Le programme Golden Visa grec prévoit trois cadres immobiliers distincts : 800 000 EUR dans certaines zones, 400 000 EUR dans d’autres zones éligibles et une voie spéciale à 250 000 EUR liée notamment à la conversion de locaux commerciaux en logements. Ces voies ne sont pas interchangeables : l’éligibilité dépend de l’emplacement, du statut juridique, du changement d’usage et du dossier propre au bien.
Les voies résidentielles standard
Le seuil standard peut être de 400 000 ou 800 000 EUR selon la zone. Le seuil supérieur peut s’appliquer en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants. Un avocat grec indépendant doit confirmer les règles applicables avant toute transaction.
Les projets de conversion à 250 000 EUR
Cette voie ne concerne pas tout logement bon marché. Elle repose sur une catégorie légale spéciale, telle que la conversion d’un bien commercial ou d’un autre usage en logement. Le changement d’usage doit être achevé avant la demande de l’investisseur, et le dossier technique et juridique doit être vérifié pour chaque bien. Consultez les projets, dont ST-038.
En quoi la due diligence diffère-t-elle ?
Pour un logement standard, l’examen porte surtout sur l’emplacement, le titre, le prix contractuel et la traçabilité des paiements. Une conversion exige aussi de vérifier l’ancien usage, les permis, la date du changement d’usage, les documents de l’ingénieur et la cohérence du dossier.
Choisir selon l’adéquation, pas seulement le seuil affiché
Un seuil inférieur ne signifie pas automatiquement un meilleur investissement. Budget, stade de livraison, usage, stratégie locative, sortie et charge documentaire doivent être évalués ensemble.
Comparer l’ensemble de la transaction
- Prix d’achat et calendrier de paiement
- Impôts, notaire, registre foncier et honoraires juridiques
- Rénovation, mobilier et livraison
- Étendue des contrôles techniques et juridiques
- Calendrier du dossier Golden Visa
- Hypothèses locatives et d’exploitation
- Conditions de sortie et de revente
Demander une confirmation écrite de la voie
Le vendeur, l’avocat et l’ingénieur doivent préciser le fondement légal et les pièces justificatives. Une affirmation commerciale ne prouve pas l’éligibilité.
Constituer un dossier propre au bien
Rassemblez titre, cadastre, permis, changement d’usage, déclarations de l’ingénieur, contrat, paiements et documents de livraison. Corrigez les lacunes avant le dépôt.
Comparer le stade de livraison et le calendrier de l’acheteur
Les risques diffèrent entre bien achevé, en construction ou en conversion. Calendrier de paiement, livraison et disponibilité des documents doivent être coordonnés.
Utiliser le répertoire comme point de départ, pas comme conclusion juridique
Le répertoire Santheos aide à comparer ; la conclusion finale appartient aux conseils indépendants. Consultez le guide fondé sur les sources officielles et la FAQ.
Une séquence de décision pratique
- Définir budget et usage.
- Vérifier le seuil standard selon l’emplacement.
- Contrôler les preuves de la conversion à 250 000 EUR.
- Faire réaliser les examens juridique et technique indépendants.
- Comparer coût total et calendrier avant de décider.
Note éditoriale et sources officielles
Préparé par l’équipe Recherche & Projets de Santheos.
Dernière révision : août 2026.
Informations générales uniquement ; aucun conseil juridique, fiscal ou d’investissement. L’éligibilité et l’approbation ne sont pas garanties. Chaque bien et chaque dossier doivent être examinés indépendamment.
- Registre national grec des procédures administratives — changement d’usage
- Circulaire 9/2024 du ministère des Migrations et de l’Asile
Pour une analyse d’un bien précis, contactez Santheos.
