全球不确定性时代的黄金签证——以及为何希腊在进入 2027 年时处于强势地位
十多年来，希腊的黄金签证主要被描述为投资居留计划。
该定义在技术上是正确的。
但到了 2026 年，这已经不够了。
该计划日益成为更大规模的全球资本流动、家庭迁移和个人风险管理趋势的一部分。
中国投资者正在重新评估本国经济：它仍在增长，但速度已不及过去几十年。
东地中海和中东地区的家庭正面临着日益加剧的地缘政治不确定性。
土耳其投资者多年来一直面临通货膨胀和货币压力。
美国人对欧洲居留权的兴趣显著增长。
跨国家庭越来越多地将第二居所视为一种地域多元化安排，而不只是为了某种生活方式购置房产。
在这样的背景下，希腊进入了人们的视野。
一个欧盟国家。
欧元区成员。
申根区的一部分。
这个国家的经济仍明显落后于许多北欧和西欧国家，但其增长速度却高于欧元区平均水平。
这种结合很重要。
这有助于解释为什么希腊继续吸引来自经济、政治和安全状况截然不同的国家的投资者。
共同点不是国籍。
共同点在于保留更多选择的空间。
黄金签证正在成为全球风险分散产品
对投资移民的传统解释很简单：
投资者投入资金，并获得居留权。
但这一决定背后的动机已经发生了变化。
对今天的许多家庭而言，第二居所的价值并不只取决于他们是否打算立即迁居。
它可以提供在另一个司法辖区居留的选择。
一个额外的家。
通往世界另一地区的机会。
为儿童提供另一种教育环境。
一个退休生活的去处。
一种应对不稳定局势的保障。
也许最重要的是，能够稍后做出决定，而不是在危机期间被迫做出决定。
这有助于解释希腊所经历的需求多样性。
希腊企业局报道称，2025 年有 8,879 份新的黄金签证居留许可获批，相比 2024 年的 4,535 份，增加了约 95%。
来自土耳其、以色列、中国、伊朗和美国的投资者，增幅相对最大。
这些国家的经济背景各不相同。
但每一个都说明了国际流动资本可能看重希腊的不同原因。
中国：从快速扩张到财富多元化
按国籍划分，中国投资者仍是希腊黄金签证计划中规模最大的单一群体。
到 2026 年中期，中国公民仍占该计划下初始投资者许可的近一半。
这不应简单地理解为中国资本“离开中国”。
中国仍然是世界上最大、最复杂的经济体之一。
但其经济环境已经发生了显著变化。
中国经济在 2025 年增长了 5%。国际货币基金组织在 2026 年 7 月的国别预测中，将中国 2026 年的增长率预计为 4.6%。其 2025 年第四条磋商报告也将内需疲弱、房地产行业长期调整、人口老龄化和生产率偏弱列为结构性挑战。
对净资产较高的家庭而言，这样的环境可能增强国际多元化配置的吸引力。
这并不一定意味着放弃国内资产。
这可能意味着添加其他东西。
一处欧洲房产。
以欧元计价的资产。
国际教育选择。
居留许可。
以及家庭的第二个地域生活基地。
与许多成熟的西欧市场相比，希腊过去以相对容易负担的资金投入水平提供了这一组合。
这有助于解释为什么即使黄金签证规则本身发生了变化，中国的参与仍然具有结构性重要性。
中东和东地中海：当居留成为安全保障
对于以色列、伊朗、黎巴嫩和更广泛的中东地区的投资者来说，原因各不相同。
在这里，个人和家庭安全可以发挥更大的作用。
该地区经历了一段极不稳定的时期。欧盟委员会的春季预测反映出，2026 年中东冲突及其引发的能源价格冲击，对交通、企业和经济信心的影响远远超出了该地区本身。
希腊黄金签证数据已经开始反映出该地区参与度的增加。
2025 年，向以色列投资者发放的居留许可增加了 90% 以上，伊朗投资者的参与也显著增加。希腊市场报道将部分需求与冲突、不稳定局势，以及一些家庭希望在邻近欧洲国家建立替代生活基地的意愿联系起来。
地理在这里很重要。
雅典并不位于东地中海的世界另一端。
对许多来自该地区的投资者而言，希腊提供了进入欧洲生活的机会，同时无需他们完全脱离现有的生活、家庭和业务。
地理上的邻近性赋予了希腊计划一个不能简单地通过降低投资门槛来复制的特征。
希腊既是欧洲国家，也是地中海国家。
对于该地区的投资者来说，这可能非常有价值。
土耳其：地理、通胀与欧洲居留选择
土耳其已成为黄金签证需求的最大来源国之一。
希腊企业局（Enterprise Greece）报告称，2025 年土耳其投资者居留许可数量大幅增加，土耳其成为该计划的第二大来源市场。
其动机又与中国投资者不同。
希腊市场分析将土耳其的需求与通胀、货币压力、资本保值、地理邻近性及申根区通行便利等因素联系起来。
地理关系独特。
投资者不一定要在土耳其的生活和希腊的生活之间做出选择。
对居住在伊斯坦布尔或土耳其西部的人而言，希腊居所可以成为同一区域生活方式和商业网络的一部分。
这使得黄金签证比传统移民更加灵活。
它可以成为第二个生活基地，而非永久离开原居地。
美国：欧洲“B计划”的崛起
也许近年来最有趣的变化之一是美国人兴趣的增加。
过去，美国投资者并不是希腊黄金签证计划中占主导地位的国籍群体之一。
这种情况正在改变。
希腊企业局将美国列为 2025 年相对增幅最大的国籍群体之一。这支持了上述趋势，但获批居留许可、有效居留许可、申请量及房产咨询量必须作为不同的统计指标分别看待。
如果将这完全归因于美国政治，那就太简单化了。
不同的美国买家有不同的动机。
有些是希望重新连接家族根源的希腊裔美国人。
有些人想要欧洲的生活方式。
有些人正在购买度假房产。
有些人在进行跨国资产多元化配置。
投资移民顾问也越来越多地将部分美国需求描述为寻找欧洲的“B 计划”——即使没有立即迁居的打算，也能在欧洲保有居留权。
问题不在于投资者认为美国正在变得更好还是更糟。
投资逻辑是多元化。
富裕家庭可能在多个地方持有股票、债券、企业和房产。
居留地点的选择本身，也越来越多地按照同样的多元化思路来安排。
为什么是希腊？
仅靠全球不确定性并不能解释希腊的成功。
不稳定可能会鼓励投资者将目光投向海外。
它并不能决定他们去哪里。
希腊形成了几个使其格外具有吸引力的特点。
其中之一是罕见的经济组合：
希腊的经济水平仍低于西欧和北欧大部分国家，但同时其增长速度却快于欧元区大部分国家。
根据欧盟统计局的数据，希腊按购买力计算的人均 GDP 在 2025 年约为欧盟平均水平的 68.4%。
德国、丹麦、荷兰、瑞典和其他几个北欧和西欧经济体仍处于或高于欧盟平均水平。
从历史上看，这种差距被视为弱点。
但从投资角度看，这种差距也可以意味着经济趋同的空间。
希腊不是德国。
希腊也不是荷兰。
也不是丹麦。
其生产率、收入和人均经济产出仍然较低。
但这也意味着希腊仍处于不同的经济发展阶段。
欧盟委员会目前预计，希腊 GDP 在 2026 年增长约 1.8%，而欧元区约为 0.9%；希腊在 2027 年增长约 1.6%，而欧元区约为 1.2%。
因此，希腊同时具备两种很少共同出现的特点：
欧盟的法律和制度框架，以及一个仍在追赶较富裕欧洲经济体的国家所具有的经济趋同潜力。
对于长期投资者来说，这种组合值得关注。
希腊不再是债务危机中的希腊
了解该国的投资状况发生了多大变化也很重要。
希腊经济仍然不完善。
住房可负担性是一个严重问题。
生产率仍需进一步提高。
公共债务仍然很高。
结构性改革仍然很重要。
但国际投资的回归规模在主权债务危机期间是难以想象的。
希腊央行报告称，外国直接投资流量在 2024 年约为 60 亿欧元，相当于 GDP 的约 2.5%，为近二十年来的第二高水平。
其中超过 45% 的资金流向房地产，希腊央行特别指出，投资者活动部分受到黄金签证门槛变化的影响。
欧盟委员会目前预计，在欧盟资金和持续结构发展的协助下，投资仍将是希腊经济增长的重要支持。
这改变了黄金签证的故事。
该计划不再在一个拼命寻找资本的经济体中运作。
它如今是在一个越来越有能力选择所需资本类型的经济体中运作。
从各地统一的 25 万欧元门槛，到更具选择性的制度
这正是最近的黄金签证改革所证明的。
该计划并没有消失。
相反，希腊的做法更具选择性。
主要市场的传统房产收购门槛较高：在适用框架下，阿提卡、塞萨洛尼基和某些岛屿的门槛约为 80 万欧元，其他地区的门槛为 40 万欧元。
与此同时，希腊保留了适用于符合条件的商改住项目的 25 万欧元投资框架，以及某些受保护建筑的投资路径。
希腊官方行政登记平台仍确认了 25 万欧元的用途变更投资框架，并说明投资者居留许可的有效期为五年。
这很重要。
国家不再以完全相同的方式对待每项房地产投资。
直接竞争现有住宅存量的投资，与可能将不再适用的商业空间改造成住宅的投资，受到不同的对待。
因此，该计划正在从简单的资本吸引机制演变为更有针对性的投资政策。
拟议的15%住宅转让税也符合同样的模式
希腊政府于2026年9月7日宣布的经济措施提供了另一个例子。
截至2026年10月22日，15%住宅转让税仍是公开征求意见的草案，并非已生效法律。草案第16条拟对自然人购买住宅按应税价值征收15%的税款，条件是在纳税义务发生时，买方为欧盟及欧洲经济区以外国家的税务居民，不能仅凭国籍判断是否适用。第48条第8款拟适用于2027年7月1日起订立的正式合同。交易前须核实最终立法及买方个案情况。AADE目前公布的一般转让税主税率为3%，另加相当于主税额3%的市政附加；减免须按个案审查。 [1] [2]
包括市政附加费在内，政府讨论的有效税率分别约为3.09%和15.45%。
该措施专门针对住宅房产。政府表示，它并不以同样的方式适用于商用场所、土地或其他类别的房地产。
其明确的政策理由是额外的住宅需求可能对价格和居民获得住房造成压力。
财政意义也很明显。
政府自身的估算显示，该措施将从 2027 年起，每年增加约 1 亿欧元公共收入。
这产生了双重政策效应：
某些外国住宅需求带来的财政贡献增加，以及更强的价格信号抑制了对现有住房的过度竞争。
与此同时，能够创造新经济活动的投资结构——包括符合条件的商改住项目——仍属于黄金签证框架的一部分。
这日益成为希腊政策的逻辑。
并非减少投资。
而是更有区别地对待不同类型的投资。
2027 年实际上会发生什么？
这一点很重要，因为国际市场已经存在混乱。
截至 2026 年 9 月 25 日，本文审阅的官方办理程序仍然有效，并在适用条件下继续提供五年期投资者居留许可。这些来源没有显示该计划将于 2027 年 12 月 31 日终止。
因此，以本次核查日期为准的准确结论是：
现行官方框架仍在运作，所审阅的来源没有显示已宣布于 2027 年 12 月 31 日终止该计划。
这描述了审核日期可用的官方材料；这并不能保证政策将保持不变。
2027 年发生的变化是围绕某些房产购买的财政和监管环境。
政府的财政表估算了已宣布的住宅转让税措施自 2027 年起带来的额外收入。这项估算不能替代已颁布的生效时间及适用范围规定。
住房措施正在收紧。
商改住项目的作用变得越来越重要。
政策制定者越来越区分仅仅购买现有住房的资本和创造生产性经济活动的资本。
因此，投资者不应将政策演变与计划终止混为一谈。
希腊的真正优势不是一种税率或一种投资门槛
投资移民计划不可避免地会发生变化。
门槛上升。
税收发生变化。
房产规则会调整。
政府应对住房压力。
任何仅仅因为一个数字在今天看起来有吸引力而选择一个国家的投资者可能会误解长期投资决策的本质。
希腊更深层次的优势是结构性的。
它处于多种全球趋势的交汇点。
中国家庭可能正在寻求多元化。
土耳其投资者可能正在保护购买力。
以色列或伊朗家庭可能重视地理安全。
一个美国家庭可能希望保有在欧洲居留的选择。
企业家可能会看到经济趋同。
退休人员可能会看到生活质量。
不同的动机指向同一个目的地。
这就是为什么希腊黄金签证不应被简单地视为移民产品。
它日益反映了全球家庭对风险的思考方式。
从“黄金签证”到地域多元化
希腊黄金签证于 2013 年诞生时的世界，与 2026 年的世界截然不同。
当时，希腊正从一场非同寻常的国内经济危机中恢复过来。
如今，不确定性更加全球化。
地缘政治冲突影响能源和运输。
中国正在从历史上的高增长模式转向更缓慢、更复杂的经济结构。
美国投资者的房产和居留决策越来越具有国际视野。
东地中海仍然具有战略敏感性。
富裕家庭越来越不愿意将其经济和个人未来的每一部分都放在一个司法管辖区。
在此背景下，希腊提供了一些难以通过单一财务计算来表达的东西：
欧洲的稳定性，加上经济趋同的潜力。
它不像北欧那样富裕。
这是机会的一部分。
它没有美国或中国的规模。
这也是它自身特点的一部分。
它无法免受全球地缘政治风险的影响。
没有任何欧洲经济体能完全免受这类风险。
但它结合了欧洲机构、欧元、地中海、正在复苏的投资环境以及尽管经过反复改革但仍然有效的居留计划。
这也是国际社会持续关注的原因。
这就是为什么 2027 年不应被简单地视为另一个最后期限。
它应该被视为下一阶段的开始。
在这一阶段，希腊继续欢迎国际资本，同时更有选择地看待资本如何进入本国经济，以及它能创造怎样的经济价值。
因此，黄金签证的未来可能不再是寻找尽可能低的投资门槛。
这可能是关于更重要的事情：
在日益不确定的世界中，找到合适的欧洲司法辖区。
对于许多国际家庭来说，希腊仍然是这一话题的一部分。
审查的主要来源
- Enterprise Greece，《News in Brief — February 2026》，关于2025年黄金签证批准量及申请人国籍趋势的报告。
- 希腊政府，在第90届塞萨洛尼基国际博览会上公布的详细经济措施，2026年9月。
- 希腊国家行政公共服务登记处（Mitos），黄金签证用途变更及受保护建筑程序，更新于2026年8月和9月。
- 希腊住房政策门户，25万欧元用途变更及受保护建筑投资路径。
- Eurostat，《Key Figures on Europe — 2026 Edition》。
- 欧盟委员会，《2026年春季经济预测》及希腊国别预测，2026年5月21日。
- 国际货币基金组织，中国 2025 年第四条磋商及 2026 年 7 月国别预测。
- 希腊银行，《2024年年度报告》。
相关 Santheos 资源
本文提供一般性的政策、经济和市场分析，不构成法律、税务、移民、投资或针对具体房产的建议。规则、程序和税收可能发生变化，资格条件及交易后果均需由专业人士依据最新情况审查。
