Золотая виза в эпоху глобальной неопределенности и почему Греция вступает в 2027 год с позиции силы
Более десяти лет греческую «Золотую визу» описывали прежде всего как программу получения вида на жительство за инвестиции.
Это определение технически правильное.
Но к 2026 году этого уже недостаточно.
Программа все чаще становится частью гораздо более широкого глобального движения капитала, семей и управления личными рисками.
Китайские инвесторы переоценивают экономику, которая продолжает расти, но уже не так быстро, как в предыдущие десятилетия.
Семьи в Восточном Средиземноморье и на Ближнем Востоке живут в условиях повышенной геополитической неопределенности.
Турецкие инвесторы столкнулись с годами инфляции и валютного давления.
Интерес американцев к получению права на проживание в Европе заметно вырос.
Семьи, ведущие международный образ жизни, всё чаще рассматривают право на проживание в другой стране не просто как выбор образа жизни, а как форму географической диверсификации.
На этом фоне выделяется Греция.
Страна Европейского Союза.
Член еврозоны.
Часть Шенгенской зоны.
Страна, экономика которой все еще значительно менее развита, чем у многих северных и западноевропейских государств, но которая растет быстрее, чем в среднем по еврозоне.
Эта комбинация очень важна.
Это помогает объяснить, почему Греция продолжает привлекать инвесторов из стран, экономические, политические условия и условия безопасности которых вряд ли могут быть более разными.
Общим знаменателем является не национальность.
Это возможность иметь дополнительные варианты.
Золотая виза становится глобальным продуктом для диверсификации рисков
Традиционная интерпретация инвестиционной миграции проста:
Инвестор вносит капитал и получает права на проживание.
Но мотивация этого решения эволюционировала.
Для многих семей сегодня ценность права на проживание в другой стране определяется не только тем, намерены ли они переехать туда немедленно.
Это может стать дополнительной юрисдикцией.
Дополнительный дом.
Доступ в другую часть мира.
Альтернативная образовательная среда для детей.
Место для выхода на пенсию.
Защита от нестабильности.
И, возможно, самое главное, способность принимать решение позже, а не быть вынужденным принимать его во время кризиса.
Это объясняет разнообразие спроса, с которым столкнулась Греция.
Enterprise Greece сообщила, что в 2025 году было одобрено 8 879 новых видов на жительство по программе «Золотая виза», по сравнению с 4 535 в 2024 году — рост примерно на 95%.
Наибольший относительный рост был отмечен среди инвесторов из Турции, Израиля, Китая, Ирана и США.
У этих стран нет единой экономической истории.
Однако каждая из них показывает свою причину, по которой международно мобильный капитал может видеть ценность в Греции.
Китай: от быстрого роста к диверсификации капитала
Китайские инвесторы остаются крупнейшей группой по гражданству в рамках греческой программы «Золотая виза».
К середине 2026 года на граждан Китая по-прежнему приходилась почти половина первичных разрешений для инвесторов, зарегистрированных в рамках программы.
Это не следует трактовать лишь как «уход из Китая» китайского капитала.
Китай остается одной из крупнейших и наиболее развитых экономик мира.
Но его экономическая среда значительно изменилась.
Экономика Китая выросла на 5% в 2025 году. В прогнозе МВФ по Китаю, опубликованном в июле 2026 года, рост в 2026 году оценивался в 4,6%. В обзоре за 2025 год в рамках статьи IV МВФ также отметил слабый внутренний спрос, затяжную корректировку сектора недвижимости, старение населения и более низкую производительность как структурные проблемы.
Для семей с более высоким уровнем благосостояния такая среда может повысить привлекательность международной диверсификации.
Это не обязательно означает отказ от внутренних активов.
Это может означать добавление чего-то другого.
Недвижимость в Европе.
Актив, выраженный в евро.
Вариант международного образования.
Вид на жительство.
Вторая географическая база семьи.
Греция исторически предлагала эту комбинацию на относительно доступном уровне капитала по сравнению со многими западноевропейскими рынками.
Это помогает объяснить, почему участие Китая остается структурно важным, даже несмотря на то, что сами правила Золотой визы изменились.
Ближний Восток и Восточное Средиземноморье: когда право на проживание становится фактором безопасности
Причины отличаются для инвесторов из Израиля, Ирана, Ливана и Ближнего Востока.
Здесь гораздо большую роль может сыграть личная и семейная безопасность.
Регион пережил период исключительной нестабильности. Конфликт 2026 года на Ближнем Востоке и вызванный им шок цен на энергоносители повлияли на транспорт, бизнес и экономическую уверенность далеко за пределами региона, что отражено в весеннем прогнозе Европейской комиссии.
Данные по греческой «золотой визе» уже начали отражать возросшее участие региона.
В 2025 году число разрешений, выданных израильским инвесторам, выросло более чем на 90%, а участие иранских инвесторов также значительно увеличилось. Публикации о греческом рынке связывали часть этого спроса с конфликтами, нестабильностью и стремлением некоторых семей создать альтернативную базу в близлежащей европейской стране.
Здесь важна география.
Афины не находятся на другом конце света от Восточного Средиземноморья.
Многим инвесторам из региона Греция открывает доступ к Европе, не требуя полностью отрываться от привычной жизни, семьи и бизнеса.
Эта географическая близость дает греческой программе характеристику, которая не может быть воспроизведена просто снижением инвестиционного порога.
Греция является одновременно европейской и средиземноморской.
Для инвесторов из региона это может быть чрезвычайно ценным.
Турция: география, инфляция и европейский выбор
Турция стала одним из крупнейших источников спроса на «золотую визу».
По данным Enterprise Greece, в 2025 году число разрешений для турецких инвесторов резко выросло, и Турция стала вторым по величине рынком происхождения инвесторов для программы.
Мотивы снова отличаются от мотивов китайских инвесторов.
Греческий анализ рынка связал турецкий спрос с сочетанием инфляции, валютного давления, сохранения капитала, близости и доступа к Шенгенской зоне.
Географическая связь уникальна.
Инвестору не обязательно выбирать между жизнью в Турции и жизнью в Греции.
Для человека, живущего в Стамбуле или на западе Турции, проживание в Греции может вписываться в тот же региональный образ жизни и деловую сеть.
Это делает золотую визу более гибкой, чем традиционная эмиграция.
Она может служить второй базой, а не означать окончательный отъезд.
Америка: подъем европейского «плана Б»
Пожалуй, одним из самых интересных изменений за последние годы стало повышение интереса американцев.
Исторически американцы не относились к числу преобладающих групп по гражданству в рамках греческой программы «Золотая виза».
Это меняется.
Enterprise Greece включила граждан США в число групп по гражданству, показавших наибольший относительный рост в 2025 году. Это подтверждает направление тенденции, хотя одобренные разрешения, действующие разрешения, заявки и запросы о недвижимости необходимо рассматривать как отдельные показатели.
Было бы слишком упрощенно приписывать это исключительно американской политике.
У разных американских покупателей разные мотивы.
Некоторые — американцы греческого происхождения, восстанавливающие связь со своими семейными корнями.
Некоторые хотят вести европейский образ жизни.
Некоторые покупают недвижимость для отдыха.
Некоторые из них занимаются диверсификацией активов на международном уровне.
Консультанты по инвестиционной миграции всё чаще описывают часть спроса из США как поиск европейского «плана Б» — места, где есть право на проживание, даже если немедленный переезд не планируется.
Дело не в том, считает ли инвестор, что США становятся лучше или хуже.
Инвестиционная логика – это диверсификация.
Богатая семья может владеть акциями, облигациями, компаниями и имуществом в нескольких местах.
Всё чаще тот же подход применяется и к выбору страны проживания.
Почему Греция?
Только глобальная неопределенность не может объяснить успех Греции.
Нестабильность может побудить инвесторов искать возможности за рубежом.
Это не определяет, куда они идут.
Греция обладает рядом особенностей, которые делают ее особенно интересной.
Одна из них — редкое сочетание экономических характеристик:
Греция остается ниже экономического уровня большей части Западной и Северной Европы, и одновременно растет быстрее, чем большая часть еврозоны.
По данным Евростата, ВВП Греции на душу населения в пересчете на покупательную способность составил примерно 68,4% от среднего показателя по ЕС в 2025 году.
Германия, Дания, Нидерланды, Швеция и ряд других стран Северной и Западной Европы остались на уровне или выше среднего показателя по ЕС.
Исторически такой разрыв рассматривался как слабость.
Однако с точки зрения инвестиций он также может представлять пространство для конвергенции.
Греция – это не Германия.
Это не Нидерланды.
Это не Дания.
В Греции производительность, доходы и объём экономического производства на душу населения остаются ниже.
Но это также означает, что Греция всё ещё находится на другом этапе экономического развития.
Европейская комиссия в настоящее время ожидает роста ВВП Греции примерно на 1,8% в 2026 году, по сравнению с приблизительно 0,9% в еврозоне, и примерно на 1,6% в 2027 году, по сравнению с 1,2% в еврозоне.
Таким образом, Греция сочетает в себе две характеристики, которые редко встречаются вместе:
Правовые и институциональные рамки Европейского Союза, а также потенциал экономической конвергенции страны, все еще догоняющей более богатые европейские экономики.
Для долгосрочных инвесторов эта комбинация заслуживает внимания.
Греция больше не Греция долгового кризиса
Важно также понимать, насколько изменился инвестиционный профиль страны.
Экономика Греции остается несовершенной.
Доступность жилья является серьезной проблемой.
Производительность нуждается в дальнейшем улучшении.
Государственный долг остается высоким.
Структурная реформа остается важной.
Но международные инвестиции вернулись в масштабах, которые было бы трудно представить во время кризиса суверенного долга.
Банк Греции сообщил, что потоки прямых иностранных инвестиций в 2024 году составили около 6 млрд евро, или примерно 2,5% ВВП, — второй по величине показатель за два десятилетия.
Более 45% этих потоков были направлены на недвижимость, при этом Банк Греции особо отметил, что на активность инвесторов частично повлияли изменения порогов Golden Visa.
Европейская комиссия ожидает, что инвестиции останутся важной поддержкой для роста Греции, чему будут способствовать фонды ЕС и продолжающееся структурное развитие.
Это меняет историю «Золотой визы».
Программа больше не работает в экономике, которая отчаянно ищет капитал.
Она действует в экономике, которая всё больше способна выбирать, какой капитал ей нужен.
От порога в 250 000 евро повсюду — к более избирательной системе
Это именно то, что показывают недавние реформы «Золотой визы».
Программа не исчезла.
Вместо этого Греция сделала программу более избирательной.
Более высокие пороги применяются к обычным приобретениям недвижимости на основных рынках: в целом 800 000 евро в Аттике, Салониках и некоторых островах и 400 000 евро в других областях в соответствии с применимыми рамками.
В то же время Греция сохранила инвестиционный порог в 250 000 евро для соответствующих установленным требованиям преобразований коммерческой недвижимости в жилую и определённых инвестиций в здания, находящиеся под охраной.
Официальный греческий реестр административных услуг по-прежнему подтверждает механизм изменения назначения с инвестиционным порогом в 250 000 евро и указывает, что разрешение для инвестора действует пять лет.
Это важно.
Государство больше не относится ко всем инвестициям в недвижимость одинаково.
Инвестиции, которые конкурируют непосредственно за существующий жилой фонд, рассматриваются иначе, чем инвестиции, которые могут превратить устаревшие коммерческие помещения в жилье.
Таким образом, программа превращается из простого механизма привлечения капитала в более целенаправленную инвестиционную политику.
Предлагаемый налог в размере 15% при покупке жилья соответствует той же логике
Еще одним примером являются экономические меры, объявленные правительством Греции 7 сентября 2026 года.
По состоянию на 22 октября 2026 года налог в размере 15% при покупке жилья остается предложением, вынесенным на общественное обсуждение, а не действующим законом. Статья 16 предусматривает налог в размере 15% налогооблагаемой стоимости жилья при покупке физическим лицом, которое на момент возникновения налогового обязательства является налоговым резидентом страны, не входящей ни в ЕС, ни в ЕЭЗ. Одно лишь гражданство не определяет применимость налога. Пункт 8 статьи 48 предлагает применять его к окончательным договорам, заключенным начиная с 1 июля 2027 года. До сделки необходимо проверить окончательный закон и индивидуальные обстоятельства покупателя. AADE в настоящее время указывает общую основную ставку 3% и муниципальный сбор в размере 3% от суммы основного налога; льготы и снижения требуют индивидуальной проверки. [1] [2]
Включая муниципальную надбавку, эффективные ставки, обсуждаемые правительством, составляют примерно 3,09% и 15,45% соответственно.
Мера направлена именно на жилую недвижимость. Правительство указывает, что она не применяется таким же образом к помещениям для профессиональной деятельности, земле или другим категориям недвижимости.
Его заявленное политическое обоснование — давление, которое дополнительный спрос на жилье может оказать на цены и доступ жителей к жилью.
Финансовая значимость также очевидна.
По собственным оценкам правительства, эта мера обеспечит около 100 млн евро дополнительных государственных доходов ежегодно начиная с 2027 года.
Это создаёт двойной эффект государственной политики:
более высокие бюджетные поступления от определённых категорий иностранного спроса на жильё и более сильный ценовой сигнал, сдерживающий чрезмерную конкуренцию за существующее жильё.
В то же время инвестиционные структуры, создающие новую экономическую активность, включая соответствующие установленным требованиям преобразования недвижимости, остаются частью механизма «Золотой визы».
В этом заключается логика греческой политики.
Не меньше инвестиций.
Более дифференцированные инвестиции.
Что на самом деле произойдёт в 2027 году?
Этот момент важен, потому что на международном рынке уже есть путаница.
По состоянию на 25 сентября 2026 года официальные процедуры, рассмотренные для этой статьи, остаются действующими и предусматривают выдачу инвесторам пятилетних видов на жительство при соблюдении применимых условий. В этих источниках не указана дата прекращения действия программы 31 декабря 2027 года.
Таким образом, точный, датированный вывод:
Действующий официальный механизм продолжает работать, а в рассмотренных источниках нет объявленной даты прекращения программы 31 декабря 2027 года.
В нем описываются официальные материалы, имеющиеся на дату рассмотрения; это не является гарантией того, что политика останется неизменной.
Что меняется в 2027 году, так это фискальная и нормативная среда, окружающая определенные покупки недвижимости.
В бюджетной таблице правительства оценены дополнительные доходы от объявленной меры по налогу на передачу права собственности на жилую недвижимость начиная с 2027 года. Эту оценку нельзя считать заменой принятым законодательным положениям о вступлении в силу и сфере применения.
Жилищные меры ужесточаются.
Роль преобразования недвижимости становится всё более важной.
И политики все чаще проводят различие между капиталом, который просто приобретает существующее жилье, и капиталом, который создает продуктивную экономическую деятельность.
Поэтому инвесторам не следует путать изменение политики с прекращением программы.
Реальным преимуществом Греции является не одна налоговая ставка или один инвестиционный порог.
Программы инвестиционной миграции неизбежно меняются.
Пороги растут.
Налоги меняются.
Правила собственности пересматриваются.
Правительства реагируют на жилищное давление.
Любой инвестор, который выбирает страну просто потому, что одно число кажется привлекательным сегодня, может неправильно понять характер долгосрочного инвестиционного решения.
Более глубокое преимущество Греции – структурное.
Греция находится на пересечении нескольких глобальных тенденций.
Китайская семья может стремиться к диверсификации.
Турецкий инвестор может стремиться сохранить покупательную способность.
Израильская или иранская семья может ценить географическую безопасность.
Американская семья может хотеть иметь дополнительные возможности в Европе.
Предприниматель может видеть экономическую конвергенцию.
Пенсионер может видеть качество жизни.
Разные мотивы приводят инвесторов к выбору одной и той же страны.
Именно поэтому золотую визу в Грецию не следует рассматривать просто как иммиграционный продукт.
Это все больше отражает то, как глобальные семьи думают о риске.
От «золотой визы» до географической диверсификации
Мир, который создал греческую золотую визу в 2013 году, сильно отличался от мира 2026 года.
Тогда Греция восстанавливалась после чрезвычайного внутреннего экономического кризиса.
Сегодня неопределенность носит гораздо более глобальный характер.
Геополитический конфликт затрагивает энергетику и транспорт.
Китай переходит от своей исторической модели высоких темпов роста к более медленной и сложной экономической структуре.
Американские инвесторы все чаще принимают решения о собственности и проживании на международном уровне.
Восточное Средиземноморье остается стратегически чувствительным.
Богатые семьи все чаще не желают помещать все части своего экономического и личного будущего в одну юрисдикцию.
На этом фоне Греция предлагает что-то сложное для выражения посредством единого финансового расчета:
Европейская стабильность с потенциалом экономической конвергенции.
Греция не так богата, как Северная Европа.
Это часть возможности.
Она не обладает масштабами США или Китая.
Это часть её особенностей.
Она не защищена от глобальных геополитических рисков.
Ни одна европейская экономика не защищена от таких рисков.
Однако Греция сочетает европейские институты, евро, Средиземноморье, восстанавливающуюся инвестиционную среду и программу получения права на проживание, которая, несмотря на неоднократные реформы, продолжает действовать.
Именно поэтому международный интерес сохраняется.
И именно поэтому 2027 год не следует рассматривать просто как очередной срок.
Его следует рассматривать как начало следующего этапа.
Этапа, на котором Греция продолжает приветствовать международный капитал, всё более избирательно подходя к тому, как он поступает в экономику и какую экономическую ценность создаёт.
Таким образом, будущее «Золотой визы» может заключаться не в поиске минимального инвестиционного порога.
Возможно, речь идет о чем-то значительно более важном:
Найти правильную европейскую юрисдикцию во все более неопределенном мире.
Для многих международных семей Греция продолжает быть частью этого разговора.
Основные источники обзора
- Enterprise Greece, «News in brief — February 2026»: сведения об одобрениях по программе «Золотая виза» в 2025 году и тенденциях распределения инвесторов по гражданству.
- Правительство Греции, подробные экономические меры, объявленные на 90-й Международной ярмарке в Салониках, сентябрь 2026 года.
- Греческий национальный реестр административных государственных услуг (Mitos), процедуры Golden Visa для изменения назначения и охраняемых зданий, обновлено в августе и сентябре 2026 года.
- Греческий портал жилищной политики: инвестиционные направления с порогом в 250 000 евро для изменения назначения недвижимости и инвестиций в здания, находящиеся под охраной.
- Eurostat, Key figures on Europe — 2026 edition.
- Европейская комиссия, экономический прогноз на весну 2026 года и прогноз по Греции, 21 мая 2026 года.
- Международный валютный фонд: консультации по Китаю за 2025 год в рамках статьи IV и прогноз по стране за июль 2026 года.
- Банк Греции, Годовой отчет 2024.
Связанные ресурсы Santheos
- Экспертная колонка о греческой «Золотой визе»
- Руководство по греческой «Золотой визе»
- От пустующих офисов к новым домам: греческий механизм преобразования недвижимости с порогом в 250 000 евро
- Lei Chen — исследование политики, анализ данных и рынка
Эта статья содержит общий анализ политики, экономики и рынка. Она не является юридической, налоговой, иммиграционной или инвестиционной консультацией либо рекомендацией по конкретной недвижимости. Правила, процедуры и налоги могут меняться, а соответствие требованиям и последствия сделки требуют профессиональной проверки с учётом актуальной ситуации.
