سند نقل ملكية العقار في اليونان هو الوثيقة التي يجب عند إعدادها أن تصف عدة سجلات الحق نفسه. تجيب وثائق الملكية عن سؤال من يحق له نقل هذا الحق. وتدعم الوثائق الضريبية إجراءات النقل. أما الوثائق الفنية فتتناول المبنى أو الوحدة ذات الملكية المنفصلة. وينبغي أن يعكس السند نتيجة مطابقة هذه المسارات، لا أن يكون ملخصاً منقولاً من كتيب تسويقي.
عند شراء عقار للحصول على Golden Visa في اليونان، تحمي الدقة نفسها ملف تصريح الإقامة اللاحق. فصحة مبلغ الشراء لا تصحح رقم طابق خاطئ. والشهادة الفنية لا تثبت صلاحية البائع للتصرف. وإيصال الضريبة لا يثبت أن الوحدة المنقولة هي الوحدة الموضحة في مخطط تغيير الاستخدام.
أنشئ ورقة موحدة للوحدة المحددة بدقة
| المجال | الحد الأدنى من الوثائق الواجب مقارنتها |
|---|---|
| البائع والحق المنقول | إثبات حالي للملكية؛ وثائق الصلاحية عند الاقتضاء؛ مسودة سند نقل الملكية |
| هوية العقار | KAEK أو مرجع السجل؛ مسودة سند نقل الملكية؛ المستندات الفنية |
| وصف الوحدة | سند الملكية الأفقية؛ مخطط الطابق؛ مسودة سند نقل الملكية |
| المساحات ونسبة الملكية | سند الملكية؛ المعلومات المساحية العقارية؛ المخططات؛ مسودة سند نقل الملكية |
| موقف السيارات أو المخزن | سند الملكية/وثائق التأسيس؛ المخططات؛ جدول الأسعار؛ مسودة سند نقل الملكية |
| الاستخدام القائم والاستخدام الجديد المدّعى | سجل التراخيص؛ المخططات المعتمدة؛ الأدلة الخاصة بمسار الطلب؛ مسودة سند نقل الملكية |
ملاحظات إضافية للمراجعة
- البائع وحق الملكية: يثبت من يستطيع نقل أي حق
- KAEK أو مرجع السجل: يربط الملف القانوني بالفني
- المبنى والطابق والوحدة: يمنع إدخال وحدة أو طابق خاطئ
- المساحة والحصة: يكشف فروق الوصف الجوهرية
- الموقف والمخزن: يتحقق من إدراج المساحات التابعة وتحديدها
- الاستخدام القائم والجديد: يفحص دعم مسار التحويل المعلن
لا تحل هذه الورقة محل الموثق أو المحامي أو المهندس. وإنما تتيح للمشتري معرفة ما إذا كانت مسارات الوثائق الثلاثة تتلاقى على العقار نفسه بدقة.
تجيب الوثائق الضريبية عن سؤال محدود لكنه مهم
توضح AADE أن المشتري يحتاج إلى رقم ضريبي يوناني، وأن عليه تقديم إقرار ضريبة نقل ملكية العقار ودفع الضريبة الناتجة قبل تحرير السند. ويصف دليلها العام الحالي ضريبة النقل بأنها 3% من قيمة العقار. هذه قاعدة للإجراء الضريبي؛ ولا تحدد حد الاستثمار للحصول على Golden Visa أو أهلية المشروع أو إجمالي تكلفة المعاملة.
وتصف AADE أيضاً شهادة ENFIA للمحررات الموثقة التي تنقل حقاً عقارياً أو تعدله. وتؤكد هذه الشهادة مسائل الإقرار الضريبي والدفع أو تسوية الالتزامات المنصوص عليها في القانون. وليست شهادة ملكية أو مسحاً أو تقريراً عن حالة العقار أو موافقة على الإقامة.
تجيب وثائق الملكية عن سؤال مختلف
يصف السجل العقاري الهيليني أنواعاً من الشهادات التي تُظهر القيود العقارية بحسب KAEK وصاحب الحق المعني، ويدرج ضمن خدماته شهادات تتعلق بالأعباء المسجلة. وينبغي للمحامي الذي يعيّنه المشتري اختيار الاستعلامات المناسبة لنظام السجل المحلي ومراجعتها مع السندات السابقة وعملية النقل المقترحة.
حدّد أي اختلاف بين سجل الملكية ومسودة السند يتعلق باسم البائع أو صلاحياته، أو نسبة الملكية، أو الطابق، أو رقم الملكية الأفقية، أو KAEK، أو موقف السيارات أو المخزن المشمولين، أو أي رهن أو قيد احتياطي للرهن أو حجز أو مطالبة تستلزم خطة موثقة.
تجيب الوثائق الفنية عن سؤال آخر
توضح وزارة البيئة والطاقة أن الهوية الإلكترونية للمبنى / شهادة الاكتمال تجمع المعلومات العقارية المطلوبة. وبالنسبة للوحدة ذات الملكية المنفصلة، ينبغي مراجعة المستندات الفنية بالرجوع إلى الوحدة المحددة بدقة، والمخططات المعتمدة، والاستخدام، وسجل التراخيص والتعديلات المصرح بها.
بالنسبة لاستثمار مؤهل بقيمة 250,000 يورو ضمن مسار تغيير الاستخدام، يحدد MITOS إجراءً مستقلاً بشروط تتعلق بالعقار والوثائق. وفي حالات معينة، يتطلب هذا المسار تقريراً فنياً من مهندس بمحتوى محدد. ولا ينبغي افتراض أن وثيقة بيع عادية تثبت هذه البيانات الخاصة بالمسار.
اجتماع عملي للتحقق من الجاهزية لتحرير السند
- ما الحق العقاري المحدد الذي سينقله السند؟
- هل يستخدم جميع الأطراف KAEK نفسه والمعرّف القانوني نفسه للوحدة والطابق نفسه ونسبة الملكية نفسها؟
- ما الحقوق التابعة الواردة في السند، وما الحقوق التي لا تظهر إلا في الأوصاف التسويقية؟
- هل وثائق الملكية والضرائب والمستندات الفنية حديثة بما يكفي لتاريخ المعاملة المزمع؟
- ما الشرط الذي لم يُستوفَ بعد، ومن المسؤول عنه، وما الدليل الذي سيُثبت استيفاءه؟
- ما الوثائق التي تثبت الشراء، وما الوثائق المنفصلة التي تُستخدم لإثبات متطلبات تصريح الإقامة؟
مثال افتراضي
يشتري مستثمر وحدة جرى تغيير استخدامها. وتُظهر مسودة السند والإقرار الضريبي العنوان نفسه والمقابل المالي نفسه، لكن المخطط الفني يتضمن مخزناً غير وارد في الوصف القانوني للملكية الأفقية. وقد لا يكون مشمولاً قانوناً، أو قد يرتبط بحق آخر، أو قد يحتاج إلى وثائق إضافية. وكل احتمال يغيّر السعر وصياغة السند والاستخدام المستقبلي. احصل على تفسير موثق قبل التوقيع. هذا مثال افتراضي، وليس حالة مشروع فعلي أو نتيجة موافقة.
أسباب تعليق المعاملة في المراجعة النهائية
- اختلاف الوحدات أو الطوابق أو مراجع KAEK أو نسب الملكية بين الوثائق؛
- ورود حق في السند لا تدعمه قيود ملكية البائع؛
- تقديم وثيقة ضريبية أو فنية بوصفها إثباتاً للملكية أو لأهلية الإقامة؛
- وجود عبء مسجل أو خطوة لتغيير الاستخدام لم تُحسم، من دون مسار مكتوب للأدلة.
- وصف عقار بأنه مستوفٍ لجميع شروط الأهلية (fully eligible) من دون مراجعة قانونية وفنية ومراجعة لمتطلبات الإقامة تخص العقار نفسه. في Santheos، هذا وصف للمراجعة الداخلية، وليس شهادة حكومية أو موافقة مسبقة أو ضماناً للنتيجة.
يمكن لـ Santheos تنسيق طلبات الوثائق. وينبغي للمشتري الحصول على مشورة قانونية وضريبية وفنية مستقلة؛ فالجهات المختصة هي التي تقرر المسائل الضريبية والتسجيل وتصاريح الإقامة.
مواد أخرى ذات صلة من Santheos
المصادر الرسمية
- AADE — قبل شراء العقار
- قرار AADE رقم A.1085/2023 — شهادة ENFIA
- Gov.gr — الملف الرقمي لنقل ملكية العقار
- السجل العقاري الهيليني — الشهادات
- MITOS — تصريح إقامة المستثمر ضمن مسار تغيير الاستخدام
هذه المقالة معلومات عامة وليست مشورة قانونية أو ضريبية أو فنية أو متعلقة بالإقامة. وتعتمد الأهلية ونتائج تقديم الطلب على العقار ومقدم الطلب والجهة المختصة.
