قد يبدو إقفال شراء عقار في اليونان بسيطاً حين يقول البائع إن الرهن أو الحجز أو أي قيد آخر «سيُشطب عند الإقفال». لكن الوعد بالشطب ليس دليلاً على أن الشطب اكتمل. على المشتري ومحاميه فصل ثلاثة أسئلة: ما هو المسجل حالياً، وما هي آلية السداد والشطب، وما هو الدليل الذي سيبقى بعد التوقيع.
ابدأ بالسجل الحالي لا بعقد قديم
لا يكفي عقد قديم أو رسالة تسويقية. يراجع المحامي المختار من المشتري أحدث وضع في السجل العقاري أو السجل المساحي للوحدة المحددة، بما فيه رقم KAEK وبيانات المالك والحقوق والقيود المسجلة. توضح خدمات السجل العقاري الهيليني أن بيانات الحقوق العقارية المسجلة متاحة من خلال خدماته؛ ولا تحل هذه المراجعة محل الاستشارة القانونية المستقلة.
اطلب من محاميك حزمة مراجعة حديثة تحدد ما يلي:
- رقم KAEK أو مرجع السجل الدقيق؛
- البائع وحق الملكية المراد نقله؛
- كل رهن أو قيد احتياطي لرهن أو حجز أو مطالبة مسجلة أو تقييد قائم يحدده المحامي؛
- المستند المنشئ للقيد والمستفيد والمبلغ أو الأولوية، حيث يبينها السجل؛
- المستندات اللازمة لرفع كل قيد أو شطبه أو التعامل معه.
يحدد رقم KAEK العقار المساحي، لكنه لا يثبت وحده خلو الوحدة من القيود، ولا يغني عن تحليل القيود الحالية ومستند الملكية الأفقية وصلاحية البائع. يحدد المحامي المعيّن من المشتري نوع المستند وفترة البحث المناسبين لنظام التسجيل المحلي.
أربعة مسارات يجب ألا تختلط
| السؤال الأساسي | الدليل المطلوب | القرار المتأثر |
|---|---|---|
| القيد أو الرهن — ما المسجل الآن على هذه الوحدة؟ | مستخرج حديث ومراجعة محامٍ | جاهزية نقل الملكية |
| الشطب — ما الذي يلزم لإنهاء القيد؟ | تعليمات سداد وشطب مكتوبة | شروط الدفعة النهائية |
| مسار الأموال — إلى من تُدفع الأموال وبأي ترتيب؟ | بيان إقفال مكتوب ووثائق مصرفية | التحويل والسجل |
| إثبات الإتمام — ما الدليل بعد التوقيع؟ | العقد وإثبات تسجيل الشطب | الحيازة وملف الإقامة |
لا توجد وثيقة واحدة تغلق المسارات الأربعة. ينبغي أن يبيّن عقد الحجز أو العقد النهائي ما إذا كان جزء من الثمن يُدفع للدائن، ومن يتابع الشطب، وما الدليل المطلوب قبل الإفراج عن أي مبلغ لا رجعة فيه.
ضع آلية الشطب في مستندات الصفقة
اطلب قبل السداد النهائي: وصف القيد الحالي، مبلغ السداد أو ما يثبت حسابه، تعليمات مكتوبة للجهة المستلمة، الطرف المسؤول عن طلب الشطب وتسجيله، الموعد أو الشرط المتفق عليه، ودليل التسجيل بعد الإتمام. لا تفترض أن الدفع وحده يثبت شطب القيد أو أن الدائن سيقوم به تلقائياً بطريقة تكفي للمشتري.
قبل الإذن بالدفع، اطلب من المستشارين المسؤولين عن المعاملة تحديد الآلية كتابةً، بما يشمل:
- القيد المعني ومرجع العقار القانوني، لا الرمز التسويقي للوحدة فقط؛
- الطرف المخوّل باستلام مبلغ السداد والأساس المستندي لتعليمات الدفع؛
- ترتيب توقيع العقد والدفع وإصدار مستند الشطب والتسجيل؛
- ما إذا كان سيُحتفظ بأي مبلغ، ومن يحتفظ به، وشرط الإفراج عنه الموثق؛
- الإجراء المتفق عليه إذا كان مستند الشطب غير متاح أو ناقصًا أو لا يشمل الحق المحدد؛
- المستندات التي ستُسلّم بعد الإقفال، ومن يتحقق منها.
هذه قائمة لضبط المستندات وليست نموذجًا ملزمًا لكل صفقة. قد تختلف أدوار كاتب العدل والمحامي والدائن ومكتب التسجيل؛ والمقصود ألا تبقى خطوة جوهرية قائمة على افتراض غير موضح.
فحص سند الملكية وأهلية التأشيرة الذهبية فحصان مختلفان
فحص سند الملكية وتسجيل الشطب مسألة قانون ملكية؛ ومتطلبات ملف الإقامة مسألة هجرة. لا تحوّل مسار الاستثمار من 250,000 يورو الخاص بتحويل استخدام مبنى إلى سكن إلى حلّ لقيد ملكية لم يُحسم. ووفق الإجراء الرسمي على Mitos، هذا مسار تحويل استخدام مستقل بشروطه ووثائقه، لا تأكيد حكومي تلقائي لسلامة الملكية أو للأهلية.
مثال توضيحي لا مشروع فعلي
سيناريو افتراضي: تعرض الوحدة C-7 في مشروع تحويل لاستخدام سكني، ويظهر في السجل قيد سابق على العقار الأم. لا ينبغي للمشتري أن يفترض أن القيد لا يطال الوحدة أو الموقف أو المخزن. المسائل المطلوبة هي: هل يشمل القيد الوحدة المحددة؟ ما أثره على الحقوق التابعة؟ ما الدليل الذي سيثبت الشطب والتسجيل؟ لا يمثل هذا المثال مشروع Santheos أو نتيجة معاملة فعلية.
متى تتوقف ومتى تتابع
لا تتابع إلا بعد أن يتمكن مستشاروك المستقلون من توثيق العقار المحدد وصلاحية البائع والقيود وتسلسل الدفع. أوقف الخطوة المعنية واطلب الحل أو التصعيد عند وجود أي من الحالات التالية:
- اختلاف مرجع KAEK أو الطابق أو الوحدة أو الملحقات بين البحث في السجل ومسودة العقد؛
- عدم تحديد مستند الشطب للحق القانوني المعني بدقة؛
- تغيّر المستفيد من الدفع أو الغرض منه دون تفسير مكتوب محدث؛
- عدم بيان العقد لما يحدث إذا تعثر ترتيب الشطب أو التسجيل؛
- استخدام ملف التأشيرة الذهبية مبررًا لتجاوز فحوص الملكية المعتادة.
- توقف: إذا لم يكن القيد الحالي أو آلية الشطب أو مستندات الوحدة قابلة للتحديد كتابةً.
- تابع فقط بعد التحقق: عندما يراجع محاميك المستخرج الحالي والعقد وتعليمات السداد وإثبات التسجيل المتوقع.
- احتفظ بملف منفصل: للعقد والدفعات والتحويلات والوثائق الفنية وملف الإقامة.
ترمز عبارة fully eligible في Santheos إلى مراجعة داخلية للمشروع ولا تشكل شهادة حكومية أو موافقة مسبقة أو ضماناً لنتيجة الطلب. تتوقف الأهلية والمعاملة على الوحدة الدقيقة والوثائق والمتقدم والقرار المختص.
مقالات ذات صلة من Santheos
هذه المادة معلومات عامة وليست بديلاً عن مشورة قانونية أو هندسية أو ضريبية مستقلة، ولا عن قرار الجهة المختصة.
المصادر الرسمية
- السجل العقاري اليوناني: الشهادات التي يصدرها مكتب التسجيل.
- السجل العقاري اليوناني: طلبات إصدار الشهادات إلكترونيًا.
- MITOS: التأشيرة الذهبية الدائمة (تغيير الاستخدام) — الإصدار الأول.
تابع البحث
- شروط أهلية تغيير استخدام العقار من تجاري إلى سكني بقيمة 250,000 يورو — بالإنجليزية
- مشاريع التحويل في أثينا: اختيار الموقع — بالإنجليزية
- مسار الدفع والميزانية الشاملة لمشروع تحويل — بالإنجليزية
هذه معلومات عامة فقط، وليست مشورة قانونية أو ضريبية أو هجرية. تخضع الأهلية للمراجعة القانونية النهائية. راجع موسوعة التأشيرة الذهبية اليونانية أو الإجراء الرسمي في MITOS، أو تواصل مع Santheos لمناقشة عقار محدد.
