El programa Golden Visa de Grecia contempla tres marcos inmobiliarios distintos: 800.000 EUR en determinadas zonas, 400.000 EUR en otras zonas elegibles y una vía especial de 250.000 EUR sujeta a condiciones como la conversión de uso comercial a residencial. No son opciones intercambiables: la elegibilidad depende de la ubicación, la situación jurídica, el cambio de uso y el expediente de cada inmueble.
Rutas residenciales estándar
El umbral estándar puede ser de 400.000 u 800.000 EUR según la zona. El umbral superior puede aplicarse en Ática, Salónica, Mykonos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes. Un abogado griego independiente debe confirmar las normas vigentes antes de la operación.
Proyectos de conversión de 250.000 EUR
Esta vía no se aplica a cualquier vivienda de bajo precio. Se basa en una categoría legal especial, como convertir un inmueble comercial o de otro uso en vivienda. El cambio de uso debe completarse antes de la solicitud del inversor y el expediente técnico y jurídico debe revisarse para cada propiedad. Compare los proyectos, incluido ST-038.
Cómo cambia la diligencia debida
En una compra residencial estándar se revisan ubicación, título, precio contractual y trazabilidad de pagos. Una conversión exige además verificar el uso anterior, licencias, fecha del cambio de uso, documentos del ingeniero y coherencia del expediente.
Elija por adecuación, no solo por el umbral
Un umbral menor no implica automáticamente una inversión mejor. Deben evaluarse juntos presupuesto, entrega, uso, estrategia de alquiler, salida y carga documental.
Compare la operación completa
- Precio y calendario de pagos
- Impuestos, notaría, registro y honorarios jurídicos
- Reforma, mobiliario y entrega
- Revisión técnica y jurídica
- Calendario del expediente Golden Visa
- Hipótesis de alquiler y explotación
- Condiciones de salida y reventa
Pida confirmación escrita de la vía
Vendedor, abogado e ingeniero deben indicar la base legal y los documentos que la respaldan. Una afirmación comercial no demuestra elegibilidad.
Prepare un expediente específico del inmueble
Reúna título, catastro, licencias, cambio de uso, declaraciones del ingeniero, contrato, pagos y documentos de entrega. Resuelva cualquier carencia antes de solicitar.
Compare la fase de entrega y el calendario del comprador
Los riesgos difieren entre inmuebles terminados, en construcción o en conversión. Coordine pagos, entrega y disponibilidad documental.
Use el directorio como punto de partida, no como conclusión legal
El directorio Santheos ayuda a comparar; la conclusión final corresponde a asesores independientes. Consulte la guía basada en fuentes oficiales y las preguntas frecuentes.
Secuencia práctica de decisión
- Defina presupuesto y uso.
- Compruebe el umbral por ubicación.
- Revise la prueba de la conversión de 250.000 EUR.
- Obtenga revisión jurídica y técnica independiente.
- Compare coste total y calendario.
Nota editorial y fuentes oficiales
Preparado por el equipo de Investigación y Proyectos de Santheos.
Última revisión: agosto de 2026.
Información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. No se garantiza la elegibilidad ni la aprobación. Cada inmueble y solicitud requieren revisión independiente.
- Registro Nacional de Procedimientos Administrativos de Grecia — cambio de uso
- Circular 9/2024 del Ministerio de Migración y Asilo
Para revisar una propiedad concreta, contacte con Santheos.
