Üçüncü ülke vatandaşları, 250.000 avroluk Yunanistan Golden Visa kapsamındaki bir ticari kullanımdan konuta dönüşüm taşınmazını kendi adlarına değil, bir şirket üzerinden satın almayı değerlendirebilir. Yunanistan’ın resmî prosedürü, açıkça sınırlandırılmış koşullarda tüzel kişi üzerinden mülkiyete izin verir; ancak başvuru dosyasında katı mülkiyet şartlarının karşılanması ve ilave kanıtların sunulması gerekir.
Buradaki temel mesele yatırımcının şirketi yalnızca kontrol etmesi değildir. Satın alma Yunanistan’da veya başka bir Avrupa Birliği üye devletinde kurulmuş bir tüzel kişi üzerinden yapılıyorsa, üçüncü ülke vatandaşı bu tüzel kişinin bütün paylarının veya diğer mülkiyet haklarının tek sahibi olduğunu kanıtlamalıdır.
“Tek sahip” kuralı ne anlama gelir?
Resmî prosedür tam mülkiyet standardını uygular. Sadece çoğunluk kontrolüne sahip olmak, eşle ortak sahiplik, azınlık hissedarların bulunması veya çok katmanlı bir ortaklık yapısı açık şartı karşılamayabilir. Yatırımcı, satın alan şirketteki bütün payların veya eşdeğer mülkiyet haklarının kendisine ait olduğunu gösterebilmelidir.
Bu şart, bir taşınmaz için rezervasyon yapılmadan veya şirket yapısı yeniden düzenlenmeden önce incelenmelidir. Olağan gayrimenkul mülkiyeti için uygun olan bir şirket, Golden Visa’nın özel şartlarına uymayabilir. Şirket organizasyon şeması, sicil kayıtları ve kuruluş belgeleri ilgili tarihler itibarıyla açık ve tutarlı bir kanıt zinciri oluşturmalıdır.
Satın alan şirket nerede kurulmuş olabilir?
Resmî İngilizce prosedüre göre tüzel kişinin Yunanistan’da veya başka bir Avrupa Birliği üye devletinde kurulmuş olması gerekir. Prosedür, AB dışında kurulmuş şirketler için aynı şirket üzerinden satın alma yolunu öngörmez. Bu nedenle mevcut bir şirketi kullanmayı düşünen alıcılar, işlemden önce şirketin kuruluş ülkesini, hukuki türünü ve mülkiyet belgelerini Yunanistan’daki avukatlarıyla teyit etmelidir.
Yunanistan veya başka bir AB şirketinin kullanılması, Golden Visa başvuru dosyasının dışında muhasebe, vergi, idare ve gerçek faydalanıcı bildirim yükümlülükleri de doğurabilir. Şirket yapısının kullanılıp kullanılmayacağı yalnızca “Golden Visa” etiketine göre değil, yatırımcının genel düzenlemesine göre kararlaştırılmalıdır.
Hazırlanması gereken şirket belgeleri
Kesin belge listesi şirkete ve kuruluş yerine göre değişir; ancak başvuru dosyası yatırımcının bütün payların veya diğer mülkiyet haklarının tek sahibi olduğunu kanıtlamalıdır. Hukuk ekibi güncel şirket sicil kayıtlarını, ana sözleşmeyi, pay sahipleri sicilini, görev veya temsil yetkisi belgelerini, gerçek faydalanıcı kayıtlarını ve usulüne uygun tasdikli tercümeleri isteyebilir.
Yurt dışında düzenlenen belgeler, düzenlendikleri ülkeye ve belge türüne göre Apostil veya konsolosluk tasdiki gerektirebilir. İsimler, pasaport bilgileri, şirket numaraları ve pay oranları bütün kayıtlarda çapraz kontrol edilmelidir. Şirketin durumu sözleşmenin imzalanması, devir ve başvurunun sunulması arasında değişirse güncel kanıtlar gerekebilir.
Taşınmaz yine de ticari kullanımdan konuta dönüşüm kurallarını karşılamalıdır
Şirket üzerinden satın alma, taşınmazın kendi şartlarını değiştirmez. Yatırım yine tam mülkiyet ve zilyetliğin edinildiği tek bir taşınmazı kapsamalı ve satın alma sırasındaki asgari edinim bedeli 250.000 avro olmalıdır. Taşınmazın ana alanları yasal çerçeve içinde ticari kullanımdan konut kullanımına dönüştürülmelidir.
Resmî prosedüre göre kullanım değişikliği alıcı veya satıcı tarafından tamamlanabilir; ancak Golden Visa başvurusu yapılmadan önce bitmiş olmalıdır. Mühendis raporu, kullanım değişikliği kanıtını belirli taşınmaz ve mülkiyet sözleşmesiyle ilişkilendirmelidir. Şirket mülkiyeti yalnızca ek bir kanıt katmanı oluşturur; teknik veya noterlik belgelerinin hiçbirinin yerini tutmaz.
Ödeme kayıtları ayrı bir inceleme şartıdır
Kararlaştırılan satın alma bedeli, resmî prosedürde izin verilen ödeme yöntemleriyle tamamen ödenmelidir. Bunlar arasında, lehtarın Yunanistan’da faaliyet gösteren bir kredi kuruluşundaki hesabına düzenlenen çizgili banka çeki; uygun bir banka havalesi; veya kartla yapılan ve bedelin lehtarın Yunanistan’da faaliyet gösteren bir ödeme hizmeti sağlayıcısındaki ödeme hesabına aktarıldığı uygun bir POS düzenlemesi yer alır.
Resmî prosedür ayrıca ödemenin alıcının eşi veya alıcıyla ikinci dereceye kadar kan ya da kayın hısımlığı bulunan bir yakını tarafından yapılabileceğini belirtir. Şirket üzerinden alımda ödeyen kişi, satın alan tüzel kişi, lehtar, mülkiyet sözleşmesi ve banka kayıtları dikkatle koordine edilmelidir. Profesyonel ekip, para aktarılmadan önce önerilen ödeme yolunu incelemelidir.
Banka talimatları, transfer teyitleri, hesap dökümleri ve noterlik belgelerindeki ödeme açıklamaları en başından itibaren düzgün biçimde saklanmalıdır. Para doğru hesaba ulaşsa bile gönderenin, ödeme açıklamasının veya kanıt zincirinin işlem yapısıyla uyuşmaması gereksiz ek belge taleplerine yol açabilir.
Şirket üzerinden satın almadan önce yanıtlanması gereken sorular
- Şirket Yunanistan’da veya başka bir AB üye devletinde mi kuruldu?
- Yatırımcı bütün payların veya diğer mülkiyet haklarının sahibi mi?
- Tam sahiplik güncel resmî belgelerle kanıtlanabilir mi?
- Yurt dışı belgeler tasdik, Apostil veya tercüme gerektiriyor mu?
- Rezervasyon sözleşmesini, mülkiyet sözleşmesini ve ilgili beyanları kim imzalayabilir?
- Banka hesabı ve ödeme yolu satın alma yapısıyla uyumlu mu?
- Taşınmaz Yunanistan’da vergi ve E9 bakımından nasıl beyan edilecek?
- Şirketin devam eden idare, muhasebe ve gerçek faydalanıcı yükümlülükleri nelerdir?
Bireysel satın alma mı, şirket üzerinden satın alma mı?
Bireysel satın alma çoğu zaman daha kolay anlaşılır; çünkü yatırımcı, mülkiyet sözleşmesinde belirtilen alıcı ve Golden Visa başvuru sahibi arasında doğrudan bir ilişki vardır. Şirket üzerinden satın alma, dikkatle planlanmış yapılar için uygun olabilir; ancak şirket belgelerini, devam eden idareyi ve kanıt yükünü artırır.
Daha uygun yöntem vergi mukimliğine, aile ve miras planlamasına, finansmana, mevcut ticari yapılara ve gelecekteki taşınmaz yönetimine bağlıdır. Alıcı, mülkiyet modeline karar vermeden önce bu konuları bağımsız Yunan hukuk ve vergi uzmanlarıyla birlikte incelemelidir.
Santheos taşınmaz dosyasının hazırlanmasını nasıl destekler?
Santheos, Atina’da 250.000 avroluk Yunanistan Golden Visa kategorisine tam olarak uygun ticari kullanımdan konuta dönüşüm projeleri geliştirir. Proje ekibi; yatırımcının görevlendirdiği avukat, noter, mühendis ve muhasebecinin seçilen belirli bağımsız bölüm için önerilen mülkiyet ve ödeme yapısını inceleyebilmesi amacıyla taşınmaz, kullanım değişikliği ve teslim kayıtlarını düzenler.
Önce Santheos ticari kullanımdan konuta dönüşüm proje portföyünü karşılaştırabilirsiniz. Taşınmazlar, aile üyeleri, maliyetler ve süreç hakkında ayrıntılı bilgi için Golden Visa Soru ve Cevap sayfasını ziyaret edin. Güncel proje belgelerini istemek için Santheos Atina ekibiyle iletişime geçin.
Resmî kaynak
Bu makalenin başlıca kaynağı Yunanistan hükümetinin İngilizce prosedür sayfasıdır: “Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance”. Bu sayfa, bu yol için tek sahiplik şartını, taşınmaz koşullarını, izin verilen ödeme yöntemlerini ve başvuru kanıtlarını açıklar.
