Sept années de transformation de l’investissement en Grèce — Et le prochain chapitre du Golden Visa
8 septembre 2026 | Athènes, Grèce
Sept ans après la première prise de fonctions de Kyriakos Mitsotakis comme Premier ministre grec, le pays se trouve dans une situation économique très différente de celle dont il a hérité en 2019. [1]
Le 6 septembre 2026, dans son discours à la 90e Foire internationale de Thessalonique, le Premier ministre Kyriakos Mitsotakis a annoncé un ensemble de mesures économiques. Parmi elles figurait une proposition de hausse des droits de mutation immobilière de 3 % à 15 % lorsque les acheteurs de biens résidentiels sont des ressortissants de pays tiers hors de l’Union européenne. L’annonce a été examinée plus en détail lors de la conférence de presse du Premier ministre le 7 septembre 2026. [8] [9]
Considérée isolément, une telle mesure pourrait sembler constituer une nouvelle restriction à l’investissement immobilier international.
Replacée dans l’évolution de la politique économique grecque des sept dernières années, elle représente toutefois quelque chose de bien plus important.
Elle s’inscrit dans une transition plus large de la philosophie grecque de l’investissement :
passer de l’attraction des capitaux à leur orientation.
Et nulle part, cette transition n’est plus visible que dans l’évolution du Visa d’Or grec.
La Grèce en 2019 : rétablir la confiance
Le Visa d’or grec n’a pas été créé par le gouvernement de Mitsotakis.
Lancé en 2013, le programme est né dans un contexte économique très différent. [2] La Grèce faisait encore face aux conséquences de la crise de la dette souveraine. Les valeurs immobilières avaient fortement baissé, les liquidités intérieures étaient limitées, l’investissement était faible et le rétablissement de la confiance internationale constituait une priorité économique nationale.
Le seuil initial d’investissement immobilier de 250 000 euros reflétait ces circonstances. [2]
La Grèce avait besoin de capitaux.
Elle avait besoin d’investisseurs.
Il fallait que la confiance internationale revienne.
Lorsque Kyriakos Mitsotakis est devenu Premier ministre en juillet 2019, le défi n’était donc pas simplement de gérer une économie se relevant d’une crise, mais de repositionner la Grèce comme une destination européenne crédible pour l’investissement.
La stratégie économique qui a suivi a mis l’accent sur l’investissement, les réformes structurelles, la numérisation, une meilleure compétitivité et un environnement plus favorable aux entreprises.
Puis est survenue la pandémie de COVID-19.
Pour une économie fortement exposée au tourisme et aux services, le choc a été sévère. Mais la reprise grecque qui a suivi a été tout aussi importante. La croissance est revenue vigoureusement après la pandémie, l’investissement s’est accéléré et la position du pays sur les marchés internationaux de capitaux s’est améliorée.
Au milieu de cette décennie, la Grèce n’était plus confrontée au même problème économique qu’elle avait rencontré dix ans auparavant.
La question centrale a progressivement changé.
Il ne s’agissait plus simplement de demander :
Comment la Grèce peut-elle attirer davantage de capitaux internationaux ?
La question devenait :
Vers quoi ces capitaux devraient-ils être orientés ?
Le visa d’or comme outil de politique économique
L’évolution du Visa d’Or offre l’une des illustrations les plus claires de ce changement.
Pendant des années, le seuil d’investissement immobilier de 250 000 euros a permis d’attirer avec succès d’importants capitaux étrangers en Grèce.
Ces capitaux ont contribué au redressement d’un marché immobilier durement touché par la crise financière. Des biens ont été remis en usage productif, les transactions ont augmenté, l’activité de construction a repris et les investisseurs internationaux ont redécouvert Athènes et d’autres marchés grecs.
Mais le succès économique crée inévitablement de nouveaux défis.
Avec le redressement du marché immobilier, les prix résidentiels ont augmenté. Le tourisme s’est développé. Les locations de courte durée se sont répandues. La demande internationale de biens immobiliers s’est renforcée.
Dans le même temps, l’accessibilité financière du logement et la disponibilité de logements pour les résidents grecs sont devenues des enjeux sociaux et politiques de plus en plus importants.
Le gouvernement a donc commencé à recalibrer le Golden Visa.
L’objectif n’était pas de rejeter l’investissement international.
Il s’agissait de distinguer les différentes formes d’investissement et leurs différents effets possibles sur l’économie nationale.
De 250 000 € à 500 000 € – et ensuite à 800 000 €
La première intervention majeure a été l’augmentation du seuil du visa d’or de 250 000 € à 500 000 € dans les zones sélectionnées à forte demande. [3]
La justification de cette politique devenait déjà claire.
En annonçant l’augmentation précédente, le Premier ministre Mitsotakis a explicitement lié le changement à la nécessité d’augmenter la disponibilité des biens pour les habitants grecs. [3]
La réforme suivante est allée beaucoup plus loin.
Pour les acquisitions immobilières classiques, le seuil d’investissement a finalement été porté à 800 000 euros en Attique, dans l’unité régionale de Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et dans les îles de plus de 3 100 habitants, tandis qu’un seuil de 400 000 euros s’applique dans le reste de la Grèce, sous réserve des conditions légales. [4]
Le but n’était pas simplement de rendre le Visa d’Or plus cher.
Le gouvernement cherchait à dissocier la demande d’investissement international du segment du marché résidentiel le plus pertinent pour les ménages grecs ordinaires.
Le Premier ministre Mitsotakis a ensuite formulé ce principe très clairement : les investissements liés au Golden Visa devraient de plus en plus concerner des biens de valeur plus élevée, qui n’entrent pas directement en concurrence avec l’appartement ou la maison de gamme moyenne recherchés par une famille grecque.
Cette distinction est essentielle pour comprendre l’orientation de la politique.
Pourquoi le cadre d’investissement de 250 000 € a été conservé
La partie la plus révélatrice de la réforme n’était peut-être pas ce que la Grèce avait augmenté.
C’était ce qu’elle avait délibérément maintenu.
À côté des seuils plus élevés de 400 000 et 800 000 euros, un cadre spécifique d’investissement de 250 000 euros restait disponible pour les biens admissibles faisant l’objet d’une conversion légale d’un usage non résidentiel en usage résidentiel, ainsi que pour les bâtiments classés admissibles soumis à des exigences de restauration ou de reconstruction. [4] [5]
Cette distinction a une portée économique considérable.
L’achat d’un appartement résidentiel existant et la transformation d’un bâtiment commercial obsolète en un nouveau logement ne sont pas la même activité économique.
Dans le premier cas, un investisseur international acquiert une partie du parc de logements déjà existant.
Dans le second cas, l’investissement peut contribuer à créer une offre résidentielle supplémentaire.
Un immeuble de bureaux vacant, un bien commercial obsolète, un actif industriel abandonné ou une autre structure sous-utilisée peuvent être remis en usage économique productif.
L’investissement ne se limite pas à un transfert de propriété.
Il peut générer du travail pour les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs et les entreprises de construction. Il peut soutenir les fournisseurs et la main-d’œuvre qualifiée. Il peut améliorer des bâtiments délaissés, réactiver des quartiers sous-utilisés et, finalement, ajouter des logements sur le marché.
Dans cette perspective, le cadre d’investissement de 250 000 € représente quelque chose de beaucoup plus sophistiqué qu’une catégorie de visa d’or à prix inférieur.
Il peut servir d’instrument de régénération urbaine et d’allocation productive du capital.
6 septembre 2026 : Un autre pas dans la même direction
La politique annoncée le 6 septembre 2026 devrait être considérée dans cette évolution plus large. [8]
La mesure annoncée augmenterait sensiblement les droits de mutation applicables lorsque les acheteurs de biens immobiliers résidentiels sont des ressortissants de pays tiers hors de l’Union européenne, en les faisant passer de 3 % à 15 %. À la date de vérification de cet article, il s’agit d’une annonce de politique publique ; son entrée en vigueur, son champ d’application détaillé, ses exonérations et la rédaction législative définitive restent soumis à la législation adoptée et aux instructions officielles de mise en œuvre. [8]
L’importance de la mesure ne tient pas seulement au taux d’imposition lui-même.
Elle tient à ce que la mesure vise.
La politique se concentre sur l’immobilier résidentiel et a été présentée dans le contexte de la disponibilité des logements et des pressions qu’une demande supplémentaire peut exercer sur les prix et l’accès au logement.
Elle suit la même logique économique qui façonne de plus en plus la politique du Golden Visa.
Le message n’est pas :
La Grèce ne veut plus d’investissements étrangers.
Le message est plus précis :
La Grèce veut que l’investissement étranger crée de la valeur économique sans intensifier inutilement la concurrence pour une offre limitée de logements résidentiels.
C’est une proposition très différente.
Protéger les logements sans refuser l’investissement
Cette distinction est importante, car politique du logement et politique d’investissement ne sont pas nécessairement contradictoires.
Un pays peut rester très attractif pour les investisseurs internationaux tout en protégeant l’accès au logement de ses résidents.
La question est de savoir comment les investissements sont structurés.
Si les capitaux internationaux entrent presque exclusivement en concurrence pour un parc limité d’appartements existants, leur bénéfice économique doit, à terme, être mis en balance avec leur effet sur la disponibilité et l’accessibilité financière du logement.
Mais si le capital international est dirigé vers la conversion de propriétés commerciales obsolètes, la restauration d’édifices abandonnés, le financement de nouvelles constructions, la rénovation des quartiers ou le soutien d’entreprises productives, l’équation change.
Le capital commence à créer une capacité économique supplémentaire.
Cela contribue à expliquer pourquoi la Grèce a progressivement introduit plusieurs politiques complémentaires.
Les seuils du Golden Visa ont augmenté pour l’immobilier résidentiel classique.
Un cadre d’investissement de 250 000 euros a été maintenu pour les conversions et restaurations admissibles.
Les politiques ont cherché à remettre les biens vacants en usage productif.
Les programmes de logement ont cherché à améliorer l’accès au logement des ménages grecs.
Les restrictions et les incitations affectant les locations à court et long terme font de plus en plus partie du débat sur la politique de logement.
Et le concept même de migration par l’investissement a commencé à s’étendre au-delà de l’immobilier.
Au-delà des biens immobiliers
L’un des signes les plus clairs de cette évolution est apparu lorsque le gouvernement grec a étendu le cadre du Golden Visa aux investissements admissibles dans les jeunes entreprises grecques. [6]
Le Premier ministre Mitsotakis a expliqué directement le principe : plutôt que de voir les investisseurs internationaux placer 250 000 euros exclusivement dans l’immobilier, la Grèce pourrait aussi encourager l’entrée de capitaux admissibles dans des entreprises grecques innovantes. [6]
C’est un développement conceptuel important.
Le Visa d’Or devient progressivement plus qu’un mécanisme pour attirer les acheteurs immobiliers.
Il peut devenir un outil pour attirer le capital productif.
Ce capital peut soutenir les biens immobiliers et la régénération urbaine.
Mais il peut aussi soutenir l’entrepreneuriat, l’innovation, l’emploi, la technologie et de nouvelles activités économiques.
Le dénominateur commun n’est plus simplement le montant investi.
Il s’agit de plus en plus de la valeur économique créée par cet investissement.
Sept ans plus tard : une autre Grèce
Cette évolution doit également être comprise au regard des performances économiques plus larges de la Grèce.
Le pays qui entre dans la huitième année depuis la première prise de fonctions de Mitsotakis comme Premier ministre est fondamentalement différent de la Grèce sortie de la crise de la dette souveraine.
Selon la Banque de Grèce, le PIB réel a augmenté de 2,1 % en 2025, tandis que la formation brute de capital fixe a progressé de 8,9 %. [7]
La croissance des investissements a donc considérablement dépassé la croissance économique globale.
La tendance s’est poursuivie en 2026. Au premier trimestre de l’année, le PIB grec a augmenté de 2,0 % sur un an, tandis que la formation brute de capital fixe a progressé de 12,1 %. [10]
Ces chiffres sont importants.
Ils montrent que l’investissement n’est plus simplement un mécanisme d’urgence pour soutenir une économie en difficulté.
L’investissement est devenu l’un des moteurs structurels du développement économique de la Grèce.
Cela change le rôle du gouvernement.
Quand les capitaux sont rares, la priorité est de les attirer.
Lorsque l’investissement se renforce et que l’économie devient plus résiliente, les décideurs peuvent devenir plus sélectifs sur la destination des capitaux et ce qu’ils produisent.
De l’immigration par l’investissement à une stratégie d’investissement
Ceci peut finalement s’avérer la transformation la plus importante du Visa d’Or.
Le programme a commencé principalement comme un mécanisme reliant l’investissement étranger aux droits de séjour.
Sa prochaine phase peut être considérablement plus large.
Il peut encourager la transformation des bâtiments obsolètes.
Il peut aider à restaurer le patrimoine architectural.
Il peut créer des logements supplémentaires.
Il peut régénérer les quartiers.
Il peut financer des entreprises grecques innovantes.
Il peut créer de l’emploi et une activité économique imposable.
Et il peut orienter les capitaux internationaux vers les domaines où la Grèce a besoin de capacités productives supplémentaires.
En ce sens, le Golden Visa peut progressivement passer d’un programme d’immigration par l’investissement à une composante d’une stratégie nationale d’investissement plus large.
Cette distinction est importante.
Une politique d’investissement réussie ne devrait pas être jugée exclusivement par le montant du capital entré dans un pays.
Elle doit aussi être jugée à l’aune de ce que ces capitaux laissent derrière eux.
Davantage de logements. Des bâtiments restaurés. Des quartiers renforcés. De nouvelles entreprises. De l’emploi. De l’innovation. Des recettes fiscales. Et des actifs productifs qui restent dans l’économie grecque.
De l’attraction à l’orientation
En revenant sur les sept dernières années, l’évolution de la politique grecque d’investissement pourrait peut-être se résumer en deux mots :
Attraction → Orientation
La Grèce qui sortait de la crise économique avait besoin d’attirer des capitaux.
La Grèce qui sortait de la pandémie avait besoin d’investissement pour accélérer la reprise.
La Grèce de 2026 est confrontée à un défi plus mature :
comment orienter l’investissement pour que croissance économique et stabilité sociale progressent ensemble.
Sous cet angle, la dernière annonce fiscale concernant l’immobilier résidentiel ne doit pas être considérée comme une mesure isolée.
Les changements successifs du Visa d’Or ne devraient pas être compris simplement comme une série d’augmentations des seuils d’investissement.
Ensemble, ils font partie d’une évolution politique plus large.
La Grèce s’éloigne progressivement d’une approche consistant à demander aux investisseurs internationaux de simplement acheter des actifs en Grèce.
Elle encourage de plus en plus les investisseurs internationaux à créer de la valeur en Grèce.
Pour les investisseurs, les promoteurs et les conseillers professionnels, comprendre cette distinction pourrait, à terme, s’avérer plus important que de se concentrer sur un seul taux d’imposition ou seuil d’investissement.
Les taux d’imposition changeront.
Les seuils évolueront.
Les règlements continueront à répondre aux conditions économiques et sociales.
Mais la direction sous-jacente devient de plus en plus visible.
Sept ans après le début de l’ère Mitsotakis, la Grèce reste ouverte aux capitaux internationaux.
La différence est que la Grèce cherche de plus en plus du capital qui contribue à la prochaine phase de développement du pays.
La Grèce veut toujours de l’investissement international.
Elle veut de plus en plus des investissements qui créent quelque chose.
Sources officielles et notes de vérification
Note sur les éléments probants : les affirmations relatives aux politiques publiques, au droit et à la macroéconomie ci-dessus sont rattachées aux sources officielles présentées ci-dessous. Les propos sur l’orientation plus large des politiques, les effets de la régénération urbaine et la philosophie d’investissement relèvent de l’interprétation professionnelle de Lei Chen, et non d’une garantie juridique, fiscale ou d’éligibilité. Les investisseurs doivent obtenir des conseils juridiques et fiscaux propres au projet. La mesure de passage de 3 % à 15 % a été annoncée le 6 septembre 2026 ; sa date d’entrée en vigueur, son champ d’application détaillé, ses exonérations et sa rédaction législative définitive restent soumis à la législation et aux instructions officielles.
- Premier ministre de la République hellénique, « Cérémonie de prestation de serment de Kyriakos Mitsotakis comme Premier ministre ». Publication : 8 juillet 2019 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Enterprise Greece, « Le programme Golden Visa connaît une croissance rapide », septembre 2018 ; indique que le programme a été lancé en 2013 et mentionne le minimum initial de 250 000 euros. Consulté le 8 septembre 2026.
- Premier ministre de la République hellénique, discours à la 86e Foire internationale de Thessalonique. Publication : 10 septembre 2022 ; consulté le 8 septembre 2026.
- République hellénique, loi 5100/2024, article 64, Journal officiel A’ 49. Publication : 5 avril 2024 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Registre national des services publics administratifs, « Programme Golden Visa (investissement dans un bien immobilier classé) — Première délivrance ». Page de procédure administrative actuelle, date de publication non indiquée ; consulté le 8 septembre 2026.
- Premier ministre de la République hellénique, entretien avec TechCrunch. Publication : 8 mai 2025 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Banque de Grèce, « Synthèse des évolutions économiques et des perspectives ». Publication : 20 mars 2026 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Premier ministre de la République hellénique, discours à la 90e Foire internationale de Thessalonique. Publication : 6 septembre 2026 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Premier ministre de la République hellénique, conférence de presse à la 90e Foire internationale de Thessalonique. Publication : 7 septembre 2026 ; consulté le 8 septembre 2026.
- Autorité statistique grecque (ELSTAT), Données économiques et financières de la Grèce ; données provisoires des comptes nationaux du premier trimestre 2026, mises à jour le 21 août 2026. Consulté le 8 septembre 2026.
