هل كل عقار بقيمة EUR 250,000 مؤهل للتأشيرة الذهبية اليونانية؟

قد يرى المستثمر فيلا أو شقة معروضة بسعر EUR 250,000 ويفترض أن السعر وحده يكفي للحصول على التأشيرة الذهبية اليونانية. هذا الافتراض غير صحيح. أهلية العقار لا تتحدد بالسعر فقط، بل بفئة الاستثمار وموقع العقار وطبيعته واستخدامه والمستندات التي تثبت انطباق المسار القانوني عليه.

ولهذا يجب فصل قرارين مختلفين: هل العقار مناسب للسكن أو الاستثمار الشخصي؟ وهل يمكن استخدامه ضمن فئة محددة من برنامج إقامة المستثمر؟ قد تكون الوحدة جذابة من حيث الموقع والتصميم، لكنها لا تدخل في مسار EUR 250,000. وقد يكون عقار آخر أقل لفتًا للنظر في الصور، لكنه يملك ملف تحويل موثقًا يمكن للمحامي والمهندس مراجعته.

السعر ليس دليل الأهلية

لا توجد قاعدة عامة تقول إن شراء أي عقار في اليونان بمبلغ EUR 250,000 يمنح المستثمر حق استخدامه في طلب الإقامة الذهبية. النظام يميز بين فئات مختلفة، ولكل فئة شروطها. العقار السكني العادي يخضع للحدود المطبقة على موقعه وفئته، بينما توجد مسارات خاصة بقيمة EUR 250,000، من بينها تحويل الاستخدام من تجاري إلى سكني، وكذلك فئة المباني المصنفة التي تحتاج إلى ترميم أو إعادة بناء.

لذلك لا ينبغي أن يبدأ السؤال بـ “كم سعر العقار؟” فقط. السؤال الصحيح هو: “تحت أي فئة قانونية يُقترح هذا العقار، وما المستند الذي يثبت ذلك؟” إذا لم يستطع العرض تقديم إجابة واضحة، فيجب إيقاف القرار إلى أن يراجع المتخصصون الملف.

العقار السكني العادي

الفيلا أو الشقة التي أُنشئت واستخدمت أصلًا للسكن لا تصبح مشروع تحويل لمجرد أن سعرها EUR 250,000. كما أن التجديد الداخلي أو تغيير التشطيبات لا يساوي تغيير الاستخدام القانوني من تجاري إلى سكني. يجب مراجعة فئة العقار وموقعه والحد الاستثماري الساري عليه.

هذا مهم بصورة خاصة عند دراسة منزل عطلات أو فيلا ساحلية أو عقار على جزيرة. جاذبية الموقع، والقرب من البحر، والخصوصية، والمساحة أو إمكان الاستخدام الشخصي هي اعتبارات عقارية، لكنها ليست دليلًا على دخول العقار في فئة EUR 250,000.

مسار التحويل من تجاري إلى سكني

يشرح السجل الوطني اليوناني للخدمات الإدارية أن مسار تغيير الاستخدام يتعلق بعقار تتحول مساحاته الرئيسية من الاستخدام التجاري إلى الاستخدام السكني، بقيمة اقتناء لا تقل عن EUR 250,000. يجب أن يتعلق الاستثمار بعقار واحد، وأن يمتلك المستثمر الملكية والحيازة الكاملة.

ويجب أن يكون تغيير الاستخدام قد اكتمل بعد 5 أبريل 2024 وقبل تقديم طلب الإقامة. ويمكن أن ينفذ التغيير البائع أو المشتري، لكن التقرير الفني للمهندس والمستندات والتواريخ هي التي توضح انطباق المسار. كما يشير الإجراء إلى أن حد مساحة 120 مترًا مربعًا لا يطبق على فئة التحويل.

يمكن قراءة إجراء الإقامة الدائمة لتغيير الاستخدام في السجل الرسمي.

مسار المبنى المصنف

يوجد مسار خاص آخر بقيمة EUR 250,000 للعقار الذي يتكون من مبنى مصنف أو جزء من مبنى مصنف يحتاج إلى ترميم أو إعادة بناء، أو عقار يقع فيه مبنى مصنف. ويجب إثبات صفة المبنى المصنف من خلال المستندات الرسمية.

هذه الفئة لا تعني أن أي مبنى قديم أو نيوكلاسيكي مؤهل. العمر أو الأسلوب المعماري أو المظهر التاريخي لا يكفي. يجب التحقق من قرار التصنيف، ونطاقه، ومتطلبات الترميم، والعقد، والدفع، والتسجيل. ويمكن الرجوع إلى الإجراء الرسمي للمباني المصنفة.

أسئلة يجب طرحها على البائع أو المطور

• ما فئة التأشيرة الذهبية المقترحة لهذا العقار؟
• هل العقار سكني عادي أم تغيير استخدام أم مبنى مصنف؟
• ما المستند الرسمي الذي يثبت الفئة؟
• متى اكتمل تغيير الاستخدام، ومن نفذه؟
• هل توجد شهادة أو تقرير فني من المهندس؟
• هل يشتري المستثمر عقارًا واحدًا بملكية وحيازة كاملة؟
• كيف سيظهر الثمن وطريقة الدفع في شهادة كاتب العدل؟
• هل استُخدم العقار سابقًا في إصدار إقامة مستثمر؟

لماذا يحتاج المستثمر إلى محامٍ ومهندس مستقلين؟

المحامي يراجع الملكية والقيود والعقد والتسجيل والفئة القانونية المقترحة. والمهندس يراجع الاستخدام والمخططات والتصاريح والتقرير الفني وحالة الأعمال. هذان الفحصان متكاملان؛ فالعقار قد يكون سليم الملكية لكنه لا يثبت فئة التحويل، أو قد تكون أعماله جيدة بينما تحتاج مستنداته إلى استكمال.

لا ينبغي الاعتماد على العبارة التسويقية “Golden Visa eligible” وحدها. يجب أن تكون كل عبارة مرتبطة بمستند يمكن للمستشار المستقل قراءته. كما ينبغي أن تتطابق الوحدة التي يراها المستثمر مع الوحدة المحددة في العقد والتقرير الفني.

التكلفة الكاملة وليس سعر الإعلان

حتى عندما يدخل العقار في فئة EUR 250,000، يجب حساب الميزانية الكاملة. وتشمل عادةً ثمن الشراء، والرسوم الحكومية، والتوثيق والتسجيل، وأتعاب المحامي والمهندس، والتأمين، وأي تكاليف مرتبطة بالأعمال أو التسليم أو إدارة العقار.

كما يجب توثيق طريقة الدفع. فالإجراءات الرسمية تتطلب شهادة من كاتب العدل تتضمن الثمن المتفق عليه وطريقة الدفع وتفاصيل تنفيذها. لذلك ينبغي تنسيق التحويلات البنكية وجدول الدفعات قبل تنفيذها، لا محاولة إعادة ترتيب الأدلة بعد الدفع.

الاستخدام والعائد وإعادة البيع

أهلية العقار لا تضمن دخلًا إيجاريًا أو ارتفاعًا في القيمة. ويجب مراجعة الاستخدام المسموح به والقواعد السارية ونظام المبنى والعقد. كما ينبغي فهم أثر إعادة البيع على إقامة المستثمر؛ فالإجراءات الرسمية لمسارات الاستثمار العقاري تربط استمرار الإقامة باستمرار الملكية خلال مدة التصريح.

إذا كان الهدف الأساسي منزل عطلات أو استخدامًا شخصيًا، يمكن تقييم العقار على هذا الأساس أولًا، ثم فحص مسار الإقامة بصورة منفصلة. الفصل بين الهدفين يجعل القرار أوضح ويمنع استخدام التأشيرة الذهبية لتبرير عقار لا يناسب احتياجات المشتري.

قائمة فحص سريعة قبل الحجز

1. اطلب الفئة القانونية المقترحة مكتوبة.
2. احصل على مستندات الملكية والاستخدام والتقرير الفني.
3. اطلب مشروع العقد وجدول الدفع والتكاليف الكاملة.
4. عيّن محاميًا ومهندسًا للمراجعة المستقلة.
5. لا تدفع حجزًا غير قابل للاسترداد قبل فهم شروطه.
6. افصل تقييم العقار عن تقييم طلب الإقامة.

كيف تنظم Santheos مشاريع التحويل؟

تركز Santheos على مشاريع مختارة للتحويل من الاستخدام التجاري إلى السكني في أثينا. ويتم تنظيم ملف كل مشروع ووحدة، ومتابعة أعمال التحويل والتسليم، وتنسيق الوصول إلى المتخصصين القانونيين والهندسيين والموثقين والهجرة المستقلين.

يمكن مراجعة مشاريع التحويل الحالية، واستخدام موسوعة الأسئلة والأجوبة، أو طلب ملف مشروع محدد قبل اتخاذ القرار.

الخلاصة

ليس كل عقار بقيمة EUR 250,000 مؤهلًا للتأشيرة الذهبية اليونانية. الفيلا أو الشقة السكنية العادية لا تتحول تلقائيًا إلى مسار خاص بسبب سعرها. الأهلية تحتاج إلى فئة قانونية واضحة ومستندات تثبتها، سواء تعلق الأمر بتغيير الاستخدام أو بمبنى مصنف. أفضل حماية للمستثمر هي طلب الدليل، ومراجعته قانونيًا وهندسيًا، وفصل جودة العقار عن أهلية الإقامة.