Un acte immobilier grec est le document dans lequel plusieurs types de pièces doivent décrire le même droit. Les documents établissant le titre de propriété indiquent qui peut transférer ce droit. Les documents fiscaux appuient la procédure de transfert. Les documents techniques concernent le bâtiment ou le bien divisé. L’acte doit être le résultat du rapprochement de ces différents dossiers, et non un résumé copié d’une brochure.
Pour un achat dans le cadre de la Golden Visa en Grèce, la même rigueur protège le dossier ultérieur de titre de séjour. Un montant d’achat correct ne corrige pas un numéro d’étage erroné. Un certificat technique n’établit pas les pouvoirs du vendeur. Un reçu fiscal ne prouve pas que l’unité transférée est celle figurant sur le plan de changement d’usage.
Créer une fiche de rapprochement de l’unité exacte
| Champ | Documents minimaux à comparer |
|---|---|
| Vendeur et droit transféré | Justificatifs actuels du titre de propriété ; documents établissant les pouvoirs, le cas échéant ; projet d’acte |
| Identification du bien | KAEK ou référence du registre ; projet d’acte ; documents techniques |
| Description de l’unité | Acte de propriété horizontale ; plan d’étage ; projet d’acte |
| Surfaces et pourcentage de propriété | Titre de propriété ; informations cadastrales ; plans ; projet d’acte |
| Place de stationnement ou local de stockage | Titre de propriété/documents constitutifs ; plans ; grille de prix ; projet d’acte |
| Usage existant et nouvel usage revendiqué | Historique des autorisations ; plans approuvés ; justificatifs propres à la voie de demande concernée ; projet d’acte |
Précisions complémentaires pour le contrôle
- Vendeur et droit transféré: Confirme qui peut transférer quel droit
- KAEK: Relie les dossiers juridique et technique
- Immeuble, étage et unité: Évite l’insertion de la mauvaise unité ou du mauvais étage
- Superficie et quote-part: Révèle les écarts significatifs de description
- Parking et stockage: Vérifie que les droits annexes sont réellement inclus
- Usage existant et nouvel usage revendiqué: Évalue la voie de conversion annoncée
Cette fiche ne remplace ni le notaire, ni l’avocat, ni l’ingénieur. Elle permet à l’acheteur de vérifier que les trois flux de documents convergent vers le même bien.
Les documents fiscaux répondent à une question limitée mais importante
AADE indique que l’acheteur a besoin d’un numéro fiscal grec, doit déposer la déclaration de taxe de transfert et payer la taxe résultante avant l’établissement de l’acte. Son orientation publique décrit un droit de mutation de 3 % de la valeur du bien. Il s’agit d’une règle de procédure fiscale ; elle ne fixe ni le seuil d’investissement Golden Visa, ni l’éligibilité du projet, ni le coût total de la transaction.
AADE décrit également le certificat ENFIA pour les actes notariés qui transfèrent ou modifient un droit immobilier. Ce certificat confirme les éléments relatifs à la déclaration fiscale et au paiement ou à la régularisation prévus par la loi. Il ne constitue pas un certificat de titre de propriété, un relevé, un rapport sur l’état du bien ou une approbation en matière d’immigration.
Les documents de titre répondent à une autre question
Le Hellenic Cadastre décrit des certificats montrant les inscriptions par KAEK et titulaire de droit, ainsi que des certificats relatifs aux charges. Un avocat choisi par l’acheteur doit sélectionner les recherches adaptées au registre local et les lire avec les actes antérieurs et le transfert proposé.
Signalez toute différence entre le registre et le projet d’acte concernant le nom/pouvoir du vendeur, la quote-part, l’étage, le numéro de propriété horizontale, le KAEK, le parking ou stockage inclus, ou toute hypothèque, prénotation, saisie ou créance nécessitant une solution documentée.
Les documents techniques répondent à une troisième question
Le ministère de l’Environnement et de l’Énergie explique que l’Identité électronique du bâtiment / Certificat de complétude rassemble les données requises. Pour une propriété divisée, ces éléments doivent être lus en regard de l’unité exacte, des plans approuvés, de l’usage, de l’historique des permis et des modifications déclarées.
Pour un investissement EUR 250 000 de changement d’usage qualifiant, MITOS prévoit une procédure distincte avec conditions propres au bien et aux documents. Dans certains cas, un rapport technique d’ingénieur contenant des éléments définis est requis. Un document de vente ordinaire ne doit pas être présumé prouver ces affirmations propres à la voie.
Réunion de rapprochement avant signature
- Quel droit immobilier exact l’acte transférera-t-il ?
- Toutes les parties utilisent-elles le même KAEK, identifiant légal, étage et quote-part ?
- Quels droits annexes figurent dans l’acte et lesquels ne sont que des descriptions marketing ?
- Les documents de titre, fiscaux et techniques sont-ils suffisamment à jour pour la date prévue ?
- Quelle condition reste ouverte, qui en est responsable et quelle preuve la clôturera ?
- Quels documents prouvent l’achat et lesquels sont distincts pour le dossier de séjour ?
Exemple hypothétique
Un investisseur achète une unité convertie. Le projet d’acte et la déclaration fiscale indiquent la même adresse et le même prix, mais le plan technique comprend un local de stockage absent de la description juridique de propriété horizontale. Il peut ne pas être légalement inclus, appartenir à un autre droit ou exiger des documents supplémentaires. Chaque possibilité modifie le prix, la rédaction de l’acte et l’usage futur. Obtenez l’explication documentaire avant signature. C’est un exemple hypothétique.
Motifs de suspension finale
- unités, étages, KAEK ou quotes-parts différents selon les documents ;
- droit dans l’acte non soutenu par le titre du vendeur ;
- document fiscal ou technique présenté comme preuve de titre ou d’éligibilité à l’immigration ;
- charge ou étape de changement d’usage non réglée sans parcours de preuves écrit ;
- bien qualifié de pleinement éligible (fully eligible) sans revue juridique, technique et d’immigration propre au bien. Chez Santheos, il s’agit d’un libellé de revue interne, non d’une certification gouvernementale, pré-approbation ou garantie.
Santheos peut coordonner les demandes de documents. L’acheteur doit obtenir des conseils juridiques, fiscaux et techniques indépendants ; les autorités compétentes décident de la fiscalité, de l’enregistrement et du séjour. Informations générales, non un conseil.
Autres lectures Santheos sur le sujet
- Faire correspondre le KAEK et la description de l’unité
- Le contrôle de concordance avant le dépôt du dossier
- Origine des fonds et preuve de paiement
Sources officielles
- AADE — avant l’achat d’un bien immobilier
- Décision AADE A.1085/2023 — certificat ENFIA
- Gov.gr — dossier numérique de transfert immobilier
- Cadastre hellénique — certificats
- MITOS — titre de séjour d’investisseur lié au changement d’usage
Cet article fournit des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux, techniques ou en matière d’immigration. L’éligibilité et les résultats du dépôt dépendent du bien, du demandeur et de l’autorité compétente.
