Alıcı, aynı daireyi anlatıyor görünen bir satış senedi taslağı, kat planı, broşür ve Golden Visa belge listesi alabilir. Ancak tanımlayıcılar ve hukuki tarif, ilgili bütün belgelerde aynı hakkı göstermedikçe dosya mutabakatı tamamlanmış sayılmaz.
Yunan Kadastrosunun kullandığı taşınmaz tanımlama kodu olan KAEK önemli bir referans noktasıdır. Bununla birlikte KAEK tek başına katın, alanın, mülkiyet payının, kullanımın veya yardımcı alanların tutarlı biçimde tanımlandığını garanti etmez. Yatırımcılar KAEK’i durum tespitinin sonu olarak değil, belge eşleştirme çalışmasının başlangıcı olarak görmelidir.
Eşleştirilmesi gereken bilgiler
Her bağımsız bölüm için tek bir bilgi formu oluşturun ve en azından aşağıdaki alanları karşılaştırın:
| Alan | Karşılaştırılacak belgeler | Neden önemlidir? |
|---|---|---|
| Satıcı ve mülkiyet hakkı | Mevcut tapu, kadastro veya sicil kanıtı, satış senedi taslağı | Kimin hangi hakkı devredebileceğini doğrular |
| KAEK veya sicil referansı | Kadastro kaydı, satış senedi taslağı ve gerektiğinde mühendis belgeleri | Hukuki ve teknik dosyaları birbirine bağlar |
| Bina, kat ve bağımsız bölüm | Kat mülkiyeti belgesi, kat planı, satış senedi taslağı | Yanlış bağımsız bölümün veya katın sözleşmeye girmesini önler |
| Alan ve mülkiyet yüzdesi | Tapu, planlar, kadastro verileri, satış senedi taslağı | Önemli tanım farklılıklarını ortaya çıkarır |
| Mevcut ve yeni kullanım | İzin geçmişi, onaylı planlar, kullanım değişikliği kanıtı, mühendis raporu | İleri sürülen dönüşüm yolunun desteklenip desteklenmediğini belirler |
| Otopark ve depo | Tapu, aynı binaya ilişkin kanıtlar, satış senedi taslağı | Yardımcı alanların gerçekten dâhil edilip edilmediğini ve doğru tanımlanıp tanımlanmadığını sınar |
Yunan Kadastrosu, çevrimiçi hizmetlerinin güncel tescilli haklar ve taşınmaz kayıtları hakkında bilgi sağladığını açıklar. Ayrıca Kadastro sisteminin uygulandığı bir bölgede kadastro belgesi talep edildiğinde KAEK’in gerekli olduğunu belirtir. Bu hizmetler tescilli taşınmazın belirlenmesine yardımcı olur; ancak hukuki kaydı ve olası takyidatları alıcının atadığı avukat yorumlamalıdır.
Golden Visa dosyası ek bir katman oluşturur
EUR 250.000 tutarındaki nitelikli kullanım değişikliği yolu bakımından güncel MITOS prosedürü; tek bir taşınmazı ve ana alanların konut kullanımına yönelik nitelikli değişikliğinin ikamet izni başvurusundan önce tamamlanmasını gerektirir. Prosedür ayrıca ayrıntılı işlem bilgilerini içeren bir noter belgesini ve belirli durumlarda KAEK dâhil taşınmazı tanımlayan mühendis teknik raporunu listeler.
Bu nedenle bir belgedeki doğru KAEK, başka bir belgedeki çelişkili tanımı düzeltmez. Satış senedinde “birinci kat ofis”, planda “ikinci kat daire” ve broşürde “B12 bağımsız bölümü” yazması, birbiriyle bağlantılı ticari etiketlere dayanabilir; ancak imza veya başvurudan önce dosyada belgeli bir açıklama bulunmalıdır.
Durdurulup çözülmesi gereken yaygın uyuşmazlıklar
- Pazarlama bağımsız bölüm numarası, hukuki kat mülkiyeti tanımlayıcısıymış gibi kullanılır.
- Satış senedi taslağı, fiyat çizelgesinde gösterilen depo veya otoparkı içermez.
- KAEK daha geniş arsaya veya ana taşınmaza aittir ve bağımsız bölüme özgü tescil adımı tamamlanmamıştır.
- Eski tapuda ticari kullanım yazılıdır; ancak yeni konut statüsü ilgili izin, güncelleme veya revizyon olmadan ileri sürülür.
- Bir belgede brüt ticari alan, diğerinde hukuken kayıtlı ana kullanım alanı esas alındığı için yüzölçümü farklıdır.
- Rezervasyon sözleşmesinde adı geçen satıcı tescilli malik değildir veya imza atan şirketin yetkisi belgelendirilmemiştir.
Bu farklılıkların hiçbiri aynı numarayı bütün belgelere kopyalayarak “düzeltilmemelidir”. Önce temel hukuki veya teknik kayıt, sorumlu avukat, noter ya da mühendis tarafından düzeltilmeli, güncellenmeli veya uygun biçimde açıklanmalıdır.
Pratik bir mutabakat iş akışı
- Tam bağımsız bölümü sabitleyin. Proje referansını, pazarlama etiketini, adresi, katı, kat mülkiyeti tarifini, KAEK’i ve yardımcı alanları kaydedin.
- Güncel tapu kanıtını alın. Alıcının atadığı avukata hangi kadastro veya sicil belgesinin uygun olduğunu ve işlem için ne kadar güncel olması gerektiğini sorun.
- Onaylı teknik dosyayı eşleştirin. Mühendis, bağımsız bölümü ilgili izin geçmişi, onaylı planlar ve kullanım değişikliği belgeleriyle karşılaştırmalıdır.
- Her farklılığı işaretleyin. Sorumlusu, gerekli kanıtı ve çözüm tarihi bulunan bir uyuşmazlık kaydı kullanın. Sözlü açıklamaya güvenmeyin.
- Satış senedi taslağını yeniden kontrol edin. Nihai hukuki tarif, bedel ve dâhil edilen haklar çözümlenmiş bağımsız bölüm formuyla eşleşmelidir.
- Göçmenlik kanıtlarının mutabakatını yapın. Başvurudan önce satış senedini, noter belgesini, tescil kanıtını ve başvuru yoluna özgü mühendis raporunu karşılaştırın.
Varsayımsal örnek
Bir proje broşürünün bağımsız bölümü “A-14”, satış senedi taslağının ise kat mülkiyetini “A-13” olarak tanımladığını varsayalım. İkisinde de aynı adres ve kat gösterilmesine rağmen mülkiyet yüzdeleri farklıdır. Alıcı, etiketlerden birinin zararsız bir yazım hatası olduğunu varsaymamalıdır. Avukat ve mühendis doğru tescilli bağımsız bölümü belirlemeli, hangi planın buna ait olduğunu saptamalı ve ödeme serbest bırakılmadan önce düzeltilmiş satış senedi taslağını temin etmelidir.
Bu, varsayımsal bir belge kontrol senaryosudur; gerçekten onaylanmış bir vaka değildir.
Santheos bu kontrolü nasıl uygular?
Bir Santheos projesinde şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi, taşınmaza özgü bir uygunluk beyanında bulunulmadan önce mevcut hukuki ve teknik proje dosyasını doğrular. Alıcının kendi avukatı, noteri ve mühendisi de ilgili işlemde kullanılacak tam bağımsız bölümü ve belgeleri ayrıca teyit etmelidir.
İlgili Santheos yazıları
- Yunanistan Golden Visa Dönüşüm Projesinde Noter Belgesi ve Tapu Sicili Kanıtı
- Taşınmazın Maliki Kim ve Kim İmza Atabilir? Satıcı Yetki Kontrolleri
- EUR 250.000 Yunanistan Golden Visa Dönüşüm Projesi İçin Mühendis Teknik Raporu
Resmî kaynaklar
- Yunan Kadastrosu, Access to cadastral data of my properties, güncel çevrimiçi hizmet: resmî hizmet.
- Yunan Kadastrosu, Electronic applications for the issuance of certificates, 26 Nisan 2021; kadastro belgelerinde KAEK kullanımını açıklayan duyuru: resmî duyuru.
- Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili (MITOS), Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance, mevcut prosedür 12 Eylül 2026 tarihinde incelendi; özellikle taşınmaz, noter belgesi, tescil ve mühendis raporu gereklilikleri: resmî prosedür.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Resmî Gazete A 49/5.4.2024, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesini değiştiren 64. madde: Bakanlık tarafından barındırılan resmî PDF.
