Les acheteurs entendent souvent qu’une Identité électronique du bâtiment est disponible et en déduisent que le dossier technique est complet. C’est un document important, mais il ne répond pas à toutes les questions techniques, contractuelles ou Golden Visa.
Le ministère grec de l’Environnement et de l’Énergie explique que le système d’Identité électronique du bâtiment / propriété divisée indépendante rassemble les informations requises dans un Certificat de complétude. Un rapport d’ingénieur axé sur l’acheteur est différent : c’est une analyse professionnelle à périmètre défini pour une transaction donnée ou, dans certains cas de séjour-investisseur, un document propre à la voie avec des déclarations requises.
Les deux documents n’ont pas le même rôle
| Document | Fonction principale | Ce qu’il ne prouve pas |
|---|---|---|
| Identité électronique / Certificat de complétude | Regroupe les données réglementaires du bâtiment ou de la propriété divisée dans le système pertinent pour le transfert | Achèvement commercial, remise sans défaut, pertinence du prix, titre libre ou approbation Golden Visa |
| Rapport d’ingénieur pour l’acheteur | Examine les questions techniques propres à la transaction convenues dans son périmètre | Il ne remplace pas une recherche de titre, l’acte notarié, la procédure fiscale ou la décision de l’autorité d’immigration |
La bonne question n’est pas « lequel est meilleur ? », mais quelle question chacun traite-t-il pour cette unité précise et cette transaction précise ?
Éléments à faire correspondre avant la signature
- adresse, immeuble, étage et description juridique de la propriété horizontale ;
- KAEK ou référence de registre pertinente ;
- espaces principaux, dépendances, parking et stockage inclus dans l’acte ;
- plans approuvés et configuration réelle ;
- usage existant indiqué et nouvel usage résidentiel revendiqué ;
- historique des permis, révisions ou autorisations liés aux travaux allégués.
Si la brochure appelle l’unité « B-12 » mais que l’identité du bâtiment et le projet d’acte emploient un autre identifiant juridique, ne résolvez pas l’écart en copiant l’étiquette marketing dans le contrat. L’ingénieur, l’avocat et le notaire doivent identifier l’explication juridique et technique sous-jacente.
Pourquoi cette distinction compte pour les projets de changement d’usage
La voie EUR 250 000 pour un changement d’usage qualifiant est une exception spécifique, et non la voie ordinaire d’acquisition EUR 400 000/EUR 800 000. La procédure MITOS actuelle prévoit la pleine propriété et possession d’un seul bien dont les espaces principaux sont convertis en logement, avec des conditions documentaires. Dans certains cas, elle demande un rapport technique d’ingénieur comprenant des déclarations propres à cette voie.
Cela ne signifie ni que tous les rapports d’ingénieur ont le même rôle, ni que l’Identité électronique suffit à établir toutes les conditions d’immigration. Demandez si le rapport est une revue technique générale, un rapport pour le permis de séjour ou les deux, en séparant clairement objectifs et limites. Pour les bâtiments industriels, MITOS peut demander des preuves supplémentaires, y compris une condition de non-exploitation pendant cinq ans ; un document de bâtiment générique ne doit pas être supposé contenir cette analyse.
Une séquence documentaire concrète
- Avant la réservation : obtenir plans à jour, usage déclaré, calendrier et liste des documents disponibles maintenant ou plus tard.
- Avant la signature : faire rapprocher par l’ingénieur mandaté l’unité exacte, les permis, les plans et, si nécessaire, les preuves de changement d’usage.
- Avant le paiement final : distinguer l’achèvement juridique du changement d’usage, l’achèvement des travaux, la levée des réserves, la possession et l’activation des services.
- Avant le dépôt du séjour : comparer ensemble l’acte final, la preuve d’enregistrement, les éléments techniques propres à la voie et les documents du demandeur.
Exemple hypothétique
Un ancien bureau est commercialisé comme appartement. Le vendeur fournit un Certificat de complétude et un nouveau plan. L’ingénieur de l’acheteur constate que le local de stockage est identifié différemment dans le plan et dans le projet d’acte, et que la preuve de changement d’usage n’est pas clairement reliée à l’unité exacte. Le bon résultat est un registre des écarts : ce qui diffère, qui corrige, quel document sera mis à jour et quelle preuve confirmera la correction.
Il serait imprudent de conclure que le Certificat de complétude garantit l’achèvement du projet, le transfert exact des droits annexes ou l’éligibilité au permis de séjour. Cet exemple est hypothétique.
Questions à poser par écrit
- Quel bien et quelle propriété divisée ce document identifie-t-il ?
- Est-il à jour pour la date envisagée du transfert ?
- Quels plans et permis ont servi à sa préparation ?
- Traite-t-il l’usage indiqué dans l’acte et le dossier marketing ?
- Quels points sont hors du périmètre de l’ingénieur ?
- Pour un dossier EUR 250 000, quelles déclarations propres à la voie figurent dans le document technique final et lesquelles sont prouvées ailleurs ?
Santheos coordonne les dossiers de projet dans le périmètre de service convenu. Les conseils juridiques et techniques indépendants restent responsables de leurs avis à l’acheteur ; l’autorité compétente décide du permis de séjour.
fully eligible est une qualification de revue interne Santheos, pas une certification gouvernementale, une pré-approbation ni une garantie de résultat. Informations générales, non un conseil juridique, fiscal, technique ou d’immigration.
