Uzman Köşesi · Vergi ve Politika
Uzman Görüşü / Politika Yorumu
Konut politikası, bir yatırımın konut arzına ne katkı sağladığını ve bunu kimin yaptığını sormalıdır. Mevcut bir konutun edinilmesi ve uygun bir konut dışı binadan konut alanı yaratılmasının ayrı bir analizi hak ettiği kanaatindeyim. Bu ayrım, Yunanistan’ın duyurulan devir vergisi değişikliğinin tasarımına, uyarlanabilir yeniden kullanım için açık kurallar ve kanıt gereksinimleriyle birlikte şekil vermelidir.
Gayrimenkul geliştirmeyle ilgilenen ve uygulanabilir dönüşüm projelerine ticari ilgisi olan bir kurucu olarak yazıyorum. Bu politika yorumudur, kişisel hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Aşağıdaki argüman benim önerdiğim politika yaklaşımıdır ve piyasa etkileri birer öngörü değil, senaryo olarak ele alınmaktadır.
Doğrulanmış bilgiler
Başbakan 90. Selanik Uluslararası Fuarı’nda 6 Eylül 2026 konuşması‘da, sakinlerin konuta erişimi üzerindeki baskıyı gerekçe göstererek, AB dışındaki üçüncü ülkelerden gelen alıcılar için gayrimenkul devir vergisinin %3’ten %15’e çıkarıldığını duyurdu. Bu, yürürlüğe giren bir mevzuatı değil, bir duyuruyu doğrular.
Hükümetin teknik sunum, 7 Eylül 2026’da yayınlandı‘sı belediye payı dahil mevcut toplam oranı %3,09, önerilen toplam oranı ise %15,45 veriyor. Teklifi işyerleri, arsalar ve diğer mülkler hariç olmak üzere konut mülklerini kapsayacak şekilde daraltıyor. Yunanlılar, Yunan kökenli kişiler, AB/AEA vatandaşları ve uzun süreli ikamet eden kişilerle ilgili vatandaşlık ve istisnaların yanı sıra gerçek kişileri ve üçüncü ülkelerdeki vergi mukimliğini ele alır; aynı zamanda ilk ev muafiyet kategorilerine de atıfta bulunmaktadır. Nihai yasa tasarısı ve yürürlüğe giren yasa, bu açıklamaların ve istisnaların nasıl etkileşimde bulunacağını belirlemelidir.
mevcut hükümetin konut politikası sayfası, 31 Aralık 2026’ya kadar yeni yapılara ilişkin isteğe bağlı KDV askıya alma uygulamasının doğrulamaktadır. İşlemin kendi KDV pozisyonunun hâlâ profesyonel incelemeye ihtiyacı vardır.
teknik sunumun henüz kanunlaşmamış önlemler tablosu, yeni yapılara ilişkin KDV tedbirinin 2027-2030 için duyurulan bir uzantısını içermektedir. 8 Eylül 2026 itibarıyla, bu uzatma ve devir vergisi teklifi, burada incelenen delillerde kanunlaştırılmış tedbirler değildir; kesin bir başlangıç tarihi belirtilmemiştir.
Uzman analizi
Konut katkısını ölçün
Mevcut evler için rekabeti hafifletmeyi amaçlayan bir politika, gerçek anlamda konut dışı alanların yeniden kullanımını yöneten politikadan farklı bir başlangıç noktasına sahiptir. Bana göre dönüşüm politikası, belgelenen önceki kullanımı, oluşturulan yerleşim alanını ve sonucun kalitesini incelemelidir. Aynı zamanda yerinden edilmeyi, faydalı ticari faaliyetlerin kaybını ve yeni evlerin kalıcı konut ihtiyaçlarına hizmet edip edemeyeceğini de incelemelidir. Dönüşüm etiketi tek başına çok zayıf bir testtir.
Bu, her dönüşümün konutların karşılanabilirliğini artırdığı iddiası değildir. Eğer bir plan aktif bir işletmeyi yerinden ediyorsa, kötü yaşam koşulları yaratıyorsa veya kullanılabilir konut alanı eklemiyorsa, kamusal değerinin sorgulanması gerekir. Mülk düzeyinde teknik inceleme ile başlangıç koşulunun ve önerilen konut katkısının şeffaf kanıtlarını tercih ediyorum. Bu, hükümetin yerleşik tutumu değil, bir politika önerisidir.
İncelenecek beş işlem senaryosu
Mevcut evler. Nihai yasa, mevcut bir konutu satın alan belirli bir alıcıya daha yüksek bir devir vergisi oranı uygularsa, satın alma bütçesinin bu maliyeti karşılaması gerekir veya tarafların fiyat ve koşulları yeniden gözden geçirmesi gerekir. Talep karşılık verebilir ancak duyuru tek başına herhangi bir fiyat veya kira etkisinin ölçeğini belirleyemez.
Dönüştürmeden önce satın alınan ticari mülk. Teknik sunum, iş yerlerini belirtilen konut kapsamının dışında tutar. Alıcı bunu, planlanan her dönüşümün nihai kuralın dışında kalacağının teyidi olarak değerlendirmemelidir. Mevzuat ilgili sınıflandırmayı ve zamanlamayı tanımlayana ve bir vergi danışmanı bu kuralları fiili satın alma işlemine uygulayana kadar bu işlem bilinemez.
Müteahhit öncülüğünde dönüşümden sonraki ilk satış. Gayrimenkul yatırımcıya devredildiğinde konut olarak kullanılıyorsa, daha önceki ticari kullanımı vergi uygulamasını belirlemeyebilir. Nihai mevzuatın yeni oluşturulan evleri ayırt edip etmediği ve devir vergisinin satıcının KDV pozisyonuyla nasıl etkileşime girdiği hala açık sorular olmaya devam ediyor. Proje finansal modeli, bir rezervasyonun fiyatlandırılmasından önce bu belirsizlikleri açıkça göstermelidir.
Kurumsal ve gerçek hak sahibi yapıları. Teknik bir sunumda gerçek kişilere yapılan atıflar, şirket muafiyeti sağlamaz veya önerilen vergiden kaçınmanın hukuka uygun bir yolunu oluşturmaz. Danışmanlar nihai hükümleri, mülkiyet açıklamalarını ve kaçınma karşıtı uygulamaları incelemelidir. Kurumsal bir yapı aynı zamanda yatırımcı-ikamet konusunda ayrı soruları da gündeme getiriyor; mevcut Mitos prosedürü, belirtilen Yunanistan/AB şirket rotasında yatırımcının satın alan şirketin tüm hisselerine veya paylarına sahip olmasını gerektirir.
Geçiş aşamaları. Rezervasyon, ödeme, kesin tapu, tescil, dönüşüm ve ikamet başvurusu farklı zamanlarda gerçekleşebilir. Eğer varsa, hangi olayın bir geçiş kuralını yönettiği bilinmiyor. Yatırımcılar, depozito veya erken anlaşmanın gelecekteki vergi uygulamasını sabitleyeceğini varsaymadan, tarihli bir kronoloji ve sözleşme tavsiyesi istemelidir.
Politika ayrımını denetlenebilir hale getirin
Uyarlanabilir yeniden kullanıma ilişkin en güçlü argüman, neyin konut haline geldiğine ve bu kullanıma neden uygun olduğuna dair kanıta dayalı bir açıklamadır. Geliştiriciler başlangıç kayıtlarını, önerilen çalışmaları ve profesyonel değerlendirmeleri göstermeye hazırlıklı olmalıdır. Politika yapıcılar bu kanıtları, mevcut evler için rekabet eden yatırımları, yeniden etiketleme veya kaçınmaya karşı kontrolleri sürdürürken uygun konut kapasitesi oluşturan yatırımlardan ayırmak için kullanabilir.
Şimdi karar veren bir yatırımcı için yararlı çıktı, açık vergi varsayımları ve çözülmemiş hukuki soruların bir listesini içeren bir bütçedir. Bu soruları atanan Yunan vergi danışmanına, avukatına ve notere iletin. Yalnızca karar, işlem için gerçekten geçerli olan kuralları kullandığında ve yatırımcı daha sonraki bir değişikliğe maruz kalma riskini anladığında devam edin.
Yatırımcı kontrol listesi
- Vergi danışmanının değerlendirmesi için teklif edilen alıcıyı, uyruğu, vergi ikametgahını ve iddia edilen tüm istisnaları kaydedin.
- Ticari ve konut aşamalarını ayrı tutarak, gayrimenkulün edinim tarihindeki kullanımına ve planlanan herhangi bir dönüşüme ilişkin kanıt talep edin.
- Yazılı bütçede devir vergisi ve KDV’nin ayrı ayrı ele alınmasını ve her yasal varsayımın tarihlendirilmesini isteyin.
- Avukatın olası geçiş hükümlerini değerlendirebilmesi için rezervasyon, ödemeler, tapu, tescil, dönüştürme ve başvuru aşamalarını zaman çizelgesine yerleştirin.
- Danışmanlardan, bir sahiplik yapısı seçmeden önce kurumsal ve gerçek faydalanıcı yapısının etkilerini incelemelerini isteyin.
- Yalnızca bir duyuruya dayanıyorsa, gelecekte teklif edilen vergi sonuçlarına güvenmeyi bırakın; İşleme özel yazılı tavsiye için üst kademeye iletin.
- Avukatın incelemesine tabi olarak, maddi vergi belirsizliği açısından ticari şartlarda bir risk planı hükmü bulundurun.
Vakanın dayanağı
Varsayımsal Senaryo. İki varsayımsal öneri hayal edin: Mevcut bir konutu satın almak ve kullanılmayan ofis alanının ev haline getirilip getirilemeyeceğini değerlendirmek. Her iki öneri de gerçek bir gayrimenkule ilişkin değildir; bu bir Santheos projesi değil ve hiçbir özel müşteri veya dahili proje sonucu sunulmuyor.
Bir politika karşılaştırması, yasal kullanım, teknik fizibilite ve ilgili işlem aşaması da dahil olmak üzere, mevcut konutları potansiyel ek konut alanlarından ayıran hangi kanıtların bulunduğunu soracaktır. Dönüşümün devam edeceğini, fiilen kullanılabilir konut sayısını artıracağını veya belirli bir vergi muamelesi göreceğini varsaymayacaktır. Örnek, ölçülen bir piyasa etkisini veya tahmini değil, bir politika sorusunu göstermektedir.
Daha önceki konut politikası tartışması için Atina Konut Krizi: Pandemi Sonrası Bir Durum‘ya bakın. İkamet sorularını danışmanlarınıza gönderdiğiniz vergi sorularından ayırmak için Santheos Golden Visa Soru-Cevap‘u kullanın.
Resmi kaynaklar
- Başbakanlık Ofisi, 90. Selanik Uluslararası Fuarı’nda Konuşma; 6 Eylül 2026’da yayınlandı; devir vergisi değişikliğini duyuran konut politikası bölümü; Erişim tarihi: 8 Eylül 2026.
- Yunan Hükümeti / Milli Ekonomi ve Maliye Bakanlığı, 90. TIF ekonomik önlemlerinin teknik sunumu; 7 Eylül 2026’da yayınlandı; konut devir vergisine ilişkin H bölümü ve 2027-2030 KDV’ye ilişkin yeni önlemler tablosu; Erişim tarihi: 8 Eylül 2026; duyuru durumu.
- Devlet Konut Politikası Portalı / Sosyal Uyum ve Aile Bakanlığı, Yeni yapılarda KDV uygulamasının askıya alınması; yayın tarihi görüntülenmiyor; 31 Aralık 2026’ya kadar mevcut program açıklaması; Erişim tarihi: 8 Eylül 2026.
- Göç ve İltica Bakanlığı / Mitos, Daimi yatırımcı oturma izni – kullanım değişikliği, ilk veriliş; 3 Ağustos 2026’da güncellendi; şirket satın alma koşulu 7; Erişim tarihi: 8 Eylül 2026.
