı rolü olduğu veya Elektronik Bina Kimliğinin tek başına bütün göçmenlik koşullarını oluşturduğu anlamına gelmez. Yatırımcı şunu sormalıdır: Rapor;
1. alıcının görevlendirdiği genel bir teknik inceleme mi;
2. ilgili kullanım değişikliği oturum izni prosedürü için hazırlanmış bir rapor mu; yoksa
3. her amacı ve sınırı açıkça ayrılmış biçimde her ikisi mi?
Örneğin sanayi yapıları için MITOS, ilave beş yıllık faaliyetsizlik kanıtı koşullarını içerir. Genel bir bina belgesinin bu ayrı kanıt incelemesini içerdiği varsayılmamalıdır.
## Uygulanabilir belge sırası
**Rezervasyondan önce:** güncel planları, belirtilen kullanımı, proje takvimini ve şimdi mevcut olan belgeler ile daha sonra beklenen belgelerin listesini alın. Satıcının “imzadan önce güncellenecek” dediği her şeyi belirleyin.
**Sözleşme imzalanmadan önce:** görevlendirilen mühendisin tam bağımsız bölümü uygulanabilir izinler, planlar ve gerektiğinde kullanım değişikliği kaydıyla uzlaştırmasını sağlayın. Avukat ve noter de aynı bölümü tapu ve sözleşme metniyle uzlaştırmalıdır.
**Nihai ödeme serbest bırakılmadan önce:** hukuki kullanım değişikliği tamamlanmasını; inşaat tamamlanması, eksik işlerin giderilmesi, teslim ve hizmet aboneliklerinin açılmasından ayırın. Bunlar farklı zamanlarda gerçekleşebilir ve ayrı ayrı kanıtlanmalıdır.
**Oturum izni başvurusundan önce:** nihai sözleşmeyi, tescil kanıtını, güzergâha özgü teknik materyali ve başvuru sahibi belgelerini birlikte kontrol edin. Doğru teknik belge, sözleşmedeki uyumsuzluğu veya eksik aile belgesini gidermez.
## Varsayımsal örnek
Eski bir ofisin daire olarak pazarlandığını varsayalım. Satıcı bir Tamlık Sertifikası ve yeni bir kat planı verir. Alıcının mühendisi, planın bir depoyu sözleşme taslağından farklı tanımladığını ve ileri sürülen kullanım değişikliği kanıtının henüz tam bağımsız bölüme açık biçimde bağlanmadığını fark eder. Uygun sonuç bir farklılık kaydıdır: Ne farklı, düzeltmeden kim sorumlu, hangi belge güncellenecek ve sonucu hangi bağımsız kanıt teyit edecek?
Tamlık Sertifikasının projenin tamamlanmasını, yardımcı hakların tam devrini veya oturum izni uygunluğunu garanti ettiği sonucuna varmak güvenli değildir. Bu yalnızca varsayımsal bir örnektir; herhangi bir Santheos projesi hakkında onay veya açıklama değildir.
## Yazılı olarak sorulacak sorular
– Bu belge hangi taşınmazı ve hangi bölünmüş mülkiyeti tanımlıyor?
– Önerilen devir tarihi için güncel mi?
– Hazırlanırken hangi planlar ve izinler kullanıldı?
– Sözleşme ve pazarlama dosyasında belirtilen kesin kullanımı ele alıyor mu?
– Tapu, yapısal durum, kusurlar, hizmetler veya göçmenlik uygunluğu gibi hangi konular mühendis kapsamı dışında?
– EUR 250,000 kullanım değişikliği dosyasında, güzergâha özgü hangi gerekli beyanlar nihai mühendis materyalinde yer alıyor; hangileri başka yerde kanıtlanıyor?
Santheos, kararlaştırılmış hizmet kapsamı içinde proje kayıtlarını koordine eder ve belge zincirinin anlaşılır olmasını sağlar. Bağımsız hukuk ve teknik danışmanlar alıcıya yönelik tavsiyeden sorumludur; oturum izni sonuçlarını yetkili makam belirler.
## İlgili Santheos okumaları
– [EUR 250,000 Yunanistan Golden Visa dönüşüm projesi için mühendisin teknik raporu](https://www.santheos.com/engineer-technical-report-for-an-eur-250000-greece-golden-visa-conversion-project/)
– [Kullanım değişikliği ne zaman tamamlanmış olmalıdır?](https://www.santheos.com/when-must-change-of-use-be-completed-for-an-eur-250000-greece-golden-visa-project/)
– [Kullanım değişikliği tamamlandı, ancak inşaat hâlâ sürüyor](https://www.santheos.com/change-of-use-complete-construction-ongoing-greece-golden-visa/)
## Resmî kaynaklar
– [Çevre ve Enerji Bakanlığı — Elektronik Bina Kimliği 1 Şubat 2021’den itibaren zorunludur](https://ypen.gov.gr/ilektroniki-taftotita-ktiriou-ypochreotiki-apo-01-02-2021/) — 2021’de yayımlandı; erişim: 19 Eylül 2026.
– [Çevre ve Enerji Bakanlığı — Elektronik Bina Kimliği ve devirler hakkında açıklama](https://ypen.gov.gr/diefkrinistiki-egkyklios-gia-tin-ilektroniki-taftotita-ktiriou-kai-ti-metavivasi-afthaireton-ton-katigorion-1-eos-4/) — 2020’de yayımlandı; erişim: 19 Eylül 2026.
– [MITOS — Daimi yatırımcı oturum izni, kullanım değişikliği: ilk verilme](https://mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94%3A%CE%9C%CF%8C%CE%BD%CE%B9%CE%BC%CE%B7_%CE%AC%CE%B4%CE%B5%CE%B9%CE%B1_%CE%B4%CE%B9%CE%B1%CE%BC%CE%BF%CE%BD%CE%AE%CF%82_%CE%B5%CF%80%CE%B5%CE%BD%CE%B4%CF%85%CF%84%CE%AE_%28%CE%B1%CE%BB%CE%BB%CE%B1%CE%B3%CE%AE_%CF%87%CF%81%CE%AE%CF%83%CE%B7%CF%82%29_%E2%80%93_%CE%91%CF%81%CF%87%CE%B9%CE%BA%CE%AE_%CF%87%CE%BF%CF%81%CE%AE%CE%B3%CE%B7%CF%83%CE%B7) — erişim: 19 Eylül 2026.
*Bu makale genel bilgilendirmedir; hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik tavsiyesi değildir. Uygunluk ve başvuru sonuçları taşınmaza, başvuru sahibine ve yetkili makama bağlıdır.*
