Экономический мультипликатор Golden Visa Греции — от иностранного капитала к строительству, налоговым поступлениям и городскому обновлению
Сентябрь 2026 года | Афины, Греция
Более десяти лет греческую Golden Visa обычно обсуждают через удивительно простую цифру:
250 000 евро.
В течение многих лет это был минимальный размер инвестиций в недвижимость, необходимый гражданину третьей страны для получения права на постоянное проживание в Греции.
Однако 250 000 евро говорят нам удивительно мало об истинном экономическом значении программы.
Реальный вопрос не только в том, сколько инвестор платит за недвижимость.
Более важный вопрос заключается в следующем:
Что происходит с этим капиталом после его поступления в греческую экономику?
С момента введения Golden Visa в 2013 году Греция привлекла через программу десятки тысяч основных инвесторов. К середине 2026 года число действующих первоначальных разрешений на постоянное проживание инвесторов приближалось к 25 000, а последующие административные данные показали, что накопленное число первоначальных разрешений, выданных инвесторам, превысило этот уровень.
Это позволяет лучше понять масштаб программы.
Если бы около 25 000 инвестиций оценивались лишь по историческому минимальному порогу 250 000 евро, полученная расчётная величина уже превышала бы:
6,25 млрд евро
Это не официальный расчёт капитала, фактически вложенного через программу. Инвесторы участвовали в разное время, в рамках разных правовых режимов и с разными суммами инвестиций. Более поздние инвестиции могут подпадать под пороги 400 000, 500 000 или 800 000 евро, а многие сделки в прошлом превышали установленный законом минимум.
Поэтому цифру 6,25 млрд евро следует понимать именно как:
консервативный расчётный ориентир на основе минимального порога, иллюстрирующий масштаб капитала, связанного с программой.
Но даже это число говорит только о начале истории.
Первый слой: сделка с недвижимостью
Рассмотрим традиционную инвестицию в 250 000 евро.
В действующей системе налога на передачу недвижимости в Греции стандартная ставка составляет 3%, а муниципальная надбавка повышает фактическую налоговую нагрузку примерно до 3,09%.
На сделке в размере 250 000 евро это примерно:
7 725 евро прямого налога на передачу недвижимости.
Если применить этот подход исключительно как иллюстративный расчёт к ориентировочной стоимости сделок 6,25 млрд евро, соответствующая сумма налога на передачу недвижимости приблизилась бы к:
193 млн евро.
И вновь: это модель, а не фактическая величина налоговых поступлений за прошлые периоды.
Не все сделки Golden Visa облагались налогом одинаково. Разные объекты, структуры сделок, налогооблагаемые стоимости и периоды могут давать разные результаты.
Тем не менее, он демонстрирует важный принцип.
В момент поступления иностранного капитала на рынок недвижимости часть его экономической ценности начинает превращаться в государственные доходы.
И налог на передачу недвижимости — только первый слой.
Второй слой: что происходит после покупки?
Экономический эффект инвестиции в недвижимость не заканчивается подписанием договора у нотариуса.
Во многих случаях именно с этого он начинается.
В первые годы Golden Visa значительная доля инвестиционной деятельности была связана с существующей жилой недвижимостью.
Многие из этих объектов нуждались в ремонте.
Международный инвестор мог приобрести старую квартиру, а затем потратить средства на ремонт, электрические системы, водопровод и канализацию, кухни, ванные комнаты, окна, отопление и охлаждение, мебель и профессиональные услуги.
Эти расходы циркулируют во внутренней экономике.
Подрядчик платит работникам и субподрядчикам.
Инженер и архитектор предоставляют профессиональные услуги.
Материалы приобретаются.
Мебель производится, импортируется или распределяется.
Транспортные компании перемещают товары.
В процесс включаются бухгалтеры, юристы, специалисты по недвижимости и управляющие объектами.
Соответствующие товары и услуги могут облагаться НДС.
Компании получают налогооблагаемую прибыль.
Работники получают зарплаты и вносят вклад через системы налогообложения доходов и социального обеспечения.
Сам объект впоследствии может создавать регулярную экономическую деятельность через обслуживание, коммунальные услуги, управление и налогообложение.
Поэтому экономический вклад Золотой визы никогда не должен измеряться исключительно по цене покупки недвижимости.
Покупка является входной точкой капитала; она не обязательно является концом его экономического пути.
От ремонта квартир к девелопменту зданий
По мере восстановления греческого рынка недвижимости характер международных инвестиций тоже начал меняться.
На раннем этапе программы экономический механизм многих сделок мог быть относительно простым:
купить существующую квартиру, отремонтировать её и вернуть к продуктивному использованию.
Но по мере роста спроса и восстановления греческого сектора недвижимости сформировался более развитый девелоперский рынок.
Девелоперы начали приобретать целые здания.
Другие приобретали земельные участки и реализовывали новые проекты.
Устаревшие коммерческие активы получали новое рыночное позиционирование.
Более крупные строительные программы требовали архитекторов, инженеров, подрядчиков, руководителей проектов, строительных материалов, энергетических систем, юридических услуг и финансирования.
Масштаб экономического воздействия стал существенно шире.
Покупка существующей квартиры за 250 000 евро и вложение девелоперской компанией нескольких миллионов евро в приобретение, перепроектирование и реконструкцию здания могут в итоге дать одинаковое число инвесторов, отвечающих условиям программы.
Но их экономическое воздействие совершенно различно.
Вторая модель создаёт гораздо более длинную внутреннюю цепочку добавленной стоимости.
И это различие становится всё важнее для понимания развития греческой политики.
Программа переоборудования с порогом 250 000 евро вновь изменила экономический механизм
Новейшая структура Golden Visa принесла ещё одно важное преобразование.
Сегодня обычные инвестиции в жилую недвижимость, как правило, подчиняются существенно более высоким порогам: 800 000 евро на определённых рынках с высоким спросом и 400 000 евро в других подходящих регионах.
Однако Греция сохранила специальную инвестиционную программу с порогом 250 000 евро для отвечающих условиям объектов, переводимых из коммерческого или другого допустимого нежилого использования в жилое, а также отдельную категорию для отвечающих условиям охраняемых зданий.
С экономической точки зрения это сильно отличается от простой покупки существующей квартиры.
Переоборудование коммерческого объекта в жильё может потребовать:
Приобретение → архитектурное перепроектирование → инженерные работы → разрешения и соблюдение норм → строительство → повышение энергоэффективности → материалы → труд → завершение внутренней отделки → новое предложение жилья.
Капитал проходит значительно более длинную экономическую цепочку, прежде чем появляется конечный жилой объект.
Недостаточно используемое офисное здание может быть переоборудовано в квартиры.
Устаревшая коммерческая недвижимость может вернуться к продуктивному использованию.
Здание, мало вносящее в жизнь окружающего района, может привлечь новый капитал, строительную деятельность и жителей.
Результат – это не просто передача собственности.
Это может быть создание нового экономического актива.
Эта разница имеет значение как экономически, так и социально.
Мультипликативный эффект
Это ведёт к более полезному подходу к оценке Golden Visa.
Вместо того, чтобы спросить только:
Сколько иностранного капитала поступило в Грецию?
Мы также должны спросить:
Сколько раз этот капитал циркулировал через греческую экономику?
Представьте себе, что 1 миллион евро входит в Грецию через инвестиции в недвижимость.
Часть идет к предыдущему владельцу недвижимости.
Другая часть может пойти на ремонт или редевелопмент.
Подрядчики получают платежи.
Подрядчики покупают материалы.
Работники получают зарплату.
Профессиональные консультанты получают вознаграждение.
Предприятия получают прибыль от своей деятельности.
Налоги и социальные взносы собираются на разных этапах.
Новые или отремонтированные объекты затем создают дополнительную деятельность через меблировку, коммунальные услуги, обслуживание, управление, аренду или последующее проживание.
Экономисты описывают этот более широкий процесс через понятие мультипликативного эффекта.
Первоначальная инвестиция важна.
Но экономическая деятельность, возникающая вокруг неё, может быть не менее важной.
Поэтому истинное экономическое воздействие Golden Visa на Грецию нельзя выразить одной цифрой.
Состоит из слоев:
иностранный капитал,
сделки с недвижимостью,
строительные расходы,
профессиональные услуги,
занятость,
НДС и налогообложение,
прибыль компаний,
социальные взносы,
городское обновление
и в конечном счёте новые или улучшенные продуктивные активы.
Налоговая реформа 2026 г. добавляет новое измерение
Меры, объявленные правительством Греции 7 сентября 2026 года, добавляют к этому обсуждению ещё один важный аспект.
Правительство объявило, что налог на передачу недвижимости, применяемый к покупке жилья соответствующей категорией граждан третьих стран, увеличится с 3% до 15%.
С учётом муниципальной надбавки фактическая ставка выросла бы примерно с 3,09% до 15,45%.
Вновь рассмотрим покупку жилья в размере 250 000 евро.
При действующей фактической ставке 3,09% соответствующая нагрузка по налогу на передачу недвижимости составляет примерно:
7 725 евро
При фактической ставке 15,45% та же теоретическая налогооблагаемая стоимость соответствовала бы:
38 625 евро
Разница составляет:
30 900 евро при сделке на сумму 250 000 евро.
Последствия для государственных финансов существенны.
В представлении недавно объявленных мер само правительство Греции оценивает, что повышенный налог на передачу недвижимости мог бы приносить примерно:
100 миллионов евро в дополнительных государственных доходах в год с 2027 года.
Это исключительно важная цифра.
Потому что она показывает: экономическая связь между иностранным спросом на недвижимость и греческим государством переходит на новый этап.
Но это не просто налог для увеличения доходов
Однако было бы неполно описать новую меру просто как попытку собрать больше денег у иностранных покупателей.
Заявленное правительством обоснование шире.
По официальному объявлению, повышенный спрос на жилье способствует повышению цен на жилье и ограничивает доступ постоянных жителей к жилью.
Таким образом, мера выполняет одновременно две экономические функции.
Во-первых, мера увеличивает вклад в государственные финансы, связанный с определённым внешним спросом на жильё.
Во-вторых, она повышает стоимость конкуренции за существующий жилищный фонд Греции.
Это различие крайне важно.
Ещё более показательно, на что объявленный повышенный налог не направлен.
Опубликованная правительством нормативная основа прямо указывает, что мера касается покупок жилья и не применяется таким же образом к помещениям для профессиональной деятельности, земле или другой недвижимости.
Это указывает на более широкий подход к государственной политике, который становится всё заметнее в последние годы:
Сильнее облагать налогом конкуренцию за существующее жильё, сохраняя при этом возможности для инвестиций, способных создавать продуктивные активы и потенциально новое предложение жилья.
Это не антиинвестиционная политика.
Это попытка различать формы капитала.
Числа становятся значительными
Объем текущих иностранных инвестиций в недвижимость делает это отличие все более актуальным.
Согласно данным Банка Греции, приведённым греческим правительством, общий объём чистых прямых иностранных инвестиций в греческую недвижимость достиг примерно 2,056 млрд евро в 2025 году.
Из этой суммы, приблизительно:
1,217 млрд евро поступило из-за пределов Европейского союза.
Используя налоговые данные, правительство оценивает, что примерно:
800 млн евро относились к жилой недвижимости.
Это уже не малозначительные потоки капитала.
Иностранные инвестиции в недвижимость стали экономически настолько значимыми, что Греция может всё чаще задаваться вопросом не только об их привлечении, но и об их структурировании.
Это является важным этапом в развитии любой успешной инвестиционной политики.
От создания доходов к общественной отдаче
Есть еще одно измерение, которое заслуживает внимания.
Правительственные доходы не исчезают, когда они собираются.
Они становятся частью финансовых возможностей государства.
Тот же экономический пакет от 7 сентября, который включает повышенный налог на передачу жилой недвижимости, содержит меры в области жилья, поддержки семей, пенсионеров, предприятий, здравоохранения, энергетики и инвестиций.
Правительство оценивает дополнительные ежегодные доходы от повышенного налога на передачу недвижимости примерно в 100 млн евро.
Одновременно оно расширяет или вводит такие меры, как жилищная поддержка, помощь с арендой, программы доступа к первому жилью, инициативы по ремонту и другие социальные и экономические меры.
Следует избегать утверждения, что конкретный евро, полученный от иностранного покупателя недвижимости, юридически закреплён за конкретным греческим домохозяйством.
Государственные финансы так не работают.
Но экономически принцип остается важным.
Международный капитал может расширять финансовые возможности, через которые правительство поддерживает внутренние экономические и социальные цели.
На этом этапе обсуждение Golden Visa выходит за пределы иммиграции.
Это становится дискуссией о взаимоотношениях между иностранным капиталом и внутренним процветанием.
Политика развития, а не только программа предоставления права на проживание
Если рассматривать всю историю Golden Visa Греции, программа прошла заметную эволюцию.
В 2013 году Греции был нужен капитал.
Программа помогла привлечь международных инвесторов на рынок недвижимости, переживавший трудности.
По мере восстановления рынка эти инвесторы поддерживали сделки и ремонтные работы.
По мере развития девелоперской отрасли более крупные проекты создавали строительную деятельность и спрос на профессиональные услуги.
По мере роста давления на жильё Греция повышала пороги обычных инвестиций в жилую недвижимость.
Когда власти стремились создавать дополнительное жильё и возвращать к использованию устаревшие здания, программа переоборудования с порогом 250 000 евро приобрела большее значение.
И теперь, когда иностранный спрос на жильё остаётся существенным, правительство предлагает значительно более высокий вклад в государственные финансы со стороны определённых покупателей жилья из третьих стран.
Поэтому программу нельзя понимать лишь как:
250 000 евро → Недвижимость → Вид на жительство
Её экономическая структура гораздо шире:
Иностранный капитал → Недвижимость → Девелопмент → Занятость → Деловая деятельность → Налоговые поступления → Городское обновление → Финансовые возможности государства
Это более важная история.
Следующий вопрос: что Греция хочет, чтобы создавал иностранный капитал?
За более чем десятилетие действия Golden Visa Греция уже показала, что международные инвестиции могут играть важную роль в восстановлении экономики.
Задача следующего десятилетия иная.
Она уже не сводится к привлечению большего количества денег.
Речь идёт о повышении качества, производительности и общественной отдачи этого капитала.
Могут ли международные инвестиции создавать жильё, а не просто конкурировать за него?
Могут ли они восстанавливать здания, которые иначе оставались бы заброшенными?
Могут ли они преобразовывать устаревший фонд коммерческой недвижимости?
Могут ли они поддерживать занятость в строительстве?
Могут ли они создавать устойчивые налоговые поступления?
Могут ли они улучшать городские районы?
Может ли часть выгоды для государственных финансов в конечном счёте поддерживать меры, улучшающие жизнь жителей Греции?
Именно эти вопросы будут всё больше определять успех инвестиционной системы Греции.
И они приводят к более широкому выводу.
Наиболее успешная иностранная инвестиция – это не капитал, который просто входит в страну.
Это капитал, который продолжает работать после его прибытия.
Для Греции «Золотая виза» уже принесла в экономику недвижимости миллиарды евро инвестиционного капитала.
Следующий этап программы может оказаться ещё важнее.
Потому что цель постепенно развивается от привлечения иностранного богатства к превращению иностранного капитала в внутреннюю экономическую ценность.
И в конечном счете, именно так инвестиционная программа становится политикой развития.
Экспертный взгляд и границы доказательной базы
Мнение Lei Chen: Golden Visa Греции следует всё чаще оценивать по продуктивной ценности, создаваемой после поступления капитала в страну, а не только по праву на проживание, связанному с отвечающей условиям инвестицией. Это экспертная интерпретация направления политики, а не утверждение, что каждая сделка Golden Visa даёт одинаковый экономический или бюджетный результат.
Подтверждённые факты: Министерство миграции и убежища указало в отчёте за июль 2026 года 25 679 выданных первоначальных разрешений на постоянное проживание для инвесторов. Документ правительства Греции об экономических мерах от 7 сентября 2026 года описывает предложение повысить налог на передачу недвижимости с 3 % до 15 % для определённых покупок жилья покупателями из третьих стран и указывает ставку 15,45 % с учётом муниципальной надбавки. В документе сообщается о 1,217 млрд евро прямых иностранных инвестиций в недвижимость из стран вне ЕС в 2025 году; примерно 800 млн евро, согласно оценке, связаны с жильём. Прогнозируется, что предложенная мера будет приносить около 100 млн евро дохода ежегодно начиная с 2027 года.
Иллюстративный сценарий для инвестора
Рассмотрим гипотетического инвестора, приобретающего отвечающий условиям объект за 250 000 евро, а затем финансирующего проектирование, получение разрешений, строительство, оборудование и профессиональные услуги. При действующей фактической ставке налога на передачу недвижимости около 3,09% налог на этапе приобретения составил бы примерно 7 725 евро. Более широкий экономический вклад мог бы быть выше с учётом законных расходов на ремонт или переоборудование, профессиональных вознаграждений, оплаты труда, деятельности поставщиков и применимого НДС. Это лишь иллюстрация: фактические расходы, налоги, соответствие условиям и экономические эффекты зависят от объекта, структуры сделки, применимого законодательства и реализации проекта.
Контрольный список комплексной проверки для инвестора
- Подтвердите точную инвестиционную категорию Golden Visa и применимый порог с независимым греческим юристом.
- Проверьте, является ли объект по закону жилым, коммерческим, промышленным или охраняемым зданием, и разрешена ли предлагаемая смена назначения.
- Проверьте, принят ли закон об объявленной мере повышения налога на передачу недвижимости до 15% и входят ли покупатель и объект в её окончательную сферу применения.
- Отдельно рассчитайте налог на передачу недвижимости, муниципальную надбавку, НДС, если применим, нотариальные и регистрационные расходы, профессиональные вознаграждения и резерв на непредвиденные строительные затраты.
- Для проектов переоборудования или реставрации проверьте разрешения, требования к завершению и правила сроков, влияющие на право на проживание.
- Сохраняйте договоры, счета, налоговые документы и доказательства происхождения и движения средств.
- Не считайте ориентировочные расчёты или общерыночную статистику гарантией результатов проекта, одобрения права на проживание или налогового результата.
Риски, неизвестности и ограничения
Приведённые в этой статье суммы 6,25 млрд евро и 193 млн евро являются арифметическими ориентирами, а не прошедшими аудит итоговыми объёмами инвестиций по программе Golden Visa или государственных доходов. Статистика разрешений на проживание не доказывает, что каждое разрешение соответствует отдельной покупке недвижимости за 250 000 евро; инвесторы прошлых лет участвовали в программе по разным правилам и с разными суммами вложений. На момент публикации цитируемого правительственного документа объявленное повышение налога на передачу недвижимости ещё не было принято в виде закона; окончательные нормы, правила вступления в силу, исключения и положения против уклонения от налогообложения могут измениться. Инвесторам следует получить юридические, налоговые, технические и финансовые консультации применительно к конкретной сделке.
Официальные источники
- Министерство миграции и убежища Греции — Законная миграция, июль 2026 года, приложение B. Отчётный месяц: июль 2026 года; опубликовано в августе 2026 года; дата обращения: 9 сентября 2026 года.
- Правительство Греции — Подробные экономические меры, объявленные на 90-й Международной выставке в Салониках. Опубликовано 7 сентября 2026 года; дата обращения: 9 сентября 2026 года.
- Независимое управление государственных доходов (AADE) — Налог на передачу недвижимости. Дата публикации не указана; дата обращения: 9 сентября 2026 года.
