专家专栏·税收与政策
专家意见/政策评论
住房政策既要关注投资者是谁，也要评估投资会怎样影响住房供应。我的观点是，购买现有住宅和将合适的非住宅建筑改造成住宅空间值得单独分析。这一区分应成为希腊拟议不动产转让税调整的政策设计依据，并为适应性再利用提供明确的规则和证据要求。
我以一名参与房地产开发的创始人的身份撰写文章，并对具备可行性的用途变更项目拥有商业利益。这是政策评论，而不是个人法律或税务建议。以下论点是我提出的政策方针，其对市场的影响是情景而非预测。
已确认的内容
在他的2026 年 9 月 6 日在第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上的演讲中，总理宣布将欧盟以外第三国买家的不动产转让税从 3% 提高到 15%，理由是居民获得住房面临压力。这只能证实政府已作出公告，而不是颁布的立法。
政府的技术说明，发布于 2026 年 9 月 7 日列出的现行含市政附加税总税负为 3.09%，拟议含市政附加税总税负为 15.45%。它将提案范围缩小到住宅物业，不包括营业场所、地块和其他财产。文件讨论了自然人及第三国税务居民，以及涉及希腊人、希腊血统的人、欧盟/欧洲经济区公民和长期居民的国籍和例外情况；它还引用了首次购房免税类别。最终法案和颁布的法律必须解决这些描述和例外如何相互作用。
当前政府住房政策页面 确认在 2026 年 12 月 31 日之前新建房产增值税暂停征收安排可选择适用。交易本身的增值税状况仍需要专业审查。
技术说明的措施表尚未立法 包括宣布将新建增值税措施延长至 2027 年至 2030 年。截至 2026 年 9 月 8 日，该延期和转让税提案尚未在此处审查的证据中颁布；本文不主张存在确切的生效日期。
专家分析
衡量住房贡献
旨在缓解现有住宅竞争的政策与规范真正非住宅空间再利用的政策有着不同的出发点。在我看来，用途变更政策应审查有记录的原用途、实际新增的住宅空间以及改造结果的质量。它还应该评估搬迁影响、有用商业活动的损失以及新住宅是否能够满足长期居住需求。仅凭“用途变更”标签不足以完成评估。
这并不是说每个用途变更项目都会提高负担能力。如果一个项目迫使正常经营的企业搬离、造成了恶劣的生活条件或没有增加可用的住宅空间，那么它的其公共价值就应受到质疑。我赞成提供改造前状况和拟议住宅贡献的透明证据，并进行房产层面的技术审查。这是政策建议，而不是政府的既定立场。
需要核对的五种交易情景
现有住宅。如果最终法律对购买现有住宅的特定买家适用更高的转让税率，则购置预算将需要吸收该成本，否则双方将需要重新考虑价格和条款。市场需求可能发生变化，但仅靠公告无法确定任何价格或租金影响的规模。
转换前购买的商业房产。技术说明将商业场所排除在其所述住宅房产范围之外。买方不应将此视为确认每个拟议用途变更项目都会被排除在最终规则之外。在立法明确相关分类和时间安排并且税务顾问将这些规则应用于实际收购之前，具体处理方式是未知的。
开发商主导转换后的首次销售。如果该房产在转让给投资者时是住宅，则其早期的商业用途可能不会决定税收待遇。最终立法是否区分新建房屋，以及不动产转让税与卖方增值税处理之间如何衔接，仍然是悬而未决的问题。项目测算应在确定预订价格前明确列出这些不确定性。
公司和受益所有人结构。技术说明中提及自然人并不构成公司豁免或合法规避拟议税负的途径。顾问必须审查最终条款、所有权披露和任何反避税处理。公司结构还提出了另一组投资者居留问题； 当前的 Mitos 程序 要求投资者在所述希腊／欧盟公司收购路径下持有收购公司的全部股份或权益。
过渡性里程碑。预订、付款、最终契约、登记、转换和居留申请递交可能会在不同时间发生。哪个事件（如果有的话）决定过渡规则的适用尚不清楚。投资者应要求提供注明日期的时间表和合同建议，而不要假设定金或早期协议会锁定未来的税务处理。
让政策区分具备可核查依据
适应性再利用的最有力论据是以证据说明哪些空间将成为住房，以及为什么适合住宅用途。开发商应准备好展示改造前记录、拟议工程和专业评估。政策制定者可以利用这些证据来区分加剧现有住房竞争的投资和创造合适住宅供应的投资，同时保留对重新贴标签或规避规则的检查。
对当前正在决策的投资者而言，最有用的成果是一份包含明确税收假设和一系列未解决的法律问题的预算。将这些问题上报给指定的希腊税务顾问、律师和公证人。仅当决策使用实际适用于交易的规则并且投资者理解日后规则变化带来的风险时才继续进行。
投资者清单
- 记录拟购买者、国籍、税务居住地以及任何拟主张的例外情形，以供税务顾问评估。
- 要求提供房产在收购时的用途以及任何拟议用途变更的证据，保持商业和住宅阶段的区别。
- 要求在书面预算中单独处理转让税和增值税，并注明每项法律假设的日期。
- 列出预订、付款、签署契约、登记、用途变更和申请递交的时间节点，以便律师评估任何最终的过渡条款。
- 在选择所有权结构之前，请顾问检查公司持有及受益所有人结构的影响。
- 若某项未来税务结果仅依据公告，不应据此决策；应向专业顾问取得针对具体交易的书面意见。
- 在商业条款中针对重大税务不确定性设置风险预案条款，并接受律师的审查。
案例证据
假设情景。设想两种假设方案：购买现有住宅并评估闲置办公空间是否可以成为住宅。两种设想均不对应任何真实房产；这不是 Santheos 项目，并且本文不展示任何私人客户或内部项目成果。
政策比较将询问哪些证据可以区分现有住房和潜在的额外住宅空间，包括合法使用、技术可行性和相关交易阶段。该比较不会假定用途变更必然实施、增加实际可居住房源或获得某种税务处理。该示例说明了一个政策问题，而不是已经量化的市场影响或预测。
有关早期住房政策的讨论，请参阅雅典住房紧缩：大流行后的困境。使用Santheos 黄金签证问答区分居留问题和您发送给顾问的税务问题。
官方来源
- 总理办公室，在第90届塞萨洛尼基国际博览会上的演讲； 2026 年 9 月 6 日发布；宣布不动产转让税调整的住房政策段落；检索日期：2026 年 9 月 8 日。
- 希腊政府/国民经济和财政部，第 90 届塞萨洛尼基国际博览会经济措施技术说明； 2026 年 9 月 7 日发布；关于住宅房产转让税的 H 部分和 2027–2030 年增值税新措施表；检索日期：2026 年 9 月 8 日；公告状态。
- 政府住房政策门户/社会凝聚力和家庭部，新建房产增值税暂停征收；未显示出版日期；截至 2026 年 12 月 31 日的当前计划说明；检索日期：2026 年 9 月 8 日。
- 移民和庇护部/Mitos，投资者永久居留许可——用途变更、首次签发；更新于 2026 年 8 月 3 日；公司收购条件 7；检索日期：2026 年 9 月 8 日。
