ستون کارشناس · مالیات و سیاست
نظر کارشناس / تفسیر خط مشی
سیاست مسکن باید بپرسد که سرمایهگذاری با عرضه خانهها چه میکند، و همچنین چه کسی آن را انجام میدهد. نظر من این است که اخذ اقامتگاه موجود و ایجاد فضای مسکونی از یک ساختمان غیرمسکونی مناسب مستحق تحلیل جداگانه است. این تمایز باید به طراحی تغییر مالیات نقل و انتقال اعلام شده یونان، با قوانین واضح و الزامات شواهد برای بازکاربری سازگار کمک کند.
من به عنوان یک بنیانگذار درگیر در توسعه املاک، با علاقه تجاری به پروژه های تبدیل قابل اجرا می نویسم. این تفسیر خط مشی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی شخصی. استدلال زیر رویکرد سیاست پیشنهادی من است و پیامدهای بازار به جای پیشبینی، سناریو هستند.
آنچه تایید شده است
نخست وزیر در سخنرانی 6 سپتامبر 2026 در نودمین نمایشگاه بین المللی تسالونیکی خود، با اشاره به فشار بر دسترسی ساکنان به مسکن، افزایش مالیات نقل و انتقال ملک را از 3٪ به 15٪ برای خریداران از کشورهای ثالث خارج از اتحادیه اروپا اعلام کرد. این یک اعلامیه را تأیید می کند، نه قانون تصویب شده.
ارائه فنی، منتشر شده در 7 سپتامبر 2026 دولت، مجموع نرخ فعلی 3.09٪ و نرخ پیشنهادی 15.45٪ با احتساب عوارض شهرداری را ارائه می دهد. این پیشنهاد را به املاک مسکونی محدود می کند، به استثنای اماکن تجاری، زمین ها و سایر اموال. در مورد افراد حقیقی و اقامت مالیاتی در کشورهای ثالث، در کنار ملیت و استثنائات مربوط به یونانیها، افراد یونانی الاصل، شهروندان اتحادیه اروپا / منطقه اقتصادی اروپا و ساکنان طولانی مدت بحث میکند. همچنین به دسته های معافیت خانه اول اشاره می کند. لایحه نهایی و قانون تصویب شده باید نحوه تعامل این توصیفات و استثنائات را تعیین کند.
صفحه فعلی سیاست مسکن دولت تعلیق اختیاری مالیات بر ارزش افزوده ساختمان جدید را تا 31 دسامبر 2026 تأیید میکند. وضعیت مالیات بر ارزش افزوده خود معامله همچنان نیاز به بررسی حرفهای دارد.
جدول اقدامات هنوز تصویبنشده در ارائه فنی شامل یک تمدید اعلام شده برای 2027-2030 نظام مالیات بر ارزش افزوده ساختمانهای جدید است. از 8 سپتامبر 2026، این تمدید و پیشنهاد مالیات نقل و انتقالات در شواهدی که در اینجا مورد بررسی قرار میگیرند، اقداماتی تصویب نشدهاند. تاریخ شروع دقیقی اعلام نشده است.
تحلیل تخصصی
سهم مسکن را اندازه گیری کنید
یک سیاست با هدف کاهش رقابت برای خانههای موجود، نقطه شروع متفاوتی با سیاست حاکم بر استفاده مجدد از فضای غیرمسکونی واقعی دارد. به نظر من، سیاست تبدیل باید استفاده قبلی مستند، فضای مسکونی ایجاد شده و کیفیت نتیجه را بررسی کند. همچنین باید جابجایی، از دست دادن فعالیت تجاری مفید و اینکه آیا خانه های جدید می توانند نیازهای بلندمدت مسکن را برآورده کنند، بررسی کند. صرف برچسب تغییر کاربری به تنهایی یک آزمایش بسیار ضعیف است.
این ادعا نیست که هر تبدیل توان مالی خانوار برای مسکن را بهبود می بخشد. اگر طرحی یک تجارت فعال را جابجا کند، شرایط زندگی نامناسبی ایجاد کند یا فضای مسکونی قابل استفاده اضافه نکند، ارزش عمومی آن باید به چالش کشیده شود. من از شواهد شفاف وضعیت اولیه و مشارکت مسکونی پیشنهادی با بررسی فنی در سطح ملک حمایت می کنم. این یک توصیه سیاستی است، نه موضع ثابت دولت.
پنج سناریوی تراکنش برای بررسی
خانههای موجود. اگر قانون نهایی نرخ مالیات نقل و انتقال بالاتری را برای خریدار خاصی که یک مسکن موجود خریداری میکند اعمال کند، بودجه خرید باید آن هزینه را جذب کند یا طرفین باید قیمت و شرایط را تجدید نظر کنند. تقاضا می تواند پاسخ دهد، اما این اعلامیه به تنهایی نمی تواند مقیاس اثر قیمت یا اجاره را تعیین کند.
املاک تجاری خریداری شده قبل از تبدیل. ارائه فنی، اماکن تجاری را از محدوده مسکونی اعلام شده خود خارج می کند. خریدار نباید این را به عنوان تأییدیه ای تلقی کند که هر تبدیل برنامه ریزی شده خارج از قانون نهایی باقی می ماند. درمان ناشناخته است تا زمانی که قانون طبقه بندی و زمان بندی مربوطه را تعریف کند و یک مشاور مالیاتی آن قوانین را برای خرید واقعی اعمال کند.
اولین فروش پس از تبدیل به رهبری توسعهدهنده. اگر ملک در هنگام انتقال به سرمایهگذار مسکونی باشد، استفاده تجاری قبلی آن ممکن است رفتار مالیاتی را تعیین نکند. این که آیا قانون نهایی خانههای تازه ایجاد شده را متمایز میکند یا خیر و اینکه مالیات نقل و انتقالات چگونه با وضعیت مالیات بر ارزش افزوده فروشنده تعامل دارد، سؤالات باز باقی میماند. یک مدل مالی پروژه باید آن عدم قطعیتها را به صراحت قبل از قیمتگذاری رزرو نشان دهد.
ساختارهای شرکتی و مالکان ذینفع. ارجاع به اشخاص حقیقی در یک ارائه فنی، معافیت شرکت یا راه قانونی برای دور زدن مالیات پیشنهادی ایجاد نمی کند. مشاوران باید مفاد نهایی، افشای مالکیت و هرگونه مقررات ضد اجتناب مالیاتی را بررسی کنند. ساختار شرکتی نیز سوالات جداگانه ای را برای سرمایه گذار-محل ایجاد می کند. روش فعلی میتوس مستلزم مالکیت کامل سرمایهگذار شرکت خریدار در مسیر شرکت یونان/اتحادیه اروپا است.
مراحل و قواعد انتقالی. رزرو، پرداخت، سند نهایی، ثبت نام، تبدیل و تشکیل پرونده اقامت ممکن است در زمانهای مختلف انجام شود. اینکه کدام رویداد، در صورت وجود، بر یک قانون انتقالی حاکم است، ناشناخته است. سرمایهگذاران باید گاهشماری تاریخدار و مشاوره قرارداد را بخواهند، بدون اینکه فرض کنند که سپردهگذاری یا توافقنامه زودهنگام، وضعیت مالیاتی آینده را تثبیت میکند.
تمایز سیاستی را قابل راستیآزمایی کنید
قویترین استدلال برای بازکاربری سازگار، گزارشی مبتنی بر شواهد از این است که چه چیزی به مسکن تبدیل میشود و چرا برای آن استفاده مناسب است. توسعه دهندگان باید آماده نمایش سوابق شروع، آثار پیشنهادی و ارزیابی های حرفه ای باشند. سیاستگذاران میتوانند از این شواهد برای تمایز سرمایهگذاریهایی که برای خانههای موجود رقابت میکنند از سرمایهگذاریهایی که ظرفیت مسکونی مناسب ایجاد میکند، استفاده کنند، در حالی که کنترلهایی را در برابر برچسبگذاری مجدد یا اجتناب حفظ میکنند.
برای سرمایهگذاری که اکنون تصمیم میگیرد، خروجی مفید یک بودجه با مفروضات مالیاتی صریح و فهرستی از سوالات حقوقی حلنشده است. این سؤالات را به مشاور مالیاتی، وکیل و دفتر اسناد رسمی یونان مطرح کنید. فقط زمانی ادامه دهید که تصمیم از قوانینی استفاده میکند که واقعاً برای معامله اعمال میشود و سرمایهگذار قرار گرفتن در معرض تغییرات بعدی را درک میکند.
چک لیست سرمایه گذار
- خریدار پیشنهادی، ملیت، اقامتگاه مالیاتی و هرگونه استثنای ادعایی را برای ارزیابی مشاور مالیاتی ثبت کنید.
- شواهد استفاده از ملک را در هنگام تملک و هرگونه تبدیل برنامه ریزی شده، با متمایز نگه داشتن مراحل تجاری و مسکونی درخواست کنید.
- در بودجه مکتوب، با تاریخ گذاری هر فرض قانونی، در مورد مالیات نقل و انتقال و مالیات بر ارزش افزوده به طور جداگانه درخواست کنید.
- برای رزرو، پرداختها، سند، ثبت، تغییر کاربری و ثبت درخواست یک خط زمانی تهیه کنید تا وکیل بتواند هر گونه مقررات انتقالی احتمالی را ارزیابی کند.
- از مشاوران بخواهید پیش از انتخاب ساختار مالکیت، پیامدهای شرکت و مالک سودمند را بررسی کنند.
- اگر فقط بر اساس اعلامیه است، به نتیجه مالیاتی آینده اعلامشده تکیه نکنید. برای مشاوره کتبی ویژه تراکنش تشدید شود.
- شرط حمایتی احتیاطی را در شرایط تجاری برای عدم قطعیت مالیاتی با اهمیت، منوط به بررسی وکیل نگه دارید.
مبنای سناریو
سناریوی فرضی. دو پیشنهاد فرضی را تصور کنید: خرید یک محل سکونت موجود و ارزیابی اینکه آیا فضای اداری بدون استفاده می تواند به خانه تبدیل شود یا خیر. هیچیک از دو مثال به ملک واقعی مربوط نیست. این یک پروژه Santheos نیست و هیچ مشتری خصوصی یا نتیجه پروژه داخلی ارائه نشده است.
مقایسه سیاست میپرسد چه شواهدی مسکن موجود را از فضای مسکونی اضافی بالقوه متمایز میکند، از جمله استفاده قانونی، امکانسنجی فنی و مرحله معامله مربوطه. فرض نمیشود که تبدیل حاصل شود، واحدهای مسکونی قابل سکونت ایجاد شود یا رفتار مالیاتی خاصی دریافت کند. این مثال یک سوال سیاستی را نشان می دهد، نه یک اثر بازار اندازه گیری شده یا یک پیش بینی.
برای بحث قبلی درباره سیاست مسکن، به بحران مسکن آتن: وضعیتی پس از همهگیری مراجعه کنید. از پرسش و پاسخ Santheos Golden Visa استفاده کنید تا سؤالات مربوط به محل اقامت را از سؤالات مالیاتی که برای مشاوران خود ارسال می کنید، متمایز کنید.
منابع رسمی
- دفتر نخست وزیر، سخنرانی در نودمین نمایشگاه بین المللی تسالونیکی; منتشر شده در 6 سپتامبر 2026; بخش سیاست مسکن مبنی بر تغییر مالیات نقل و انتقالات؛ بازیابی شده در 8 سپتامبر 2026.
- دولت یونان / وزارت اقتصاد ملی و دارایی، ارائه فنی اقدامات اقتصادی تیف 90; منتشر شده در 7 سپتامبر 2026; بخش H در مورد مالیات نقل و انتقال مسکونی و جدول اقدامات جدید مالیات بر ارزش افزوده برای 2027-2030؛ بازیابی شده در 8 سپتامبر 2026; وضعیت اعلامیه.
- پرتال سیاست مسکن دولتی / وزارت انسجام اجتماعی و خانواده، تعلیق مالیات بر ارزش افزوده در ساختمان های جدید; تاریخ انتشار نمایش داده نمی شود. شرح برنامه فعلی تا 31 دسامبر 2026؛ بازیابی شده در 8 سپتامبر 2026.
- وزارت مهاجرت و پناهندگی / میتوس، اجازه اقامت دائم سرمایه گذار – تغییر کاربری، صدور اولیه; به روز شده در 3 آگوست 2026; شرط خرید از طریق شرکت 7; بازیابی شده در 8 سپتامبر 2026.
