Cột chuyên gia · Thuế và chính sách
Ý kiến chuyên gia / Bình luận chính sách
Chính sách nhà ở nên hỏi xem khoản đầu tư có tác dụng gì đối với việc cung cấp nhà ở cũng như ai tạo ra khoản đầu tư đó. Quan điểm của tôi là việc mua lại một nơi ở hiện có và tạo không gian ở từ một tòa nhà phi dân cư phù hợp cần được phân tích riêng. Sự khác biệt đó sẽ cung cấp thông tin cho việc thiết kế thay đổi thuế chuyển nhượng đã được công bố của Hy Lạp, với các quy tắc và yêu cầu bằng chứng rõ ràng để tái sử dụng một cách thích ứng.
Tôi viết với tư cách là người sáng lập tham gia phát triển bất động sản với mối quan tâm thương mại đến các dự án chuyển đổi khả thi. Đây là bình luận chính sách, không phải tư vấn pháp lý hoặc thuế cá nhân. Lập luận dưới đây là cách tiếp cận chính sách được đề xuất của tôi và ý nghĩa của thị trường là các kịch bản chứ không phải là dự đoán.
Điều gì đã được xác nhận
Trong Bài phát biểu ngày 6 tháng 9 năm 2026 tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng đã thông báo tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với người mua từ các nước thứ ba ngoài EU, với lý do gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Điều này xác minh một thông báo chứ không phải luật ban hành.
bài thuyết trình kỹ thuật, xuất bản ngày 7 tháng 9 năm 2026 của chính phủ đưa ra tổng mức hiện hành 3,09% và tổng mức đề xuất 15,45% bao gồm cả thuế thành phố. Nó thu hẹp đề xuất đối với tài sản nhà ở, không bao gồm cơ sở kinh doanh, lô đất và tài sản khác. Nó thảo luận về thể nhân và cư trú thuế ở các nước thứ ba, cùng với quốc tịch và các trường hợp ngoại lệ liên quan đến người Hy Lạp, người gốc Hy Lạp, công dân EU/EEA và cư dân dài hạn; nó cũng đề cập đến các hạng mục miễn trừ mua nhà lần đầu. Dự luật cuối cùng và luật ban hành phải giải quyết cách thức các mô tả và ngoại lệ này tương tác với nhau.
trang chính sách nhà ở hiện hành của chính phủ xác nhận cơ chế tạm đình chỉ VAT tự nguyện đối với công trình mới cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2026. Vị trí VAT của giao dịch vẫn cần được kiểm tra chuyên môn.
Bảng biện pháp trình bày kỹ thuật chưa được luật hóa bao gồm phần gia hạn đã công bố cho giai đoạn 2027–2030 của cơ chế VAT đối với công trình mới. Kể từ ngày 8 tháng 9 năm 2026, việc gia hạn đó và đề xuất thuế chuyển nhượng không phải là biện pháp được ban hành theo bằng chứng được xem xét ở đây; không có ngày bắt đầu chính xác nào được xác nhận.
Chuyên gia phân tích
Đo lường mức đóng góp nhà ở
Chính sách nhằm giảm bớt sự cạnh tranh đối với những ngôi nhà hiện có có xuất phát điểm khác với chính sách quản lý việc tái sử dụng không gian thực sự không phải để ở. Theo quan điểm của tôi, chính sách chuyển đổi nên kiểm tra việc sử dụng trước đó được ghi lại, không gian dân cư được tạo ra và chất lượng của kết quả. Nó cũng nên xem xét việc di dời, mất đi hoạt động thương mại hữu ích và liệu những ngôi nhà mới có thể phục vụ nhu cầu cư trú lâu dài hay không. Chỉ riêng nhãn ‘chuyển đổi công năng’ là một thử nghiệm quá yếu.
Đây không phải là tuyên bố rằng mọi chuyển đổi đều cải thiện khả năng chi trả. Nếu một dự án khiến doanh nghiệp đang hoạt động phải di dời, tạo ra điều kiện sống tồi tàn hoặc không bổ sung thêm không gian dân cư có thể sử dụng được thì giá trị công cộng của nó cần phải được thử thách. Tôi muốn có bằng chứng minh bạch về điều kiện ban đầu và khoản đóng góp dân cư được đề xuất, cùng với sự giám sát kỹ thuật ở cấp độ tài sản. Đó là khuyến nghị chính sách chứ không phải quan điểm chính thức đã được xác lập của chính phủ.
Năm kịch bản giao dịch cần kiểm tra
Những ngôi nhà hiện có. Nếu luật cuối cùng áp dụng mức thuế chuyển nhượng cao hơn đối với một người mua cụ thể mua một ngôi nhà hiện có thì ngân sách mua lại sẽ cần phải bù đắp chi phí đó hoặc các bên sẽ cần phải xem xét lại giá cả và các điều khoản. Nhu cầu có thể đáp ứng, nhưng chỉ thông báo thôi thì không thể thiết lập quy mô của bất kỳ hiệu ứng giá hoặc tiền thuê nào.
Bất động sản thương mại được mua trước khi chuyển đổi. Bản trình bày kỹ thuật loại trừ cơ sở kinh doanh khỏi phạm vi cư trú đã nêu. Người mua không nên coi đây là sự xác nhận rằng mọi chuyển đổi theo kế hoạch sẽ vẫn nằm ngoài quy tắc cuối cùng. Việc xử lý vẫn chưa được xác định cho đến khi luật pháp xác định cách phân loại và thời điểm phù hợp, đồng thời cố vấn thuế áp dụng các quy tắc đó vào hoạt động mua lại thực tế.
Bán lần đầu sau khi chuyển đổi do nhà phát triển thực hiện. Nếu tài sản là nhà ở khi được chuyển giao cho nhà đầu tư thì việc sử dụng tài sản đó vào mục đích thương mại trước đó có thể không quyết định việc xử lý thuế. Liệu luật cuối cùng có phân biệt những ngôi nhà mới được tạo ra hay không và thuế chuyển nhượng tương tác như thế nào với vị thế VAT của người bán hay không vẫn là những câu hỏi bỏ ngỏ. Mô hình tài chính của dự án phải thể hiện rõ ràng những điểm không chắc chắn đó trước khi định giá đặt chỗ.
Cơ cấu doanh nghiệp và chủ sở hữu hưởng lợi. Việc đề cập đến thể nhân trong bản trình bày kỹ thuật không thiết lập sự miễn trừ của công ty hoặc cách hợp pháp để né khoản thuế đề xuất. Các cố vấn phải kiểm tra các điều khoản cuối cùng, việc tiết lộ quyền sở hữu và mọi quy định chống né tránh thuế. Cấu trúc doanh nghiệp cũng đặt ra những câu hỏi riêng biệt về nhà đầu tư và nơi cư trú; thủ tục Mitos hiện tại yêu cầu nhà đầu tư có toàn quyền sở hữu đối với công ty mua lại theo lộ trình công ty Hy Lạp/EU đã nêu.
Các mốc và quy định chuyển tiếp. Việc đặt chỗ, thanh toán, chứng thư cuối cùng, đăng ký, chuyển đổi và nộp đơn cư trú có thể diễn ra vào những thời điểm khác nhau. Sự kiện nào, nếu có, chi phối một quy tắc chuyển tiếp vẫn chưa được biết. Nhà đầu tư nên yêu cầu cung cấp thông tin về niên đại và hợp đồng mà không cho rằng khoản đặt cọc hoặc thỏa thuận sớm sẽ ấn định cách xử lý thuế trong tương lai.
Làm cho khác biệt chính sách có thể kiểm chứng
Lý lẽ mạnh mẽ nhất cho việc chuyển đổi công năng phù hợp là cách giải thích dựa trên bằng chứng về những gì sẽ trở thành nhà ở và lý do tại sao nó phù hợp cho mục đích sử dụng đó. Các nhà phát triển nên chuẩn bị để hiển thị hồ sơ ban đầu, các công việc được đề xuất và các đánh giá chuyên môn. Các nhà hoạch định chính sách có thể sử dụng bằng chứng đó để phân biệt khoản đầu tư cạnh tranh để có được những ngôi nhà hiện có với khoản đầu tư tạo ra năng lực dân cư phù hợp, đồng thời vẫn kiểm tra việc dán nhãn lại hoặc tránh né.
Đối với nhà đầu tư đang quyết định ngay bây giờ, đầu ra hữu ích là một ngân sách với các giả định về thuế rõ ràng và danh sách các câu hỏi pháp lý chưa được giải quyết. Chuyển những câu hỏi đó tới cố vấn thuế, luật sư và công chứng viên người Hy Lạp được bổ nhiệm. Chỉ tiếp tục khi quyết định sử dụng các quy tắc thực sự áp dụng cho giao dịch và nhà đầu tư hiểu được nguy cơ xảy ra thay đổi sau này.
Danh sách kiểm tra của nhà đầu tư
- Ghi lại người mua được đề xuất, quốc tịch, nơi cư trú thuế và mọi trường hợp ngoại lệ được yêu cầu để cố vấn thuế đánh giá.
- Yêu cầu bằng chứng về việc sử dụng tài sản khi mua lại và bất kỳ hoạt động chuyển đổi nào theo kế hoạch, tách biệt các giai đoạn thương mại và dân cư.
- Yêu cầu xử lý riêng thuế chuyển nhượng và VAT trong ngân sách bằng văn bản, có ghi ngày giả định pháp lý.
- Lập dòng thời gian cho việc đặt chỗ, thanh toán, chứng thư, đăng ký, chuyển đổi và nộp hồ sơ để luật sư có thể đánh giá bất kỳ điều khoản chuyển tiếp cuối cùng nào.
- Yêu cầu các cố vấn kiểm tra tác động của công ty và chủ sở hữu hưởng lợi trước khi chọn cơ cấu sở hữu.
- Hãy ngừng dựa vào kết quả tính thuế trong tương lai nếu kết quả đó chỉ dựa trên thông báo; báo cáo thêm để được tư vấn cụ thể về giao dịch bằng văn bản.
- Duy trì một điều khoản bảo vệ dự phòng theo điều khoản thương mại khi không chắc chắn về thuế trọng yếu, tùy thuộc vào sự xem xét của luật sư.
Cơ sở của tình huống
Tình huống giả định. Hãy tưởng tượng hai đề xuất giả định: mua một căn nhà hiện có và đánh giá xem liệu không gian văn phòng chưa sử dụng có thể trở thành nhà ở hay không. Cả hai ví dụ đều không liên quan đến bất động sản thực tế; đây không phải là dự án Santheos và không có kết quả dự án nội bộ hoặc khách hàng tư nhân nào được trình bày.
So sánh chính sách sẽ hỏi bằng chứng nào giúp phân biệt nhà ở hiện tại với không gian dân cư bổ sung tiềm năng, bao gồm cả việc sử dụng hợp pháp, tính khả thi về mặt kỹ thuật và giai đoạn giao dịch có liên quan. Nó sẽ không cho rằng việc chuyển đổi được tiến hành, tạo thêm nhà ở có thể sử dụng hoặc nhận được một chính sách thuế cụ thể. Ví dụ này minh họa một câu hỏi về chính sách, không phải là hiệu ứng thị trường được đo lường hay một dự đoán.
Để thảo luận về chính sách nhà ở trước đó, hãy xem Cuộc khủng hoảng nhà ở ở Athens: Tình trạng khó khăn sau đại dịch. Sử dụng Hỏi đáp Visa Vàng Santheos để phân biệt các câu hỏi về cư trú với các câu hỏi về thuế mà bạn gửi cho cố vấn của mình.
Nguồn chính thức
- Văn phòng Thủ tướng, Bài phát biểu tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90; xuất bản ngày 6 tháng 9 năm 2026; đoạn chính sách nhà ở thông báo thay đổi thuế chuyển nhượng; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Chính phủ Hy Lạp / Bộ Kinh tế và Tài chính Quốc gia, Trình bày kỹ thuật về các biện pháp kinh tế TIF lần thứ 90; xuất bản ngày 7 tháng 9 năm 2026; phần H về thuế chuyển nhượng nhà ở và bảng biện pháp mới về thuế VAT cho giai đoạn 2027–2030; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026; trạng thái thông báo.
- Cổng thông tin Chính sách Nhà ở của Chính phủ / Bộ Gắn kết Xã hội và Gia đình, Tạm dừng VAT đối với các tòa nhà mới; ngày xuất bản không được hiển thị; mô tả chương trình hiện tại đến ngày 31 tháng 12 năm 2026; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
- Bộ Di cư và Tị nạn / Mitos, Giấy phép cư trú của nhà đầu tư vĩnh viễn – thay đổi mục đích sử dụng, cấp lần đầu; cập nhật ngày 3 tháng 8 năm 2026; điều kiện mua thông qua công ty 7; truy cập ngày 8 tháng 9 năm 2026.
