Un comprador puede recibir un borrador de escritura, un plano, un folleto y una lista de documentos para la Golden Visa que parecen describir el mismo apartamento. Sin embargo, el expediente solo está conciliado cuando los identificadores y la descripción jurídica señalan el mismo derecho en todos los documentos pertinentes.
El KAEK —código identificador utilizado por el Catastro Helénico— es un punto de partida importante. Por sí solo no garantiza que planta, superficie, cuota de propiedad, uso o espacios auxiliares estén descritos de forma coherente. Debe abrir la comprobación documental, no sustituirla.
Qué debe coincidir
Prepare una ficha única de la unidad y compare, como mínimo:
| Campo | Documentos que deben compararse | Por qué importa |
|---|---|---|
| Vendedor y derecho de propiedad | Título existente, prueba catastral o registral, borrador de escritura | Confirma quién puede transmitir qué derecho |
| KAEK o referencia registral | Ficha catastral, borrador de escritura y documentación técnica cuando proceda | Conecta los expedientes jurídico y técnico |
| Edificio, planta y unidad | Escritura de propiedad horizontal, plano de planta y borrador de escritura | Evita que el contrato incluya una unidad o planta equivocada |
| Superficie y porcentaje de propiedad | Título, planos, datos catastrales y borrador de escritura | Detecta diferencias materiales en la descripción |
| Uso anterior y nuevo | Historial de licencias, planos aprobados, prueba del cambio de uso e informe técnico | Determina si la vía de conversión alegada está respaldada |
| Aparcamiento y trastero | Título, pruebas del mismo edificio y borrador de escritura | Comprueba si los espacios auxiliares están incluidos e identificados correctamente |
El Catastro Helénico explica que sus servicios en línea proporcionan información sobre derechos inscritos y asientos inmobiliarios vigentes. También indica que se exige un KAEK al solicitar un certificado catastral en una zona que funciona bajo el Catastro. Estos servicios ayudan a identificar el inmueble inscrito, pero corresponde al abogado del comprador interpretar el registro jurídico y las posibles cargas.
El expediente de la Golden Visa añade otra capa
Para la vía de cambio de uso que puede acogerse al umbral de EUR 250,000, el procedimiento MITOS vigente exige un único inmueble y que el cambio admisible de los espacios principales a uso residencial se haya completado antes de solicitar el permiso de residencia. También exige un certificado notarial con información detallada de la operación y, en determinados supuestos, un informe técnico del ingeniero que identifique el inmueble, incluido el KAEK.
Por ello, un KAEK correcto en un documento no corrige una descripción contradictoria en otro. Si la escritura dice «oficina en primera planta», el plano señala «apartamento en segunda planta» y el folleto ofrece «Unidad B12», el expediente necesita una explicación documentada antes de firmar o presentar la solicitud.
Diferencias habituales que deben detenerse y resolverse
- El número comercial de la unidad se utiliza como si fuera el identificador jurídico de la propiedad horizontal.
- El borrador de escritura omite un trastero o aparcamiento incluido en el cuadro de precios.
- El KAEK corresponde a la parcela o finca matriz y la inscripción específica de la unidad sigue incompleta.
- El título antiguo indica uso comercial, pero se afirma el nuevo uso residencial sin la licencia, actualización o revisión pertinente.
- La superficie difiere porque un documento usa superficie comercial bruta y otro la superficie principal legalmente inscrita.
- Quien firma la reserva no es el propietario inscrito o no se ha acreditado la facultad de la sociedad firmante.
Estas diferencias no deben «solucionarse» copiando el mismo número en todos los documentos. El abogado, notario o ingeniero responsable debe corregir, actualizar o explicar primero el registro jurídico o técnico subyacente.
Flujo práctico de conciliación
- Fije la unidad exacta. Registre referencia del proyecto, etiqueta comercial, dirección, planta, descripción de propiedad horizontal, KAEK y espacios auxiliares.
- Obtenga prueba actual del título. Pregunte al abogado del comprador qué certificado catastral o registral corresponde y qué antigüedad puede tener.
- Compare el expediente técnico aprobado. El ingeniero debe contrastar la unidad con el historial de licencias, los planos aprobados y la documentación del cambio de uso.
- Registre cada diferencia. Use una lista de discrepancias con responsable, prueba requerida y fecha de resolución; no dependa de explicaciones orales.
- Revise de nuevo la escritura. La descripción jurídica final, el precio y los derechos incluidos deben coincidir con la ficha ya resuelta.
- Concilie la documentación migratoria. Antes de presentar, compare escritura, certificado notarial, prueba de inscripción e informe técnico específico de la vía.
Ejemplo hipotético
Supongamos que el folleto denomina una unidad «A-14», mientras que el borrador de escritura describe la propiedad horizontal «A-13». Ambos muestran la misma dirección y planta, pero diferentes porcentajes de propiedad. El comprador no debe suponer que se trata de una errata inocua. Abogado e ingeniero deben identificar la unidad inscrita correcta, determinar qué plano le corresponde y obtener una escritura corregida antes de liberar fondos.
Es un supuesto hipotético de control documental, no un caso real aprobado.
Cómo aplica Santheos esta comprobación
En un proyecto Santheos, el equipo jurídico y de control de riesgos interno de la empresa verifica el expediente jurídico y técnico disponible antes de formular una valoración de elegibilidad para un inmueble concreto. El abogado, notario e ingeniero propios del comprador deben confirmar igualmente la unidad exacta y los documentos de su operación.
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Fuentes oficiales
- Catastro Helénico, Access to cadastral data of my properties, servicio en línea vigente: servicio oficial.
- Catastro Helénico, Electronic applications for the issuance of certificates, 26 de abril de 2021, sobre el uso del KAEK para certificados catastrales: anuncio oficial.
- Registro Nacional de Servicios Públicos Administrativos (MITOS), Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance, procedimiento vigente revisado el 12 de septiembre de 2026: procedimiento oficial.
- Ley 5100/2024, Boletín Oficial A 49/5.4.2024, artículo 64 que sustituye el artículo 100 de la Ley 5038/2023: PDF oficial alojado por el Ministerio.
