قد يفكر مستثمر من دولة ثالثة في شراء عقار تجاري محوّل إلى سكن ضمن فئة 250,000 يورو من برنامج Golden Visa اليوناني من خلال شركة بدلًا من الشراء باسمه الشخصي. يتيح الإجراء اليوناني الرسمي استخدام هيكل قائم على شخص اعتباري في حالة محددة، لكنه يضيف اختبارًا صارمًا للملكية ومستندات إضافية إلى ملف الطلب.
القاعدة الأساسية لا تقتصر على أن المستثمر يسيطر على الشركة. فعند الشراء من خلال شخص اعتباري مؤسس في اليونان أو في دولة أخرى عضو في الاتحاد الأوروبي، يجب على مواطن الدولة الثالثة إثبات أنه المالك الوحيد لجميع الأسهم أو حقوق الملكية الأخرى في ذلك الشخص الاعتباري.
ماذا تعني قاعدة المالك الوحيد؟
يطبق الإجراء الرسمي معيار الملكية الكاملة دون حلول وسط. وقد لا تستوفي السيطرة بالأغلبية، أو الملكية المشتركة مع الزوج أو الزوجة، أو وجود شريك أقلية، أو استخدام هيكل متعدد الطبقات الشرط المعلن. وينبغي أن يتمكن المستثمر من توثيق ملكيته لكامل رأس المال أو حقوق الملكية المكافئة في الشركة المشترية.
يجب مراجعة هذا الشرط قبل حجز العقار أو إعادة هيكلة الشركة. فالشركة التي تبدو مناسبة لامتلاك العقارات بصورة عادية قد لا تتوافق مع القاعدة الخاصة ببرنامج Golden Visa. ويجب أن يقدم الهيكل التنظيمي للشركة ومستخرجات السجل ووثائق التأسيس صورة واضحة ومتسقة في التواريخ ذات الصلة.
أين يمكن تأسيس الشركة المشترية؟
يشير الإجراء الرسمي باللغة الإنجليزية إلى شخص اعتباري مؤسس في اليونان أو في دولة أخرى عضو في الاتحاد الأوروبي. ولا يصف خيار الشراء نفسه عبر شركة لكيان مؤسس خارج الاتحاد الأوروبي. لذلك ينبغي للمشترين الذين يفكرون في استخدام شركة قائمة أن يؤكدوا مع محاميهم في اليونان الولاية القضائية للشركة وشكلها القانوني وأدلة ملكيتها قبل استخدامها في المعاملة.
قد يؤدي استخدام شركة يونانية أو شركة من دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي أيضًا إلى التزامات محاسبية وضريبية وإدارية والتزامات تتعلق بالإفصاح عن المستفيد الحقيقي، إلى جانب متطلبات ملف تصريح الإقامة. وينبغي أن يستند القرار إلى الهيكل الأشمل للمستثمر، لا إلى تسمية Golden Visa وحدها.
مستندات الشركة الواجب إعدادها
تختلف المستندات الدقيقة بحسب الشركة والولاية القضائية، لكن ملف الطلب يجب أن يثبت الملكية المنفردة لجميع الأسهم أو حقوق الملكية الأخرى. وقد يحتاج الفريق القانوني إلى مستخرجات حديثة من السجل، وعقد التأسيس أو النظام الأساسي، وسجلات المساهمين، وشهادات شغل المنصب أو التمثيل، وسجلات المستفيد الحقيقي، وترجمات مصدقة حسب الأصول.
قد تتطلب المستندات الصادرة خارج اليونان تصديق Apostille أو تصديقًا قنصليًا بحسب بلد الإصدار ونوع المستند. ويجب مطابقة الأسماء وبيانات جواز السفر وأرقام الشركات ونسب الملكية في جميع السجلات. وإذا تغير وضع الشركة بين توقيع العقد وإتمام الشراء وتقديم الطلب، فقد يلزم تقديم أدلة محدثة.
يجب أن يستوفي العقار قواعد التحويل أيضًا
استخدام شركة لا يغير المتطلبات الأساسية للعقار. يجب أن يتعلق الاستثمار بعقار واحد يتم الحصول على ملكيته وحيازته بالكامل، وبقيمة شراء دنيا تبلغ 250,000 يورو وقت الشراء. كما يجب تحويل المساحات الرئيسية من الاستخدام التجاري إلى الاستخدام السكني ضمن الإطار القانوني.
ينص الإجراء الرسمي على أن تغيير الاستخدام يمكن أن ينجزه المشتري أو البائع، لكن يجب إتمامه قبل تقديم طلب Golden Visa. ويجب أن يربط تقرير المهندس بين دليل التحويل والعقار وسند الملكية. تضيف ملكية الشركة طبقة أخرى من الإثبات، لكنها لا تحل محل أي مستند فني أو توثيقي.
يظل مسار الدفع اختبارًا مستقلًا
يجب سداد سعر الشراء المتفق عليه بالكامل عبر قنوات الدفع المعتمدة الواردة في الإجراء الرسمي. وتشمل هذه القنوات شيكًا مصرفيًا مسطرًا لحساب المستفيد لدى مؤسسة ائتمانية تعمل في اليونان، أو تحويلًا ائتمانيًا مستوفيًا للشروط، أو دفعًا بالبطاقة من خلال ترتيب POS مؤهل إلى حساب الدفع الخاص بالمستفيد.
ينص الإجراء الرسمي أيضًا على إمكان إجراء الدفع بواسطة زوج المشتري أو زوجته، أو أقاربه بالنسب أو المصاهرة حتى الدرجة الثانية. ويتطلب الشراء عبر شركة تنسيقًا دقيقًا بين الدافع والشخص الاعتباري المشتري والمستفيد وسند الملكية والسجلات المصرفية. وينبغي للفريق المهني مراجعة مسار الدفع المقترح قبل تحويل الأموال.
يجب تنظيم تعليمات البنك وتأكيدات التحويل وكشوف الحساب والإشارات الواردة في مستندات التوثيق منذ البداية. فقد تصل الدفعة إلى الوجهة الصحيحة ومع ذلك تتسبب في أعمال إضافية يمكن تجنبها إذا لم يتطابق المحوِّل أو مرجع الدفع أو سلسلة المستندات مع هيكل المعاملة.
أسئلة يجب حسمها قبل اختيار الشراء عبر شركة
- هل الشركة مؤسسة في اليونان أو في دولة أخرى عضو في الاتحاد الأوروبي؟
- هل يملك المستثمر كل سهم أو حق ملكية آخر؟
- هل يمكن إثبات هذه الملكية بمستندات رسمية حديثة؟
- هل تتطلب المستندات الأجنبية تصديقًا أو Apostille أو ترجمة؟
- من يملك صلاحية توقيع الحجز وسند الملكية والإقرارات المرتبطة بهما؟
- هل يتوافق الحساب المصرفي ومسار الدفع مع هيكل الشراء؟
- كيف سيُصرح عن العقار للأغراض الضريبية اليونانية ونموذج E9؟
- ما الالتزامات المستمرة المتعلقة بالشركة والمحاسبة والمستفيد الحقيقي؟
شراء فردي أم شراء عبر شركة؟
غالبًا ما يكون الشراء الفردي أسهل من حيث الفهم، لأن المستثمر والمشتري المذكور في سند الملكية ومقدم طلب Golden Visa مرتبطون مباشرة. وقد يكون الشراء عبر شركة مناسبًا لهيكل مخطط بعناية، لكنه يضيف متطلبات مستندية وإدارية وإثباتية خاصة بالشركة.
يعتمد المسار الأنسب على الإقامة الضريبية، والتخطيط الأسري وتخطيط الميراث، والتمويل، والهياكل التجارية القائمة، وإدارة العقار مستقبلًا. وينبغي مراجعة هذه المسائل مع متخصصين مستقلين في القانون والضرائب اليونانية قبل التزام المشتري بنموذج ملكية معين.
كيف تدعم Santheos ملف العقار؟
تطور Santheos في أثينا مشاريع تحويل من الاستخدام التجاري إلى السكني مؤهلة بالكامل لفئة 250,000 يورو من برنامج Golden Visa اليوناني. وينظم فريق المشروع سجلات العقار والتحويل والتسليم حتى يتمكن المحامي وكاتب العدل والمهندس والمحاسب الذين يعينهم المستثمر من تقييم هيكل الملكية والدفع المقترح بالنسبة إلى الوحدة المحددة.
ابدأ بمقارنة محفظة مشاريع التحويل لدى Santheos. وللحصول على إجابات تفصيلية عن العقار والأسرة والتكاليف والإجراءات، راجع موسوعة Golden Visa. ولطلب المستندات الحالية الخاصة بمشروع معين، تواصل مع فريق Santheos في أثينا.
المرجع الرسمي
المصدر الرئيسي لهذه المقالة هو صفحة الإجراء باللغة الإنجليزية التابعة للحكومة اليونانية: Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance. وتحدد الصفحة شرط المالك الوحيد ومتطلبات العقار ووسائل الدفع المعتمدة والمستندات الداعمة لهذا المسار.
