لا تتمثل المخاطر الأساسية في استثمار التأشيرة الذهبية اليونانية في النقاشات السياسية أو الاقتصادية قصيرة الأجل في دولة بعينها. المسألة الأهم هي ما إذا كانت أهلية العقار، وتغيير الاستخدام، والوثائق الفنية، ومسار الدفع وملف الإقامة تشكل معاً مجموعة أدلة متسقة يمكن التحقق منها بصورة مستقلة. ويكتسب ذلك أهمية خاصة في مشاريع التحويل التجاري إلى سكني المؤهلة لمسار EUR 250K. فمبلغ 250 ألف يورو ليس حداً عاماً ينطبق على كل مسكن عادي، بل يرتبط بمسارات خاصة تستوفي شروطاً محددة، ومنها بعض مشاريع تحويل الاستخدام التجاري إلى سكني.
حدد أولاً مسار الاستثمار الصحيح
يتضمن إطار التأشيرة الذهبية العقارية في اليونان حدوداً استثمارية مختلفة. يبلغ الحد العام للعقار السكني في المناطق مرتفعة الطلب 800 ألف يورو، ويبلغ 400 ألف يورو في مناطق أخرى مؤهلة، بينما يخص حد 250 ألف يورو فئات خاصة. لذلك لا يجوز تحديد الأهلية بالاعتماد على السعر أو الإعلان التسويقي وحدهما.
في مشروع التحويل التجاري، لا يكفي أن يبدو العقار كمسكن بعد أعمال البناء. يجب فحص الاستخدام القانوني السابق، وإجراءات تغيير الاستخدام، والتراخيص الفنية وحالة التسليم النهائية. وقد خصص سجل الخدمات العامة اليوناني Mitos إجراءً إدارياً منفصلاً للإصدار الأول للتأشيرة الذهبية عبر تغيير الاستخدام، ما يؤكد ضرورة مراجعة الوثائق الخاصة بكل عقار.
قسم العناية الواجبة إلى أربع مجموعات من الوثائق
1. وثائق الملكية: يجب فحص سند الملكية والسجل العقاري والرهون أو الأعباء الأخرى، وسلطة البائع على التصرف، ومدى تطابق وصف العقار في العقد مع الواقع. سلامة الملكية وحدها لا تضمن أهلية التأشيرة الذهبية.
2. وثائق التخطيط والاستخدام: ينبغي لمهندس مستقل مراجعة رخصة البناء الأصلية، والاستخدام القانوني الحالي، وأساس تغيير الاستخدام، والمخططات والمساحات والعلاقة بالأجزاء المشتركة. ويجب أن يحدد العقد أي خطوات فنية أو إدارية لم تكتمل بعد ومسؤولية إنجازها.
3. سجلات المعاملة والدفع: ينبغي دفع الثمن والعربون والضرائب والتكاليف الأخرى عبر قنوات قانونية قابلة للتتبع ومتطابقة مع العقد ووثائق كاتب العدل والسجلات المصرفية. كما يجب فصل سعر العقار عن الضرائب وأتعاب كاتب العدل والمحامي والمهندس وتكاليف الطلب عند إعداد الميزانية الكاملة.
4. ملف طلب الإقامة: يجب إعداد جواز السفر والتأمين ووثائق صلة القرابة والترجمات والتصديقات ووثائق المعاملة وفق ظروف مقدم الطلب. ويتعين على محام هجرة مستقل تأكيد أفراد الأسرة الذين يمكن إدراجهم والوثائق المطلوبة لكل حالة.
ضع نقاط تحكم قبل توقيع العقد النهائي
لا ينبغي تأجيل جميع المخاطر إلى ما بعد الدفع. قبل توقيع العقد النهائي، يوصى بإتمام الفحص القانوني المستقل، والحصول على تقرير فني مكتوب، والتحقق من وثائق تغيير الاستخدام، وتقييم المحامي لمسار الاستثمار المناسب، ومراجعة خطة الدفع ومصدر الأموال، وتحديد معيار التسليم ومسؤولية التأخير، وإعداد قائمة وثائق الأسرة.
إذا كان المشروع لا يزال قيد الإنشاء أو التحويل، فيجب أن يوضح العقد الوثائق المتاحة عند التوقيع، والوثائق المطلوب إصدارها قبل التسليم، وحقوق الأطراف إذا لم تنفذ الالتزامات. لا تحل صور تقدم الأعمال أو الوعود الشفهية محل الوثائق الرسمية.
ميز بين الإقامة والسفر والعمل
التأشيرة الذهبية هي تصريح إقامة يوناني. يستطيع حاملها الإقامة في اليونان والسفر القصير وفق قواعد شنغن المعمول بها، لكنها لا تمنحه تلقائياً حق الإقامة في بقية دول شنغن. كما لا ينبغي تقديمها باعتبارها تصريحاً عادياً للعمل بأجر. وتتطلب إدارة شركة أو الإقامة الضريبية أو تأجير العقار واستخدامه استشارات قانونية وضريبية منفصلة.
عند تغير السياسة افحص المشروع والتواريخ معاً
قد تتغير قواعد التأشيرة الذهبية مستقبلاً، ولا يستطيع مطور أو وسيط ضمان استمرار السياسة دون تغيير. يجب تحديد القواعد المطبقة على تاريخ العقد والدفع وتغيير الاستخدام وتقديم الطلب والوثائق الإضافية. وإذا اعتمدت المعاملة على ترتيبات انتقالية، فعلى المحامي التحقق من استيفاء المشروع والمستثمر لشروطها فعلياً.
تسلسل القرار الذي توصي به Santheos
- حدد أهداف الأسرة والميزانية الكاملة والمدة المقبولة.
- اختر مشاريع التحويل التي قد تستوفي المسار الخاص بقيمة EUR 250K.
- اطلب من محام ومهندس مستقلين فحص العقار المحدد.
- تحقق من الميزانية ومسار الدفع ووثائق التسليم.
- أكمل معاملة كاتب العدل وجهز ملف الإقامة.
- احتفظ بجميع الوثائق المحدثة خلال مرحلتي الطلب والتسليم.
يمكنك مراجعة مشاريع Santheos للتحويل والتأشيرة الذهبية، وموسوعة الأسئلة والأجوبة، ودليل الطلب. ولمناقشة قائمة وثائق عقار محدد، استخدم صفحة التواصل مع Santheos.
المصادر الرسمية
- Mitos: الإصدار الأول للتأشيرة الذهبية عبر تغيير الاستخدام
- وزارة الهجرة واللجوء اليونانية: Golden Visa
- وزارة الهجرة واللجوء اليونانية: الوثائق التوضيحية
هذه المادة للمعلومات العامة ولا تمثل استشارة قانونية أو ضريبية أو هندسية أو متعلقة بالهجرة. تعتمد الأهلية على العقار المحدد وهيكل المعاملة وظروف مقدم الطلب والمراجعة القانونية والفنية المستقلة النهائية.
