La escritura de una propiedad griega es el punto en el que varios registros deben describir el mismo derecho. Los documentos de titularidad responden quién puede transmitirlo. Los documentos fiscales respaldan el proceso de transmisión. Los documentos técnicos tratan el edificio o la propiedad dividida. La escritura debe ser el resultado conciliado de esas líneas, no un resumen copiado de un folleto.
En una compra Greece Golden Visa, la misma disciplina protege el posterior expediente de permiso de residencia. Un importe de compra correcto no corrige un número de planta erróneo. Un certificado técnico no acredita la facultad del vendedor. Un recibo fiscal no prueba que la unidad transmitida sea la que aparece en el plano de conversión.
Elabore una hoja de la unidad exacta
| Dato | Documentos mínimos que se deben comparar |
|---|---|
| Vendedor y derecho transmitido | Prueba actual de título, documentos de facultad cuando proceda y borrador de escritura |
| Identidad del inmueble | KAEK o referencia registral, borrador de escritura y material técnico |
| Descripción de la unidad | Escritura de propiedad horizontal, plano de planta y borrador de escritura |
| Superficies y porcentaje de propiedad | Título, información catastral, planos y borrador de escritura |
| Aparcamiento o trastero | Título/documentos de constitución, planos, listado de precio y borrador de escritura |
| Uso existente y nuevo uso alegado | Historial de permisos, planos aprobados, prueba específica de la vía y borrador de escritura |
Esta hoja no sustituye al notario, abogado ni ingeniero. Permite al comprador comprobar si tres corrientes documentales convergen en el mismo inmueble exacto.
Los documentos fiscales responden una pregunta limitada pero importante
AADE indica que el comprador necesita número de identificación fiscal griego, debe presentar la declaración del impuesto de transmisión inmobiliaria y pagar el impuesto resultante antes de otorgar la escritura. Su orientación pública vigente describe el impuesto de transmisión como el 3 % del valor del inmueble. Es una regla del proceso fiscal; no establece un umbral de inversión Golden Visa, elegibilidad del proyecto ni el coste total de la operación.
AADE también describe el certificado ENFIA para instrumentos notariales que transmiten o modifican un derecho sobre inmueble. Confirma los asuntos de declaración y pago o regularización fiscal previstos por ley. No es un certificado de titularidad, medición, estado del inmueble ni aprobación migratoria.
Los documentos de titularidad responden otra pregunta
El Hellenic Cadastre describe certificados que muestran asientos catastrales por KAEK y titular de derecho, e incluye certificados relacionados con cargas entre sus servicios. El abogado designado por el comprador debe elegir las búsquedas adecuadas para el sistema registral local y revisarlas junto con escrituras anteriores y la transmisión propuesta.
Marque cualquier diferencia entre el registro de título y el borrador de escritura relativa al nombre o facultad del vendedor, porcentaje de propiedad, planta, número de propiedad horizontal, KAEK, aparcamiento o trastero incluido, o cualquier hipoteca, prenotación, embargo o reclamación que requiera un plan documentado.
Los documentos técnicos responden otra cuestión
El Ministerio de Medio Ambiente y Energía explica que la Identidad Electrónica del Edificio / Certificado de Integridad reúne la información exigida del inmueble. Para una propiedad dividida, el material técnico debe leerse frente a la unidad exacta, planos aprobados, uso, historial de permisos y modificaciones declaradas.
Para una inversión de cambio de uso que cumpla EUR 250.000, MITOS establece un procedimiento distinto con condiciones de inmueble y documentación. En ciertos casos, la vía requiere un informe técnico de ingeniero con contenido especificado. No debe suponerse que un documento ordinario de compraventa acredita esas declaraciones específicas.
Reunión práctica de preparación de la escritura
- ¿Qué derecho exacto sobre el inmueble transmitirá la escritura?
- ¿Usan todas las partes el mismo KAEK, identificador jurídico de unidad, planta y porcentaje de propiedad?
- ¿Qué derechos auxiliares están en la escritura y cuáles solo constan en descripciones comerciales?
- ¿Están los documentos de título, fiscales y técnicos suficientemente actualizados para la fecha prevista de operación?
- ¿Qué condición sigue pendiente, quién es responsable y qué prueba la cerrará?
- ¿Qué documentos prueban la compra y cuáles son prueba separada para el permiso de residencia?
Ejemplo hipotético
Un inversor compra una unidad convertida. El borrador de escritura y la declaración fiscal muestran la misma dirección y contraprestación, pero el plano técnico incluye un trastero que no aparece en la descripción jurídica de la propiedad horizontal. Puede que no esté incluido legalmente, que pertenezca a otro derecho o que requiera documentos adicionales. Cada posibilidad modifica el precio, la redacción de la escritura y el uso posterior. Solicite la explicación documental antes de firmar.
Motivos finales para detener la firma
- Unidades, plantas, referencias KAEK o porcentajes de propiedad distintos entre documentos;
- un derecho en la escritura que no está respaldado por el registro de título del vendedor;
- un documento fiscal o técnico presentado como prueba de título o de elegibilidad migratoria;
- una carga pendiente o un paso de cambio de uso sin una ruta escrita de prueba; o
- un inmueble llamado fully eligible sin revisión jurídica, técnica y migratoria específica del inmueble. En Santheos, es una etiqueta de revisión interna, no una certificación gubernamental, preaprobación ni resultado garantizado.
Santheos puede coordinar solicitudes documentales. El comprador debe obtener asesoramiento jurídico, fiscal y técnico independiente; las autoridades competentes deciden las materias fiscales, registrales y de permiso de residencia.
Fuentes oficiales
- AADE — antes de comprar un inmueble — consultado el 19 de septiembre de 2026.
- Decisión AADE A.1085/2023 — certificado ENFIA.
- Gov.gr — expediente digital de transmisión inmobiliaria.
- Hellenic Cadastre — certificados.
- MITOS — permiso de residencia del inversor por cambio de uso.
Información general, no asesoramiento jurídico, fiscal, técnico o migratorio. La elegibilidad y el resultado de la presentación dependen del inmueble, del solicitante y de la autoridad competente.
