EUR 250.000 tutarındaki Yunanistan Golden Visa kullanım değişikliği yolunda satış senedinin imzalanması, kanıt zincirinin sonu değildir. İkamet dosyası; yatırımcıyı, nitelikli taşınmazı, edinim bedelini, ödeme yöntemini, tamamlanan kullanım değişikliğini ve satış senedinin tescilini aynı işlem içinde ilişkilendirmelidir.
Bu özel yol, konum veya yüzölçümü eşiğinden bağımsız olarak tek bir taşınmazın tam mülkiyetinin ve zilyetliğinin edinilmesine dayanır. Kullanım değişikliği 5 Nisan 2024 tarihinden sonra ve ikamet başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmalıdır. Bu koşullar, normal konut satın alma eşikleriyle karıştırılmamalıdır.
Bu bağlantıda iki belge özellikle önemlidir: satış senedini düzenleyen noterin belgesi ve yetkili tapu sicili ya da kadastro müdürlüğünden alınan tescil kanıtı. Yatırımcı, bu belgelerin neyi doğruladığını ve mühendis teknik raporuyla nasıl eşleşmesi gerektiğini bilmelidir.
Noter belgesinin işlevi
Güncel MITOS kullanım değişikliği prosedürü, devir senedini düzenleyen noter tarafından hazırlanmış bir belge ister. Bu belge yalnızca satışın gerçekleştiğini söylemez; ikamet makamının yatırımı incelemesinde kullandığı temel işlem bilgilerini kaydeder.
Resmî prosedüre göre noter belgesi; sözleşme taraflarını, taşınmazı, kararlaştırılan bedeli, ödeme yöntemini ve 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesine göre ödemenin nasıl yapıldığına ilişkin ayrıntıları doğrulamalıdır. Ayrıca varsa bozucu koşulun kaldırılmasını, tam ödeme senedini ve söz konusu taşınmazın satıcı tarafından daha önce Golden Visa düzenlenmesi amacıyla kullanılıp kullanılmadığını ele alır.
Ödeme kanıtı neden satış senediyle eşleşmelidir?
Ticari kullanımdan konuta dönüşüm kategorisinde satın alma anındaki asgari edinim değeri EUR 250.000’dir. Rezervasyon formunda, broşürde veya ticari teklifte yazan tutar, hukuken belgelenmiş edinim değerinin yerine geçmez.
Para transferinden önce yatırımcı, avukat ve noterden yazılı ödeme talimatı istemelidir. Ödeme açıklaması, hesap sahibi, lehtar, taksit ve kalan bakiye açıkça izlenebilmelidir. Banka dekontları ile hesap hareketleri işlem dosyasında saklanmalıdır. Ödeme yapısı değişirse, bu değişikliğin satış senedine veya noter belgesine yansıtılması gerekip gerekmediğini noter teyit etmelidir.
Koşullar ve tam ödeme
Satış senedi; ödeme, teslim, takyidatın kaldırılması veya başka işlem adımlarıyla ilgili koşullar içerebilir. Resmî noter belgesi gerekliliği, varsa bozucu koşulun kaldırılmasına ve tam ödeme senedine açıkça değinir.
Alıcının atadığı avukat, satış senedinin tam mülkiyeti hemen devredip devretmediğini, açık bir koşul kalıp kalmadığını ve bu koşulu hangi kanıtın kapatacağını açıklamalıdır. Anahtarların teslimi veya inşaatın tamamlanması, satış senedindeki koşulların hukuken yerine getirildiği anlamına gelmeyebilir.
Önceki Golden Visa kullanımının kontrolü
Noter belgesi, satıcının aynı taşınmazı daha önce bir Golden Visa işlemi için kullanıp kullanmadığını da ele almalıdır. Bu kontrol, yalnızca proje adının veya şirket içi bağımsız bölüm etiketinin değil, devredilen kesin hukuki birimin tanımlanmasını gerektirir. Binaya ilişkin genel bir geliştirici beyanı, taşınmaza özgü noter doğrulamasının yerine geçmez.
İmzadan sonra tescil kanıtı
Satış senedi imzalandıktan sonra tescile tabi işlem, yetkili tapu siciline veya kadastro müdürlüğüne sunulmalıdır. MITOS prosedürü; tapu sicilinden alınan tescil kanıtını, tescile tabi işlemin yetkili kadastro müdürlüğüne kaydedildiğini gösteren belgeyi veya Avukatlık Kanunu’nun ilgili hükmüne göre düzenlenen avukat belgesini listeler.
Tescilli taşınmaz tanımı; satış senedi, KAEK veya sicil bilgileri ve teknik belgelerle karşılaştırılmalıdır. İsimler, satış senedi numarası, bağımsız bölüm tanımı ve devredilen hak birbiriyle tutarlı olmalıdır.
Tescil başvuru kanıtı ne zaman kullanılabilir?
İlk ikamet izni düzenlenirken, tescil başvurusunun sunulduğunu gösteren kanıt veya buna karşılık gelen avukat belgesi sınırlı bir alternatif olarak kullanılabilir. Bu belge, satış senedinin sunulması ile kesin tescil kanıtının alınması arasındaki dönemi karşılayabilir.
Ancak aynı resmî prosedür, kesin devir veya kadastro tescil kanıtının Golden Visa yenileme başvurusuyla birlikte sunulmasını ister. Bu nedenle geçici başvuru dekontu, kesin tescil belgesi alınıp saklanıncaya kadar takip listesinde kalmalıdır.
Mühendis raporu işlem dosyasına nasıl bağlanır?
EUR 250.000 kullanım değişikliği yolu ayrıca mühendis teknik raporu gerektirir. Raporda, ana kullanım alanlarının önceki kullanımdan konut kullanımına değiştirildiği ve dayanak işlemin yapı ruhsatı, dosya güncellemesi, küçük ölçekli işler onayı veya ruhsat revizyonu olduğu belirtilmelidir.
Mühendis raporu, satış senedindeki yatırımcıyı ve tam mülkiyet ile zilyetliği devredilen aynı taşınmazı göstermelidir. Teknik bağımsız bölüm ile tescilli hukuki birim arasındaki fark, başvurudan önce avukat ve mühendis tarafından çözülmelidir.
Belge mutabakat tablosu
Başvurudan önce danışmanlar aşağıdaki alanları tek bir kontrol tablosunda karşılaştırabilir:
- Yatırımcının tam adı ve pasaport bilgileri;
- Satıcı ve sözleşme tarafları;
- Adres, kat, bağımsız bölüm ve KAEK ya da sicil referansı;
- Satış senedi numarası ve imza tarihi;
- Kararlaştırılan edinim bedeli ve tam ödeme kanıtı;
- Tescil başvurusu ile kesin tescil referansları;
- Kullanım değişikliği işlemi ve mühendis raporu bilgileri;
- Tam mülkiyet ve zilyetlik teyidi.
Bu tablo hukuki görüş değildir. Belgelerin aynı kişiyi, taşınmazı ve işlemi anlatıp anlatmadığını görünür hâle getiren idari bir kontroldür.
Yenileme için saklanması gereken kayıtlar
Bu ikamet izninin geçerlilik süresi beş yıldır. Yatırımcı; satış senedini, noter belgesini, ödeme kayıtlarını, tescil kanıtını, mühendis raporunu, sigorta belgesini ve ilgili başvuru evraklarını mülkiyet süresince saklamalıdır. Yenileme planında kesin kadastro veya tapu tescil kanıtının dosyada bulunduğu ayrıca kontrol edilmelidir.
Santheos proje dosyası
Santheos, Atina’daki Golden Visa dönüşüm projelerinin proje ve işlem belgelerini düzenler. Şirketin iç hukuk ve risk kontrol ekibi, mevcut hukuki ve teknik proje dosyasını şirketin hizmet kapsamı içinde inceler. Yatırımcının kendi avukatı, noteri ve mühendisi; seçilen bağımsız bölümün tapu, ödeme, tescil ve kullanım değişikliği belgelerini işlem özelinde ayrıca teyit etmelidir.
Belge taleplerini hazırlamak için Golden Visa Soru-Cevap Merkezi ile Türkçe Golden Visa Rehberi incelenebilir. Güncel proje dosyasını istemek için Santheos ile iletişime geçin.
Resmî kaynaklar
- Ulusal İdari Kamu Hizmetleri Sicili (MITOS), Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance; son güncelleme 4 Ağustos 2026; özellikle koşullar 4, 5 ve 8 ile noter belgesi, tescil ve mühendis raporu gereklilikleri; erişim 14 Eylül 2026.
- 5100/2024 sayılı Kanun, Resmî Gazete A 49/5.4.2024, 5038/2023 sayılı Kanun’un 100. maddesini değiştiren 64. madde.
- Göç ve İltica Bakanlığı, 9 Sayılı Genelge; 25 Eylül 2024; 5038/2023 sayılı Kanun’un değiştirilen 100. maddesine ilişkin uygulama talimatı.
Araştırmaya devam edin
- EUR 250.000 Yunanistan Golden Visa: Ticari kullanımdan konuta dönüşüm uygunluğu (İngilizce)
- Atina’da EUR 250.000 ticari dönüşüm projeleri: Doğru konum nasıl seçilir? (İngilizce)
- EUR 250.000 dönüşüm Golden Visa: Ödeme izi ve toplam bütçe (İngilizce)
Hazırlayan: Santheos Araştırma ve Proje Ekibi. Son güncelleme: Eylül 2026. Yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Uygunluk nihai hukuki incelemeye tabidir. Yunanistan Golden Visa Ansiklopedisi’ni (İngilizce) ve resmi Mitos kaydını (İngilizce) inceleyebilir veya taşınmaza özel görüşme için Santheos ile iletişime geçebilirsiniz (İngilizce).
