Mülkün Sahibi Kim ve Kim İmza Atabilir? Yunanistan Golden Visa Alımında Satıcı Yetkisi Kontrolleri

Uluslararası bir alıcı, tapuda kayıtlı mülk sahibiyle hiç tanışmadan önce bir geliştirici, satış temsilcisi, emlak danışmanı, avukat veya proje koordinatörüyle görüşebilir. Profesyonel biçimde düzenlenen bir işlemde bu olağandır. Risk, roller belgelendirilmediğinde ve alıcının proje adının, şirket logosunun ve rezervasyon belgesini imzalayan kişinin aynı hukuki tarafı temsil ettiğini varsaymasıyla ortaya çıkar.

Yunanistan Golden Visa kapsamındaki bir kullanım değişikliği alımında satıcı yetkisi kontrolleri erken tamamlanmalıdır. Oturum izni dosyası daha sonra noterlik devir senedine, ödeme kanıtına ve mülkiyet devrinin tesciline dayanacaktır. Bu nedenle rezervasyon aşamasındaki bir uyumsuzluk, ileride tapu, ödeme ve göçmenlik belgeleri sorununa dönüşebilir.

Tapuda kayıtlı mülk sahibiyle başlayın

İlk soru “Projeyi kim geliştirdi?” değil, “Devredilmesi planlanan hukuki mülkiyet hakkı bugün kime ait?” olmalıdır.

Alıcının avukatı mülkiyet senedini ve ilgili Tapu Sicili veya Yunanistan Kadastrosu kayıtlarını incelemelidir. İnceleme normalde malikin kimliğini, taşınmazın hukuki tanımını, devredilecek mülkiyet hakkını, kadastro bilgilerini, takyidatları, talepleri ve somut olaya uygun mülkiyet geçmişini ele alır.

Santheos ST proje numarası ticari dosyada tutarlı kalmalıdır; ancak bu numara şirket içi bir proje tanımlayıcısıdır. Hukuki belgelerde kullanılan adresin, kat mülkiyeti/bağımsız bölüm tanımının, senet referansının veya kadastro kodunun yerine geçmez.

Satıcı şirketin güncel durumunu doğrulayın

Tapuda kayıtlı malik bir şirketse alıcı, yalnızca eski bir belgeye veya broşürde basılı ada dayanmak yerine güncel şirket bilgilerini edinmelidir.

Yunanistan Genel Ticaret Sicili GEMI; şirket sicil numarası, EUID, hukuki unvan, mevcutsa vergi numarası, kuruluş tarihi, hukuki tür, güncel durum, sermaye, yönetim ve yayımlanmış kayıt geçmişi dâhil kamuya açık bilgiler sağlar. İlgili sertifikalar ve kayıt örnekleri de sicil hizmetleri üzerinden talep edilebilir.

İnceleme; şirketin mevcut olduğunu, faal durumda bulunduğunu ve feshedilmiş olarak ya da planlanan satışla bağdaşmayan bir statüde görünmediğini ortaya koymalıdır. Yakın tarihli şirket değişiklikleri, imza yetkisi olduğunu ileri süren kişiyle karşılaştırılarak açıklığa kavuşturulmalıdır.

Şirket adına kimlerin işlem yapabileceğini belirleyin

Alıcıyla iletişim kuran kişi müzakere etmeye yetkili olabilir; ancak mülk sahibi şirketi bağlayacak şekilde işlem yapma yetkisi olmayabilir. Avukat, şirket esas sözleşmesindeki güncel temsil kurallarını ve GEMI kayıtlarında yayımlanan bilgileri incelemelidir.

Şirkete ve işleme bağlı olarak destekleyici belgeler arasında güncel temsil yetkisi sertifikası, yönetim kurulu veya ortaklar kararı, imza örnekleri, varlığın elden çıkarılması için gereken şirket onayları ve yetkili temsilcinin kimlik bilgileri bulunabilir.

Belirleyici soru işleme özgüdür: Bu kişi, bu şirket adına, bu taşınmaz için söz konusu rezervasyon belgesini, ön sözleşmeyi, vekâletnameyi veya noterlik devir senedini imzalamaya yetkili mi?

Her vekâletnameyi inceleyin

Bir temsilci vekâletnameyle imza atıyorsa belgenin şekli, kapsamı, tarihi, geçerlilik süresi, geri alınıp alınmadığı ve tanıdığı somut yetkiler incelenmelidir. Şirket işlerini yönetmeye ilişkin genel bir yetki, taşınmaz satışındaki her adım için yeterli olmayabilir.

Vekâletnamedeki adlar ve kimlik bilgileri, işlemde kullanılan şirket ve temsilci bilgileriyle eşleşmelidir. Belge imzalanacak işlemi ve bu yetki gerekiyorsa ilgili para tahsilatı veya alındı teyidini de kapsamalıdır.

Satıcıyı, sözleşmeyi ve ödeme alıcısını eşleştirin

Ödeme talimatının, açık bir hukuki açıklama olmadan satıcıdan farklı bir tüzel kişiyi göstermesi yaygın bir risk işaretidir. Para göndermeden önce alıcı şu unsurlar arasındaki bağlantıyı kurmalıdır:

taşınmaz belgelerinde görünen malik;
sözleşmede satıcı olarak belirtilen taraf;
imza atan kişi ve yetki kanıtı;
banka hesabının lehtarı; ve
makbuzu düzenleyecek ve daha sonra ödemeyi teyit edecek taraf.

Yetkili geliştirici, emanet/escrow düzenlemesi, noter hesabı veya başka bir alıcıyı içeren meşru yapılar bulunabilir. Yapı belgelenmeli ve alıcının danışmanlarınca onaylanmalıdır. Sözlü açıklama, ödeme için izlenebilir bir belge zinciri oluşturmaz.

Ticari sözleşmeyi tapu dosyasıyla karşılaştırın

Rezervasyon veya ön sözleşmesi, hukuki dosyadaki temel taşınmaz tanımını kullanmalıdır. Bağımsız bölüm numarası, kat, alan, otopark, depo ve proje kodu belgeler arasında değişmemelidir.

Taşınmaz hukuken bölünecek veya yeni bir kat mülkiyeti/bağımsız bölüm oluşturulacaksa sözleşme mevcut durumu, yapılması gereken gelecekteki işlemi ve son tarihini belirtmelidir. Alıcı, devredilebilir tam bağımsız bölümün hukuki kayıtlarda şimdiden mevcut olup olmadığını veya nihai senetten önce oluşturulacağını bilmelidir.

Bunun Golden Visa dosyası açısından önemi

EUR 250.000’luk kullanım değişikliği güzergâhına ilişkin resmî prosedür; sözleşme taraflarını, taşınmazı, kararlaştırılan bedeli, ödeme yöntemini ve ödemenin gerçekleştirildiğine ilişkin tüm ayrıntıları, varsa bozucu koşulun kaldırılmasını, bedelin tamamen ödendiğine dair senedi ve taşınmazın daha önce satıcı tarafından Golden Visa için kullanılıp kullanılmadığını teyit eden bir noterlik belgesi ister.

Prosedür ayrıca tescile tabi devrin kayda işlendiğine ilişkin kanıtı veya ilk başvuruda izin verilen alternatif kanıtı da ister. Bu belgeler işlemden sonra hazırlanır; ancak doğru satıcı, imza yetkilisi ve taşınmaz bilgilerinin imza ve ödeme öncesinde belirlenmiş olmasına bağlıdır.

Bu nedenle satıcı yetkisinin incelenmesi yalnızca idari bir formalite değildir. Ticari görüşmeler, hukuki mülkiyet, para hareketi ve nihai oturum izni kanıtı arasındaki bağlantıyı korur.

Alıcının dosyasında yanıtlanması gereken sorular

Rezervasyondan önce alıcı aşağıdaki soruları yanıtlayabilmelidir:

Bugün tapuda kayıtlı malik kim?
Malik gerçek kişi mi, şirket mi?
Malik şirketse güncel GEMI durumu nedir ve şirketi kim temsil ediyor?
Adı geçen imza yetkilisini hangi belge yetkilendiriyor?
Bu yetki, tam olarak söz konusu sözleşmeyi ve taşınmazı kapsıyor mu?
Her ödemeyi kim alıyor ve bunun hukuki gerekçesi nedir?
Proje kodu, bağımsız bölüm ve hukuki tanım dosyanın tamamında eşleşiyor mu?
Nihai noterlik devir senedinden önce hangi işlemlerin tamamlanması gerekiyor?

Santheos’un hukuk ve risk kontrol ekipleri, her projede mevcut olan mülkiyet, şirket ve işlem belgelerini şirket içi inceleme süreci kapsamında kontrol eder. Belirli bir sözleşme imzalanmadan önce güncel sicil durumunu ve imza yetkisini, alıcının atadığı Yunan avukat ve noter doğrulamalıdır.

Mülkiyet, ödeme ve kanıt konularına ilişkin diğer sorular için Santheos’un 338 yanıttan oluşan Yunanistan Golden Visa Ansiklopedisi sayfasına bakın.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel, teknik veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Uygunluk ve başvuru sonuçları taşınmaza, başvuru sahibine ve yetkili makama bağlıdır. Belirli bir işlemin mülkiyet ve imza yetkisi kontrolleri, alıcının atadığı bağımsız profesyonellerce doğrulanmalıdır.