# Yunan Sözleşmesini İmzalamadan Önce: Alacağınız Tam Bağımsız Bölüm için Tapu, Vergi ve Teknik Belgeleri Uzlaştırın
Bir Yunan gayrimenkul sözleşmesi, birkaç farklı kaydın aynı hakkı tanımlaması gereken noktadır. Tapu belgeleri kimin devredebileceğini; vergi belgeleri devir sürecini; teknik belgeler ise binayı veya bölünmüş mülkiyeti ele alır. Sözleşme, bir broşürden yazılmış yeni bir özet gibi görülmemeli; bu ayrı hatların uzlaştırılmış sonucu olmalıdır.
Yunanistan Golden Visa satın alımında aynı disiplin, sonraki oturum izni dosyasını da korur. Doğru satın alma bedeli yanlış kat numarasını çözmez. Teknik sertifika satıcının yetkisini tesis etmez. Vergi makbuzu da devredilen bağımsız bölümün dönüşüm planında gösterilen bölüm olduğunu kanıtlamaz.
## Tek ve doğru bağımsız bölüm tablosu oluşturun
Sözleşme kesinleşmeden önce, satış tablosu değil, aşağıdaki alanları içeren kontrollü bir tablo hazırlayın:
| Alan | Karşılaştırılacak asgari belgeler |
|—|—|
| Satıcı ve devredilen hak | Güncel tapu kanıtı; uygulanabildiğinde şirket/yetki belgeleri; sözleşme taslağı |
| Taşınmaz kimliği | KAEK veya geçerli sicil referansı; sözleşme taslağı; teknik materyal |
| Bağımsız bölüm tanımı | Yatay mülkiyet sözleşmesi; kat planı; sözleşme taslağı |
| Alanlar ve mülkiyet payı | Tapu; kadastro bilgisi; planlar; sözleşme taslağı |
| Dâhil edilen park veya depo | Tapu/tesis belgeleri; planlar; fiyat çizelgesi; sözleşme taslağı |
| Mevcut ve ileri sürülen yeni kullanım | İzin geçmişi; onaylı planlar; güzergâha özgü kanıt; sözleşme taslağı |
| Vergi-devir verisi | Uygulanabildiğinde devir vergisi beyanı/tahakkuku/ödeme kanıtı; sözleşme süreci |
Bu tablo noter, avukat veya mühendisin çalışmasının yerini tutmaz. Alıcıya, üç belge akışının tam olarak aynı taşınmazda birleşip birleşmediğini görmenin düzenli yolunu verir.
## Vergi belgeleri dar fakat önemli bir soruyu cevaplar
Bağımsız Kamu Gelirleri İdaresi (AADE), alıcının Yunan vergi numarasına (AFM) sahip olması veya edinmesi, taşınmaz devir vergisi beyanını vermesi ve doğan vergiyi sözleşme düzenlenmeden önce ödemesi gerektiğini söyler. AADE’nin alıcıya yönelik mevcut kamu rehberi, devir vergisini taşınmaz değerinin %3’ü olarak açıklar. Bu bir vergi süreci kuralıdır; Golden Visa yatırım eşiği, proje uygunluğu veya toplam işlem maliyeti çıkarmak için kullanılmamalıdır.
AADE ayrıca, Vergi Usul Kanunu’nun 54A maddesi kapsamındaki ENFIA sertifikasının, taşınmaz hakkını devreden veya değiştiren noterlik işlemlerinde, o hakkı ilgili ENFIA beyanlarına dâhil etmekle yükümlü kişi tarafından alındığını belirtir. Sertifika, kanunda açıklanan vergi beyanı ve ödeme/düzeltme konularını teyit eder. Tapu belgesi, ölçüm, durum raporu veya göçmenlik onayı değildir.
Noter ve avukattan hangi vergi belgelerinin işleme uygulandığını, bunları kimin sağlayacağını, geçerlilik zamanlarını ve devredilen tam hakkı nasıl belirlediklerini açıklamalarını isteyin.
## Tapu belgeleri farklı bir soruyu cevaplar
Yunanistan Kadastrosu, KAEK ve ilgili hak sahibi üzerinden kadastro kayıtlarını gösterebilen belge seçeneklerini açıklar; hizmetleri arasında yüklere ilişkin belgeler de bulunur. Alıcı tarafından atanan avukat, taşınmazın sicil sistemi için uygun araştırmaları seçmeli ve bunları önceki sözleşmelerle ve önerilen devirle birlikte incelemelidir.
Alıcı, tapu kaydı ile sözleşme taslağı arasındaki şu farklılıkları işaretlemelidir:
– satıcının adı veya imza atan şirket temsilcisinin sıfatı;
– mülkiyet payı ya da hak türü;
– kat, yatay mülkiyet numarası veya KAEK;
– dâhil olduğu pazarlanan ama sözleşmede yer almayan depo veya park yeri; veya
– belgeli bir işlem planı gerektiren ipotek, ön kayıt, haciz, talep veya başka bir kayıt.
Vergi sertifikasından bu tapu sorularını cevaplamasını istemeyin. Cevaplayamaz.
## Teknik belgeler başka bir soruyu cevaplar
Çevre ve Enerji Bakanlığı, Elektronik Bina Kimliği / Tamlık Sertifikasının taşınmazla ilgili gerekli bilgileri topladığını açıklar. Bölünmüş bir mülkiyette, mühendisin teknik materyali; tam bağımsız bölüm, onaylı planlar, kullanım, izin geçmişi ve beyan edilmiş tadilatlarla birlikte okunmalıdır.
Uygun EUR 250,000 kullanım değişikliği yatırımı için MITOS, taşınmaz ve belge koşulları olan ayrı bir oturum izni prosedürü tanımlar. Özellikle belirli hâllerde güzergâha özgü içeriğe sahip bir mühendis teknik raporu ister. Alıcı, olağan bir satış belgesinin bu ayrı güzergâha özgü beyanları kanıtladığını varsaymamalıdır.
Tapu “ofis”, plan “daire” ve rezervasyon sözleşmesi “dönüşüm bağımsız bölümü” diyorsa, doğru tepki durup belgeleri geçerli izin/güncelleme/revizyon kanıtıyla eşleştirmektir. Etiket, temel kaydı izlemeli; ona yön vermemelidir.
## Uygulanabilir sözleşme-hazırlık toplantısı
Nihai imzayı yetkilendirmeden önce, alıcının avukatından, noterinden ve mühendisinden ayrı hatlarını tek toplantıda veya yazılı uzlaştırmada teyit etmelerini isteyin. Gündem kısa olabilir:
1. Sözleşme tam olarak hangi taşınmaz hakkını devredecek?
2. Her taraf aynı KAEK veya sicil referansını, hukuki bağımsız bölüm tanımlayıcısını, katı ve mülkiyet payını mı kullanıyor?
3. Hangi yardımcı haklar sözleşmede, hangileri yalnızca pazarlama veya işletme tanımında?
4. Tapu, vergi ve teknik belgeler hedeflenen işlem tarihi için yeterince güncel mi?
5. Hangi koşul hâlâ açık, kimden sorumlu ve hangi belge onu kapatacak?
6. Golden Visa dosyası için hangi belgeler satın alma kanıtı, hangileri ayrı oturum izni kanıtı?
Bu ek bir hukuki formalite değildir. Bir danışmanın diğerinin uyumsuzluğu zaten doğruladığını varsaymasını önlemenin yoludur.
## Varsayımsal örnek
Bir yatırımcının dönüştürülmüş bir bağımsız bölüm satın almaya hazırlandığını varsayalım. Sözleşme taslağı ve devir vergisi beyanı aynı adresi ve bedeli kullanıyor; ancak teknik plan, hukuki yatay mülkiyet tanımında yer almayan bir depo içeriyor. Cevap, deponun hukuken dâhil olmadığı, başka bir hakkın parçası olduğu veya destekleyici belgenin eksik olduğu olabilir. Her olasılığın fiyat, sözleşme metni ve gelecekteki kullanım açısından farklı sonucu vardır. Alıcı, imzadan önce belgeli açıklamayı almalı; broşüre dayanarak depo referansını sonradan eklememelidir.
Bu varsayımsal bir örnektir; Santheos projesini veya hükümetçe onaylanmış bir vakayı açıklamaz.
## Nihai “bekletme” işaretleri
Şu durumlarda imzadan önce bekletin ve üst incelemeye taşıyın:
– belgeler farklı bağımsız bölüm, kat, KAEK referansı veya mülkiyet payı belirtiyorsa;
– sözleşme, satıcının tapu kaydının açıkça desteklemediği bir hakkı içeriyorsa;
– vergi veya teknik belge tapu ya da göçmenlik uygunluğu kanıtı olarak sunuluyorsa;
– açık bir yük veya kullanım değişikliği adımının yazılı bir kanıt yolu yoksa; veya
– taşınmaz, taşınmaza özgü hukuki, teknik ve göçmenlik incelemesi olmadan **fully eligible** olarak tanımlanıyorsa. Santheos’ta fully eligible, iç inceleme etiketidir; devlet sertifikası, ön onay veya garanti edilmiş sonuç değildir.
Santheos belge taleplerini koordine edebilir. Alıcı bağımsız hukuki, vergisel ve teknik tavsiye almalıdır; vergi, tescil ve oturum izni konularını yetkili makamlar karara bağlar.
## İlgili Santheos okumaları
– [Yunanistan Golden Visa satın alma dosyasında KAEK ve bağımsız bölüm tanımının eşleştirilmesi](https://www.santheos.com/match-kaek-unit-description-greece-golden-visa-purchase/)
– [Başvuru öncesi uzlaştırma kontrolü: yatırımcı, aile ve taşınmaz belgelerinin eşleştirilmesi](https://www.santheos.com/greece-golden-visa-prefiling-document-reconciliation/)
– [Fon kaynağı ve ödeme kanıtı](https://www.santheos.com/source-of-funds-vs-proof-of-payment-greece-golden-visa/)
## Resmî kaynaklar
– [AADE — Taşınmaz satın almadan önce](https://www.aade.gr/exypiretisi-enimerosi/hristikoi-odigoi/agora-akinitoy/prin-tin-agora-akinitoy) — erişim: 19 Eylül 2026.
– [AADE Kararı A.1085/2023 — ENFIA sertifikası içeriği ve prosedürü](https://www.aade.gr/sites/default/files/2023-06/a_1085_2023.pdf) — 2023’te yayımlandı; erişim: 19 Eylül 2026.
– [Gov.gr — Taşınmaz devri dijital dosyası](https://www.gov.gr/ipiresies/periousia-kai-phorologia/diakheirise-akinetes-periousias/metavivasi) — son güncelleme: 29 Aralık 2023; erişim: 19 Eylül 2026.
– [Yunanistan Kadastrosu — Kadastro Ofisi tarafından verilen belgeler](https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/21) — erişim: 19 Eylül 2026.
– [Çevre ve Enerji Bakanlığı — Elektronik Bina Kimliği](https://ypen.gov.gr/ilektroniki-taftotita-ktiriou-ypochreotiki-apo-01-02-2021/) — 2021’de yayımlandı; erişim: 19 Eylül 2026.
– [MITOS — Daimi yatırımcı oturum izni, kullanım değişikliği: ilk verilme](https://mitos.gov.gr/index.php/%CE%94%CE%94%3A%CE%9C%CF%8C%CE%BD%CE%B9%CE%BC%CE%B7_%CE%AC%CE%B4%CE%B5%CE%B9%CE%B1_%CE%B4%CE%B9%CE%B1%CE%BC%CE%BF%CE%BD%CE%AE%CF%82_%CE%B5%CF%80%CE%B5%CE%BD%CE%B4%CF%85%CF%84%CE%AE_%28%CE%B1%CE%BB%CE%BB%CE%B1%CE%B3%CE%AE_%CF%87%CF%81%CE%AE%CF%83%CE%B7%CF%82%29_%E2%80%93_%CE%91%CF%81%CF%87%CE%B9%CE%BA%CE%AE_%CF%87%CE%BF%CF%81%CE%AE%CE%B3%CE%B7%CF%83%CE%B7) — erişim: 19 Eylül 2026.
*Bu makale genel bilgilendirmedir; hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik tavsiyesi değildir. Uygunluk ve başvuru sonuçları taşınmaza, başvuru sahibine ve yetkili makama bağlıdır.*
