Le Golden Visa à l’ère de l’incertitude mondiale – et pourquoi la Grèce aborde 2027 en position de force
Depuis plus d’une décennie, le Golden Visa grec a été décrit principalement comme un programme de résidence par investissement.
Cette définition est techniquement correcte.
Mais d’ici 2026, cela ne suffira plus.
Le programme s’inscrit de plus en plus dans un mouvement mondial beaucoup plus vaste de gestion des capitaux, des familles et des risques personnels.
Les investisseurs chinois réévaluent une économie qui continue de croître, mais qui n’a plus le rythme des décennies précédentes.
Les familles de la Méditerranée orientale et du Moyen-Orient vivent dans une incertitude géopolitique accrue.
Les investisseurs turcs ont été confrontés à des années d’inflation et de pression monétaire.
L’intérêt américain pour la résidence européenne s’est sensiblement accru.
Et les familles mobiles à l’international considèrent de plus en plus une résidence secondaire non seulement comme un achat de style de vie, mais aussi comme une forme de diversification géographique.
C’est dans ce contexte que se situe la Grèce.
Un pays de l’Union européenne.
Membre de la zone euro.
Fait partie de l’espace Schengen.
Un pays dont l’économie est encore nettement moins développée que celle de nombreux États d’Europe du Nord et de l’Ouest – mais dont la croissance est pourtant plus rapide que la moyenne de la zone euro.
Cette combinaison est importante.
Cela contribue à expliquer pourquoi la Grèce continue d’attirer des investisseurs de pays dont la situation économique, politique et sécuritaire ne pourrait guère être plus différente.
Le dénominateur commun n’est pas la nationalité.
C’est optionnalité.
Le Golden Visa devient un produit mondial de diversification des risques
L’interprétation traditionnelle de la migration d’investissement est simple :
un investisseur apporte du capital et reçoit des droits de séjour.
Mais la motivation derrière cette décision a évolué.
Aujourd’hui, pour de nombreuses familles, la valeur d’une résidence secondaire n’est pas déterminée uniquement par leur intention de déménager immédiatement.
Cela peut fournir une juridiction supplémentaire.
Une maison supplémentaire.
Accès à une autre partie du monde.
Un environnement éducatif alternatif pour les enfants.
Un lieu de retraite.
Une protection contre l’instabilité.
Et, peut-être plus important encore, la capacité de prendre une décision plus tard plutôt que d’être obligé de le faire en cas de crise.
Cela contribue à expliquer la diversité de la demande que la Grèce a connue.
Enterprise Grèce a indiqué que 8 879 nouveaux permis de séjour Golden Visa ont été approuvés en 2025, contre 4 535 en 2024, soit une augmentation d’environ 95 %.
Les augmentations relatives les plus importantes ont été enregistrées parmi les investisseurs de Turquie, Israël, Chine, Iran et États-Unis.
Ces pays ne partagent pas une même histoire économique.
Mais chacun illustre une raison différente pour laquelle les capitaux mobiles au niveau international peuvent valoriser la Grèce.
Chine : d’une expansion rapide à la diversification des richesses
Les investisseurs chinois restent la plus grande nationalité au sein du programme Golden Visa de la Grèce.
À la mi-2026, les ressortissants chinois représentaient encore près de la moitié des permis d’investisseur initiaux enregistrés dans le cadre du programme.
Cela ne doit pas être interprété simplement comme une « sortie de Chine » des capitaux chinois.
La Chine reste l’une des économies les plus grandes et les plus sophistiquées du monde.
Mais son environnement économique a considérablement changé.
L’économie chinoise a connu une croissance de 5 % en 2025. Les projections nationales du FMI de juillet 2026 placent la croissance pour 2026 à 4,6%. Son examen au titre de l’article IV de 2025 a également mis en évidence la faiblesse de la demande intérieure, l’ajustement prolongé du secteur immobilier, le vieillissement de la population et la baisse de la productivité comme défis structurels.
Pour les familles fortunées, un tel environnement peut accroître l’attrait de la diversification internationale.
Cela ne signifie pas nécessairement abandonner les actifs nationaux.
Cela peut vouloir dire ajouter autre chose.
Une propriété européenne.
Un actif libellé en euros.
Une option d’éducation internationale.
Un titre de séjour.
Et une deuxième base géographique pour la famille.
La Grèce a historiquement proposé cette combinaison à un niveau de capital relativement accessible par rapport à de nombreux marchés établis d’Europe occidentale.
Cela explique en partie pourquoi la participation chinoise est restée structurellement importante, même si les règles du Golden Visa elles-mêmes ont changé.
Moyen-Orient et Méditerranée orientale : quand la résidence devient sécurité
Les raisons sont différentes pour les investisseurs d’Israël, d’Iran, du Liban et de la région du Moyen-Orient dans son ensemble.
Ici, la sécurité personnelle et familiale peut jouer un rôle bien plus important.
La région a connu une période d’instabilité exceptionnelle. Le conflit de 2026 au Moyen-Orient et le choc des prix de l’énergie qui en a résulté ont affecté les transports, les entreprises et la confiance économique bien au-delà de la région immédiate, comme le reflètent les prévisions du printemps de la Commission européenne.
Les données du Golden Visa grec avaient déjà commencé à refléter une participation accrue de la région.
En 2025, les permis délivrés aux investisseurs israéliens ont augmenté de plus de 90 %, tandis que la participation iranienne a également considérablement augmenté. Les reportages sur le marché grec associaient une partie de cette demande au conflit, à l’instabilité et au désir de certaines familles d’établir une base alternative dans un pays européen voisin.
La géographie compte ici.
Athènes n’est pas à l’autre bout du monde par rapport à la Méditerranée orientale.
Pour de nombreux investisseurs régionaux, la Grèce offre l’Europe sans les obliger à se déconnecter complètement de leur vie, de leur famille et de leur entreprise.
Cette proximité géographique confère au programme grec une caractéristique qui ne peut être reproduite simplement en abaissant un seuil d’investissement.
La Grèce est à la fois européenne et méditerranéenne.
Pour les investisseurs de la région, cela peut être extrêmement précieux.
Turquie : géographie, inflation et optionnalité européenne
La Turquie est devenue l’une des plus grandes sources de demande de Golden Visa.
Enterprise Grece a indiqué que les permis d’investissement turcs ont considérablement augmenté en 2025, la Turquie étant devenue le deuxième marché source du programme.
Les motivations diffèrent là encore de celles des investisseurs chinois.
L’analyse du marché grec a associé la demande turque à une combinaison d’inflation, de pression monétaire, de préservation du capital, de proximité et d’accès à l’espace Schengen.
La relation géographique est unique.
Un investisseur n’a pas nécessairement à choisir entre vivre en Turquie et vivre en Grèce.
Pour quelqu’un basé à Istanbul ou dans l’ouest de la Turquie, une résidence grecque peut faire partie du même réseau de vie et d’affaires régional.
Cela fait du Golden Visa quelque chose de plus flexible que l’émigration traditionnelle.
Il peut fonctionner comme un deuxième base plutôt qu’un départ permanent.
Amérique : la montée du « Plan B » européen
L’un des changements les plus intéressants de ces dernières années a peut-être été l’intérêt croissant des Américains.
Historiquement, les États-Unis ne faisaient pas partie des nationalités dominantes au sein du programme Golden Visa de la Grèce.
Cela est en train de changer.
Enterprise Grece a identifié les États-Unis parmi les nationalités affichant la plus forte augmentation relative en 2025. Cela conforte la direction de la tendance, même si les permis approuvés, les permis valides, les demandes et les demandes de propriété doivent être traités comme des mesures distinctes.
Il serait trop simpliste d’attribuer cela exclusivement à la politique américaine.
Différents acheteurs américains ont des motivations différentes.
Certains sont des Grecs-Américains renouant avec leurs origines familiales.
Certains veulent un style de vie européen.
Certains achètent une propriété de vacances.
Certains diversifient leurs actifs à l’international.
Et les conseillers en investissements et migrations décrivent de plus en plus un segment de la demande américaine comme étant à la recherche d’un marché européen. « Plan B » — un endroit où des droits de séjour existent même s’il n’y a pas d’intention de déménager immédiatement.
La question n’est pas de savoir si un investisseur croit que la situation aux États-Unis s’améliore ou se détériore.
La logique d’investissement est la diversification.
Une famille riche peut posséder des actions, des obligations, des sociétés et des biens immobiliers dans plusieurs endroits.
De plus en plus, la résidence géographique elle-même est traitée de la même manière.
Pourquoi la Grèce ?
L’incertitude mondiale ne peut à elle seule expliquer le succès de la Grèce.
L’instabilité peut encourager les investisseurs à se tourner vers l’étranger.
Cela ne détermine pas où ils vont.
La Grèce a développé plusieurs caractéristiques qui la rendent particulièrement intéressante.
L’un d’eux est une combinaison économique rare :
La Grèce reste en dessous du niveau économique d’une grande partie de l’Europe occidentale et septentrionale, tout en connaissant une croissance plus rapide que la majeure partie de la zone euro.
Selon Eurostat, le PIB par habitant de la Grèce en termes de pouvoir d’achat s’élevait à environ 68,4% de la moyenne de l’UE en 2025.
L’Allemagne, le Danemark, les Pays-Bas, la Suède et plusieurs autres économies d’Europe du Nord et de l’Ouest sont restés au niveau ou au-dessus de la moyenne de l’UE.
Historiquement, un tel écart était considéré comme une faiblesse.
Toutefois, du point de vue de l’investissement, cela peut également représenter place à la convergence.
La Grèce n’est pas l’Allemagne.
Ce ne sont pas les Pays-Bas.
Ce n’est pas le Danemark.
Sa productivité, ses revenus et sa production économique par personne restent inférieurs.
Mais cela signifie également que la Grèce se trouve encore à un stade différent de son développement économique.
La Commission européenne s’attend actuellement à une croissance du PIB grec d’environ 1,8% en 2026, contre environ 0,9% pour la zone euro, et environ 1,6% en 2027, contre 1,2% pour la zone euro.
La Grèce combine donc deux caractéristiques rarement réunies :
le cadre juridique et institutionnel de l’Union européenne et le potentiel de convergence économique d’un pays qui continue de rattraper les économies européennes plus riches.
Pour les investisseurs à long terme, cette combinaison mérite attention.
La Grèce n’est plus la Grèce de la crise de la dette
Il est également important de comprendre à quel point le profil d’investissement du pays a changé.
L’économie grecque reste imparfaite.
L’abordabilité du logement constitue un problème sérieux.
La productivité doit encore être améliorée.
La dette publique reste élevée.
La réforme structurelle reste importante.
Mais les investissements internationaux ont repris une ampleur qu’il aurait été difficile d’imaginer pendant la crise de la dette souveraine.
La Banque de Grèce a signalé des flux d’investissements directs étrangers d’environ 6 milliards d’euros en 2024, ce qui équivaut à environ 2,5 % du PIB, soit le deuxième niveau le plus élevé depuis deux décennies.
Plus de 45 % de ces flux étaient dirigés vers l’immobilier, la Banque de Grèce notant spécifiquement que l’activité des investisseurs était en partie influencée par les modifications des seuils du Golden Visa.
La Commission européenne s’attend désormais à ce que les investissements restent un soutien important à la croissance grecque, soutenus par les fonds de l’UE et la poursuite du développement structurel.
Cela change l’histoire du Golden Visa.
Le programme ne fonctionne plus dans une économie désespérément à la recherche de capitaux.
Elle opère dans une économie de plus en plus capable de choisir quel genre de capital il veut.
De 250 000 € partout à un système plus sélectif
C’est précisément ce que démontrent les récentes réformes du Golden Visa.
Le programme n’a pas disparu.
Au lieu de cela, la Grèce l’a rendu plus sélectif.
Des seuils plus élevés s’appliquent aux acquisitions immobilières conventionnelles sur les principaux marchés : globalement 800 000 € en Attique, à Thessalonique et dans certaines îles, et 400 000 € dans d’autres régions selon le cadre applicable.
Dans le même temps, la Grèce a conservé une Cadre d’investissement de 250 000 € pour les conversions commerciales en logements éligibles et certains investissements immobiliers classés.
Le registre administratif officiel grec confirme toujours le cadre de changement d’usage de 250 000 € et décrit le permis d’investisseur comme valable cinq ans.
C’est important.
L’État ne traite plus tous les investissements immobiliers exactement de la même manière.
Les investissements qui concurrencent directement le parc résidentiel existant sont traités différemment des investissements susceptibles de convertir des espaces commerciaux obsolètes en logements.
Le programme évolue donc d’un simple mécanisme d’attraction de capitaux vers une politique d’investissement plus ciblée.
La nouvelle taxe de 15 % sur les transferts résidentiels correspond au même modèle
Les mesures économiques annoncées par le gouvernement grec le 7 septembre 2026 en fournissent un autre exemple.
Le gouvernement a annoncé une mesure selon laquelle les droits de mutation immobilière pour certains achats résidentiels effectués par des acheteurs de pays tiers concernés passeraient de 3% à 15%. Le texte promulgué, les règles d’ouverture et l’application spécifique à l’acheteur doivent être confirmés avant toute transaction.
En incluant la surtaxe municipale, les taux effectifs discutés par le gouvernement sont respectivement d’environ 3,09 % et 15,45 %.
La mesure cible spécifiquement propriété résidentielle. Le gouvernement précise qu’elle ne s’applique pas de la même manière aux locaux professionnels, aux terrains ou à d’autres catégories de biens immobiliers.
Sa justification politique est la pression que la demande résidentielle supplémentaire peut exercer sur les prix et l’accès des résidents au logement.
L’importance fiscale est également claire.
Les propres estimations du gouvernement montrent environ 100 millions d’euros de recettes publiques annuelles supplémentaires à partir de 2027 de la mesure.
Cela crée un double effet politique :
une contribution fiscale plus élevée de certaines demandes résidentielles étrangères et un signal de prix plus fort décourageant une concurrence excessive pour les logements existants.
Dans le même temps, les structures d’investissement qui créent de nouvelles activités économiques – y compris les conversions éligibles – restent partie intégrante du cadre Golden Visa.
C’est de plus en plus la logique de la politique grecque.
Pas moins d’investissement.
Des investissements plus différenciés.
Que se passe-t-il réellement en 2027 ?
Ce point est important car il existe déjà une confusion sur le marché international.
Dès 25 septembre 2026, les procédures officielles examinées pour cet article restent actives et continuent de délivrer des titres de séjour pour investisseurs de cinq ans dans les conditions applicables. Ces sources ne montrent pas de date d’expiration au 31 décembre 2027.
La conclusion exacte et datée est donc :
Le cadre officiel actuel reste opérationnel et les sources examinées ne montrent aucune date de fin annoncée au 31 décembre 2027.
Ceci décrit le matériel officiel disponible à la date de révision ; cela ne garantit pas que la politique restera inchangée.
Ce qui change en 2027, c’est l’environnement fiscal et réglementaire entourant certains achats immobiliers.
Le tableau budgétaire du gouvernement estime les revenus supplémentaires découlant de la mesure annoncée concernant les droits de mutation résidentielle à partir de 2027. Cette estimation ne doit pas être interprétée comme un substitut aux dispositions adoptées en matière d’ouverture et de portée.
Les mesures en matière de logement sont renforcées.
Le rôle des conversions devient de plus en plus important.
Et les décideurs politiques font de plus en plus la distinction entre le capital qui se contente d’acquérir des logements existants et le capital qui crée une activité économique productive.
Les investisseurs ne doivent donc pas confondre évolution des politiques avec fin du programme.
Le véritable avantage de la Grèce n’est pas un taux d’imposition unique ou un seuil d’investissement unique
Les programmes de migration d’investissement changent inévitablement.
Les seuils augmentent.
Les impôts changent.
Les règles de propriété sont révisées.
Les gouvernements réagissent aux pressions en matière de logement.
Tout investisseur qui choisit un pays simplement parce qu’un chiffre semble attrayant aujourd’hui peut se méprendre sur la nature d’une décision d’investissement à long terme.
L’avantage le plus profond de la Grèce est structurel.
Il se situe à l’intersection de plusieurs tendances mondiales.
Une famille chinoise cherche peut-être à se diversifier.
Un investisseur turc pourrait protéger son pouvoir d’achat.
Une famille israélienne ou iranienne peut apprécier la sécurité géographique.
Une famille américaine peut vouloir une option européenne.
Un entrepreneur peut constater une convergence économique.
Un retraité peut voir la qualité de vie.
Différentes motivations arrivent à la même destination.
C’est pourquoi le Golden Visa grec ne doit pas être considéré comme un simple produit d’immigration.
Cela reflète de plus en plus la manière dont les familles du monde entier envisagent le risque.
Du « Golden Visa » à la diversification géographique
Le monde qui a créé le Golden Visa grec en 2013 était très différent du monde de 2026.
À l’époque, la Grèce se remettait d’une crise économique intérieure extraordinaire.
Aujourd’hui, l’incertitude est bien plus globale.
Les conflits géopolitiques affectent l’énergie et les transports.
La Chine est en train de passer d’un modèle historique de forte croissance à une structure économique plus lente et plus complexe.
Les investisseurs américains sont de plus en plus internationaux dans leurs décisions en matière de propriété et de résidence.
La Méditerranée orientale reste stratégiquement sensible.
Et les familles riches sont de moins en moins disposées à placer chaque aspect de leur avenir économique et personnel dans une seule juridiction.
Dans ce contexte, la Grèce offre quelque chose de difficile à exprimer par un seul calcul financier :
Stabilité européenne avec potentiel de convergence économique.
Elle n’est pas aussi riche que l’Europe du Nord.
Cela fait partie de l’opportunité.
Elle n’a pas l’ampleur de celle des États-Unis ou de la Chine.
Cela fait partie de son caractère.
Elle n’est pas à l’abri du risque géopolitique mondial.
Aucune économie européenne ne l’est.
Mais il combine les institutions européennes, l’euro, la Méditerranée, un environnement d’investissement en reprise et un programme de résidence qui – malgré des réformes répétées – reste opérationnel.
C’est pourquoi l’attention internationale a persisté.
Et c’est pourquoi 2027 ne doit pas être simplement considérée comme une nouvelle échéance.
Cela doit être considéré comme le début de la phase suivante.
Une phase dans laquelle la Grèce continue d’accueillir les capitaux internationaux, tout en devenant de plus en plus sélective quant à la manière dont ces capitaux entrent dans l’économie et à la valeur économique qu’ils créent.
L’avenir du Golden Visa ne sera donc peut-être pas tant la recherche du seuil d’investissement le plus bas possible.
Il s’agit peut-être de quelque chose de beaucoup plus important :
trouver la bonne juridiction européenne dans un monde de plus en plus incertain.
Pour de nombreuses familles internationales, la Grèce continue de faire partie de cette conversation.
Principales sources examinées
- Enterprise Grèce, « Nouvelles en bref — février 2026 », rapportant les approbations du Golden Visa 2025 et les tendances en matière de nationalité.
- Gouvernement grec, mesures économiques détaillées annoncées lors de la 90e Foire internationale de Thessalonique, septembre 2026.
- Registre national grec des services publics administratifs (Mitos), procédures Golden Visa de changement d’usage et relatives aux bâtiments classés, mises à jour en août et septembre 2026.
- Portail grec de la politique du logement, 250 000 EUR de voies d’investissement pour le changement d’usage et les bâtiments classés.
- Eurostat, Chiffres clés de l’Europe — Édition 2026 .
- Commission européenne, Prévisions économiques du printemps 2026 et prévisions nationales pour la Grèce, 21 mai 2026.
- Fonds monétaire international, consultation Chine 2025 au titre de l’article IV et projection nationale de juillet 2026.
- Banque de Grèce, Rapport annuel 2024.
Ressources Santheos associées
- Chronique d’experts sur le Golden Visa pour la Grèce
- Guide officiel du Golden Visa pour la Grèce
- Des bureaux vides aux nouveaux logements : le cadre de conversion de 250 000 euros de la Grèce
- Lei Chen — Recherche sur les politiques, données et analyse de marché
Cet article fournit une analyse générale des politiques, de l’économie et du marché. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, migratoire, financier ou propre à un bien immobilier. Les règles, procédures et taxes peuvent changer, et l’éligibilité ainsi que les conséquences d’une transaction doivent faire l’objet d’un examen professionnel actualisé.
